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高邮尚城国际家居广场可行性分析报告 扬州万利置业 目录 第一篇万利置业简介第二篇市场现状分析第三篇项目运营定位第四篇规划布局方案第五篇项目效益评估第六篇结论 第一篇万利置业简介 开发商扬州万利置业母公司尚城物流服务有限公司注册成立于2009年 注册资本1200万美元 属于中国美吉特集团的下属分支 美吉特集团创办于1993年 是国内最早开发专业化家居建材市场和规模化连锁经营家居建材的现代企业之一 目前集团主要拥有15家经营公司 4个大型产业组团 总投资50多亿元 员工2000多人 从1995年投资创办常州地区第一个建材市场 东南陶瓷商城开始 以后又陆续成功地开发了南京兴隆陶瓷城 九江华东市场 昆山亿丰装饰城 浙江亿丰家居建材城 四川恒大商城 常州美吉特科技五金城 常州美吉特家居建材广场 镇江亿都家居建材城 宝应亿丰商贸港等数十个专业市场 经过十多年的精心经营和发展 已分别在江苏 上海 浙江 江西 四川等地建立了创业基地 形成了一批在中国东 中部具有较大影响力和知名度的企业群 10年后再立新功 尚城物流服务有限公司负责人周定寿 于2001年经招商引资来到高邮 与武安商贸公司合作兴办高邮新世纪建材市场 经过近10年的用心经营 市场日益兴旺 现有100余位商户驻场经营 生意相当红火 但随着经济发展和商户经营规模的扩张 老市场无论从规模还是形象 配套等方面都已不能满足城市发展要求和广大经营户的需求 于是尚城公司再次通过招商引资回到高邮 重新开发建设新型大市场 满足广大商户经营需求 并为高邮商贸流通业发展乃至高邮城市建设再立新功 常州美吉特假日购物公园和科技五金城 成功案例 常州美吉特家居建材广场 无锡五洲国际工业博览城 昆山亿丰装饰城 浙江 杭州 亿丰家居建材城 九江华东建材市场 四川恒大商城 常州万都义乌小商品城 镇江亿都家居建材城 扬州亿丰国际商贸港 集团战略合作伙伴及重要商户资源 一 商业市场总结 高邮作为运河要津 历史文化底蕴深厚 是著名的生态城市和文化名城 各级政府对城市形象和商业发展非常重视 力求在城市建设上保持历史原貌 在经济上恢复并超越历史的盛世繁华景象 然而 高邮现有商业分布零散 布局混乱 管理落后 环境脏乱 专业市场数量不多 普遍规模小 档次低 多为有着近10年历史的老市场 很多家居建材类店铺分布在城市中心位置或主干道两侧 不仅影响城市形象 而且制约城市的发展 造成城市土地价值的极大浪费 随着城市建设步伐加快以及消费水平提高 对市场建设提出了更高的要求 现有的市场和沿街商铺在规划之初设立的消防设施已经落后 甚至完全缺失 大多数都存在很大的消防隐患 对商户和消费者的生命财产安全造成较大的威胁 第二篇市场现状分析 老市场过于陈旧落后 交通停车问题成为制约市场发展的瓶颈 一些市场没有专门的停车场 或停车位不足 造成来往的各种车辆不得不沿街停靠 引起人车混行 交通拥堵 对城市形象造成极大损害 甚至经常会引发交通事故 高邮作为生态历史文化名城和传统商埠 目前尚没有集中规划的有影响力的专业市场集群和物流园区 现有的专业市场规模和档次与这一城市定位不相符合 急需规划专业化的新型市场集群 以适应城市发展和消费需求 高邮现有家居建材市场商品品种单调 且布局分散 难以满足客户一站式采购到各种所需商品的需求 广大商户和消费者强烈要求进行市场升级或整体搬迁 对一站式 综合化的现代新型专业市场呼声较高 通过上图可知 61 的家居建材商户认为高邮现有的商铺和市场设施不能满足自身经营的需要 由此可见高邮的家居建材业现状并不理想 分布零散 不成规模 交通拥挤 物流不畅 管理落后等等问题严重制约着市场的发展 商户非常希望能够有一个现代化的新型专业市场 以满足他们的经营需要 二 商户调研分析 在对本地块适合发展的市场业态的调查中 认为适合做家居建材的客户所占的比例最大 为53 其次为五金 占19 再其次是汽摩配 占14 因此 本项目定位为新型一站式专业家居建材市场是完全顺应市场规律和客户需求的 在对商铺格局的需求调查中 多数商户需求的商铺格局是2 3层街铺 只有及少的人能接受展厅形式的商铺 普遍反映展厅公摊面积过大 且空调 灯光等电力消耗太大 成本太高 且不适应高邮消费者平面流动的消费习惯 不适合高邮家居建材业经营需求 一 项目SWOT分析 优势分析1 区位及交通优势 项目位于经济开发区东片 地块南侧为京沪高速连接城区的主干道 秦邮路 西侧紧邻连接省道的外环路 北邻纬十七路 西邻珠光路 交通和区位优势明显 2 规模优势 项目占地达10万多平方米 总建18万方 可满足综合型 现代化的新型专业家居建材市场发展需求 4 运营优势 美吉特集团乃至尚城公司具有十几年成功创办培育 经营管理专业市场的丰富经验 而且招商资源丰富 第三篇项目综合定位 机会点分析1 高邮经济增长稳定 商业发展迅速 人口和收入水平都在不断增长 区域发展潜力较大 这些都为商业发展提供了动力源泉 2 目前高邮建材市场普遍布局陈旧 档次较低 管理混乱 严重影响城市形象和商户经营需求 急需一个现代化 一站式的专业家居建材市场进行市场整合 3 在对商户的调查了解中 大部分商户表示对项目区域发展前景看好 80 商户表示可以考虑到该地段投资或经营 4 目前高邮商业市场经营理念落后 管理方式陈旧 不能给经营户以良好的投资经营保障 本项目将制定具有充分保障性的招商政策 并提供360度经营管理服务 定能取得不俗的招商业绩 5 本届市委市政府政策理念更为科学 务实 开放 重视招商引资和商贸物流业的发展 这是本项目成功的根本保障 我们浙商对高邮的发展更有信心 劣势分析1 配套缺乏 项目离高邮市中心距离较远 所处区域目前较为荒凉 尚缺乏基本商业和生活配套 短时间内不易形成商业氛围 2 体量大 定位高 项目投入将远高于一般市场 项目自身体量较大 定位较高 开发商需大力投入从外地进行品牌招商 要在短期内快速兴市旺市 投入将较高 3 地块呈不规则状 规划难度高 工程投入量大 威胁点分析1 项目预计下半年正式启动招商并开盘 国家政策和市场环境存在一定不确定性 2 服装城的运营困难 对客户投资经营心理造成较大压力 也是本案运营操作的威胁点之一 二 项目发展理念鉴于高邮现有专业市场特别是家居建材市场普遍落后的市场现状 结合项目地块在地段和规模上的优势 因此 可依托高邮良好的发展环境 本着提升城市商业形象 满足市场发展需求以及美吉特品牌价值的总精神 立志将本案打造成一个规模大 档次高 品种全 管理优 辐射广的新型一站式专业家居建材市场 在规划设计 环境配套 经营管理 推广营销等方面全方位塑造项目与现有市场的差异性 引领市场需求 占据市场制高点 在营造产品差异性的同时 着力构筑蕴含于产品之内的全新的商业模式与管理方法 使产品真正具有差异于其它市场的精髓与灵魂 从而获得可持续的市场发展与品牌效应 三 核心形象定位 立足高邮 辐射周边 以家居建材批零经营为主的集展示贸易 仓储物流 设计研发 商务办公及配套商业等功能为一体的一站式 综合型 现代化的第6代专业大市场 HOPLICES城市综合体 市场实际需求 地块基础情况 资源整合 需求嫁接 项目形象定位语 苏中新型一站式家居建材批零中心四 项目名称尚城国际家居广场 五 招商运营理念1 招商先行启动 前期集中精力在品牌攻略上 争取到本地及江浙一些大品牌 大商户 特别是尚未进驻本地的大品牌 以这些知名度高 影响力大的品牌和商户来打开其他市场的缺口 实现以商招商 2 保留50 以上商铺不售 委托商管公司自营 少部分面对市场销售 并采用10年委托经营模式 由商管公司收回经营权 进行统一招商 与商户签订长期租赁合同 避免传统一卖了之 市场无法正常招商经营或购房户随意哄抬租金以至商户无法安心经营等弊病 利益与经营户共享 风险由公司承担 最大程度满足经营户需求 确保快速兴市旺市 3 招商前进行统一业态区域划分 所有商户必须满足区域业态布局要求进行经营 购房户不一定在自己所购铺面经营 举例 从事陶瓷经营的商户看中并购买了地板区的商铺 则由商管公司收回此商铺经营权 并将其租赁给地板业商户 另行将陶瓷区商铺租赁给其经营 六 经营管理理念 一站式 经营 增强市场的复合功能 能很大程度上激发人们潜在的购物欲望 消费者不需要东奔西走 从设计 选材到施工 他们的所有需要都可以在这里实现 创新型经营 市场成长与经营者成长更好地融合 传统的市场模式有 一卖了之 一租了之 的倾向 而我们要把 尚城国际广场 办成一所大学 每一个经营者将与市场一道成长 注重和院校机构 行业协会合作 借用外脑丰富我们的管理创新活动 品牌化经营 做生意 做市场与做品牌 做文化更好地融合 本项目突出品牌形象 大力引进品牌经营 并创办市场内部刊物 紧密把握为商户服务 为消费者服务的宗旨 创办会员俱乐部 商户可定期享受免费的经营管理知识培训 每年举办几次大型会展 树立品牌形象 统一化管理 统一规划布局 统一招商管理 统一服务监督 统一物业管理 统一宣传推广 立体式营销 实行人性化导购 导购大厅大型电脑 全场产品可尽收眼底 有计划 有层次的策划开展各项商业推广宣传活动 定期举办各种促销活动 吸引消费客流 协作化发展 协调好社会关系 与政府及其他行业机构保持联络 积极参与社会公益活动 与媒体建立良好的合作关系 利用合作及时反映市场的发展和变化 接受舆论监督和批评 使之成为与消费大众沟通的桥梁 有形市场与网上无形市场联动发展 有形市场与电子商务联动发展 实现优势互补 凡是本市场的每一个经营户 在公司网站上都有一个网络电子商铺 而在著名的浙江义乌小商品城 电子商务已成为继有形市场和自主销售网络之后的第三大销售渠道 商业设施的最终目的不仅是建造 商品容器 而是在于既能够聚集大量顾客 促进销售量 又能作为生活 文化 资讯的据点 并能促进片区形象提升 才真正是成功的商业设施 设施上必须做到 一是要展现出商业文化独有的空间氛围 使人们在购物的同时得到休闲和娱乐的逸趣 二是市场业态分区明确 动线通达 空间认知度高 而且要有足够的仓储 停车等专属配套 三是建筑物的识别性要高 要有独树一帜的风格特色 具有一定的超前性 是地区生活消费的象征性据点和标识 第四篇规划布局方案 1 项目按功能划分为商品贸易区 精品展示区 仓储物流区 设计研发区 商务办公区 配套商业区共5大板块 2 市场两个主入口分别设在东侧外环路和西侧珠光路 并在纬十七路和秦邮路分别设有一个次入口 3 市场呈 品 字形布局设立三个环形中心生态广场 是商家促销的最佳场所 可大大改善市场购物环境 为消费者提供优质景观休憩 4 地块东南角建设17层写字楼 内设经营管理中心 设计研发中心 电子商务中心 4层的精品展示中心 并前置大型人气广场 作为地标性建筑 与沙龙酒店遥相呼应 尚城国际家居广场 整体规划特色 五大功能板块 四个市场入口 三座环形广场 一栋商务大厦 5 沿街4 5层 局部6 7层建筑 形成围合式商业空间以提升市场档次 满足经营管理需求 并为本市场及周边企业 居民提供必要的商业商务配套 规划进驻特色的康体娱乐项目 如健身 足浴 桑拿 KTV 网吧等 和特色餐饮 茶社 宾馆等 6 在对商铺格局的需求调查中 多数商户需求的商铺格局是2 3层街铺 本项目利用电动扶梯 外楼梯 架空天桥和外连廊 内通道等 构建出一 二层商业空间无缝对接的人流通道 7 项目业态规划布局上 主要分为三大片区 东南角规划1层陶瓷 2层卫浴 东北角1层地板 木业 石材 2层家具 灯具 西北角规划1层油漆涂料 水暖管材 不锈钢铝型材等 2层橱柜厨具 门业楼梯 移门衣柜 窗帘布艺 床上用品等 8 除各广场等地面停车外 另在项目东南角建设大型地下停车场 市场共计可提供机动车车位786个 非机动车停车面积12000余平米 9 根据商户需求和成熟先进市场经验 单铺格局开间8米 进深24米 1层层高6米 2层4米 全框架结构 适应业态范围广 根据商户需求可随意组合 随意分割 属于为大品牌 大商户量身定做的最佳产品格局 10 注重细节 现代商业竞争 就是细节的竞争树立城市龙头项目的定位高度 改变传统市场简单 粗放的设计理念 从建筑结构 建筑外形的每一个细节做起 委托专业景观设计对市场的道路铺设 绿地景观 亮化工程 监控系统 广播系统 网络系统等进行优化设计 单体经营规划上指定专业的经营区域划分 作好购物系统导示 指引工作 务求建成后的 尚城国际家居广场 成为高邮商业新标志 写字楼示意图 内部空间示意图 内部空间示意图 内部空间示意图 镇江亿都家居建材城 周边项目实景照片参考 镇江亿都家居建材城工地 镇江亿都家居建材城工地 镇江亿都家居建材城接待中心 常州美吉特科技五金城 常州美吉特科技五金城 常州美吉特科技五金城接待中心 常州美吉特科技五金城接待中心 常州美吉特科技五金城接待中心 常州美吉特科技五金城接待中心 关于建设接待中心的说明本项目作为一个总建筑面积15万平方米左右的大型商业项目 特别是具有特定招商群体的大型家居建材专业市场 这就要求我们必须建设一个与之相适应 相配套的 档次较高 规模较大的 可以做为项目形象标识的接待中心 来体现项目实力 提升片区形象 并充分满足招商需求 所以公司将投入200多万元来建设一个800余平方米的大型接待中心 而不是花个十几二十万随便租个房子来做接待中心 希望各位领导能够给予大力支持 我们必将把一个高邮前所未有的精品接待中心呈现在大家面前 第五篇项目效益评估 一 主要经济指标 总占地 约100945 总建筑面积 约151570 其中专业市场建面 103574 商务办公建面 47130 二 经济效益评估 投资预算 本项目总建面15万 总投资成本约4 3亿 前期对外销售7 5万 部分的商铺和办公 预计可售2 75亿 保留其余共计7 5万 用于出租 租金年收益约1500万 预计收回成本年限 4 3亿 2 75亿 1500万 年 10年由上可知 本项目成功运营10年后可收回投资成本 即开发投资回报率为年约10 经济预算见附表 预计销售收益 预计经营收益 租金 预估总成本 1 本项目将建成营业面积10万平米以上 可容纳商户1000户以上的批零大市场 实现年营业额超过10亿元 年上缴