杭州房地产市场分析.doc

2005年3月一. 房地产相关政策及影响新出台政策杭州市房管局在其网站上发布通知：自2005年4月1日起，停止执行房改房上市交易后卖方出售房改房取得的净收益按超额累进比例缴纳所得收益的规定，免缴所得收益的时间以税费申报受理时间为准。编号政策名称颁布日期实施日期发布单位对房地产市场的影响杭州房改房超额所得收益停止收取通知2005年3月22日2005年4月1日杭州市房管局降低房改房上市成本，不透明交易因此减少，挂牌房源有望增加。二. 城市建设及房地产开发动态（一） 城市建设（道路等基础设施建设及城市规划等方面内容）：1、 2005年，清河坊将兴建完成一个“土特产市场”，该市场位于高银街北侧区块建筑物的一楼，总长约200米，面积2000多平方米，经营的土特产品种以各地原产地保护品种为主。同时，土特产经营场所的楼上将引进茶楼、足浴等休闲文化产业。2、 一项旨在控制居住小区噪音污染的声环境质量环保工程“安静居住小区”创建活动，在杭州金狮苑小区正式启动。包括上城区金狮苑小区在内，杭州市区内共有18个社区成为第一批“安静居住小区”的创建对象。3、 据了解2004年杭州共完成造林更新面积8.4万亩，城区新增绿地735万平方米，绿化覆盖率达36.39%。这意味着，杭州人均公共绿地从7.84平方米增加到了9.49平方米，“每个人有了一个绿色房间”。今年杭州市将新增人工造林2.2万亩，城区将新增300万平方米绿地，新建园林绿化村30个，绿色通道、生物防火林带各200公里。4、 在杭州六和塔对面，钱塘江转角处一直空留着一块面积150亩左右的空地，但不久的将来，在这块原UT斯达康生活园区的地块上将诞生一个楼高168米、面积26万平方米的高档楼盘。与其他楼盘不同，为了能让小区每一套房子都能看到钱塘江美景，开发商将整个楼盘设计成5幢塔式和板式的高层建筑。而且其中最高的一幢建筑高度达到168米，“这是目前中国内地最高的住宅楼。”5、 借CEPA商机，杭州将建设浙港交流中心，打造CBD（中央商务区）。两个月前，香港文汇报上登出这样一则消息。这个在“2005香港浙江周”达成的成果，占地面积6600平方米，它的诞生地正是几经传言要搬迁的杭州白鹿鞋城。这意味着这个在武林黄金商圈生存了10年的批发市场终于将搬离市中心。事实上，白鹿鞋城不是杭州批发市场“撤离”市中心的第一个，也不是最后一个。去年至今，从杭州市中心搬走或正在做着搬迁准备的大型批发市场已有10多个。6、 杭州市计委、杭州市交通局委托省水利河口研究院编制的钱塘江出海航道建设方案预可行性研究，今天通过预审查。这标志着杭州“出海口”正式列入议事日程。在不远的将来，杭州会拥有自己真正意义上的海港码头。7、 环保人员初步测算，钱江新城11万多平方米的森林公园成林之后，每天可吸收近万公斤的二氧化碳，释放8000多公斤氧。正是看到身边的“绿”，吸到身边的“氧”，新城中央森林公园两侧已成为商家必争之地。未来的财富中心、规划中的第一高楼，以及金融、商务、办公楼等楼群都将在此崛起。新城植下的“和谐绿”，已生发出耀眼的魅力。王光荣如数家珍地告诉记者，2004年钱江新城成功出让土地14宗，10多幢集团企业总部大楼将在此兴建。“不久的将来，这里将是杭州最优越、最时尚的文化、体育、金融、商贸集聚之地，成为杭州的新地标”。（二） 房地产开发商及代理商动态1、 杭州四维房地产开发有限公司成功更名为理想四维地产集团有限公司。理想四维地产集团杭州销售中心正式入迁世贸一期。 三. 土地市场（一） 土地整体市场综述从2月份开始，杭州市区及周遍地区陆续投放土地供应。3月份杭州市区有5宗土地出让，其中有3块土地采取招标出让方式。在淳安县挂牌3宗土地，桐庐县拍卖1宗土地：总出让土地面积304057.59平方米。（二） 当月土地招投标评析：区域分布、用途类型、规模等方面本月公告出让的土地总共8块，其中杭州市区有5块。其中西湖区3块土地，滨江区1块，下沙经济开发区1块。政府为了控制各房产商在竞价中的某些不理智行为，本月有3块土地出让方式为招标方式，目的是为了让各房产商在投标过程中更理智的考虑。该月公布的土地出让公告地块出让方式土地面积（平方米）土地性质使用年限（年）容积率现状截止日期杭政储出200513号 挂牌58263住宅用地（设配套公建）住宅702.04月8日杭政储出200514号 挂牌16653住宅用地（设配套公建）住宅701.754月8日杭政储出200510号招标29617住宅用地（设配套公建）住宅701.23月28日杭政储出200511号招标34465住宅用地（设配套公建）住宅702.2 3月28日杭政储出200512号招标65996住宅用地（设配套公建）住宅702.8 3月28日淳安土告200502号 挂牌9908.69商住商业40 住宅701.53月28日淳安土告200503号 挂牌2524.1商住商业40 住宅702.23月28日淳安土告200504号 挂牌311.8商住商业40 住宅703.03月28日淳安土告200505号 挂牌960商住商业40 住宅704.03月28日桐庐土告200550号 拍卖85359商服、办公、居住用地商服40、办公50、居住701.2且1.04月5日（三） 当月土地出让结果评析 当月土地出让（招标、拍卖）情况地块土地面积（平方米）容积率（）土地用途中标单位使用年限(年)总地价(万元)备注杭政储出20052号510621.11.3住宅用地（设配套公建）、公共设施用地浙江发展房地产开发有限公司7050100杭政储出20053号143412.4住宅（设配套公建）用地杭州佳苑房地产开发有限公司7014000杭政储出20054号338352.5住宅用地（设配套公建）浙江圣奥置业有限公司7031250杭政储出20055号349722.5住宅用地（设配套公建）自然人（赵雪峰）7033800杭政储出20056号864062.8住宅用地（设配套公建）富润控股集团有限公司7094000杭政储出20057号75412.8住宅用地浙江正中房地产开发有限公司701950072232商业、办公用地40杭政储出20058号59801.5住宅用地（设配套公建）浙江大都置业投资有限公司7020000杭政储出20059号112333商业、办公（集团总部）用地无人报名40杭政储出200510号296171.2住宅用地（设配套公建）浙江富越控股集团有限公司7029233杭政储出200511号344652.2住宅用地（设配套公建）华立房地产开发有限公司7038088.99杭政储出200512号659962.8住宅用地（设配套公建）浙江天阳置业有限公司7078190杭政储出200513号582632住宅用地（设配套公建）70杭政储出200514号166531.75住宅用地（设配套公建）70四.当月房地产市场透视 （一） 当月新开楼盘透视（包括普通住宅、别墅、写字楼、商业用房）1.热点评析本月开盘楼盘总共8个，上城区1个，开盘楼盘金都华府二期；下城区1个，开盘楼盘通和都市枫林；西湖区1个，开盘楼盘中豪晴园；滨江区2个，开盘楼盘水印城一期、贺田尚城；余杭闲林1个，开盘楼盘闲林山水；萧山区1个，开盘楼盘通和南岸花城。2.楼盘比较列表（2-3个）住宅个案楼盘名称区域占地面积（）建筑面积（）销售价格（元/）绿化率景观设计户型设计商业氛围生活配套设施项目点评高档住宅金都华府二期上城区112亩160000均1200032%面积范围97-138解百超市、联华超市、永乐家电、针织城、旅游品市场、粮油批发市场小学、银行、购物、菜场、医院、饭店、文娱健身设施位于城南凤凰山，周边配套设施完善。项目采用先进的节能设计，拥有完整的小区智能化系统以及特有的的成套设备技术。中豪晴园西湖区55000均1100030.2%面积范围124-204物美超市、电子市场、家私市场杭师院、物美超市、联华超市、同德医院、翠苑小学、中学位于文一路与教工路交汇处1-5#楼住宅部分开盘，推出290套房源。总建建筑容积率为2.53，园区以“城市大家别院”定位，规划建有5幢多层、小高层及高层住宅。普通住宅水印城一期滨江区58688300000高层均8500、LOFT均价1100040.5%日本原田华景观设计机构，提出“绿立方”设计思路面积范围40-300滨江CBD核心区块长河中学、中兴小学、武警医院水印城首创南岸江景运动社区。在社区规划中安排了围绕自然、人文、运动及休闲四大主题的景观。闲林山水余杭区590亩480000均550035.2%面积范围95-300公交346、506路在绿化水体环境中，住宅采取古代“唐风”风格。小区规划以多层公寓、高层和部分双跃层为主。贺田尚城滨江区157545340000均780035%主力面积范围130-150之江科技工业园中国美院，公交K402、K337是五层多层公寓为主的大型复合景观风尚社区。外挑廊式景观阳台、大面积落地玻璃、南向采光的主卫盥洗间。通和南岸花城萧山区453333320000均460041.6%公寓80-150、排屋180-220、别墅280-400湘湖旅游风景区、东方文化园、山里人家公交322、522 整和山景、糊景、江景等宝贵的自然资源和东方文化园等人文景观，创造小镇式集合住宅，并配以一条贯穿整个园区大型商业街，营造了一个高尚临江渡假式风情区。温兴风情苑萧山区64699130000均630035%多层，高层精装修武警医院公交501、322、520、317通和都市枫林下城区82000200000均650030%和平家私广场、中小学、幼儿园、商场超市、医院、大学以“人、宅、水合一”的水岸生活标准构筑从容生活，依托上塘河水环境，营造30米宽，数百米长的滨水生态景观带。别墅写字楼个案楼盘名称区域占地面积容积率销售价格/租金标准层面积层数层高交通条件商业氛围停车位停车费物业管理甲级 乙级商业用房个案楼盘名称区域地段建筑面积销售价格/租金目标客户群品牌定位业态组合周边商业氛围人气聚集度停车位停车费商场街铺庆春路刀茅巷庆春路均价1.66万元/住宅底商（二） 当月二手房市场透视（包括住宅、写字楼、商业用房）1.热点评析二手房市场成交情况、销售价格情况、租金情况、客户分析、成交房屋状况分析（区域分布、装修状况、房龄、房型等方面）。2.成交楼盘比较列表（各类型选择2-3个）本月政府和央行出台的政策成为影响二手房市场的主要因素。从近段时间的交易行情来看，面积在80以下小户型二手房的成交量在2 月份的基础上稳中有升。预计随着房改房的大量上市交易，该类型的二手房将持续热销。由于市场需求巨大，房价在短期内不会有下调的迹象。次新房占据了将近80%的市场交易份额，在购房者看来，有没有成熟的配套设施和优越的生活环境是他们购房前首先要考虑的。住宅二手房买卖、租赁成交典型案例楼盘名称区域楼层房型面积（M2成交价格（RMB/M2）租金（RMB/M2/月）装修状况利兹城市公寓下城区5F3室2厅2卫148.7812266毛坯信鸿花园西湖区11室1厅1卫43.166459.7毛坯春江花月江树苑上城区2F3室2厅2卫151.1811906毛坯紫桂花园西湖区13室2厅2卫144.0148.6豪装中山花园下城区243室2厅2卫106.738.4豪装平海公寓上城区83室2厅2卫12839豪装全国各大城市商铺典型个案情况物业名称区域物业类型成交面积（平方米）成交价格、租金（元/平方米、元/月）成交客户经营业态备注全国各大城市写字楼典型个案情况物业名称区域级别成交面积（平方米）成交价格（元）租金（元/月）成交单价（元/平方米，元/天/平方米）成交客户入住率五、区域市场价格（一） 区域价格比较分析 不同区域间价格差异、价格变化趋势及致使变化的主要原因、主城区由于开盘楼盘数不多，杭州主城区的一手房价格在3月份波动不大，上城、西湖、滨江、余杭几大区在新开楼盘的推动下，房价产生波动，均有不同幅度的上涨。3月份杭州二手房各个区域全体飙升，二手房市场热度依旧。（二） 区域价格列表甲级写字楼市场区位平均售价（元/m2）环比上月%平均租金（元/m2*月）环比上月%物业管理费（元/平米月）空置率(%)中心区上城区146002.8%926.9%4.14下城区13