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东莞策划建议书范文 东莞“文化之都”旅游地产项目策划建议书深圳市严忠明项目策划有限公司China YansplanOffice .yanslpan.1 一、项目简述本项目暂定名为东莞文化之都。 该项目位于南城区水濂湖公园东南侧，东至绿色大道，南至水濂中心路，西至水濂山大道，北至水濂湖水库的边缘以联系大道为界，规划面积约309公顷。 东莞南城区已委托新加坡RAFFLES TOWNCLUB进行“主题公园”的规划编制，即东莞文化之都总体规划文本。 是在东莞水濂山地区概念规划的指导思想下完成的，旨在把全区的文化艺术发展、居住环境提升至更高的水平，推动高素质、高品位文化旅游城市建设。 已规划方案按照“欧洲文化城”的规划理念，提出了“东莞文化艺术之城”的初步设计思路。 规划方案以地块的道路网为纽带，划分出绿化和水体区、文化区、高档别墅度假村、高档住宅区及商业区四个部分。 2 二、初步考察接发展商邀请，本公司对该项目进行了实地考察，并同项目主要投资商林坚伟先生进行了深入的探讨。 初步考察结论如下初步判断，该项目属旅游地产综合区域开发项目，在城市空间结构上处于城市指状生长线与城市新组团中，是一个非常有前途的项目。 但后续发展具有多种可能性，有一定的投资风险，市场情况复杂，因此定位策划工作极为重要。 该项目的地脉和文脉资源一般，从旅游意义上看，应属三类旅游资源地区。 因此，该项目主题应以人造主题为主，应同东莞城市发展和东莞在珠江三角洲的产业定位密切结合，借城市的竞争力捆绑运作，故在策划中要进行全球化思想采购，从城市未来发展的可能框架下谨慎和相对超前地选择主题。 本项目属大项目复合主题运作，要强调先策划再规划的基本理念。 策划研究的关键点至少要满足三条本项目整体盈利模式要清楚可靠；整体区域的驱动项目要能出品牌、出效益；项目创新要符合目标市场结构特点。 据本公司新加坡合作伙伴介绍，本项目的投资商RAFFLES TOWNCLUB是新加坡有相当品牌和知名度的企业，其位于武吉知马RAFFLES TOWNCLUB是一个风格独特的社交俱乐部，有广泛的国际关系和合作。 策划工作要充分研究他们的发展经验，深入交流。 3 三、策划思路深圳“严忠明项目策划事务所”多年以来，一直致力于旅游地产和主题地产策划工作，重视同国际接轨，强调策划的科学性和广阔的视野，提出了全球化思想采购的理论。 其合作伙伴包括深圳华侨城的原创规划设计大师孟大强（新加坡OD205）等。 在我们最近完成的武夷山生态大峡谷旅游开发案、神农架木鱼镇民俗街区开发案、湘西凤凰江天广场旅游地产案等旅游地产策划，都取得了满意的社会效益和经济效益。 作为从事策划工作最重要的经验，我们恪守“策划要解决真问题”的信念，注重策划与规划的一般工作流程。 因此，在未对发展商的问题进行系统分析前，要提出完整的策划方案是非常困难的。 但就一般的经验判断，本项目的策划问题也应具有普遍性，即作为旅游地产的真问题是盈利模式及展开方式，项目的核心问题则是地产驱动引擎的打造。 在这方面有深圳华侨城模式、拉斯维加斯地产模式、观澜高尔夫大宅模式和周庄江南水乡主题模式等可以借鉴研究。 但显然从城市发展意义上看，欧洲和美洲的城市群发展模式更有价值。 为了覆盖所有的决策问题，我们的策划工作将由理论研究、思想采购和市场调查三个小组组成。 并分成三个阶段，即前期定位策划、中期策划汇报和完成策划报告。 在策划完成以后，我们可根据约定，继续进行规划和实操顾问工作。 4本项目的策划关键问题可能包括发展商决策框架系统分析项目整体定位整体项目的盈利模式是什么驱动项目设计及操作方式与竞争对手的应对策略市场结构和消费的评估项目品牌运作方式项目市场营销方式5 四、策划工作构想本项目的策划工作将由理论研究、思想采购及市场调查三个组别分主题进行，最终形成整体策划报告。 其中，“理论研究”小组即用旅游区域开发、城市运营的操作观点，对该地块的旅游及地产开发模式，从理论高度上作好大势把握；“思想采购”小组则尽可能在世界范围或全国范围寻找同类型地块开发的成败经验，以资决策，寻找最佳开发模式，尽量避免决策风险；“市场调查”则从若干假想方案出发，根据结构性市场特点，尤其是珠江三角洲旅游市场特点，东莞房地产市场特点等寻找最合适的目标市场、主题定位及概念产品形态。 该项目定位要从为珠江三角洲大旅游区服务和为东莞本地商圈的房地产及旅游服务两个方向展开探讨。 工作程序安排第一阶段市场调查与全球化思想采购及理论研究同时进行；第二阶段确定初步定位并向发展商作中期汇报（以PPT幻灯形式）；第三阶段参照发展商意见确定概念产品及实操方案，完成策划书图文。 工作时间安排预计可在天内完成整体策划。 项目策划成果.项目整体定位（命名、理念、步骤、规模等）.目标旅游市场及本地市场评估.同类项目开发成功案例分析.项目地脉及文脉研究要点6本项目整体开发盈利模式.驱动主题项目定位要点.项目营销要点及宣传主题.项目整体规划及建筑设计要点.项目旅游景观及园林设计要点成果以策划文本及概念产品设计草图方式呈交策划人员安排深圳市严忠明项目策划有限公司项目主持严忠明博士二四年中国十大策划专家