项目前期策划工作提纲.doc

项目前期策划工作提纲 项目前期策划工作提纲房地产是一个资本市场，近代中国的大中型企业成长大多与其房地产市场运作密切相关。 没有一个行业像房地产那样，如此之深地涉入到社会民生的各个方面，深刻地影响了人们的生活，所以，我们常说，开发房地产实际上是重塑一种生活的方式。 根据我司的经验，前期策划（从项目土地拍卖后至开盘销售准备）主要分为以下五个阶段 1、市场研究阶段 2、发展主题策划阶段 3、项目定位及产品理念设计阶段 4、规划设计顾问阶段 5、品牌营销推广策划阶段1.前期策划阶段性研究专题1.1.第一阶段市场研究专题 1、当地未来房地产发展前景预判（主要针对地块规划建设的物业类型）； 2、当地经济支柱行业的现状与发展前景预判； 3、当地房地产环境现状与发展前景预判（主要针对地块规划建设的物业类型）； 4、当地主要终端消费群体特征描述（消费特征、消费层次、消费偏好等）； 5、当地投资客户研究（包括投资偏好、回报率要求、经营模式要求等）； 6、当地目前主流产品特征研究（包括档次、产品类型、竞争状况、价格、开发模式、营销模式、消费群体构成、产品附加值等）； 7、当地房地产物业的销售情况、经营模式与经营状况研究（主要针对地块规划建设的物业类型）。 1.2.第二阶段主题策划研究专题 1、市场细分，寻求需求市场空白点（包括区域特征、消费群体特征等）； 2、品牌的主题策划和定性分析，包括主题的提出、主题的内涵等； 3、产品发展模式研究和定量分析（满足市场定位/项目定位之间的多方案研究）； 4、项目发展模式与经营模式的关系研究； 5、产品附加值的研究（包括产品优势策划、外延产品定位等）； 6、项目品牌经营的模式研究。 1.3.第三阶段项目定位专题（住宅物业） 1、项目在市场中的竞争形势分析； 2、项目定位研究； 3、市场定位研究； 4、目标客户群定位； 5、产品定位； 6、初步价格定位； 7、分期开发研究。 （写字楼物业） 1、写字楼的功能性定位研究 2、写字楼的经营模式研究； 3、写字楼的经营面积研究； 4、写字楼的销售及招商的总体战略研究。 （商业物业） 1、商业部分的功能性定位研究； 2、商业部分的经营业态研究； 3、商业部分的经营模式研究； 4、商业部分的经营面积比例研究； 5、商业部分的销售及招商总体战略定位研究。 1.4.第四阶段规划设计的顾问阶段（住宅物业） 1、项目总体规划设计概念建议； 2、项目总体建筑风格建议； 3、项目交通系统组织建议； 4、项目单体建筑风格建议； 5、项目各产品的平面规划设计建议； 6、配套系统建议。 7、项目环境规划设计建议； 8、项目物业管理系统的建议； 9、项目停车系统规划建议； 10、参与每一次设计方案的评审工作； 11、不间断的跟踪市场，调整整个策略系统。 （写字楼物业） 1、写字楼部分智能化配套建议； 2、写字楼部分装修标准建议； 3、产品的装修风格建议； 4、项目环境规划设计建议； 5、项目物业管理系统的建议； 6、项目停车系统规划建议； 7、参与每一次设计方案的评审工作； 8、不间断的跟踪市场，调整整个策略系统。 （商业物业） 1、商业人流导向规划建议； 2、商业部分水平交通和垂直交通系统规划设计建议； 3、商业部分空间布局规划设计建议； 4、商业部分装修标准建议； 5、商业部分环境主题建议； 6、项目物业管理系统的建议； 7、项目停车系统规划建议； 8、参与每一次设计方案的评审工作； 9、不间断的跟踪市场，调整整个策略系统。 1.5.第五阶段营销推广阶段研究专题 1、品牌营销策略； 2、整体传播策略； 3、现场展示系统策略； 4、首期市场引爆的策划与部署； 5、销售推广系统、组织与安排； 6、营销推广费用比例； 7、现金流量分析； 8、经营管理模式与盈利模式建议（写字楼和商业） 9、招商模式建议（写字楼和商业） 10、租金价格定位建议（写字楼和商业） 11、招商推广方案（写字楼和商业）2.前期策划工作进度计划及成果工作阶段时间工作内容及成果第一阶段20-30天完成市场研究专题报告等第二阶段20天完成项目发展主题专题报告、项目发展模式与品牌经营模式专题报告等第三阶段20天完成项目市场定位及产品理念专题报告等第四阶段完成产品设计建议等第五阶段30天完成品牌营销策划专题报告、营销展示系统专题报告、项目传播策略专题报告、项目VI系统设计方案、项目现金流量分析报告等。 3.合作方式及收费标准项目前期策划主要是解决市场竞争状况、项目定位、营销概念包装、发展计划设定以及现金流等问题，工作成果以提交策划报告和策划演示文本，以及召开现场问题解决会议为主，并提供规划设计辅助工作。 根据项目目前的工作进展，我司建议按照前期策划的阶段性安排，采取分阶段方式，以及按照每个阶段的实际工作量