房地产估价的成本估价法PPT课件.ppt

CostApproachtoPropertyAppraisal房地产估价的成本估价法 JohnL MikesellProfessorofPublicFinance PolicyAnalysisSchoolofPublicandEnvironmentalAffairsIndianaUniversity公共财政和政策分析教授印第安纳大学公共和环境研究学院StateAdministrationofTaxation LincolnInstituteofLandPolicyJointTrainingCourseSeptember2005国家税务局 林肯土地政策研究所联合培训计划 1 CostApproachtoAppraisal成本估价法 BasedonPrincipleofSubstitution Noonewouldpaymoreforapropertythanthecostofacquiringacomparablesiteandbuildingacomparablestructure 基于代入原理 房地产的价值不会多于购买同样地点并建造同类建筑的成本 SometimescalledSummationApproachbecauseitvaluesrealpropertyparcelsbysummingseparatevaluesforlandandimprovementsforland ratherthanvaluingparcelasawhole 有时也被称为总和估价法 因为这种估价方法是把土地各部分单独的价值和房产的价值总和起来 而不是把房地产当作一个整体来估价 2 CostApproachtoAppraisal成本估价法 Approachwidelyapplicabletoallusesandtypesofproperty excludingland andhistoricallytheprimaryapproachinmassappraisals Bestfeasibleappraisalapproachforuniquepropertiesandbestapproachfornewconstruction 这种方法被广泛应用于各种类型和用途的房产 土地除外 并是历史上批量评估主要的评估方法 它也是评估特殊房产最可行的方法 评估新建筑的最佳方法 3 CostApproachtoAppraisal成本估价法 Inmassappraisals requiresstandardizedschedulesforestimationofvaluesandtrainingforstandardapplicationofthoseschedules 在批量评估中 要求有标准化的进度表用于价值的估计 并且要求训练这种进度表的标准化应用 Preparationofthesestandardschedulesshouldbesubjecttoopenreviewprocesstoobtaingeneralacceptanceoftheirapplicationandresults 标准化进度表的准备过程须经过公开评审过程 以使其应用和结果得到普遍接受 4 BasicStepsinCostApproach成本估价法的基本步骤 Estimatethevalueofthelandintheparcelasifvacant Requiresanalysisoflandmarketandtransactionprices 把房产中包括的土地当作空白土地来估计价值 要求有土地市场和交易价格的分析 Estimatewhatitwouldcosttoreplaceorreproducethestructureasofthedateoftheappraisal 估计在评估当日如果替换或复制该建筑所需要的成本Estimatethelossinvaluefromalldepreciationexperiencedbytheactualstructure 估计房产所损失的价值 包括房产的所有贬值 5 BasicStepsinCostApproach成本估价法的基本步骤 Subtracttheaccumulateddepreciationfromtheestimatednewcostofthestructure 从估计的房产新价值中减去累积的贬值 Addestimatedlandvaluetothedepreciatedcostvalueofthestructuretoobtainthevalueoftheparcel 将贬值后的房产价值加上估计的土地价值 即得到房地产的总价值 6 ValuetheLand土地的评估 Identifyrecentsalesofsimilarorcompetitivelandparcelsinthesamegeneralarea 寻找在同一区域内类似土地的销售情况 Calculatesalespriceperacre hectare orsquaremeteracrosscomparabletransactions 计算所有可比的交易其每英亩或每公顷或每平方米的销售价格 7 ValuetheLand土地的评估 Adjusttothesubjectparcelfordissimilarfeaturesthatinfluencevalue size shape location accessibility topography dateofsale usepotential 结合目标房产与其他房产相异的与价值有关特点 例如大小 形状 位置 可达性 地形 销售日期 潜在使用性 Formassappraisal establishlandvaluezones Landvaluationmaybeopentopublicscrutinyanddiscussion 在批量评估中建立土地价值区域 使得土地价值可以受到公众的监督和讨论 8 CoststoEstimate待估计的成本 Estimateincludesallcosts directandindirect ofconstructingthestructureandmakingitavailabletothebuyer 估计包括所有直接和间接的成本 建造建筑物以及交易成本DirectCosts materials labor supervision equipmentrentals utilitiesusedinconstruction 直接成本 材料 人力 监督 租用设备 建造中消耗的水电 IndirectCosts feespaidforarchitecturalandengineeringservices permits insurance taxesincurredduringconstruction advertisingandsalesexpense overhead andreasonableprofittobuilder 间接成本 建筑和工程服务费用 许可证 保险 建造过程中的报销费 广告和销售成本 企业管理费 建造者合理的利润 9 CoststoEstimate待估计的成本 Costsshouldbeestimatedforlocalmarketconditionsandforthecurrenttimeperiod Nationalorregionalcostschedulesmustbeadjustedforlocalcircumstancesandoldschedulesmustbeadjustedforinflationiftheappraisalistoapproximatemarketvalueofproperties 估计成本应该考虑到当地当时的市场情况 全国性或区域性的成本进度表必须根据当地环境调整 如果评估是为了估计房产的市场价值 陈旧的进度表必须根据通货膨胀调整 10 ConstructionCostEstimates ReplacementorReproduction建造成本估计 置换或复制 ReplacementCost Thecostofconstructingabuildinghavingsimilarutilitytothesubjectstructureusingcurrentmaterials design andstandardsatcurrentprices Theestimatemayignorethecostofstructuralelements design materials buildingtechniques etc withnocurrentutility 置换成本 建造具有类似效用的建筑所需要的花费 包括使用当前价格的材料 设计 标准 ReproductionCost Thecostofbuildinganexactreplicaofthestructureatcurrentprices Depreciationadjustmentswilldealwithelementsofthestructurethatlackutility 复制成本 采用当前价格建造和目标建筑完全一样的复制品所需的成本 贬值的调整涉及缺少效用的结构元素 11 ConstructionCostEstimates ReplacementorReproduction建造成本估计 置换或复制 Bothapproachesattempttoestimatetypicalcostsbecauseactualcostsaresubjecttogreatunpredictability Costestimationisnotexact 这两种方法都试图估计典型的成本 因为真实成本很容易受不确定性影响 成本估计并不是准确估计 MassAppraisalusuallyusesreplacementcosttoreduceneedforadjustmentsanddetails 批量评估通常使用置换成本 从而减少调整和细节的必要性 12 CostEstimationApproaches QuantitySurvey成本估价法 定量调查 Completeitemizationofallconstruction labor andmaterialscostsforallcomponentsofthestructureplusallindirectcosts 完整的逐条登记所有建造 人力 和材料的成本 涉及建筑的所有成分以及所有间接成本 Detailed timeconsuming andspecifictotheparticularstructure 对特定建筑是细节化的 耗时的和明确的 Intaxappraisalwork primarilyusedforlarge specialpurposeproperties toprovidebenchmarkdatafordevelopmentoflocalcostschedulesandindices andforappraisalappeals 在税务评估工作中 这种方法主要用于大型有特殊用途的房产 从而提供基本数据服务于当地成本进度表和指标 以及评估的上诉 13 CostEstimationApproaches Unit in PlaceMethod成本估价法 单位法 Segregatesconstructioncostsbyindividualstructuralcomponentsofthebuilding foundations floors roofing electricalsystems walls partitions etc 建筑成本可以被单独的结构成分分离为 地基 铺地 房顶 电力系统 墙面 分隔等等 Estimatesunitcostforeachcomponentinthestructureandmultipliesbynumberofunits e g squaremetersoffloorstructuretimessquaremetersinthebuilding 估计结构中每个成分的单位成本并乘以单位数 例如 单位铺地结构的平方米数乘以建筑物的平方米数 Addscostofeachcomponentandaddsindirectcostpercentagetoobtaintotalcostestimate 累加每个成分的成本 并加上间接成本的百分比得到总成本估计值 14 CostEstimationApproaches Unit in PlaceMethod成本估价法 单位法 Unitinplacecostfactorspresentedincostmanualsdevelopedbyengineers architects builders andaccountants 单位成本涉及的因素可以在由工程师 建筑师 建造者和会计师撰写的成本手册中查到 Taxappraisersmayusetheapproachforunusualorspecialpurposestructuresorforassessmentappeals 估税员可以用这种方法评估不寻常或特殊目的的建筑 或用于评估上诉 15 CostEstimationApproaches ComparativeUnitMethod成本估价法 单位比较方法 Mostwidelyusedcostapproachinmassappraisal 批量评估中最广泛使用的成本估计方法 Developstotalcost includingbothdirectandindirectcost perunit squareorcubicmeter forbasestructuresofparticulartype residences warehouses apartmentbuildings etc onestory twostory ormore masonryorframe etc 获得总体成本 包括直接和间接成本 具体到每种基本结构的特定类型 住房 库房 公寓楼 等等 单层 双层或多层 砖体或杠架结构 等等 的每个单位 平方米或立方米 16 CostEstimationApproaches ComparativeUnitMethod成本估价法 单位比较方法 Estimatesbasecostfortheparticularstructurefromitssizeandtheunitcost 从特定结构的大小和单位成本估计得其基本成本 Addsextrafixturecoststothebaseunit extraplumbingfixtures heating cooling etc 将额外装置成本添加到基本单位成本上 额外排水装置 供暖 冷却装置等 17 CostEstimationApproaches ComparativeUnitMethod成本估价法 单位比较方法 Adjustsbasecostformaterialquality workmanship style i e constructiongrades toobtainReproductionCostNew根据材料质量 工匠手艺 式样 例如建造等级 调整基本成本 从而得到新的复制成本 Costingcanbereducedtoformulasandtablesforeaseinapplication approachconsistsofcoefficientadjustmentstostructuresizewitheachadjustmentreflectingafeaturethatinfluencescost 成本估计可以被归纳成公式和表格 以便于其应用 这种方法包括根据建筑大小的系数调整 每一步调整都反映了与成本有关的特征的变化 18 19 20 21 22 CostEstimationApproaches TrendedOriginalCost成本估价法 原始成本趋势法 Applicabletoindividualstructures 对单个建筑具有应用性 Adjuststheoriginalorhistoricalcostofconstructingthestructureforchangesinconstructioncostssinceitwasbuilt 结合建造以来的成本变化调整原始或历史成本 Maybeusedinappraisalforlargeuniqueindustrialpropertiesorforverificationofreproductioncostestimatesderivedbyotherapproaches 可以被用于评估大型独特的工业房产 或用于确认其他方法获得的复制成本估计值 Seldomapplicableinmassappraisal 很少用于批量评估 23 EstimateAccumulatedDepreciation估计累积贬值 Adjustreplacementorreproductioncostofthenewstructureforlossinvaluefromallcauses 根据各种原因造成的贬值调整新建筑的置换成本或复制成本 DepreciationfromPhysicalDeterioration lossinvaluefromwearandtear negligence andforcesofnature Usuallyestimatedaccordingtoageofthestructure 物理老化造成的贬值 由磨损 疏忽 自然影响力造成的价值损失 通常依据建造年代估计 24 EstimateAccumulatedDepreciation估计累积贬值 DepreciationfromFunctionalObsolescence lossinvaluefromfailuretoperformitsfunctionfullybecauseofpoordesign demand orout of datetechnology Mayinvolvedeficiency needformodernization