KTV项目可行性研究报告

精品文档 1欢迎下载 阅读目录 一 总论 1 项目实施背景 2 项目概况 3 开发商概况 4 编制依据与研究范围 二 项目建设必要性分析 1 有利于丰富居民的文化娱乐生活 2 有利于带动区域经济的发展 3 有利于企业发展壮大 三 项目市场分析 1 城市名 市城市概况与国民经济发展现状及走势分析 2 城市名 量贩式 KTV 行业分析 3 市场竞争者分析 4 项目选址 市场定位及项目优势分析 5 营销策略分析 四 建设条件分析和工程进度安排 1 建设条件分析 2 工程进度安排 五 项目 KTV 功能分析与人事架构 1 项目总体功能 2 项目功能分配 3 人事架构 六 消防 环保和卫生 1 消防 2 环境保护 3 劳动卫生 精品文档 2欢迎下载 七 投资估算与资金筹措 1 投资估算 2 资金筹措 八 财务效益与费用估算 1 计算期估算 2 营业收入估算 3 总成本费用估算 4 营业税金及附加估算 5 利润及利润分配估算 九 财务分析 1 静态盈利能力分析 2 动态盈利能力分析 3 债务偿债能力分析 十 不确定性分析 1 盈亏平衡分析 2 敏感性分析 十一 风险分析 1 政策风险 2 市场风险 3 筹资风险 十二 结论与建议 1 结论 2 建议 原创文档 上传内容有删节和更改 仅供参考 禁止转 载 精品文档 3欢迎下载 一 总论 1 项目实施背景 进入 21 世纪以来 中国的娱乐行业蓬勃发展 而 KTV 行业 则是这个市场中不容忽视的中坚力量 国内 娱乐经济 不仅 在形成 而且有望成为下一个经济热点 巨大的市场潜力和极 高的投资回报率已使 KTV 行业成为吸引众多投资者的行业之一 每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的 KTV 店开张 但 是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场 在美丽的海滨城市 城市名 由于气候环境的关系 人们 日常的娱乐活动非常丰富 而相对于一些酒吧 迪吧而言 量 贩式 KTV 的消费群体非常庞大 几乎是老少皆宜 经过多年的 发展 KTV 的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可 因此 在 城市名 市 KTV 行业成为了整个市场上一道独特的风景线 极大地丰富了人们日常生活 初步统计 现在 城市名 市内 的量贩式 KTV 已有 11 间 根据 城市名 现有的 KTV 走势 都 是走高服务质量 高档装修 平价超市 这一切都已成为 城 市名 消费者的消费习惯 城市名 的 KTV 市场还没有饱和 根据 城市名 人的消费习惯 特别注重精神消费及享受消费 据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的 25 6 可 精品文档 4欢迎下载 见 市场潜力相当大 尽管如此 由于地理位置 经营理念 管理方式以及发展战略的差异使得各家 KTV 目前的经营状况都 不一样 所谓优胜劣汰 适者生存 企业名 餐饮娱乐有限公 司量贩式 KTV 始建于 2002 年 占地 6000 平方米 是 城市 名 地区最早 东北地区最大的量贩式 KTV 在 城市名 KTV 市场上 企业名 餐饮娱乐有限公司经营的两间量贩式 KTV 是 其中较为成功的 甚至可以说是 城市名 KTV 行业的领军力 量 于是 在这样的背景下 城市名 KTV 行业的龙头企业 企业名 拟在 城市名 甘井子区开设 城市名 企业名 量贩式 KTVNTT 店 该项目继续坚持 企业名 品质 个性 文化设计 的原则 以正派 纯洁的经营模式 为 城市名 的消费者提供健康放松 个性飞扬的休闲娱乐空间 进一步丰 富老百姓的文化生活 提高广大人民群众的文化素质 满足他 们日益增长的精神文化需求 在满足 企业名 进一步在 城 市名 发展壮大的同时 也为繁荣 城市名 文化市场继续做 出贡献 2 项目概况 项目名称 城市名 企业名 量贩式 KTVNTT 店 项目地址 城市名 市甘井子区中华西路 建设内容 量贩 KTV 广场 录音棚 餐饮及配套设施 营业面积 5000 平方米 精品文档 5欢迎下载 配置概况 装修豪华 典雅 舒适 设有各式卡拉 OK 包厢 50 间 所有房间均配备台湾 Mipro 高保真无线麦克和美国 Community 超豪华音响系统 采用 VOD 电脑点歌系统 国际专 业 KTV 音响 立体声环绕 全液晶电脑点歌屏幕 高级录音棚 及先进动感视听区 曲库含 40000 首高品质中 英 日 韩和 马来等多国语言歌曲 KTV 另附设有装修气派 商品齐全的大 型自选超市 投资与收益概况 该项目总投资 968 96 万元 其中 建设投资 852 万元 流 动资金 86 万元 建设期利息 30 96 万元 正常营业期营业收入 1340 万元 年均利润总额 411 17 万元 年均净利润 308 38 万 元 主要技术经济指标如下表所示 表 1 序 号指 标指 标 值 1 总投资收益率 ROI 43 81 2 资本金净利润率 ROE 57 32 3 项目投资回收期 Pt2 57 年 4 项目投资财务净现值 FNPV 610 51 万元 5 项目投资财务内部收益 率 FIRR 41 85 6 资本金内部收益率 54 74 精品文档 6欢迎下载 FIRR 7 利息备付率 ICR 12 24 8 偿债备付率 DSCR 2 57 3 开发商概况 名称 城市名 企业名 餐饮娱乐有限公司 法人代表 张颂 注册资本 1000 万 经营概况 城市名 企业名 餐饮娱乐有限公司成立于 2002 年 该 公司以经营量贩式 KTV 为主 自 2001 年第一间量贩式 KTV 在 城市名 市会展中心地下一层开业以来 以每年翻番的速度 跳跃发展 经营范围从单一的 KTV 拓展到录音棚 歌舞团 广 告业 装修服务 餐饮等多个领域 现已发展成为拥有 5000 万 资产 年经营收入超过 2000 万的大型公司 在公司下属的 企 业名 量贩式 KTV 星海湾店开业三周年时 公司在现今已发展 为 城市名 第二商业圈西安路的天兴 罗斯福购物广场五楼开 设了第二间店 并将此店经营成为 城市名 市 KTV 行业的龙 头 在过去的两年多的时间里 两间店齐头并进 一同占据了 本市 KTV 市场的大部分份额 公司其它业务也在公司各部门领 导人的带领下在其所属的领域取得了优异的业绩 该公司在创造经济效益 壮大自身实力的同时 也为社会公 精品文档 7欢迎下载 益事业做出了巨大贡献 与蒙牛集团合作举办 城市名 高校 音乐节 丰富了本市大学生的课外生活 为他们提供了展示自 己才华的舞台 选拔优秀的歌手代表 城市名 市参加中央电 视台举办的青年歌手电视大奖赛 并取得了优异的成绩 该集团公司近期的发展目标是 开设在 城市名 市内的第 三间店 立足 城市名 迈向全国 4 编制依据与研究范围 4 14 1 编制依据编制依据 根据中华人民共和国的有关法律 法规和政策规定 结合该 项目的具体情况 本可行性研究报告的编制依据主要有 1 城市名 官方网站公布的 城市名 经济发展概况 2 国家发改委与建设部颁布的 建设项目经济评价方法 与参数 第三版 3 城市名 甘井子区规划 4 城市名 市文化局颁布的 娱乐休闲业试点办法 5 开发商提供的其他有关材料 4 24 2 研究范围研究范围 该可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目建设的必要性 项目市场分析 精品文档 8欢迎下载 建设条件分析和工程进度安排 项目的功能分析与人事架构 消防 环保和卫生 投资估算与资金筹措 财务效益费用估算 财务分析 不确定性分析 风险分析 结论与建议等 在此基础上 考察项目建设的必要性 技术的可行性和经济 的合理性 为政府有关部门审批项目 建设单位进行投资决策 和金融机构贷款提供比较可靠的依据 精品文档 9欢迎下载 二 项目建设必要性分析 1 该项目有利于进一步丰富居民的文化娱乐生活 文化是城市的灵魂 创新的源泉 社会文明程度的提高 有 赖于文化产业的发展 北方明珠 城市名 一直以足球 服 装作为城市营销的文化品牌 KTV 娱乐业的发展 丰富人民群 众精神文化生活 加速文化事业和文化产业快速发展 为打造 城市名 特色文化产业 营造良好的配套环境 企业名 KTV 秉承 健康 时尚 安全 的服务经营理念 凭借公道的 市场价格 完善的管理模式 全新的经营理念 获得了广大 城市名 市民的喜爱 KTV 是一个贴心的娱乐场所 人们在 工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式 在全国各 大城市中 城市名 人的生活指数较高 据资料统计 2007 年 城市名 居民人均可支配收入为 15108 63 元 比上期增长 13 2 2007 城市居民人均消费支出为 12134 97 比上期增长 15 2 其中 城市名 居民支出增长最快的是娱乐消费 因此 企业名 在甘井子区开设华南分店 为 城市名 的消费者 提供健康放松 个性飞扬的休闲娱乐空间 在尽情歌唱欢乐的 过程中让他们享受到健康 安全 热情 周到的服务 缓解来 自工作和生活中的压力 释放埋藏已久的激情 从而进一步丰 富居民的文化娱乐生活 精品文档 10欢迎下载 2 有利于带动 城市名 甘井子区经济的发展 KTV 娱乐业的兴旺 必然带动经济的发展 最为明显的是餐 饮业和零售业 作为消费性服务业的 KTV 有利于优化 城市 名 甘井子区产业结构 提升产业竞争力 吸引更多跨国企业 和区域总部 为全市的经济发展提供功能区域服务 精明的商 家利用人们日益增长的娱乐需求 将娱乐因素与其它产业联姻 提高赚钱的效率 娱乐经济就这样孕育而生了 联姻双方从而 也形成了双赢的互利格局 国内 娱乐经济 不仅正在形成 它还有望成为下一个经济热点 据老牌娱乐集团华特 迪士尼 公司粗略估算 中国的娱乐业市场可以创造出每年约 70 亿美元 的巨额利润 由此可见 将娱乐因素融入经济必然会带来巨大 的收益 十五 期间 甘井子区将与 城市名 市现代化国 际名城建设全面接轨 充分发挥城市拓展 农业示范 物流集 散 旅游观光 娱乐休闲 大力实施外向牵动 科教兴区 环 境优化 城市化四大战略 建成 城市名 市商贸物流活动中 心 工业和教育产业基地 都市农业示范区 建成具有国际化 市场化 法制化水准和 城市名 现代化国际名城特色的绿色 城区 总而言之 在甘井子区开设 NTT 店 必将有利于带动项 目周边的零售业和餐饮业发展 在娱乐消费的刺激下 进一步 带动甘井子区经济的发展 精品文档 11欢迎下载 3 有利于 企业名 进一步在 城市名 乃至全国的发展 壮大 城市名 企业名 餐饮娱乐有限公司是一家集餐饮 休 闲娱乐 文化传播为一体的大型民营企业 公司秉承 健康 时尚 安全 的服务经营理念 凭借公道的市场价格 完善的 管理模式 全新的经营理念 一流的服务水平早已风靡滨城 受到广大市民的认可 公司积极扩大市场占有率 努力提高产 品知名度 以专业化的经营管理理念 有计划地进行市场的开 发 企业名 这一年轻的文化娱乐品牌 正以其迅猛的发展势 头独领 城市名 量贩 KTV 行业之风骚 随着 城市名 经 济日益现代化国际化 作为国内知名的 KTV 公司 企业名 应 不断利用自身管理经验和手段 开拓 城市名 市场 进而迈 向全国市场 此项目市场前景非常看好 会给公司带来高幅度 利润 也扩大了公司的品牌影响力 从而达到双赢 企业名 目前在 城市名 有星海和罗斯福两家分店 NTT 店的开设有 利于开拓和占领 城市名 甘井子区的市场份额 从而进一步 稳固自己在 KTV 行业的龙头位置 企业名 公司近期的发展目 标是 在 城市名 开设第三家分店 立足 城市名 面向全 国 第三家分店开设成功后 企业名 将开始逐步向 城市名 周边城市乃至全国市场进军 精品文档 12欢迎下载 三 项目市场分析 1 城市名 市城市概况与国民经济发展现状及走势分析 城市名 是辽宁省第二大城市 东北地区经济发达城市 政治级别属国家计划单列市 副省级城市 城市名 位于辽 东半岛南端 西临渤海 南濒黄海 城市名 地理位置优越 位于中国辽东半岛最南端 东濒黄海 西临渤海 处于环渤海 地区的圈首 是京津的门户 北依中国东北的辽宁省 吉林省 黑龙江省和内蒙古自治区广大腹地 南与中国山东半岛隔海相 望 与日本 韩国 朝鲜和俄罗斯远东地区相邻 与沈阳 北 京等大城市交通方便 火车站前每天都有直达沈阳和北京的客 运 城市名 辖 6 个区 中山 西岗 沙河口 甘井子 旅顺 口 金州 3 个县级市 瓦房店 普兰店 庄河 和 1 个海岛 县 长海 总面积 1 25 万平方公里 人口 603 万 城市名 金融业发展迅速 已成为中国北方地区外资银行 最集中的城市 目前 已有 19 家外资银行和金融机构在连开设 了分行或设立了办事处 在连金融机构已与世界 150 多个国家 和地区建立了结算网络 城市名 已成为中国北方最大的国际 结算中心 城市名 商品交易所是中国三大期货交易所之一 也是亚洲最大 全球第二的大豆期货市场 2004 年期货成交额 超过 5 万亿元 成交量占全国的 58 城市名 商业繁荣 全市商业网络发达 现代商贸业态发 精品文档 13欢迎下载 展迅速 国有商业 民营商业 外资商业相互促进 购物中心 大型超市 连锁店等交相辉映 全市有青泥洼 天津街和西安 路三大商业区 商业网点 15 5 万个 国际水准的大型商业设施 50 多个 城市名 商场是中国十大商场之一 已成为中国最 大的国有零售商业企业集团 美国的沃尔玛 法国的家乐福 德国的麦德隆 马来西亚的百盛等都已落户 城市名 开始实 施电子商务 信贷消费等现代营销方式 城市名 正在向现代 化国际商都迈进 2007 年 城市名 国民经济持续快速增长 初步核算 全市实现地区生产总值 3131 亿元 按可比价格计算比上年增长 17 5 增幅达到 1994 年以来的最高值 其中 第一产业增加 值 247 6 亿元 增长 10 4 第二产业增加值 1536 5 亿元 增 长 20 5 第三产业增加值 1346 9 亿元 增长 15 5 三次产 业构成比例为 7 9 49 1 43 0 对经济增长的贡献率分别为 4 8 56 2 和 39 0 按常住平均人口计算 全市人均生产总 值 51624 元 按年末汇率折算 7067 美元 居民消费价格结构性 上涨 主要受食品类价格上涨因素影响 居民消费价格水平比 上年上涨 4 涨幅提高 2 6 个百分点 其中 消费品价格指数 和服务项目价格指数分别上涨 4 5 和 2 7 工业品出厂价格涨 幅上升 全年工业品出厂价格水平比上年上涨 3 27 涨幅提 高 0 6 个百分点 原材料 燃料与动力购进价格涨幅趋缓 全 年原材料 燃料及动力购进价格水平比上年上涨 5 36 涨幅 精品文档 14欢迎下载 回落 2 96 个百分点 预计 2008 年 城市名 市的经济增长指 数将与 2007 年大体持平 小幅增长 对 城市名 市甘井子区发展概况与投资环境分析如下 城市名 市甘井子区位于辽东半岛南端 东临黄海 西濒 渤海 是 城市名 市内四区之一 也是 城市名 市城市扩 展的唯一区域 区辖 13 个街道 6 个镇 总人口 78 5 万 陆 地面积 502 平方公里 这里风景秀美 气候温和 冬无严寒 夏无酷暑 这里经济发达 社会进步 人民生活富裕 2000 年 实现国内生产总值 101 3 亿元 实现地方财政收入 4 68 亿元 实现社会消费品零售额 37 5 亿元 城镇职工年人均工资 8426 元 农民年人均可支配收入 5503 元 1 完善的基础设施 甘井子区地处环渤海经济区中心地带的要冲位置 是 城市 名 市连接东北腹地的陆路门户和通往世界各地的海上和空中 门户 城市名 周水子国际机场 沈大高速公路出口均在区内 东北电网 城市名 引水管线和通讯网络覆盖全区 城区人均 绿地面积达到 8 平方米 2 繁荣的第三产业 东北地区最大的木材 汽车 旧机动车等大型交易批发市场 辐射面不断向东北 内蒙等腹地扩展 宏孚大厦 华南国际商 城 华联超市 城市名 灯饰批发市场 城市名 太阳神鲜 活水产品批发市场相继开业 城市名 国际品牌汽车展贸中心 精品文档 15欢迎下载 建成并投入使用 引进了沃尔玛超市和欧倍德建材超市 海内 外名 优 特商品汇集于此 展示了商贸业金龙寺森林公园 夏家河子海滨浴场等一批独具特色的大型旅游景点和设施 每 年吸引数百万名国内外宾客前来发展高档次 大流通的前景 观光 旅游 3 发达的现代工业体系 甘井子区是国家的重要工业 科研基地之一 拥有电子 化 工 机械 服装等几十个门类的工业企业 1300 家 近千种产品 有近百项新产品填补国内空白 被授予 全国科技先导区 称 号 营城子工业园区和环保产业园区等经济小区以其良好的环 境和优惠的条件吸引了大批实业家投资办厂 城市名 软件园 已于 1999 年被命名为国家火炬计划软件产业基地 超高分子量 聚丙烯酰胺项目已被国家列为 863 攻关计划 绿源牌 LPG 汽 车双燃料转换装置已被列入国家重点新产品试生产计划 北大 科技园开发生产的第三代新网际网络终端设备 填补了国内空 白 4 显著的对外开放成果 作为国家 发展乡镇企业集团出口创汇改革试验区 甘井 子区已与日本 韩国 美国 加拿大 香港 澳门等 24 个国家 和地区建立了经济合作关系 累计兴办外商投资企业 711 家 实际使用外资 3 6 亿多美元 城市名 丰源制靴有限公司 城市名 新世纪印刷信息产业有限公司 城市名 渤海日平 精品文档 16欢迎下载 机床股份有限公司等一批高新技术企业 把全区对外开放水平 提高到一个新的层次 2000 年 全区 200 余家出口商品供货企 业 实现出口商品供货值 50 亿元 出口商品涉及轻工 机械等 200 多个品种 5 昌盛的社会事业 十五 期间 甘井子区将与 城市名 市现代化国际名城 建设全面接轨 充分发挥城市拓展 农业示范 物流集散 轻 型加工 生态屏障的区位功能 大力实施外向牵动 科教兴区 环境优化 城市化四大战略 建成 城市名 市商贸物流活动 中心 工业和教育产业基地 都市农业示范区 建成具有国际 化 市场化 法制化水准和 城市名 现代化国际名城特色的 绿色城区 2 城市名 量贩式 KTV 行业分析 2 12 1 行业的发展现状分析行业的发展现状分析 KTV 源于日本 就是我们所说的卡拉 OK 量贩式理念来源于 荷兰的一家大型超市 1963 年 卡拉 OK 传入台湾 经过多年 的演变 成为我们现在的量贩式 KTV 钱柜就是台湾地区量贩 式 KTV 的旗舰企业 2002 年八月 城市名 第一家量贩式 KTV 企业名 星海店 开张 当 企业名 率先将 量贩式 KTV 引到 城市名 后 立即以其时尚 健康 平价 自助的消费理念成为 城市名 精品文档 17欢迎下载 市民钟爱的娱乐场所 随后 好乐迪 K 歌之王 东方金柜 合声等 10 余家量贩式 KTV 等如雨后春笋般出现在 城市名 的 娱乐市场上 消费者对多元化娱乐形式的需求 推动了娱乐业 的迅速发展 但是流行一哄而上 KTV 同质化经营 竞争在所 难免 许多的 KTV 推出了 消费送果盘 纪念品 等手段不见 成效的情况下 他们只好用最原始的促销方式 价格战 有的 小型 KTV 推出 50 元整晚消费 30 元唱一下午 包房五折 这样的广告漫天可见 表面看 这是同行之间的竞争 而实 质上是量贩式 KTV 开得太多 娱乐形式单一 而档次又相仿的 最直接结果 在这样的行业背景下 企业名 KTV 及时调整自 己的发展战略 以优质的服务 一流的设备抵抗着强大的竞争 压力的同时 于 2005 年在逐渐繁华的西安路商业圈成功的开设 了第二间店 而相比之下 一部分竞争对手则濒临倒闭的边缘 2 22 2 行业的发展趋势分析行业的发展趋势分析 该行业与其它服务行业相比属于新兴行业 在这几年的发展 过程中 该行业的逐步规范化是有目共睹的 该行业的发展趋 势主要可以概括为以下几个方面 2 2 1 市场化 市场经济体制运做下 娱乐行业的前景是处于上升的趋势 不断被开拓出来的消费市场和不断增长的人民精神需求已经让 精品文档 18欢迎下载 KTV 行业成为了炙手可热的掘金行业 2 2 2 品牌化 知名企业的品牌优势 已经形成了一中无形资本 是企业价 值的另一种主要的体现方式 品牌化的娱乐业现在 基本上是寥 寥可数 所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳 性 2 2 3 规模化 市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小 企 业形态的大小和抵抗风险的能力是成正比的 规模化经营能保 证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性 2 2 4 正规化 KTV 行业的正规化是娱乐业企业经营走上正轨的具体表现 社会接纳性 客人层次的多元化 企业文化的丰富 企业经营 范围的正规化 营业场所文化气息的加强都是吸引客源的重要 条件 正规化娱乐产业的发展趋势已经成了一种客观存在的要 求 是服务业必要的发展阶段 娱乐范围内的 KTV 已经从行业 概念转型为产业 是更为有可挖掘性 更能有创造平台的一种 服务提供方式 正规化势在必行 也是可持续发展的铺路石 2 2 5 健康化 健康的营业氛围和良好的企业经营理念 都是推动企业向前 发展的重要因素 健康的娱乐行业经营形式 已经成为社会的 需要 并且被消费者所接受 KTV 行业的健康经营现在已经正 精品文档 19欢迎下载 式起步并且还将持续很长一段的可发展时期 作为朝阳产业的 量贩式 KTV 行业 其前途的发展是不可丈量的 3 市场竞争者分析 3 13 1 竞争者状况分析竞争者状况分析 1 好乐迪 场地装修 店堂华丽的装修 入门几百平米余平方米豪华气 派的大厅 1 4 楼滚梯右壁变成水幕营造气派 在大厅右翼布 下大面积的豪华休闲区 供等候包房的消费者免费休息的地方 服务内容 KTV 餐饮 录制歌带 音响效果 好乐迪的 4 档伴音里有一档叫做 魔音 的效果 可以修饰声音 歌曲数量 每隔一周 企业名 都将最新的打榜歌填进来 不过有些经典老歌可能找不到 饮食条件 城市名 特色小吃 还有日本料理 韩国料理 法国面包 日本寿司等各地食物 价 位 高档 KTV 的消费价格 停 车 门口有车位 2 东方金柜 服务内容 KTV 餐饮 价 位 走平民化路线 消费群体针对学生 精品文档 20欢迎下载 音响效果 音响效果一般 隔音效果不错 歌曲数量 有二万八千多首 每周六都有新歌推出 饮食条件 不提供什么特色饮食 但旁边有新玛特超市 停 车 可以借用新玛特门前停车 3 K 歌之王 场地装修 更新装修 服务内容 KTV 平价超市 价 位 平民化路线 主要针对学生 音响效果 音响效果一流 有专业的调音师 餐 饮 21 时后供应的自助餐可以免费 3 23 2 竞争者趋势分析竞争者趋势分析 3 2 1 提供多元化服务 由于 KTV 产业属于娱乐事业 与流行息息相关 而且消费者 的需求日益复杂 除在意装潢格调 音响质量 伴唱带质量 餐饮口味服务外 业者必须经常调整营业内容及设施 提供各 种不同的娱乐服务给消费者 如可上网 看电视 玩网络游戏 等 以满足消费者欢乐及新鲜的心理需求 3 2 2 建立透明良好形象 由于市场上 KTV 家数众多且消费者意识抬头 因此在选择时 具有良好形象及合法执照的 KTV 较能获得青睐 另外 前几年 公共意外频传 消费者在选择店家欢唱之际 安全性的考虑就 精品文档 21欢迎下载 占了很大的比重 因此业者必须加强安全消防措施的设置 提 供一个让消费者可以安心消费的休闲场所 3 2 3 建立连锁体系 连锁经营可造成规模经济 使得营运成本大幅降低 且让品 牌曝光率增加 增加消费者的心理认知 而且透过管理职能专 业化 如分店负责各地的营业行为 总公司统筹资金调度 伴 唱带购卖 广告等事宜 使服务流程可一致化及标准化 使得 获利能力可有效提升 3 2 4 结合科技发展 随着科技日新月异 应发展新技术以改进服务质量 如在包 厢中点歌的计算机 也可以提供交互式服务 消费者可以直接 点选服务项目 取代服务铃及减少服务人员进出干扰 另外 引进更先进的视听设备 包括 120 吋三枪投射大屏幕 无线麦 克风 3D 立体环绕音响喇叭 行动电话来电屏幕显示等 使消 费者可以享受到更好的服务 4 项目选址 市场定位及项目优势分析 4 14 1 项目选址分析项目选址分析 4 1 1 项目所在位置及规模 项目的选址地位于 城市名 市北部商业中心华南国际商城 中华西路 山东路与六合路汇合处 营业面积 5000 平方米 该项目以 企业名 量贩式 KTV 星海湾店的模式为标准 也 精品文档 22欢迎下载 为地下一层 通过大型多阶楼梯通往主营业大厅 4 1 2 周边环境 该项目地处的中华西路向西延接山东路 向东延接华东路 是 城市名 市甘井子区最早最繁华的商业区 该项目地址到 华南广场仅十分钟路程 中华西路是一条非常繁华的交通要道 主要集中一些餐饮店 中档商铺和一些大型的商务写字楼 主 要有中南大厦 AB 座 义乌小商品城 华南国际商城 花城 高丽牛排火锅城 麦当劳餐厅等 附近还有不少已经开发和正 在开发的地产小区 如泉水新城 华南小区 名贵山庄等 人 气相当旺 2001 年 7 月 由 城市名 友谊集团与美国沃尔玛 公司合资建立的沃尔玛华南购物广场更是为这一商业区注入了 强劲的力量 该店总面积 2 05 万平方米 创下亚洲大型综合超 市单店面积最大的纪录 华南国际商城的建立 成为启动和形 成北部商业中心区的基本条件 这样的氛围吸引了更多行业的 商家的投资 加上政府的大力支持 使这一区域的周边环境发 生了很大的变化 从而吸引了更多的人在这里买房居住 所以 中华西路的商店非常火爆 客流量很大 晚上 9 10 点钟商场里 人头攒动 超市购物排队交款 尤其是沃尔玛 概括的分析 我们认为该项目的周边环境优越 具有 一心 三轴 即 1 商业核心 以中华国际商城的发展为核心 形成具有现代气息的综合核 精品文档 23欢迎下载 心商业中心 设施包括综合商场 超级市场 商务写字楼 娱 乐中心及金融设施 市政设施 2 三条商业主轴 中华西路 主要以商业写字楼和购物广场为主 也有一部分 餐饮店 山东路 主要以餐饮为主 包括有日本料理 火锅城 海鲜 自助 茶楼等多个不同品种 华东路 主要以汽车贸易为主 如 城市名 华南汽车广场 城市名 金晨汽车贸易有限公司 红光汽贸等 4 24 2 市场定位市场定位 定位 定位于中高档工薪消费阶层 继续坚持行业领先者的 定位 建设为一个规模 环境 服务一流的量贩 KTV 目标消费群 年龄以 20 岁 35 岁为主 追求时尚 喜欢休 闲娱乐生活的顾客群 其中以年轻的白领 大学生居多 另外 企业名 KTV 为同事朋友同学相聚 白领们边娱乐边公事的 约会 情侣相约 以及一家老少齐参与的家庭聚会提供良好的 场所 4 34 3 优势分析优势分析 4 3 1 品牌优势 品牌是代表某一种产品或服务的广为人知的名称 是 KTV 最 精品文档 24欢迎下载 重要的无形资产 也是 KTV 建立竞争优势和未来盈利的基础 拥有一个强势品牌是 KTV 竞争力的源泉 它可以为 KTV 创造长 期优良的经营业绩 企业名 KTV 品牌特色鲜明 获得了广大 城市名 市民的认可 在 城市名 市内有广泛的影响力 品牌优势无疑是项目优势的一大体现 4 3 2 服务优势 随着 KTV 市场竞争的加剧 顾客消费意识的提高和对高附加 值的追求 KTV 的竞争越来越表现为服务质量的竞争了 同时 KTV 服务质量的提高 是维持 KTV 品牌的保证 注重 KTV 服务 质量 是 KTV 品牌建设的重要内容 企业名 的服务很专业 正式营业前员工要经过严格的培训 让顾客满意 享受到贴心 的服务是 企业名 的服务宗旨 4 3 3 外部环境优势 2000 年以来 城市名 市的城市建设步伐明显加快 但是 大型的量贩式 KTV 在 城市名 市甘井子区基本上属于空白 随着沃尔玛 NTT 店的开业 其周边的商业气氛逐渐形成 此时 正是 企业名 第三间店进入华南商圈的契机 借助外部环境 的优势 结合 企业名 的品牌优势 此项目必将带来该公司 的发展中的又一高峰 5 营销策略分析 该项目的营销策略不仅沿袭 企业名 已建成分点的营销特 色 并且建议采用一些新型的营销策略 从而达到迅速抢占市 精品文档 25欢迎下载 场 聚拢顾客的效果 具体营销策略如下 5 1 实行包时段优惠制 针对所有类别的包房 实行唱满 6 小时或者午夜场的优惠制 对不同类别的包房 设定不同价位的包段价格 包时段优惠价 大大低于平时按小时计费的价格 因此得到了广大顾客的认可 并在 企业名 已建分店中获得了很好的营销效果 5 2 实行会员优惠制 继续推行会员优惠制 在已建分店中办理过会员的顾客 将 免费成为新店的会员 会员可以享受各种优惠服务 比如消费 时的打折或者是生日时提供会员礼物等 会员制的运用将保持 并进一步扩大 企业名 的顾客群 5 3 超市消费额抵包房费制 超市消费额抵包房费制在以前分店中尚未得到运用 是一项 新型的营销策略 建议可将超市消费的一定比例抵减包房费 如按 5 计提 另外 也可实习消费 300 免房费等政策 这样 可推动超市的消费 进一步增加营业收入 精品文档 26欢迎下载 四 建设条件分析和工程进度安排 1 建设条件分析 1 11 1 地址选择地址选择 建设大型 KTV 项目 能否取得可观的经济效益 地理位置是 关键之关键 该项目的选址地位于 城市名 市北部商业中心华南国际商 城 中华西路 山东路与六合路汇合处 以中华国际商城的发 展为核心 周围形成了具有现代气息的综合核心商业中心 设 施包括综合商场 超级市场 商务写字楼 娱乐中心及金融设 施 大型停车场 市政设施 由此可见 该项目地理位置优越 商业氛围浓厚 交通便利 是建设大型 KTV 的理想场地 1 21 2 外部配套条件外部配套条件 该项目周围基础设施达到六通 即通道路 上水 下水 电 煤气和通讯设施 所以 项目所需的外部配套条件已具备 2 工程进度安排 该项目自 2008 年 1 月开始前期准备工作 2008 年 4 月上旬 着手设计装修 2008 年 11 月底竣工 并进入试营业 2008 年 12 月底正式营业 具体工程进度安排如下 精品文档 27欢迎下载 表 2 2008 年工程进度安排表 项目名 称 12345678 91 0 1 1 1 2 项目立 项 项目规划和方 案设计 项目可行性研 究报告 项目设 计 设备安装 工程 装修工 程 竣工验收 试 营业 正式营业 精品文档 28欢迎下载 五 项目 KTV 功能分析与人事架构 1 项目总体功能 该项目是集 KTV 平价超市 录音棚为一体的大型量贩 KTV 广场 该项目营业面积 5000 平方米 其中 音乐包厢占地面积 2500 平方米 分隔为大中小型包间约 50 余间 项目更有时尚 的视听区 设备先进的演艺区 舒适的等候区 该项目位于地下一层 层高 5 1 米 2 项目功能分配 项目功能分配为大厅 包房区 演艺区 后勤区四部分 其 中包房区又分为一区 二区 三区 每一部分又有具体的功能 划分 该项目具体功能分配见下表 3 位 置面积 m2 功 能面积 m2 前台接待处 20 超市 75 等候区 50 录音棚 45 大厅 605 视听区 15 精品文档 29欢迎下载 其它 400 包厢 600 办公室 30 卫生间 50 一区 800 其它 120 包厢 800 吧台 45 卫生间 75 二区 1050 其它 130 包厢 1100 办公室 40 卫生间 80 仓库 100 三区 1540 其它 220 演艺吧 100 等候区 250 演艺区 400 其它 50 更衣室 男女 70 仓库 150 后勤区 605 监控室 40 精品文档 30欢迎下载 工程控制室 200 员工食堂 80 员工休息室 35 其它 30 3 人事架构 该项目人事架构如下图所示 表 4 店长 副店长保安部长副店长 楼面主管保洁主管 楼面领班 楼面领班 楼面领班 保洁领班 保安领班保安领班超市主管前台主管 策划 会员部 精品文档 31欢迎下载 六 消防 环保和卫生六 消防 环保和卫生 1 消防 1 11 1 总平面布局总平面布局 该项目四周有城市道路 形成环形消防车道 宽度大于 4 米 建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距 主要出入口及疏散 口的位置符合城市交通规划要求 平面设计 区域内设 3 个防火分区 每个防火分区面积不大 于 1600m2 1 21 2 安全疏散安全疏散 该项目设三个出入口 主要客流入口处有钢筋混凝土楼梯直通室外 设备间有 1 部 安全疏散楼梯直通室外 还有 1 部钢筋混凝楼梯直通地上一层 形成了立体高效的疏散系统 1 31 3 火灾自动报警及联动系统火灾自动报警及联动系统 消防中心控制室内设有报警控制器 火警通信 紧急广播 模拟显示装置 每个区域分别设有重复显示屏 地址编码烟感探测器 地址 编码感温探测器 消火栓报警开关 手动报警开关及消防对讲 电话 水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元 声报警器 精品文档 32欢迎下载 紧急广播等 组成消防控制中心 集中控制自动报警及联动控 制系统 1 41 4 灭火器配置灭火器配置 采用 2kg 手提式干粉型 磷酸铵盐 灭火器 大厅设 4 具 5A 型 各区域设 10 具 5A 型 灭火器应放置在楼梯 电梯及明显和便于取用的地方 2 环境保护 2 12 1 生活污水处理生活污水处理 该项目排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处 理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网 2 22 2 噪音的隔绝噪音的隔绝 音乐包厢均用隔音材料装修 以保证包厢与包厢之间和包厢 与区域走廊之间的隔音效果 水泵设减振基础 进出口设软管接头 泵出口设消声止回阀 冷水机组 空调机组 通风机 水泵及风管系统均设有良好的 消声减振措施 冷却塔采用低噪声型 2 32 3 废气的排放废气的排放 餐饮部分的污染油 气 烟由油烟排气罩排出 并截住油烟 精品文档 33欢迎下载 3 劳动卫生 3 13 1 劳动措施劳动措施 该项目所有用电设备均有接地装置 以防漏电 保证人身安 全 低压配电系统的接地形式为 TN S 系统 其保护接地线 PE 与工作零线 N 是独立分开的 正常情况下 用电设备 的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护 单相三孔 插座的接地端均与 N 线等截面的 PE 可靠连接 设防雷保护 3 23 2 卫生措施卫生措施 按卫生标准 空调系统补充足够的新风量 全空气系统补充 15 20 的新风量 保证了营业场所符合劳动标准 包厢内设置了排风系统和补风系统 从而冲淡了有害气体的 浓度 达到符合卫生标准 精品文档 34欢迎下载 七 投资估算与资金筹措 1 投资估算 1 11 1 建设投资估算建设投资估算 该项目建设投资 852 万元 构成内容如下 表 5 项目建设投资汇总表 单位 万元 序 号项 目估算价值 占建设投资比例 1 固定资产费 用 702 0582 40 2 无形资产费 用 100 8811 84 3 其他资产费 用 8 52 1 00 4 预备费 40 55 4 76 合 计 852 00100 00 详见附表 1 1 21 2 流动资金估算流动资金估算 根据以往分店的经验数据并结合该项目的具体情况 预计每 精品文档 35欢迎下载 年所需流动资金为 86 万元 1 31 3 建设期利息估算建设期利息估算 该项目建设投资借款总额 400 万元 银行贷款利率为 7 74 建设期利息 30 96 万元 前三项总和为项目投资总额 因此该项目投资总额为 968 96 万元 2 资金筹措 该项目资金来源于两个渠道 自有资金 自有建设投资 452 00 万元 自有流动资金 86 万元 银行借款 400 万元 资金筹措方案和投资使用计划详见附表 2 精品文档 36欢迎下载 八 财务效益与费用估算 1 计算期估算 该项目计算期 6 年 其中建设期 1 年 运营期 5 年 2 营业收入估算 量贩式 KTV 的营业收入主要是来自包厢费 其他消费 如 在超市选购酒水 食品 另外计算 所以该项目的营业收入主 要分为两个部分 前台营业收入 房费 和超市营业收入 2 12 1 前台营业收入的估算前台营业收入的估算 根据 企业名 量贩式 KTV 星海湾店和罗斯福店近几年来的 经营分析 结合该项目所面临的特定的市场环境 以及自身的 具体情况 对前台营业收入进行估算 具体估算结果如下表所 示 表 6 前台年营业收入估算表 月份估算值 万元 占全年销售计划的比例 九54 206 61 十73 148 92 精品文档 37欢迎下载 十一57 487 01 十二81 459 95 一75 119 16 二89 7910 95 三58 637 15 四61 257 47 五71 838 76 六70 938 65 七61 667 52 八64 537 87 总计 820100 预计华南分店的年收入大体与估算值相当 为 820 万左右 具体估算值见附表 5 2 22 2 超市营业收入超市营业收入 由于量贩式 KTV 不设超市最低消费 完全凭消费者自愿 而 附近又有大型超市 这会在一定程度上影响 KTV 超市的收入 所以在此对超市营业收入只作保守的估计 按每月的人流状况 初步估算 月平均营业收入约为 45 万 全年超市营业收入约为 540 万元 精品文档 38欢迎下载 3 总成本费用估算 3 1 工资及福利费 参考其它两个分店的规模和员工数 预计该项目所有员工 包括管理人员 共 72 人 人均月平均工资为 1600 元 公司 规定福利费按工资额的 30 计提 则年工资与福利费合计为 179 71 万元 3 2 超市进货成本 超市进货成本 即超市所购商品的成本费用 按超市营业收 入的 25 计提 3 3 年租金成本 此项目年租金成本为 240 万元 一年一交 3 4 折旧费 该项目固定资产原值 702 05 万元 固定资产净残值率 20 同行业经验数据 折旧年限 5 年 按直线法综合计提折 旧 该项目年折旧费为 112 33 万元 3 5 修理费 该项目修理费按折旧费的 10 计算 每年为 11 23 万元 3 6 摊销费 无形资产摊销总额 100 88 万元 摊销年限 5 年 年摊销额 为 20 18 万元 其他资产总额 8 52 万元 全部计入经营期第 1 年的成本中 则第 2 年的摊销费为 28 70 万元 从第 3 年起每 年均为 20 18 万元 精品文档 39欢迎下载 3 7 外购燃料动力 外购燃料动力为 KTV 每年耗费的水电费和其它燃料动力费 根据经验数据估算 每年的水电费及其它燃料动力耗费为每年 10 万 3 8 利息支出 该部分费用为建设投资借款在营业期产生的利息 3 9 其他费用 其他费用为除去上述各项费用外的其他所有费用 根据同类 项目的经验数据确定为 9 万元 年 总成本费用估算详见附表 3 4 营业税金及附加估算 该项目缴纳营业税 城市维护建设税和教育费附加 KTV 包 房营业税率为 20 考虑完其它附加税费后的综合税率为 22 超市收入营业税率为 5 考虑完其它税费后综合税率为 5 5 估算结果详见附表 5 5 利润及利润分配估算 利润总额为销售收入扣除总成本费用和营业税金及附加后的 余额 所得税率按 25 考虑 估算结果详见附表 5 精品文档 40欢迎下载 九 财务分析 1 静态盈利能力分析 总投资收益率 ROI 44 52 资本金净利润率 ROE 56 49 项目投资回收期 Pt 2 67 年 根据静态指标可以看出 该项目有较强的盈利能力 分析结 果见附表 5 2 动态盈利能力分析 动态盈利能力指标是指考虑资金的时间价值因素的影响而计 算的盈利能力指标 主要包括财务净现值和财务内部收益率 研究对象为项目投资现金流量表和资本金现金流量表 项目投资财务净现值 FNPV 602 00 万元 项目投资财务内部收益率 FIRR 41 85 资本金内部收益率 FIRR 54 74 计算的内部收益率高于基准折现率 15 财务净现值大于零 可以看出 该项目有较好的动态盈利能力 分析结果见附表 6 附表 7 精品文档 41欢迎下载 3 债务偿债能力分析 偿债能力分析包括借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 三方面的分析 本项目的借款偿还方式为等本偿还利息照付 本金在三年内等本偿还 利息每年偿还 因此 这里主要讨论 利息备付率和偿债备付率这两个指标 3 1 利息备付率 利息备付率是指在借款偿还期内 各年可用于支付利息的息 税前利润与当期应付利息费用的比值 选取正常运营期第 2 年 为研究对象 利息备付率 ICR 12 24 3 2 偿债备付率 偿债备付率是指在项目借款偿还期内 各年可用于还本付息 的资金与当期应还本付息金额的比值 选取正常运营期第 2 年 为研究对象 偿债备付率 DSCR 2 57 分析结果见附表 4 精品文档 42欢迎下载 十 不确定性分析 1 盈亏平衡分析 盈亏平衡是指当年的营业收入扣除营业税金及附加后等于总 成本费用 在这种情况下 项目的经营结果既无盈利又无亏损 此项目通过分析盈亏平衡点来分析拟建项目费用与效益的平衡 关系 可得研究年份内的营业能力利用率 RBEP 为 60 40 从而可 得盈亏平衡时的营业收入为 809 36 万元 所以 从盈亏平衡分 析中得出该项目具有一定的抵御风险能力 2 敏感性分析 该项目的敏感性分析选用了建设投资 经营成本和营业收入 作为影响因素 来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的 影响程度 分析结果见下表 表 7 敏感性分析表 调整项目分析结果 序号建设 投资 营业 收入 经营成 本 财务净现值 万元 财务内部 收益率 投资 回收期 0610 5141 85 2 57 110 549 8637 42 2 74 2 10 671 1747 08 2 39 精品文档 43欢迎下载 310 830 7450 91 2 28 4 10 390 2932 52 2 97 510 440 0334 64 2 87 6 10 781 0248 90 2 34 从敏感性分析的结果可以看出 该项目的营业收入和经营成 本的变化对财务指标影响较大 营业收入是最敏感的因素 其 次是经营成本 最不敏感的因素是项目投资额 但无论是哪种 因素变化 在 10 的变化幅度内 该项目的技术经济指标都能 通过判别标准 因此 该项目有较强的抗风险能力 精品文档 44欢迎下载 十一 风险分析 1 政策风险 该政策风险主要是指国家宏观经济政策 特别是产业政策 财政政策 货币政策 税收政策 价格政策 利率政策调整 可能会对项目的投资决策及今后的经营产生不利影响 进而影 响该项目的经济效益 针对此风险之对策 该项目在严格执行国家各项法律 法规 的同时 将积极研究国家相关政策的变化趋势 针对政策调整 可能造成的影响 提前制定应对措施 调整自身的投资策略 消化风险因素 避免政策调整对项目经营造成实质影响 2 市场风险 市场风险一般来自以下三个方面 一是市场供需实际情况与 预测值发生偏离 二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况 发生重大变化 三是项目目标顾客的实际消费能力与预测消费 能力发生偏离 其中主要的风险因素来自新竞争对手的加入 21 世纪以来 中国的娱乐行业蓬勃发展 而 KTV