新华信：东滩公司发展战略定位综合PPT课件.ppt

东滩公司发展战略定位 汇报 2020年3月26日 2020 3 26 上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright 2002BySINOTRUSTManagementConsulting 1 2020 3 26 可编辑 2 解决问题的思路 东滩公司面临的根本问题是什么 从哪里来 到哪里去 路怎么走 2020 3 26 可编辑 3 今天的东滩开发意味着什么 东滩开发的意义 东滩开发对全球生态化进程的贡献东滩开发对中国城市化建设的推动东滩开发对长江三角洲发展的促进东滩开发对上海国际化进程的推进 2020 3 26 可编辑 4 东滩开发包括什么 东滩开发战略 东滩开发的内涵东滩开发相关地区的影响东滩开发的条件东滩开发的战略阶段 2020 3 26 可编辑 5 东滩公司需要干什么 东滩公司的历史使命东滩公司的角色定位东滩公司的战略定位 东滩公司的定位 2020 3 26 可编辑 6 东滩公司的路从哪里开始 东滩公司的战略思路 东滩公司战略重点东滩公司发展模式东滩公司分阶段赢利模式东滩公司的产业选择东滩公司的核心能力 2020 3 26 可编辑 7 主要内容 东滩开发的意义东滩开发的战略东滩公司的定位东滩公司的战略思路 2020 3 26 可编辑 8 东滩开发的意义 东滩开发对全球生态化进程的贡献东滩开发对中国城市化建设的推动东滩开发对长江三角洲发展的促进东滩开发对上海国际化进程的推进 2020 3 26 可编辑 9 东滩的开发目标 生态住区 生态保护 2020 3 26 可编辑 10 东滩的开发目标 科教研究 产业发展 2020 3 26 可编辑 11 从全球城市发展趋势分析 世界城市发展正面临着一场从传统工业文明走向未来生态文明的环境革命 农业革命 工业革命 环境革命 村落出现 人类向自然有组织的索取 城市成为社会经济核心 掠夺性开发自然环境严重破坏 城市发展追求生态平衡目标 有计划的进行生态和环境的保护和恢复 人类与自然和平相处协调发展 环境恶化威胁人类自身生存 破坏力有限形成半自然环境 2020 3 26 可编辑 12 东滩的自然资本 东滩的自然资本将产生不可限量的生态 科学 美学和经济学价值 生态资源蕴涵巨大生态价值 调节邻近区域气候净化水并提供水资源湿地生态系统支撑多样生物丰富的物种多样性 东滩的自然资本 丰富的物种 独特生态系统蕴涵巨大科学价值 丰富的鸟类研究对象丰富的鱼类生态类型研究世界罕见的快速演替湿地生态系统 壮观的自然景观蕴涵的美学价值 鸟类保护区中华鲟保护区湿地和河口海湾组成的自然景观 多种资源蕴涵巨大经济价值 快速延伸的土地资源丰富的渔类等生物资源风 水 光等生态资源 2020 3 26 可编辑 13 生态经济 21世纪的世界发展潮流 人口 资源和环境的严峻矛盾 经济高速发展与生态环境保护之间的矛盾 世界性的理论研究 我们共同的未来 发起一场环境革命 超越增长 阳光经济 自然资本论 倍数四 环境革命和生态文明著作 经济 社会 环境三赢的生态文明社会 所谓生态型的现代化问题 就是通过生态环境优先的原则促进经济社会发展和生活质量提高 而不仅仅是生态环境保护 世界性课题 生态型的现代化 2020 3 26 可编辑 14 世界性课题 探索生态型的现代化 生态型的现代化 东滩开发 东滩开发走的是一条探索积极的生态环境保护 有效合理利用生态资源达到可持续发展的道路 现代化进程中强调生态环境保护 通过生态效益创造现代化所需的社会 经济效益 绿色农业绿色家园绿色乐园绿色科技 2020 3 26 可编辑 15 生态经济 21世纪的世界发展潮流 人口 资源和环境的严峻矛盾 经济高速发展与生态环境保护之间的矛盾 全球性的政府关注 全球 一批生态示范社区欧盟 绿色欧洲美国 绿色印章德国 蓝色天使计划日本 绿色标志 计划 政策和行动 反思 现代化 生产方式 消费行为 价值观念和科学方法 制定各种保护环境的法令 法规 通过建立环保机构 加强环保技术研究开发来治理污染 所谓经济社会发展的生态化问题 包括对先发展国家或先发展地区的生态化 即先发展的生态化或生态再造 二是对后发展国家或后发展地区的生态化 即后发展的生态化或生态跨越 世界性课题 经济社会发展的生态化 2020 3 26 可编辑 16 世界性课题 经济社会发展的生态化 世界性课题 经济社会发展的生态化 先发展的生态化 先发展国家或先发展地区的生态化 即先发展的生态化或生态再造 后发展的生态化 后发展国家或后发展地区的生态化 即后发展的生态化或生态跨越 东滩开发 东滩的开发是在生态跨越方面担任先行先试的使命 将为后发展中国家和地区探索一条21世纪人和自然协调发展之路 在一片未受污染的净土将东滩开发成生态绿岛 2020 3 26 可编辑 17 生态经济 21世纪的世界发展潮流 人口 资源和环境的严峻矛盾 经济高速发展与生态环境保护之间的矛盾 世界性的产业实践 探索新型环境保护 生态资源开发 保护和集中利用的经济发展模式 所谓新型生态园区 是指突破单一功能 如景观型 产业型或居住型等 具有复合多种功能的生态园区 世界性课题 建设新型生态园区 2020 3 26 可编辑 18 世界性课题 建设新型生态园区 世界性课题 建设新型生态园区 东滩开发 东滩开发走的是一条集旅游休闲 绿色农业 科研教育和生态房地产于一体的综合型生态园区发展探索之路 景观型 产业型 居住型 综合型 农业 旅游 娱乐业 科研教育 房地产 2020 3 26 可编辑 19 东滩开发的意义 东滩开发对全球生态化进程的贡献东滩开发对中国城市化建设的推动东滩开发对长江三角洲发展的促进东滩开发对上海国际化进程的推进 2020 3 26 可编辑 20 世界经营城市发展的一般规律 随着工业化进程的加速 多数国家城市的水平在30 至70 之间 处于城市化加速发展阶段 目前中国正处于城市化加速阶段 城市化进程任重道远 农村城市化 大力建设卫星城 小乡镇 中国政府高度关注的问题 三农问题 农村城市化 农业产业化 农民非农化 2020 3 26 可编辑 21 加快城市化进程是我国面向21世纪的重要选择 也是全面实现现代化的重大战略课题 九五 期间城市化进展速度和 八五 期间大致相当 没有形成 加速 发展的局面 一方面为了在推进城市化进程中避免对城市形成过度压力 另一方面 也说明进一步加快城市化进程非一日之功 特别是长期的城市化滞后所带来的种种矛盾的显现及在推进城市化过程中遇到的困难和阻力 都形成了对未来加速我国城市化进程的较大压力 城市数目继续增加 但增速减慢 从1995年到1999年 我国城市数量由640个发展到667个 增长4 2 和 八五 时期相比 增速减慢 从行政区级看 截止到1999年 地级及以上城市由213个发展到240个 增长12 7 县级市没有增加 从地区分布看 东部城市增加10个 中部地区增加13个 西部地区增加4个 从城市规模看 特大城市发展最快 增长15 6 中等城市次之 由192个增加到216个 增长12 5 小城市发展缓慢 2020 3 26 可编辑 22 农业产业化 产业结构需大力调整 农业生产效率低下 2000年北京观光农业总收入18亿人民币 1 2000年农村劳力占全国劳力比例2 2000年农业GDP占全国GDP比例 我国的农村产业化程度较低 生产效率低下 产业结构调整和产业化程度提高是中国农业的必由之路 三农问题 农业产业化 2020 3 26 可编辑 23 农民非农化 农民问题的关键是增加收入 而增加收入的关键是增加非农就业机会 农村人口 1 全国居民消费额 0 19 0 34 全国GDP 0 5 0 85 城镇人口 1 农民每年纯收入增长2 1 2 城市人口每年纯收入增长7 三农问题 农民非农化 2020 3 26 可编辑 24 城市化进程逐渐依靠第三产业拉动 大城市在城市化进程中起主要作用 城市化进程逐渐依靠第三产业拉动 九五 期间 由工业化推动城市化进程的势头逐渐减弱 取而代之的是第三产业的蓬勃发展不断成为推动我国城市化进程的主要动力 第三产业就业比重和城市化水平均呈上升趋势 但第二产业在一定时期内仍占有相当重要的地位 此外 农业劳动力仍占50 左右 从一个侧面说明我国城市化尚处于初级阶段 1999年 地级及以上城市市区总人口达22106 9万人 占市镇总人口的56 8 比1995年增加1 4个百分点 同期县镇非农业人口比重只增加0 7个百分点 从城市规模看 大城市 包括特大 超大城市 人口15532万人 占市镇总人口的39 9 比1995年增加1 8个百分点 九五 期间 我国城市群带继续发展 1999年三大城市群创造的国内生产总值达到28565 2亿元 按可比价格计算 比1995年增长56 1 占全国国内生产总值34 9 城市群规模不断扩大 对周边地区辐射力进一步增强 这些城市群和城市带吸纳了大量劳动力和高技术人才 对推动我国城市化进程起到明显的作用 2020 3 26 可编辑 25 21世纪初我国城市化发展展望 初步预计我国城市化水平15年争取达到和超过50 这意味着将超速度推进城市化 以较短的时间达到发达国家城市化中期发展水平 要实现这一目标 应作好以下工作 注重城市体系的发展 积极稳妥的发展小城镇 充分发挥中心城市的作用 有计划有目的的发展城市群和城市带 资料来源 国家统计局2001 制约城市化进程的主要原因当前导致城市化滞后的主要问题来自推动城市化进程的动力机制 即推力有余 拉力不足 全国政协委员顾宗棠认为中国城市化有六个战略重点 目前 我国的城市化已得到长足发展 形成了较多的城市群和城市带 然而和国际上先进国家相比 我国还有不少差距 转变城市功能定位 坚持可持续发展战略 发挥城市群带的辐射带动作用 建设国际大都市 确立以大城市为龙头的城市体系 凸现城市的个性和特色 2020 3 26 可编辑 26 转变城市功能定位 21世纪显然不能应对 从20世纪50年代初期以来的很长一段时期里我国绝大部分城市的功能定位 首先是工业生产中心 其次是商贸中心和交通中心 文化 教育 科技 环境等指标往往处于次要的 从属的 无足轻重的地位 21世纪的需要我国的城市化建设战略 城市功能定位从产业型向人本型转变 要从更高层次上改善城市环境 提高居住质量和服务质量 把一切为了人作为出发点和归宿 提高人的教育水平和科技能力 保障人的生活 经济 生态 环境的安全 这也是从更高层面上满足提升城市综合实力的需要 2020 3 26 可编辑 27 坚持可持续发展战略 发挥城市群 带 的辐射带动作用 要保持生态环境不被破坏 实现经济发展与环境保护的双赢 决不能以牺牲环境 破坏生态作为城市化的代价 保持环境就是保护生产力 改善环境就是发展生产力 我国城市化过程中已经形成了包括若干中心城市和邻近中小城镇的城市群 如长江三角洲 沿水陆交通要道次第排列的城市带 如长江沿岸城市带 另一方面 我国城市化滞后的主要原因是 三农 问题和城乡协调发展问题 要按照聚集和扩散双向流动的规律 加快和合理转移农村剩余劳动力 既重视城市群 带 的发展 也重视农村小城镇的发展 2020 3 26 可编辑 28 建设国际大都市 经济全球化的现实 需要我国有代表国家的国际性城市来参与世界分工和国际竞争 世界知名国际性城市均对树立本国形象 加快本国与世界的经济交流 带动相关地区的经济飞速发展 起到巨大的作用 我国目前除香港外 还没有一个城市真正称得上是国际性都市 为此 要在整体上提高我国城市在经济全球化过程中的参与度和竞争力 必须重视发挥若干现代化程度较高的大城市的作用 把上海 北京 广州等大城市率先建设成为国际性都市 积极谋求与世界城市接轨 加大这些城市的对外经济合作力度 带动相关地区的经济迅速起飞 要加强国际间城市的联合与合作 推进国内国际性城市的培育和发展 2020 3 26 可编辑 29 确立以大城市为龙头的城市体系 凸显城市的个性和特色 大中城市适合重点发展高科技附加值 无污染 耗能少 运量小 节水型工业 小城市和小城镇要与大中城市产业发展相配套 根据自身的自然条件和资源条件 形成产业特色 在城市规划建设中 无论现有城市还是新建城市 更多考虑是如何注重保护和突出城市特色 塑造富有个性的城市形象 一个城市要根据自己的资源状况 经济基础 文化背景等 确立个性鲜明的发展战略 每个城市都应根据自己的地域 民族 历史 文化的特点 精心构思和塑造具有特色的城市形象 使城市的风貌更具内涵和底蕴 2020 3 26 可编辑 30 东滩开发有利于解决中国城市化问题 东滩开发的理念是从21世纪城市化建设的需要出发 规划功能定位从产业型向人本型转变从更高层次上改善城市环境 提高居住质量和服务质量 东滩开发把一切为了人作为出发点和归宿 提倡生态开发 把提高人的教育水平和科技教育能力列入主要功能 东滩开发的可持续发展理念从更高层面上为上海市城市综合实力增强提供的广阔的发展空间 从硬环境和软环境上促进上海市的国际大都市建设 东滩开发将可持续发展作为核心理念之一 以上海中心城市为龙头 拓宽城市带的辐射范围 以长江三角洲城市群为依托 加强地区间合作 探索一条适应21世纪的小城镇建设道路 东滩开发更注重保护和突出区域特色 根据自身的自然资源和环境优势 塑造富有个性的区域形象 精心构思和塑造具有健康生活特色的区域形象 使东滩的风貌更具内涵和底蕴 转变城市功能定位 坚持可持续发展战略 发挥城市群带的辐射带动作用 建设国际大都市 确立以大城市为龙头的城市体系 凸现城市的个性和特色 2020 3 26 可编辑 31 国家性课题 三农问题 国家性课题 三农问题 东滩开发 农村城市化 农业产业化 农民非农化 三农问题实质 合村建镇 提高人口集中度 促进第三产业发展 以产业方式提高农业生产效率和效益突破国际技术壁垒 增加农民非农就业机会 增加农民本土就业机会 东滩开发提供了非常难得的探索机遇 以可持续发展的思想建设健康优质生活模式的小城镇 探索解决农村城市化的问题 以加强与国际接轨的绿色有机食品为起点 以发展农业服务业为目标的农业产业化运作模式 以保护自然生态环境为原则 以发展第三产业为主发展区域经济 探索农民非农化的发展模式 2020 3 26 可编辑 32 东滩开发的意义 东滩开发对全球生态化进程的贡献东滩开发对中国城市化建设的推动东滩开发对长江三角洲发展的促进东滩开发对上海国际化进程的推进 2020 3 26 可编辑 33 长江三角洲是全国经济最发达的地区 实现该地区生态与开发的协调发展是中国可持续发展战略的重要一环 长江三角洲土地面积只占全国1 人口占全国6 25 工业总产值占全国21 长江三角洲地区是全国发展速度最快 投资环境最佳 经济内在素质最好 创新能力最强的地区之一 在全国经济实力最强的35个城市中 长江三角洲占了10个 在全国综合实力百强县中 它占有一半 在最新选出的全国综合竞争力十强市中 它占了4个 长江三角洲地区的发展有赖于进一步发挥上海 杭州 南京等中心城市的综合功能 使之成为区域发展要素配置中心 产业扩散中心技术创新中心 以上海 南通 杭州 苏州 宁波为例 由这五个城市可以看出长江三角洲各城市的支柱产业多集中于电子机械 房地产 化工 食品 纺织 地域上 苏南 苏中 浙北 浙东 在这些地区内部各城市产业结构的相似系数 都在0 95以上 城市之间的产业结构是惊人的相似 如无锡和镇江的相似系数达到0 998 虽然无锡 镇江的经济规模不同 但从产业结构上来看 镇江就是一个规模 较小的无锡 象这样的情况 在长江三角洲相当普遍 产业结构雷同较为严重 这样的现象 必然制约地区经济一体化和融入世界经济的进程 资料来源 长江三角洲地区城市市长论坛纪要 2002 10 2020 3 26 可编辑 34 东滩开发对长江三角洲地区经济的全球化和可持续发展具有重要的意义 沪崇苏隧道建成后打通沿海大通道加速三地物流 促进投资和经济合作 加强上海市的空港海港的国际进出口数量和地位 提升上海市经贸中心的地位 东滩开发创造以第三产业为主的生态城市开发模式 避免产业重合 促进产业结构调整 上海对周边地区的辐射作用 上海建设生态城市的总体目标 长三角地区主要城市的经济结构调整和生态建设 区域资源整合 提高上海以及整个长江三角洲地区的竞争实力和国际竞争力 加快经济全球化进程 2020 3 26 可编辑 35 东滩开发有利于长江三角洲地区的经济协调发展 上海市需要产业转型和产业输出的大后方 上海市的发展需要找到一个资本输出的大舞台 土地资源储备直接影响上海市长远发展 长江三角洲主要城市的产业结构相似性过高 不利于地区经济一体化和融入世界经济的进程 长江三角洲日益提高的劳动力和土地成本需要平衡 苏北地区成为最好的产业和资本输出口 使上海与江苏的通路彻底贯通 极大加强了长江三角洲地区的经济联系 使上海到无锡与上海到南通的时间一样 桥隧使上海能够与苏北平原直到山东半岛的经济通道贯通 崇明岛处在在上海和苏北之间将成为上海与北上地区的大枢纽 利于上海产业结构调整 生态城市建设 提高综合实力和成为国际经济金融中心 加强上海空港 海港的国际进出口数量和运输中心地位 提升上海市金融贸易中心的地位 使以上海为龙头的长江三角洲地区能够在更大空间上实现资源的优化配置 经济结构合理布局 进一步推动整个三角洲地区的经济和城市发展水平 跨江桥隧 一桥天地宽 2020 3 26 可编辑 36 东滩开发的意义 东滩开发对全球生态化进程的贡献东滩开发对中国城市化建设的推动东滩开发对长江三角洲发展的促进东滩开发对上海国际化进程的推进 2020 3 26 可编辑 37 上海与国际大都市的距离 由国家计委 建设部 中国科学院众多专家 学者完成的建设部 九五 重点科研项目 经济全球化与中国城市发展跨世纪中国城市发展战略研究 指出 目前我国最有经济实力的大城市 例如 上海 北京 广州也刚刚接近和达到世界国际性大城市60年代的水平 以100作为世界城市综合评价标准 上海市相当于世界城市高级阶段综合指数的30 左右相当于世界城市初级阶段综合指数的60 左右 从产业结构分析 广州 上海 北京 第一产业的比重 除上海在0 5 以下外 广州和北京两市的比重分别都在10 左右 而新兴国际性大城市 如新加坡 开罗 圣保罗 汉城等一般只有0 42 成熟的国际性大城市只有0 07 第二产业 尤其是制造业 广州等三市的就业比例都高达39 比新兴国际性大城市高出近17个百分点 比成熟的国际性大城市高出近22个百分点 第三产业的比重更是低于新兴国际性大城市和成熟的国际性大城市 仅为新兴国际性大都市的27 32 成熟国际性大都市的15 从代表竞争实力的主要指标看 金融保险业不到总就业人口的10 仅为新兴和成熟国际性大城市的10 左右 2020 3 26 可编辑 38 将上海建设成国际大都市的关键 上海要真正实现建设成为国际化大城市的目标 除了需要进一步提高第三产业的比重 建设一个现代化的中央商务区外 也需要针对并不乐观的生态环境 提高建设高质量 高水平城市生态环境的紧迫感 中国主要特大城市综合实力排序城市综合实力现代化国际化经济发展服务业劳动力金融资本的国际交流排序总得分水平水平水平发展水平素质国际影响力水平1北京38 77 397 788 27 36 47 89 02上海37 57 037 548 27 15 48 48 43广州34 06 676 787 08 05 26 47 44天津30 25 965 847 45 44 67 85 0 中国企业家 2002 要改善城市生态环境 其中 正确处理城市建设与建设国际化 现代化的关系 人与自然的关系 经济发展与保护生态环境的关系 是上海能否建设成为国际化大城市的关键 2020 3 26 可编辑 39 提高城市综合竞争力已经被明确为上海 十五 发展的主线 综合竞争力 成了进入新世纪以后的一个热门词语 2000年 上海人均GDP超过四千美元 按照国际普遍经验 人均GDP超过4千美元后的发展过程正是一个国家或地区从发展阶段走向发达阶段的过程 是从小康走向中等发达水平的过程 上海正在经历这 两个过程 国际竞争力评价指标体系包括8大要素 40个领域 224个指标 比较研究始于八十年代 比较知名的当属瑞士洛桑国际管理发展学院发表的 世界竞争力年报 其该年报现已成为世界各国政界 经济界人士的重要决策依据 我国于1995年正式加入世界竞争力评价体系 城市综合竞争力这一创新的概念既借用了国际竞争力的若干评价指标 同时又能够反映城市的特征 一个城市的综合竞争力是指该城市在一定区域范围内集散资源 提供产品和服务的能力 是城市经济 社会 科技 环境等综合发展能力的集中体现 上海市提出 2020 3 26 可编辑 40 上海有关方面总结的城市综合竞争力包含六大要素 该要素反映的是一个国际中心城市参与竞争的经济实力 是城市综合竞争力的重要基础 主要体现在经济总量 发展速度 人均水平 经济结构等方面 综合服务功能的强弱是决定城市集聚辐射能力的重要因素 反映了城市经济的特点 衡量指标包括资金流 货物流 信息流等的密集程度等 发展环境是城市吸引力的保证 包含硬件环境 如基础设施的完备程度 绿化覆盖率 空气质量 居住条件等等 也包含了软环境 如社会治安状况 市场信用制度 社会保障体系等 具有创新能力的城市才是有竞争力的城市 其重要衡量指标是研究与开发的费用投入占GDP的比重 此外还有专利授权量 从事研究与发展的人数 科技成果转换率等 廉洁高效 运转协调 行为规范的行政管理体系体现了一座城市的效率 也是城市综合竞争力的重要组成部分 包括政府政策的透明度 政策贯彻的有效程度 失业率等 该要素是城市可持续发展的重要保证 包括市民的受教育水平 健康水平 精神风貌 思想道德水平等等 综合经济实力 综合服务功能 综合发展环境 综合创新实力 综合管理水平 市民综合素质 资料来源 中国经营报2002 2020 3 26 可编辑 41 中国主要城市竞争力比较数据 资料来源 中国经营报2002 一 城市综合竞争力比较的总体排序城市 上海 深圳 北京 广州 重庆 西安分值 176 01 175 26 171 64 135 51 119 63 59 55 二 总量指标方面 经济实力 金融实力 科技实力 政府实力 的排序城市 北京 上海 深圳 广州 重庆 西安分值 208 79 183 05 135 72 112 20 46 24 45 44 三 质量指标方面 发展水平 产业结构 经济效益 城市服务设施 社会环境 的排序城市 深圳 广州 上海 北京 西安 重庆分值 154 25 129 86 122 66114 26 101 88 96 64 四 流量指标方面 GDP流量 人口流量 资金流量 实物流量 信息流量 的排序城市 深圳 上海 广州 重庆 北京 西安分值 224 89 222 73 216 94 204 10 150 86 23 61 上海 北京 广州这三个是中国的特大型城市 主要特点是经济总量大 经济质量高 社会经济发展水平和城市服务水平等方面指标在国内领先 而上海的领先优势并不明显 上海在经济实力和政府实力方面排名第一 在金融实力方面排序第二 科技实力则排第五 在科技实力方面指标明显不足 上海在城市服务设施方面排名第一 经济效益排名第二 产业结构排序第三 发展水平排名第四 社会环境排序第七 上海在资金流量上位居第一 信息流量名列第二 人口流量排序第三 实物流量排名第五 上海在股票市场交易额 国外对本地直接投资总额 国外对本地直接投资增长率 年货物量 年集箱运输量 转口贸易量等指标方面遥遥领先 但在年客运量上明显落后 2020 3 26 可编辑 42 如何提高上海市城市综合竞争实力 上海城市综合竞争力提高将体现 一是综合经济实力提高 到2005年国内生产总值预计达到7300亿元 人均GDP总值达到5 4万元 二是综合服务功能增强 成为全国的资本运作中心和资金营运中心 三是综合发展环境改善 成为国内外适宜发展创业和生活居住的城市 四是综合创新能力增强 构建具有持续创新能力的综合创新体系 五是综合管理水平提高 走出城市现代化管理的新路 六是市民综合素质提高 接受教育程度 人均期望寿命等都有提高 要加快上海建设国际经济 金融 贸易中心和国际航运中心的进程 成为国际中心城市 光有经济实力 光有美丽的城市景观都是不够的 而必须从多方面修炼内功 改变政府单纯以GDP挂帅促进经济增长的方式 实现政府的工作重心从直接抓经济转移到改善发展环境上来 2020 3 26 可编辑 43 东滩的存在为上海跨越工业化城市发展阶段提供了机会 为实现后来居上超越式发展创造了条件 工业文明 生态文明 处于世界级城市初级阶段的上海 东滩的开发是后发展地区超越工业文明阶段建设未来生态城市的典范是大自然送给上海的无价之宝是生态城市建设模式的理想探索基地 1 东滩产业定位 旅游 休闲 科技教育 房地产 生态农业 文化2 东滩生态开发 环境保护 以人为本的绿色生态经济3 东滩发展理念 健康生活 长期可持续发展4 展示上海城市独特魅力 迎接2010年世博会5 提升上海城市综合实力的促进国际化大都市建设 2020 3 26 可编辑 44 主要内容 东滩开发的意义东滩开发的战略东滩公司的定位东滩公司的战略思路 2020 3 26 可编辑 45 东滩开发的战略 东滩开发的内涵东滩开发相关因素分析东滩开发的条件东滩开发的战略阶段 2020 3 26 可编辑 46 东滩开发的内涵 规划宏大长远 综合地产概念 政府 舆论影响 多种产业并存 以人本生态为主题 在84 174平方公里的区域进行长达50年的系统规划和开发 本质是一场持久和逐步推进的造城运动 在东滩包含多种房地产概念 包括狭义商业地产 旅游地产 住宅地产 地产价值具有强烈共生关系 必须区域整体经营 才能实现价值最大化 东滩的开发受政府的城市发展规划 政策 以及社会舆论影响 开发理念和策略须符合政府规划方向 政策和人本生态环保等发展趋势 东滩开发包括科教科普 生态农业 旅游休闲 房地产等产业 保护利用东滩生态资源 由符合人本生态趋势的产业组成综合性生态园区 东滩的开发实际是一个符合政府长远规划 符合社会舆论方向 顺应人类可持续发展要求 以统一理念主题为统帅的区域开发 超出了简单的地产开发概念 它包括区域理念主题规划 产业规划和开发 地产规划开发 区域配套规划 区域政府职能规划等 2020 3 26 可编辑 47 区域主题规划 产业发展规划 地产开发规划 区域配套规划 政府职能规划 区域开发 无论区域大小 区域开发首先要做的是为区域确定一个明晰的主题 以主题统领具体项目规划 争取政府和社会支持 积聚资本 技术和政策等资源 超出单一产业功能 如商业或住宅 的区域开发 必须从所在经济区区间 区内经济布局考虑符合区域主题的产业规划 形成产业群聚 互补效应 区域开发的地产开发必须配合区域主题 产业规划 区域配套和政府职能跟进 积极的环境保护和经济性开发并进 不限于专业房产商 借势 的做法 区域开发必须从立足于区域长远和整体发展 进行区域配套规划 聚集社会和政府资源 造势 配合开发进程逐步实施配套 区域开发时必须从 造城 的角度系统规划政府职能 协调政府资源 确保政府职能及时跟进 东滩区域发展规划宏大长远内容众多 2020 3 26 可编辑 48 东滩开发 区域开发 实物房地产 概念房地产 地段 适用 经济 文化 品牌 主题 狭义地产 泛地产 限于地产做地产 与其他产业嫁接 房地产竞争背景 泛地产开发多产业嫁接 东滩的区域开发区别于经济学上的区域开发 东滩泛地产意义的区域开发是指 通过对一个能容纳多种产业的区域进行符合政府长远规划 区域间经济合理分布的主题选择 整体规划 自投资金或联盟组团进行配套建设 引资进行规划产业项目建设 提升所开发区域的地产价值 依靠地产 房产来获取收益的一种开发模式 东滩区域开发包括综合性的房产 地产开发 2020 3 26 可编辑 49 分区开发自成体系整体协调 搭建平台组建联盟汇聚资源共同发展 统一理念系统布局着眼未来可持续发展 东滩开发的策略方针 凝炼东滩文化树立东滩品牌汇聚知名品牌提升区域价值 系统规划 品牌主导 团状推进 协同开发 2020 3 26 可编辑 50 东滩开发的内容 东滩开发的内涵东滩开发相关因素分析东滩开发的条件东滩开发的战略阶段 2020 3 26 可编辑 51 推进东滩开发时必需考虑相邻区域的影响 由于独特的地理环境 东滩开发与越江隧道连接的地区具有很强的关联性 最直接的影响来自 陈家镇 长兴岛和横沙岛 2020 3 26 可编辑 52 陈家镇地区对东滩开发的影响 陈家镇隶属于崇明县政府 沪崇通道登陆点将位于陈家镇地区 将陈家镇的发展纳入到东滩的开发规划中来协同发展具有长远的战略意义 在东滩开发中可以将东滩和陈家镇作不同的开发定位以使土地价值最大化 例如 房地产开发中利用陈家镇现有的基础设施和资源将其作为主要大众居住区开发 而东滩凭借其地理和自然资源主要开发高档别墅 针对不同的目标市场 即避免了内部竞争 也有利于实现生态保护 美 英 法的概念规划中陈家镇成为主要居住区设计也从另一方面说明了这个问题 从相对地理位置来看 可将陈家镇作为东滩开发的战略腹地 对东滩的项目运作和产业开发形成支持协同效应 协同规划发展的原因 陈家镇是沿海大通道和东滩开发的必经之路 在崇明和东滩开发中将是最早 最直接受益的地区 其地区经济和房产地产的增值都有很大的空间 协同发展将使双方共同受益 2020 3 26 可编辑 53 陈家镇地区对东滩开发的影响 如不能掌握陈家镇开发主动权 没有统一规划 东滩上的很多项目同样可能在陈家镇重复开发 这种替代效应对东滩项目开发产生的负面影响可能是致命的 东滩的开发与其相邻地区的开发是互动的 东滩的生态开发成功的示范效应会对整个地区的知名度有大幅提升 促进相邻的地区地价 房价有更大的升值空间 同样东滩的生态开发没有达到目标 将面临来自政府和社会各方的极大压力 也会对相邻地区开发产生负面影响 因此东滩的开发理念应最终成为提升整个地区价值的核心 区域互动关系 各自为政的开发可能导致各方为了自身的利益争夺资源 陈家镇更加便利的交通和配套设施会对东滩在人流消费上产生截流效应 使东滩休闲 娱乐 旅游甚至房地产的开发为他人作嫁衣 同时阻碍东滩自身的发展 非协同规划可能会产生的不利影响 陈家镇的开发必然是崇明开发中的热点 如果东滩公司不参与其开发也必将有其他开发商介入 2020 3 26 可编辑 54 长兴岛和横沙岛的情况简介 长兴岛素有 桔乡 净岛 长寿岛 之美称 环境宜人 充满田园风光 现已建成垂珠园 先丰度假村 蒙古村跑马场 上海特技城 石沙野生动物园 以及利用天然芦苇建成的 芦荡迷宫 等 辅有宾馆 饭店 商场 通迅等服务设施 每年深秋季节 长兴岛都要举办上海柑桔节 长兴岛俗称鸭窝沙 分为石头沙 瑞斗沙 潘家沙 鸭窝沙 金带沙五个部分 从东到西长21公里 面积76平方公里 横沙岛有 长寿瑞地 的传说 其开发始于江阴南菁书院 建于光绪八年 五六十年代横沙岛上还有鎸有 南菁 二字的界桩 横沙岛上现有天使海滩度假村和夏威夷水上乐园等旅游度假场所 虽然是获得了国家认证的生态旅游区 但其旅游开发并不成熟 有很大发展空间 横沙岛由横沙和元沙组成 面积约42平方公里 是1992年国家批准的旅游度假区 拥有上海唯一一处细砂海滩 长兴岛和横沙岛位于崇明岛和上海市区之间 隶属于宝山区政府 市区到长兴岛只需半小时的航程 2020 3 26 可编辑 55 长兴岛和横沙岛对开发东滩的影响 从以下几个方面考虑 长兴岛和横沙岛的地理位置 资源特点决定了开发东滩不能忽视这两个岛的问题 交通问题 实现功能 宣传定位 与东滩乃至陈家镇相比 桥隧贯通后长兴岛和横沙岛的交通状况最先得到解决 而且比东滩要便利的多 因此两岛会首先成为开发热点 经济和土地价值得到提升 长兴岛和横沙岛目前定位是作为上海后花园提供休闲娱乐 交通改善后同样可以开发高档别墅住区 岛上可以建设很多大型的娱乐旅游项目 借助岛屿的综合资源优势 很容易和东滩形成直接的竞争 无论开发哪些项目 长兴岛和横沙岛的资源优势决定了其宣传主题必然与生态相关 尤其横沙岛还是国家级旅游度假区 两岛与东滩是互相促进还是针锋相对的的关系取决于由谁掌握开发权 竞争因素 如果不能对长兴岛和横沙岛的开发施加影响 桥隧贯通既是东滩进行系统开发的时机 也是其他投资商大举进入横沙 长兴岛进行规模开发的时机 对东滩的开发和运作会有很大的负面影响 2020 3 26 可编辑 56 与相关地区的合作分析 不考虑一镇两岛的开发就不能保证东滩成功开发 如果能够掌握对陈家镇 横沙岛 长兴岛的开发控制权 对东滩开发无疑是最有利的 陈家镇 隶属于崇明县政府 当地政府无力从事该地区的开发 上海市政府也曾透露出由上实集团统一进行东滩和陈家镇开发的意向 由市政府出面以某种形式或政策优势将陈家镇的开发控制权赋予东滩公司 或者由东滩公司和陈家镇等多方组成合资公司 前提是东滩公司要保证对整体开发的控制力 长兴岛和横沙岛 两岛开发不是东滩公司的开发重点 但是必须考虑该地区与东滩整体开发的协同性 对该地区开发的控制可以采取引入投资者组建合资开发公司 保证东滩公司在其中相对控制地位的方式 横沙岛是国家级旅游度假区 土地征用等问题比较复杂 因此可以采用项目合作的方式与当地政府建立合作关系 进而形成对开发控制权的实际控制 或者取得在横沙岛上的优先开发权是比较合理的选择 具体的合作方式和谈判条件 需要在各方互相接触和了解 明确了合作内容 并取得了政府相关职能部门的首肯后才能确定 核心原则是保证东滩公司对开发的控制权 协同开发的净收益大于不合作的状态 2020 3 26 可编辑 57 东滩开发的关键点是越江桥隧 越江桥隧不仅是启动东滩大规模开发的前提 也是掌握整个区域开发主动权的关键 桥隧建设的时间 由谁来建 都将直接影响东滩开发的进程 建设越江隧道的三种形式 市政府财政投入 政策发展方向政府投资的可能性 其他组织投资 可能的影响和利弊 上海实业组织投入 可能的方式和利弊 2020 3 26 可编辑 58 上海城市建设的投融资体制分析 以建立举债机制为重点 扩大政府投资规模 80年代中期到90年代初 以土地批租为重点 大规模挖掘资源性资金 90年代中期 以资产运作为重点 扩大社会融资 90年代后期 上海城市建设投融资体制改革大致走过了三个阶段 上海十多年来的投融资体制改革初步形成了 政府引导 社会参与 市场运作 的投资格局 继续深化投融资体制改革的方向是更好地借鉴国际惯例 进一步完善开发机制 把基础设施建设和周边土地开发结合起来 将基础设施条件改善带来的土地升值收益 主要用于基础设施的建设 形成良性循环 进一步扩大资本市场融资 推进公用事业企业上市融资 发挥资本市场的融资功能 支持保险基金参与有盈利能力的基础设施投资 积极探索采用BOT BOO等国际通行形式 进一步扩大社会投资的范围 加大公共财政对城市建设的支持力度 在经济增长与财力增长的同时 保持建设财力逐年增长 完善建设性收费机制 增加政府建设资金来源 2020 3 26 可编辑 59 上海城市建设的投融资体制分析 上海模式 1992年小平南巡讲话催生了上海城投 上海市城市建设投资开发总公司 上海模式 浮出水面 典型项目 2020 3 26 可编辑 60 从今年的发展来看由上海市政府直接投资进行沪崇通道建设的可能性很小 上海市政府城建投融资体制改革的方向 政府财政投入政府定位 直接开发 吸引社会资金政府定位 政策支持引导 浦江开发的操作者 组织者 上海市建委 除对规模和总量进行必要控制外 浦江开发的资金构成主要将由市场决定 在规划上 实行国际化 在运作上 实行市场化 由上海市政府直接投资进行沪崇通道建设的可能性很小 而由上海市政府出政策和优惠条件 社会资金投资有极大的可能 因此谁造桥遂谁就可能得到政策 资源从而掌握整个地区开发的主动权 将主动权交给其他人很难保证东滩开发和上实集团全面获益 由上实集团主动考虑组织桥隧建设是更现实的 2020 3 26 可编辑 61 上实集团主导沪崇通道建设的战略考虑 东滩开发作为上海市政府赋予上实集团的一项使命 集团需要从整体发展战略来考虑对东滩公司的支持力度和在东滩开发中各相关环节的投入力度 主导修建沪崇通道 横沙岛 长兴岛协同开发 东滩开发 东滩整体协同开发 上实集团发展 上实集团主导修建沪崇桥隧实际意义上是推动政府赋予的开发东滩 开发崇明的使命 并使上实集团在东滩的开发中全面获益 但桥隧建设项目投资金额巨大 施工期较长 并且涉及到三处相关区域的整体协同开发 从这一意义上讲 东滩开发必须纳入到集团的整体战略规划中系统考虑 陈家镇协同开发 2020 3 26 可编辑 62 建设跨江桥隧的相关问题和解决方式建议 泛东滩开发概念 从东滩开发的深远意义出发 把事情放到更大的背景下考虑 以桥隧的建造作为条件要求市政府给予支持和政策优惠 将东滩及与之关联密切的陈家镇 长兴岛 横沙岛统一纳入到东滩开发的规划内 系统规划 跨江桥隧的建设投资金额大 施工期长 贷款本息偿还压力较大 因此在争取政府支持的同时 也需要 以战养战 挖掘项目本身的资源 通过前期开发降低总体成本 争取政府支持 获得在两岛一镇的开发权 桥隧建设同时 在长兴岛着手部分项目建设 例如 高档别墅住区 针对部分建设的项目展开营销工作 吸引其他投资者 隧道部分完成后以项目出售的收益支持后续建设 降低项目总成本 与东滩本身的项目既要有区分又要有形成呼应 说明 长兴岛的开发规模和收益需要具体测算 2020 3 26 可编辑 63 崇明越江桥隧建设对上海实业的机遇 一桥天地宽 参与桥隧建设等于争取掌握东滩开发和企业发展的主动权 主动掌握对东滩开发和崇明开发的战略时机 东滩开发关系到整个崇明岛的开发 崇明是21世纪上海市可持续发展的重要战略空间 受到市政府重视 重要性必定会日益提高 东滩的土地可能成为政府引资建桥的砝码 上实自己不做就可能给别人做 参与建桥可以直接将东滩公司带入资本市场 利于解决目前的资金短缺问题 同时有机会进入一系列潜力巨大的新产业 如基础建设 提高融资能力 扩大发展空间 做大做强企业 上实集团未来在上海的地位取决于对上海市能否有重大贡献 是否能参与影响上海发展的重大事件 同时为集团争取更大发展空间 这些因素直接影响上实集团的发展 开发东滩和崇明正提供了这样一种契机 东滩位于崇明岛东部 有生态保护区的约束 今后开发中大规模的建设重心必定在大桥两侧 上实集团要争取全面获益 造桥是最好的砝码 120亿的造桥工程本身对上海实业和东滩公司来说就是实现跨越绝好的机遇 桥隧不仅工程浩大 而且牵动的是上海 长江三角洲整个地区的发展 作为一个启动因素它撬动的是一个蕴藏着无限商机的发展空间 1 2 3 4 5 6 2020 3 26 可编辑 64 东滩开发的内容 东滩开发的内涵东滩开发相关因素分析东滩开发的条件东滩开发的战略阶段 2020 3 26 可编辑 65 东滩健康生活的规划目标 中国生态环境最佳的人居之地 私人农场 私人牧场 湿地高尔夫 科学中心 里维埃拉级别墅区 生态核 度假别墅区 综合配套功能区 国际医学医疗区 博物馆 会展中心 2020 3 26 可编辑 66 东滩现实的状况根本不具备大规模开发的条件 湿地需要保护土地需要治理水道需要修整道路需要修建 2020 3 26 可编辑 67 资金是东滩开发的稀缺资源 Money 沪崇苏越江通道土地改良水道修整基础设施建设东滩的规模开发 84平方公里的土地 1个亿的资金 东滩公司凭借现有的资金和实力根本无法大规模启动项目环境建设 我们现有的和我们需要的相差太远 2020 3 26 可编辑 68 如何吸引东滩开发必须的资源 赢得客户的根本是努力达成客户需求 东滩开发需要的主要资源 资金技术政策品牌 资源的提供者 投资者合作者政府 资源提供者关注的是 东滩公司的实力东滩项目的吸引力 资源的提供者是我们开发东滩的客户 2020 3 26 可编辑 69 外部环境条件桥隧通车改良的土地修整的水道必要的基础建设 东滩系统开发的条件 企业的实力强大的资本实力超大项目的运营能力一流的人才队伍企业品牌的影响力 开发的吸引力国际领先的开发理念良好的项目环境多赢的商业模式东滩品牌的影响力 主观条件 客观条件 东滩公司凭借现有的资金和实力根本无法启动项目环境建设 也无法吸引规模化的外来资源投入 更谈不上国际水平的生态开发 2020 3 26 可编辑 70 东滩开发的关键问题是什么 桥隧不是问题 问题是 桥隧建成之后我们能做什么 桥隧留给我们的是发展提高自己的时间 但是时间并不多 桥隧开通之后会带动大规模的开发 作为崇明开发的先行者和表帅 没有超强的运作实力如何能承担得起如此巨大的造城工程 如何保证留给我们下一代一个可持续发展的空间 我们没有本钱浪费时间 更没有胆量对自然犯错误和浪费资源 2020 3 26 可编辑 71 东滩开发的内容 东滩开发的内涵东滩开发相关因素分析东滩开发的条件东滩开发的战略阶段 2020 3 26 可编辑 72 东滩三个战略发展阶段 三段式开发 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整合资源规模开发 搭建平台积聚资源 长期的可持续发展二次开发提升价值 时间 2020 3 26 可编辑 73 东滩开发第一阶段需要的准备 增强东滩吸引力 时间 增加东滩开发吸引力方面完善各类规划开发理念创新制定阶段商业合作模式制定长期投入规划 改土治碱 基础建设 制定区域发展规划东滩概念推广争取支持和协作 增强公司实力方面理顺体制 农业公司 土地所有权 管控机制 建立联盟 区域内外 市内外 行业内外 国内外 建立核心支柱产业完善公司管理 业务流程 组织结构 绩效管理 激励 建立人才机制 吸引 培养 选拔 外部人才利用 树立企业品牌 品牌定位 品牌推广 扩大企业影响力 2020 3 26 可编辑 74 东滩三个战略发展阶段 第一阶段需要的准备 时间 增强公司实力方面理顺体制 农业公司 土地所有权 管控机制 建立联盟 区域间 区域外 建立核心支柱产业完善公司管理 业务流程 组织结构 绩效管理 激励 建立人才机制 吸引 培养 选拔 外部人才利用 树立企业品牌 品牌定位 品牌推广 扩大企业影响力 增加东滩开发吸引力方面完善各类规划开发理念创新制定阶段商业合作模式制定长期投入规划 改土治碱 基础建设 制定区域发展规划东滩概念推广争取政府及各方支持和协作 2020 3 26 可编辑 75 资本实力 增加开发吸引力 建立产业 积聚企业实力 资本运作 选择产业 培养产业对接资本市场 产业平台 资本平台 东滩开发的准备 投资者合作者政府 长期投入 改良土壤 基础设施示范工程 资本实力运作实力一流的人才企业品牌 财务指标战略协同指标行业特性指标资源需求指标 理念创新 宣传推广 商业模式规划 项目环境 先进理念 东滩品牌 项目收益 产业链的前后项整合多产业链条互补 资金技术资源政策规模效应利益放大 2020 3 26 可编辑 76 东滩第二阶段 第二阶段规模开发 时间 整合资源 规模开发整合土地资源整合资本资源整合技术资源整合政策资源整合品牌资源 2020 3 26 可编辑 77 东滩第三阶段 第三阶段发展 时间 持续发