第一章 房地产法ppt课件.ppt

房地产法 第一讲 房地产制度概述 一 房地产法在法学体系中的地位二 房地产法的性质和特征三 房地产法的概念和调整对象四 房地产概念及特征五 房地产管理与交易的主要法律规范六 执法机构和管理模式七 房地产法学的主要内容 导论一 房地产法在法学体系中的地位 房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动产 对这一特殊的客体予以专门立法 并体现私法上的意思自治和权利保护 故属于民法之特别法 房地产的特殊性 使政府干预的意志贯穿于权利的产生 利用 变更等所有环节 因此也属于经济法的范畴 政府干预意志更多是通过行政法规 政策的方式予以实现 因此也被认为属于行政法范畴 因此 房地产法在法学体系中的地位具有边缘性 导论二 房地产法的性质和特征 一 性质公法私法兼而有之 二 特征法律地位 边缘性立法思想 贯穿着两条利益主线和意志主线 法律规范的性质 限制性规范兼任意性规范 我国前者为主后者为辅 法律规范的内容 物权法 合同法基本规则的确定性与行政法规 部门规章 司法解释的政策性 灵活性相结合 导论三 房地产法的概念和调整对象 一 概念房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称 二 调整对象 管理关系 交易关系 主体准入管理关系 开发项目审查管理关系 施工活动中的管理关系 交易行为的管理关系 使用中的管理关系 土地征收关系 房屋拆迁管理关系 商品房交易市场 土地使用权两级市场 导论之四 房地产概念及特征 一 概念房地产是房产和地产的总称 是房产和地产的结合体 在法律用语上 房地产一般又称为不动产 二 房地产的特征 1 区位固定性或叫不可移动性这是房地产与其他商品的最大区别 在房地产交易中 流转的不是房屋和土地 而是房地产的有关权利 因此 房地产市场不存在全国性的市场 而主要是地方性的市场 2 异质性由于土地是不可移动的 所以房地产所在的场所是不能复制的 加上建筑材料 建筑类型等因素的不同 每宗房地产都具有各自不同的特点 异质性也意味着买方和卖方容易在市场上脱节 彼此互相缺乏信息 这个市场需要经济人和估价人来提供信息 3 稀缺性由于土地是不可再生资源 即使是土地资源丰富的国家 在一定时间和一定地点上有特定用途的土地仍然是稀少的 这一特性导致房地产价格的昂贵性 4 耐久性土地作为物质性资产和合法权益的标的 是永远不会消失的 在资本的参与下 其权益将可以被无限地交易下去 正因为房地产的这个特性 法律才规定房地产的所有权和使用权可以分离 在一项房地产上设定不同的权利 5 保值性或增值性房地产投资项目资金大 成本高 期限长 风险多 但从长远的角度来看 房地产一般均具有保值或增值的作用 三 房屋与土地的关系自然属性 互为主从物关系 房价对地价的依赖关系 法律属性 权利取得方面 权利处分方面 房屋所有权人 主体 与土地所有权人 主体 发生分离 前者受制于后者 导论五 涉及房地产管理与交易的法律 法规 一 宪法的原则性规定城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 也属于集体所有 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿 二 法律民法 物权法 合同法 土地管理法 1986年颁布 2004年第二次修订 1998年第一次 城市房地产管理法 1994年7月颁布 1995年1月1日实施农村土地承包法 2002年8月29日颁布 03年3月1日实施 三 行政法规国务院 国土资源管理部 建设部 住房和城乡建设部 四 司法解释在土地或房地产纠纷中 有关法律适用的解释 导论六 房地产法的执法机构与管理模式 一 行政执法机构建设部国土资源部 二 司法机关平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠纷因行政执法机关具体行政行为 如拒绝登记 罚款等 所引起的行政诉讼 三 管理模式房地分管与房地统管两种模式 导论七 房地产法学的主要内容 第一章土地使用权制度第二章房屋所有权制度第三章房地产登记制度第四章土地征收与房屋拆迁制度第五章房地产 商品房 开发制度第六章房地产 商品房 交易制度第七章物业管理制度 第一章 我国土地使用权制度 主要内容 1节 制度设计的前提和基本内容2节 城市国有土地使用权3节 农村集体土地使用权 第一节 制度设计的前提和基本内容 一 两种所有制对应两种所有权全民所有制 国家所有权 城市土地所有权 范围 特点集体所有制 集体土地所有权 所有权主体是谁 所有权主体代表是谁 集体所有的性质公有还是共有二 两种所有权对应两种使用权城市土地所有权 城市土地使用权 出让 划拨 租赁集体所有权 承包经营权 宅基地使用权 建设用地使用权等 三 通过征收方式使集体所有转化为国家所有四 两级土地使用权交易市场一级市场 国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场二级市场 土地使用权人所进行的转让 租赁 抵押以及土地使用权投资的各种交易活动 五 农村集体土地使用权禁止转让和从事经营性开发 城市土地使用权 第二节 一 土地使用权的概念和特征 一 概念权利人对土地享有占有 使用 收益以及在法定或者约定期限内依法转让的权利 二 特征 物权性支配 排他 占有使用收益及依法处分派生性基于所有权人的意思而发生从属性一方面 物权性可以对抗所有权人 但同时须受制于所有权人的意志期限性期限性并非所有用益物权的特点可转让性并非所有用益物权都具有转让性 二 城市土地使用权的形式 一 出让土地使用权 房管法第7条1 土地出让行为的概念按照1995年开始实施的 城市房地产管理法 第7条的规定 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 2 土地出让特点 土地使用权出让主体的特定性 出让标的的特定性 法律关系的双重性 土地出让的有期限性 出让金交纳的一次性 土地使用权出让主体的特定性 在土地使用权出让法律关系中 出让方只能是代表国家行使出让权地方各级人民政府的土地管理部门 只有代表国家的各级人民政府具有法定的出让权 即土地的一级市场实行国家垄断 返回 出让标的的特定性 即出让的土地只能是国有土地使用权 集体土地使用权目前还不能进入市场 但是 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业 因破产 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 返回 法律关系的双重性 土地出让法律关系具有特殊性 其中 既包含了平等主体之间的民事法律关系 如受让方有义务按出让合同约定的用途 期限使用土地 交纳出让金 而出让方有义务按期将符合合同要求的土地交付受让方 并为其办理土地使用权出让证书 如果任何一方违约 守约方均可追究其违约责任 但这一法律关系中同样也包含有非平等民事主体之间的管理与被管理的行政法律关系 出让方有权对受让方进行警告 罚款甚至无偿收回土地使用权的处罚条款 而且 一般将这样的条款直接写入出让合同 返回 出让金交纳的一次性这里所说的一次性并非签定合同后必须一次性交起出让金 在领取 土地使用权证 之前 分一次或多次交纳出让金都是正常的 但是在领取土地使用权证时 则必须将出让金缴起 返回 3 土地出让的方式 是指国家依照法律的规定 将土地使用权出让给土地使用者的具体形式 根据我国 城市房地产管理法 第12条的规定 土地使用权的出让方式有 协议出让 招标出让和拍卖出让 2002年 国土资源部11号令发布的 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定 又确定了一种新的出让方式 挂牌 土地出让的方式 协议出让 招标出让 拍卖出让 挂牌 协议出让 1 概念是指有取得土地使用权意向的当事人直接向土地所有者提出有偿使用土地的申请 并就土地的用途 范围 价格等 通过谈判 协商达成一致并签订土地使用权出让合同的一种方式 2 弊端及限制在制定 城市房地产管理法 时 就有学者建议取消协议出让 因为这一出让方式没有引入竞争机制 交易不透明 人为因素较多 易产生腐败 从后来的实践看 确实如此 在2001年前 在法律规定的三种出让方式中 以协议出让的地块占总出让土地的95 以上 最典型的例子就是沈阳的慕马案 2000年这个沈阳批出的地比大连还多 但收到的出让金只有7000多万 是大连的1 24 资料 南有红楼 北有夏宫 讲的是 夏宫 的主人夏任凡 原沈阳客运集团总经理 从沈阳城区出发往东30多公里 庄园占据了南山的整个顶部 占地1278亩 花费约2000多万元 返回 招标出让 1 概念是在规定的时间内 由符合招标条件的单位和个人 以书面招标形式 竞投某地块的土地使用权 由招标人择优确定土地使用权的出让方式 此方式引入了市场竞争机制 比较充分地体现了商品交换的原则 2 特点 1 从发布招标通告开始 经投标阶段 直到开标 标底和标价都是密封的 即招标人不说明自己的标底 投标人各自也不公开标价 2 中标者不一定是投标价的最高者 标价不是定标的唯一因素 投标人以往的业绩 规划方案等也将是作为评价的内容 3 投标人只有一次投标机会 标书送达后即不得再对投标内容作实质性修改 返回 拍卖出让 1 概念是指出让人在指定的时间 地点 组织符合条件的土地使用权有意受让人 就所出让的土地使用权公开叫价竞投 并按照 价高者得 的原则 确定土地使用权受让人的一种出让方式 拍卖出让与招标出让都是竞争性的签约方式 但与招标方式相比 拍卖竞争更激烈 透明度更高 并且排除了出让方的任何主观因素 2 特点 1 拍卖出让完全公开进行 从拍卖公告的发布 到拍卖时的叫价 应价及最终成交价格 都是在公开的场合进行 2 除了参加竞买人主体资格必须合格外 拍卖成交的唯一决定因素就是价格 即 价高者得 的原则 返回 挂牌 土地使用权出让的新方式 1 概念是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 2 特点 1 挂牌出让也是一种公开的形式 既要在指定的地点公布交易条件 即 挂牌显示 而且还必须事先在有关媒体上 发布挂牌公告 即公告有关挂牌出让的基本信息 2 公开出价 即出让人在规定的期限内接受竞买人的报价申请 并在报价栏内更新挂牌价格 同一竞买人可多次报价 3 要有一定的挂牌期限 不少于10个工作日 与拍卖不同的是 挂牌接受报价要有一定的期限 较长的期限使得竞买人有充分的时间分析市场情况 决定加价策略 4 遵循 价高者得 的原则 挂牌出让成交的确认依据 价格是唯一的决定因素 5 方式简便 节省组织等费用成本 招标方式一般期限较长 而且要组织复杂的招标班子以及招标委员会 而拍卖则必须委托专门的拍卖机构进行 因此 招标拍卖不仅组织工作复杂 费用高 而挂牌方式则简便易行 费用低廉 挂牌出让的成交规则 1 在挂牌期限内 只有一个竞买人报价 且报价高于底价 并符合其他条件的 挂牌成交 2 在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的 出价最高者为竞得人 报价相同的 先提交报价单者为竞得人 但报价低底价者除外 3 挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于低价或均不符合其他条件 挂牌不成交 2002年 国土资源部11号令发布的 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定 事实上取消了商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地的协议出让方式 其在24条规定 应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分 可以说 2002年国土资源部的11号令的颁布和实施 标志着我国真正意义上的土地公开交易制度的正式建立 是我国土地市场化配置进程中的一个里程碑 二 划拨土地使用权 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者交纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 土地使用人通过划拨方式取得的国有土地使用权 即是划拨土地使用权 1 与出让土地使用权相比 具有以下特征 划拨土地使用权的标的限于国有土地 集体所有的土地只有被征收为国有土地之后才可以划拨 拨土地使用权的取得具有行政性 土地使用权的划拨实质是行政划拨 其内容只包括占有 使用和部分收益权 国家在对土地使用权划拨时行使的是行政权力 而出让则是民事合同行为 拨土地使用权的取得具有无偿性 这是划拨与出让的最关键的不同 土地使用权的出让都是有偿的 土地使用者取得土地使用权无需支付对价 虽然 土地使用者要缴纳补偿 安置等费用 但不必向国家支付地租性质的费用 补偿 安置等费用不是土地使用权的对价 而只是对原先的土地使用者的损失和重新安置的费用 划拨土地使用权具有无期性 根据 城市房地产管理法 第二十二条的规定 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 划拨土地使用权具有特定性 根据 土地管理法 第五十四条 建设单位使用国有土地 应当以出让等有偿使用方式取得 但是 下列建设用地 经县级以上人民政府依法批准 可以以划拨方式取得 一 国家机关用地和军事用地 二 城市基础设施用地和公益事业用地 三 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 四 法律 行政法规规定的其他用地 2 划拨土地使用权收回的条件 国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或城市建设发展和城市规划的需要 可以将原划拨的土地收回 另行支配 应当无偿收回划拨土地使用权的条件 可以无偿收回划拨土地使用权的条件 应当无偿收回划拨土地使用权的条件 具有下列因素之一的 应当无偿收回划拨土地使用权 A 土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的 B 因经营管理不善等原因而解散的 C 因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的D 因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产的 E 未经原批准机关同意 连续2年未使用的 不按批准的用途使用的 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 返回 可以无偿收回划拨土地使用权的条件 市 县人民政府根据城市建设需要和城市规划的要求 可以无偿收回划拨土地使用权 这里的城市建设 是指在城市规划区内进行的建设 涉及城市政治 经济 文化建设和城市发展的广泛领域 所谓城市规划 是指为确定城市性质 规模和发展方向 合理利用城市土地 协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署 无偿收回划拨土地使用权时 对其地上建筑物 其他附着物 市 县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿 无偿收回的划拨土地使用权可依 中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例 的规定出让 三 经济适用住房用地 最早对 经济适用住房 给出完整说明的是1994年7月18日由国务院发布的 关于深化城镇住房制度改革的决定 第二条提到 建立以中低收入家庭为对象 具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系 同时该决定第25条对经济适用住房建设用地也作出了规定 经济适用住房建设用地 经批准原则上采取行政划拨方式供应 1 概念 是指由国家给予政策性扶持和优惠 以行政划拨方式供应土地 并采取用政府指导价以微利价格向中低收入家庭出售的住房 2 特点经济适用住房是享受国家特殊优惠政策的住房 这种优惠主要体现在土地的供应方式上 并在税收上享受优惠 经济适用住房的销售对象是特定的 即只有中低收入家庭才具有购买经济适用住房的资格 高收入家庭只能购买商品房 经济适用住房的销售采用政策指导价格 经济适用住房政策的基本目的就是让中低收入家庭能够买的起房 允许开发商有3 以下的利润 四 租赁土地使用权我国土地一级市场的补充形式 针对实践中存在的租赁土地使用权的现象 1999年国土资源部发布了 规范国有土地租赁若干意见 限制 租金标准 与地价标准相均衡 根据地价折算 出租方式 尽可能采取招标 拍卖方式 租赁期限 分短期租赁和长期租赁 前者不超过5年 后者不超过土地使用权出让期限 用途 符合城市规划的要求 登记 地上权是在他人的土地上设立建筑物或工作物 从而利用他人土地的权利 实际上就是土地使用权 三 比较我国城市土地使用权与其他几种用益物权 具有以下特征 是使用他人土地的一种限制物权 地上权人对土地享有占有 使用 收益的权利 地上权不仅及于土地的表层 而且依建筑物或工作物的性质 可以及于土地的下层地上权一般以协议方式设立 也可以以其他方式设立 地上权可以转让 也可以成为抵押权的标的 在我国未经开发的土地是禁止转让的 地上权可依期满而消灭 地役权是以他人的土地供自己土地便利之用的一种限制物权 地役权产生于罗马法 从本质上说 地役权是为某块土地提供便利而在另一块属于不同所有人的土地上附加的负担 是为特定的土地利益而设定的物权 有通行权 引水权 取水权等 具有以下特征 地役权附随于需役地 是需役地所有权的从权利 地役权不得直接或间接地与需役地相分离而转让 只能伴随需役地在不同所有人之间转移 地役权是以他人土地便宜之用的物权 所谓便宜之用 一是满足需役地自身的利益 二是供役地所供役的便利 应以解除需役地所有权的限制为目的 地役权是一种不可分割的权利 完全物权 自物权 所有权 物权限制物权 他物权 用益物权和担保物权 有一个香港的学者说过 这成千上万的广告牌其实都是设定了成千上万的地役权 这是很有道理的 其实这些都是设定了无数的地役权的 这是为了使自己的不动产价值得到增值而利用他人的不动产 所谓地役权就是为了使自己的不动产价值得到增值而利用他人的不动产或者使他人不动产受到限制 香港街道上的广告牌就是利用他人土地上的空间为自己设立一个广告 这些广告使自己的商业价值得到了增值 但是这些伸出的广告使别人土地的空间受到了限制或者使别人不动产的权利受到了限制 例子 如我在我的土地使用权的土地上盖了一栋房子 另一个公司土地使用权的红线在我的使用权的边上 他在红线边上又盖了一栋房子 完全遮挡住了我的房子的通风 采光 例子 如果我搞了一个高尔夫俱乐部 球场离俱乐部有相当的距离 如果顺着公路走距离非常远 但是如果要走近路就很近 但是要直线通过另外一个土地 就商量利用这个土地修一条路直接通到高尔夫球场 并支付一些报酬或补偿 这样双方之间就达成了一个合同 这个例子中可以看出一些区别 前一个例子是使用相邻权的规定 后一个例子是使用地役权的规定 在前一个例子中尽管相邻的另一方是在他的土地使用权中盖的房子 但是他行使的这种权利将我的通风 光线都给遮挡住了 使我的基本生活需要不能得到满足 使我的基本生存条件不能得到实现 在这种情况下 如果通过谈判的话 成本是非常高的甚至根本无法谈判 如果这个问题不解决的话 我的基本生活条件就不能满足 那么法律就要进行干预和介入 通过相邻关系强行性的规范进行介入 为了维护相邻一方的基本生活条件及生活利益需要的满足 法律要强制性地要求相邻的另一方必须要给相邻的一方提供便利 因为尽管红线到了边上 也要再退一步 给相邻一方提供基本生活满足的帮助 这也是构件和谐社会的需要 将后一个例子放入地役权而不是放到相邻权中 是因为通往高尔夫球场并不是没有路而走 而是为了使自己的经营更有效力 获得更高的商业利益 这种利益不是生产 生活最基本的需要 不是说这个利益不能满足就没有了基本的生存条件 而是为了赚更多的钱 这时法律就没有必要进行干预了 这时就不能使用相邻关系 双方只能通过协商 谈判来解决 这个谈判 协商就属于地役权的范畴 故相邻权和地役权最大的区别表现为是否为了生产 生活的基本需要而作出干预 相邻权是法定的一种干预的方式 是一种法定的限制 而地役权不是一种法定的限制 而是由双方通过合同而设定的权能 是否设定 怎么设定 由当事人通过合同来确定 当然它能否成为物权是由法律规定的 是否要设定为物权是由当事人约定的 相邻权是为了最基本的生活需要 如果法律不作干预的话会引发不必要的纷争甚至冲突 因为当一个人的基本生存条件都不能满足的时候 就会引发非常激烈的权利冲突 在后一种情况下 从利益平衡来考虑 法律不干预也不至于引起剧烈的权利冲突 从利益平衡考虑 也没有必要进行干预 可以由当事人自己通过谈判来解决 所以地役权是一种通过合同而设定的物权 相邻权是一种法定的对权利的限制 因为相邻权是一种法定的直接的干预 而地役权是通过法律规定的 所以法律对相邻权作出干预的时候 是不需要向相邻另一方作出补偿的 如我在我的土地使用权的土地上盖了一栋房子 另一个公司土地使用权的红线在我的使用权的边上 他在红线边上又盖了一栋房子 完全遮挡住了我的房子的通风 采光 使我的基本生活需要不能得到满足 使我的基本生存条件不能得到实现 在这种情况下 如果通过谈判的话 成本是非常高的甚至根本无法谈判 如果这个问题不解决的话 我的基本生活条件就不能满足 那么法律就要进行干预和介入 这就是相邻权 甲继承了一套房屋 在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙 办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记 丙受丁胁迫将房屋出卖给丁 并完成了移转登记 丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊 请回答 1 在办理继承登记前 关于甲对房屋的权利状态 下列选项正确的是 A 甲已经取得了该房屋的所有权B 甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C 甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D 甲可以出租该房屋 2 关于甲 乙 丙三方的关系 下列选项正确的是 A 甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B 乙对房屋的占有是合法占有C 乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D 丙已取得该房屋的所有权3 关于戊的权利状态 下列选项正确的是 A 戊享有该房屋的所有权B 戊不享有该房屋的所有权C 戊原始取得该房屋的所有权D 戊继受取得该房屋的所有权 答案 ACD解析 物权法 第29条规定 因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 由此 A的说法正确 物权法 第31条规定 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的 处分该物权时 依照法律规定需要办理登记的 未经登记 不发生物权效力 由此 C的说法正确 至于D 因为房屋所有权已经属于甲 甲当然可以将房屋出租行使收益权 D的说法正确 当选 本题正确答案是ACD 答案 BD解析 物权法 第15条规定 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同效力 所以A的说法错误 乙是基于甲的意思表示而占有该房屋的 其占有是合法占有 B的说法正确 债是具有相容性的 因此 一个标的物上可以同时存在几个债权债务关系 甲享有继承房屋的所有权 且已经办理了产权过户手续的情况下 甲有权与丙签订买卖合同 虽然 甲存在一房二卖的情况 但是 每个买卖合同都是有效的 因此 C的说法错误 甲是房屋的所有权人 其和丙签订合同出卖自己的房屋并办理了过户登记手续 丙因此取得房屋的所有权 D的说法正确 本题正确答案是BD 答案 AD解析 虽然丁胁迫丙将房屋转移给他 但是因为办理了过户登记 丁就是房屋的所有权人 其将房屋转让给戊 戊是善意第三人 戊是基于合同 继受取得了该房屋的所有权 A和D的说法是正确的 第三节 农村集体土地使用权 一 土地承包经营权 1 概念土地承包经营权 是指农村集体经济组织成员对集体所有 或国家所有由集体经济组织长期使用的农业土地 采取家庭承包 招标 拍卖 公开协商等方式承包 依法对所承包的土地进行占有 使用 收益的权利 土地承包经营权是我国农村经济体制改革的产物 对于促进我国农村经济的发展起到了重大推动作用 2 特征 期限性限制性计划分配性身份性物权性 3 物权性质的弱化表现在以下方面 权利不够稳定 无继承性 不能抵押 权利转让的限制 法律上的限制 农业发展缺乏相关政策的支持 如农业补贴 保险等 4 流转形式及法律限制 转包与转让出租入股反租倒包 5 流转合同形式及权利变更规则 书面形式 物权法规定 登记对抗原则 二 农村建设用地使用权集体建设用地使用权是指民事主体以非农业建设为使用目的 依法对集体土地享有的使用权 该项权利强调土地使用的目的为非农业建设 权利客体为集体所有土地 使用权的主体可分为公民 法人 个体工商户等任意民事主体 集体建设用地的使用权范围包括 宅基地使用权 乡村企业建设用地使用权 乡村公益建设用地使用权 1 宅基地使用权 在我国 土地只能是属于国家或集体所有 但法律同时保护公民的私有房屋所有权 宅基地使用权就是公民因私有房屋而使用国家或集体所有的土地的权利 1 宅基地使用权特征 主体的特定性或身份性 无偿性永久性分配性继承性 2 宅基地使用权权利取得 申请 审批公民宅基地使用权的取得 必须经过合法的批准手续 任何人都不能未经任何批准擅自占地建造房屋 3 宅基地使用权权利限制 不得改变用途 禁止转让 禁止抵押 一户一处 2 乡村企业建设用地使用权 权利取得申请 审批权利限制不得改变用途 禁止转让 禁止裸地抵押 可以附随地上建筑物抵押 三 基本农田保护制度所谓基本农田 是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求 依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地 下列耕地应当划入基本农田保护区 1 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 2 有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 3 蔬菜生产基地 5 农业科研 教学试验田 基本农田保护区以乡 镇 为单位进行划区定界 由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施 加强对基本农田的保护 基本农田保护区一经依法划定 任何单位和个人不得改变或者占用 基本农田保护区受法律的严格保护 1 需要占用基本农田应报国务院批准 国家能源 交通 水利 军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区 需要占用基本农田 涉及农用地转用或者征用土地的 必须经国务院批准 2 实行基本农田补充制度 经国务院批准占用基本农田的 当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划 并补充划人数量和质量相当的基本农田 占用单位应当按照占多少 垦多少的原则 负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳耕地开垦费 专款用于开垦新的耕地 占用基本农田的单位应当按照县级以上人民政府的要求 将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地 劣质地或者其他耕地的土壤改良 3 禁止破坏基本农田 禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑 建房 建坟 挖沙 采石 采矿 取土 堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动 禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼 禁止任何单位和个人闲置 荒芜基本农田 经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的 满1年不使用而又可以耕种并收获的 应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种 也可以由用地单位组织耕种 1年以上未动工建设的 应当缴纳闲置费 连续2年未使用的 经国务院批准 由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权 该幅土地原为农民集体所有的 应当交由原农村集体经济组织恢复耕种 重新划人基本农田保护区 承包经营基本农田的单位或个人连续2年弃耕抛荒的 原发包单位应当终止承包合同 收回发包的基本农田 4 实行基本农田地力等级评定制度 利用基本农田从事农业生产的单位和个人应当保持和培肥地力 县级人民政府应当根据当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法 由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施 对基本农田地力分等定级 并建立档案 农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级 有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测 环境污染监测和评价等制度 5 实行基本农田保护责任书制度 在建立基本农田保护区内的地方 县级以上地方人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书 乡 镇 人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求 与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书 基本农田保护责任书应当包括下列内容 基本农田的范围 面积 地块 基本农田的地力等级 保护措施 当事人的权利与义务 奖励与处罚 安徽凤台 巧取豪夺征耕地村干部当起开发商 合肥2007年 月 日电 记者王圣志 安徽凤台县朱马店镇徐桥村数十亩耕地上 一幢幢上下两层的红砖房正拔地而起 有的已经落成 有的建设过半 到处呈现出一片繁忙的建设景象 村民告诉记者 这些房屋是由徐桥村党支部书记谢玉奎 村委会主任徐国远等人 开发 的 说是 建设新农村 而且还有 规划 亩耕地用于房屋和街道建设 村里不准农民在自家的宅基地上盖房 农民必须购买村干部 开发 的高价房 巧立名目违规 开发 记者来到徐桥村后计村民组 几位村民告诉记者 从去年开始 村干部以新农村建设规划为名 征用了这个村民组 亩多土地 当初说是按照每户 分地的标准 作为农民自建房用地 并让村民在征地合同上签字 合同签订后 村里却不允许村民在合同规定的 分地上自己建房 村委会主任徐国远强行以每亩 万元征用 自己投资建房 从去年 月开始 徐国远在这些土地上盖了 多间上下两层的商品房 还在房屋后面开挖鱼塘 记者看到 在这块耕地上 多间上下两层的砖混房已经建成 部分房屋已经售出 已入住的一户徐姓村民说 这些房屋的确是徐国远开发的 上下 间房屋的售价为 万元 第四节 土地使用权转让法律制度 本节重点 土地使用权转让的概念土地使用权转让的条件土地使用权转让的程序 一 土地使用权转让的概念 根据 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第19条的规定 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 二 土地使用权转让的条件 以出让方式获得土地使用权后的转让条件 以划拨方式获得土地使用权后的转让条件 一 以出让方式获得土地使用权后的转让条件 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第19条第2款的规定 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 同时 城市房地产管理法 对土地使用权的转让也规定了具体的条件 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合下列条件 应当符合下列条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 3 转让房地产时房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 二 以划拨方式获得土地使用权后的转让条件 以划拨方式取得的土地使用权 一般是无偿的或仅仅缴纳了补偿 安置等较少费用后取得的 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第45条规定了转让的条件 符合下列条件的 经市 县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准 其划拨土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权可以转让 出租 抵押 1 土地使用者为公司 企业 其他经济组织和个人 2 领有国有土地使用证 3 具有地上建筑物 其他附着物合法的产权证明 4 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同 向当地市 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所获效益抵交土地使用权出让金 转让 出租 抵押前款划拨土地使用权的 分别依照本条例第三章 第四章和第五章的规定办理 根据 城市房地产管理法 第三十九条分两种情况 一是办理土地使用权出让手续 并缴纳土地使用权出让金后方可转让即以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 另一种是经批准可不办理土地使用权出让手续的即以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 注意 这里所说的 不办理土地使用权出让手续 的情形是指国家暂时无法或不需要转为出让方式供应的地块 这样规定主要考虑的是 既充分顾及到土地资源的合理利用和优化配置 同时又考虑到避免国家土地收益的流失 三 土地使用权转让的程序 土地使用权的出让和划拨的转让条件虽有区别 但二者的转让程序大致相同 基本上都要经历以下四个程序 提交转让申请 审查批准 交纳出让金 税费 登记发证 一 提交转让申请 在符合法定的转让条件后 现有的土地使用者方可向当地的土地主管部门提出土地使用权转让的申请 并应提交已符合转让条件的相关证明 以及与受让方签订的转让合同等文件 二 审查批准 这一程序性规定是一种强制性规范 即任何土地使用权的转让如果未经主管部门批准同意 都将是无效的 在这一程序上 土地主管部门除了要审查土地使用权转让是否已经符合法定转让条件外 还应当审查转让方和受让方所签订的转让合同是否改变了土地用途 是否与此前土地部门与转让方所签订的 国有土地使用权出让合同 有实质性的冲突 三 交纳出让金 税费 经审查后同意转让的 如果是划拨土地使用权还应首先办理出让土地使用权的转换手续并交纳出让金 或者经批准不需办理出让手续的 则将转让收益中的土地收益上缴国家 同时还应交纳土地增值税 契税 四 登记发证 上述手续完成后 土地管理部门应当为转让双方办理过户登记手续 并为新的受让人颁发土地使用证 四 土地转让中的 阴阳合同 所谓的 阴阳合同 合同 也被称为桌面桌低合同 即合同当事人为规避法律或实现某种非法或不当利益 而就某种民事权利义务关系订立协议时 分别签订两份合同 一份是公开的 但并不实际履行的 另一份是私下的 不公开的 但却是当事人实际履行的合同 通常情况下 两份合同权利义务所指向的标的物 土地使用权是完全相同的 但在具体的价款 支付方式 履行期限 双方的责任等实质性内容则有较大的区别 在土地使用权转让过程中 常见的 阴阳合同 主要有以下三种 一 先签约转让 条件符合后再另行签约 二 假合作 真转让 三 低价报批 高价履行 一 先签约转让 条件符合后再另行签约 城市房地产管理法 等有关法律对以出让方式取得土地使用权的土地再转让行为有很严格的限制性条件 如以出让方式取得土地使用权的 转让时必须 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 土地使用权转让时如果不符合法定条件 土地管理部门则不予批准 也不能为其办理土地使用权的登记过户手续 这些手续不能办妥 则必将影响受让方的今后利益 因此 转让方往往是先与受让方私下签订一份转让合同 并由受让方进行投资建设 待达到法定的投资额度后 再签定一份合同用于办理土地使用权转让登记审批过户手续 而所附投资额的证明均为转让方的投资 二 假合作 真转让 依据 城市房地产管理法 第二十七条的规定 依法取得的土地使用权 可以依照本法和有关法律 行政法规的规定 作价入股 合资 合作开发经营房地产 由于纯粹土地使用权转让 法律规定了许多限制性的条件 取得土地使用权的一方为了实现转让 往往与受让方签订一份合作协议 并以此协议办理报批手续 私下里双方再签订一份真正的转让协议 并照此履行 待具备了法定转让条件之后 再以补充协议等方式 变更先前报批的合同条款 将土地使用权完全转让给受让方 同时完善相关审批手续 三 低价报批 高价履行 土地使用权转让时 转让方和受让方均应依照有关规定交纳营业税 土地增值税 契税等 而有关税费大都依照成交额的一定比例收取的 为了少交税费 转让方和受让方办理土地使用权转让过户手续时 报送的合同转让费往往很低 而私下签订的合同 转让费则要高的多 采用低价申报的方法可以给转让双方带来经济上的好处 这是促成他们签订 阴阳合同 的直接动机 案例 原告某中科公司为一家有限责任公司 2008年7月21日 原告中科公司和被告阳光酒店签订了一份 合作开发金利花园合同书 内容为 一 双方合作开发金利花园 其位于某城区南面 占地面积一万陆仟多平方米 使用年限七十年 二 项目总投资为人民币1 8亿元 其中阳光酒店以土地使用权作价5000万元参加合作 此外不再投入任何资金 其他开发建筑费用1 3亿元 由中科公司自筹负责 三 阳光酒店收到中科公司给5000万元合作款后 在一个月内将该土地使用权变更为中科公司所有 四 阳光酒店以土地作价为5000万元人民币按下列方式收回 建委立项批文下达后6个月内 中科公司给付阳光酒店2100万元 以后 12个月内再付2900万元 该项目无论亏损与盈利 中科公司都必须付给阳光酒店600万元人民币回报 合同签订后 中科公司投资对金利花园项目进行了部分工程建设 2000年9月15日 被告阳光酒店又与某福利源有限公司签订了一份 金利花园土地使用权转让合同 将涉案土地另行转让给该公司 并办理了合建审批手续和土地变更登记手续 进行了开发建设 原告认为自己的合作权利受到了侵害 于是向法院提起诉讼 要求判令被告承担违约责任 支付原告违约金1800万元 被告阳光酒店辩称 合作开发金利花园合同书 的性质是名为合作 实为土地使用权的转让合同 理由 从合同内容来看 阳光酒店以土地作价人民币5000万元出资 但该款项约定在一定时间内还我公司 而且该项目无论亏损或赢利 原告都必须付给我公司6