惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告(41doc).doc

惠阳房地产市场分析 暨项目价格定位报告 联冠地产 2007 年 6 月 16 日 目目 录录 第一部分第一部分 惠州惠阳经济及城市发展概况惠州惠阳经济及城市发展概况 2 一 惠州经济增长良好 惠阳核心地位明确 2 二 惠阳经济增长强劲 5 三 惠阳城市发展速度加快 新的经营发展理念确立 7 四 深圳东进策略 大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础 9 第二部分第二部分 惠阳房地产市场分析惠阳房地产市场分析 11 一 惠阳区房地产市场概况 11 二 中心区主要在售楼盘分析 18 三 惠阳房地产市场展望 26 第三部分第三部分 项目价格定位项目价格定位 28 一 项目所在区位 28 二 项目目标客户群分析 29 三 项目价格定位 33 第四部分 财务及敏感度分析第四部分 财务及敏感度分析 37 第一部分第一部分 惠州惠阳经济及城市发展概况惠州惠阳经济及城市发展概况 一 一 惠州经济增长良好 惠阳核心地位明确惠州经济增长良好 惠阳核心地位明确 1 1 惠州地理位置优越 自然资源丰富惠州地理位置优越 自然资源丰富 惠州位于广东省东南部 珠江三角洲东北端 南临南海大亚湾 与深圳 香港毗邻 是中国大 陆除深圳市距离香港最近的城市 是珠三角经济区 和承接未来深圳城市扩张和经济战略转移的主要 城市 现辖惠城 惠阳两区和博罗 惠东 龙门 三县 66 镇 13 街道 1 民族乡 设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发 区两个国家级开发区 陆地面积 1 12 万平方公里 占珠三角经济区面积的 1 4 惠州是广东省的历史文化名城 在古代即有 岭南名郡 粤东门户 之称 从 唐朝到近代的一千多年间 有 480 多位中国名人客寓或履临惠州 其中北宋大文豪 苏东坡曾寓居惠州三年 惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富 全市具有旅游开发潜力的景点共有 900 多处 属景点高密度分布区 并具有资源多样性的特点 集山 江 湖 海 泉 瀑 林 涧 岛为一体 融自然景观与人文景观于一身 其中有 6 处被列入国家 省 风景名胜及自然保护区 拥有 岭南奇山 罗浮山 北回归线上的绿洲 南 昆山 东方夏威夷 巽寮湾 苎萝西子 惠州西湖 还有全国特有的海龟 自然保护区等 目前全市已形成由深水港 航空港 高速公路 铁路 内河航运以及发达通信系 统构成的立体交通和通信网络 2 2 惠州经济增长创新高惠州经济增长创新高 2006 年 惠州市实现生产总值 937 亿元 比上年增长 16 5 创下 1998 年以 来增长新高 与 2002 年相比 4 年年均增长 下同 14 9 外贸出口 120 亿美元 增长 12 6 年均增长 19 5 4 年累计实际吸收外商直接投资 40 4 亿美元 引进 世界 500 强企业 14 家 附表 惠州市历年附表 惠州市历年 GDPGDP 单位 亿元单位 亿元 19951995年年19961996年年19971997年年19981998年年19991999年年20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年 20042004年年 20052005年年 全市全市 合计合计 230 43271 84318 57356 01392 37440 35480 31522 86590 98685 1803 9 市区市区62 5378 0288 81103 04113 77137 51145 25196 68263 77303 6354 22 资料来源 惠州统计局 附表 惠州市人均附表 惠州市人均 GDPGDP 单位 元单位 元 19951995年年19961996年年19971997年年19981998年年19991999年年20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年 20042004年年 20052005年年 全市全市 合计合计 9 08910 53712 09913 27214 48316 02517 20718558207582364226834 市区市区 19 74323 76426 18329 26331 41135 12538 21142183460385102454800 资料来源 惠州统计局 3 3 投资 消费总量增长惠阳名列前茅投资 消费总量增长惠阳名列前茅 2006 年 惠州固定资产投资总量及社会消费品零售总额快速增长 惠阳增长速 度排惠州各区县前列 由于惠阳区历史投资总量与社会消费品总量基数大 占惠州比 例份额较大 加上增长速度较快 对目前主要以固定资产投资与以消费品为主的内需 增长作为拉动惠州经济发展的核心策略的惠州来说 对其经济发展贡献率较为突出 固定资产投资增长名列第二 分县 区 看 各地的全社会固定资产投资增长分 别为 惠城区 33 惠阳区 41 2 大亚湾区 58 6 惠东县 18 7 博罗县 45 8 龙门县 13 3 社会消费品零售总额增长名列第一 分县 区 看 各地的社会消费品零售总额 增长分别为 惠城区 18 惠阳区 20 大亚湾区 20 1 惠东县 15 6 博罗 县 18 6 龙门县 19 5 显示除惠东县外 各县 区 的消费增长普遍较快 惠 阳区自 9 月以后消费的增幅也突破 20 大关 与大亚湾区齐头并进 从数据显示看 惠阳区固定资产投资增长率名列惠州各县区第二 仅次于博罗县 社会消费品零售总额增长速度与大亚湾齐头并进 由于博罗县历年固定资产投资额较 低 大亚湾作为刚刚开发的石化数码基地 消费品零售额基数较小 占惠州总量比例 比较小 随增长速度快 但对惠州整体增长的影响较小 而惠阳区基数大 增长速度 迅猛 对惠州固定资产投资与社会消费品总额增长率贡献较大 4 惠州整体发展规划强调三区 惠阳中心地位明确惠州整体发展规划强调三区 惠阳中心地位明确 惠州城市近期建设目标是奠定和完善 一城三片 的主体框架 即构建惠城中心 区 惠阳副中心区 陈江地区的城市空间结构 拉开城市发展架构 全面建设新城区 强化城市中心服务功能 实现西控 北进 南优 东拓的发展格局 进一步提升城市 品质 构筑组团式山水生态城市基本格局 营造开放而有活力 宜居而又安全的和谐 城市 从地理位置上看 惠阳是惠州滨海城市重要组团 离现阶段惠州经济中心惠城区 有近 1 个小时的路程 距离相对较远 过去地理位置作用并不明显 但随着惠城区城 市土地开发资源日益枯竭 城市发展潜力逐步萎缩 城市核心对经济的推动作用和辐 射作用日益减弱 从惠州长远经济发展定位来看 重新规划城市经济发展中心势在必 行 惠阳撤市设区的措施战略意义明确 一方面利用惠阳承接深圳东进 产业转移所 带来的企业流 资金流 人才流 为惠州经济发展创造新的增长点 另一方面为整合 惠州城市经济 建立 大惠州经济圈 铺路 即以大亚湾数码石化 物流产业城 惠 阳后勤服务基地为经济核心 逐步弱化经济惠城 代以专属政治文化的惠城为主的新 经济圈 惠阳南连大亚湾 北接惠城区 作为惠州城市整合和构建 大惠州经济圈 中最关键一环 其扮演的角色和城市地位不言而喻 其政治经济地位也将因此在很大 程度上得以提升 二 二 惠阳经济惠阳经济增长强劲增长强劲 1 1 惠阳是惠州经济的一只雄鹰和打开惠州经济的北大门惠阳是惠州经济的一只雄鹰和打开惠州经济的北大门 惠阳区位于广东南部 东江中下游 地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中 心 南临大亚湾 毗邻香港 西依深圳 东莞市 中部与惠州相接 是距离深圳 大 亚湾最近的城区 深圳经济 大亚湾经济的直接受益者 从深圳中心区到惠阳仅仅需 要 45 分钟 1 个小时 若从龙岗中心城驾车到惠阳 大概只需要 15 分钟 20 分钟 的车程 同时惠阳还是惠州滨海城市重要组团 具有得天独厚的自然地理条件 惠阳 2003 年 6 月撤市设区 辖淡水 秋长 新圩 镇隆 沙田 永湖 良井 平潭 澳头 霞涌 10 个镇和三和经济开发试验区 面积 1184 平方公里 土地资源 广阔 未来在开发空间广博 辖区内人口 50 77 万 全市有侨胞和港澳台同胞 30 多万人 是广东著名侨乡之 一 综合人口素质较高 区委 区政府驻淡水镇 惠阳旅游资源十分丰富 境内海岸线长 51 8 公里 其中有 30 多公里宜于建造港 口码头 可建大小泊位 200 个 其中万吨级以上 90 个 最大泊位可达 25 万吨 且 还可建度假村 别墅群 疗养区 游乐园等 素有 黄金海岸 之誉和 鱼米之乡 的美称 2 2 经济增长速度持续攀升经济增长速度持续攀升 2006 年 惠阳区经济运转良好 增长继续保持强劲态势 具体表现为 工业生 产提速增效 投资 消费和出口三大需求扩张有力 实际利用外资形势较好 金融支 持力度加大 财税收入持续高位增长 城乡居民收入有较大提高 2006 年 全区实现生产总值 90 39 亿元 同比增长 16 2 是 1998 年以来的 最高增幅 其中 第一产业增加值 4 80 亿元 增长 4 0 第二产业增加值 48 13 亿 元 增长 19 0 第三产业增加值 37 46 亿元 增长 14 4 经济增长表现为第一 第三产业平稳增长 第二产业高速增长的格局 三次产业分别拉动 GDP 增长 0 2 10 和 6 个百分点 三次产业结构为 5 3 53 3 41 4 3 3 二 三产业发展均衡二 三产业发展均衡 从三大产业的增长速度来看 各产业发展均衡 呈现协调增长局面 第二产业受 工业提速的推动 增长有所加快 增幅由一季度 8 8 上半年 11 3 到前三季度 上升为 14 5 对经济增长的贡献率为 53 0 拉动 GDP 增长 7 4 个百分点 第三 产业保持较快增长 对经济增长的贡献率为 45 2 拉动 GDP 增长 6 3 个百分点 其中 住宿和餐饮业 房地产业均呈现 20 以上增长 成为第三产业发展的突出亮 点 4 4 经济运行质量显著提升经济运行质量显著提升 税收总额 财政收入同比分别增长 38 0 36 0 增幅比去年同期提高 7 6 和 22 1 个百分点 财政收入占 GDP 的比重为 7 9 同比提升 1 个百分点 比重领先 全市各县 区 同时 农民收入 在岗职工平均工资 城乡居民储蓄存款均呈现较 大幅度增长 5 5 经济的快速发展 刺激房地产业高速发展经济的快速发展 刺激房地产业高速发展 各项经济指标都显示 2006 年惠阳区经济运行处于良好状态 按国际经济组织统 计经验表明 当一个地区的经济增加速度大于 5 的时候 当地的房地产发展也就存 在着极为广阔的前途 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4 萎 缩 4 5 停 滞 5 8 稳定发展 大于8 高速发展 全区实现生产总值 90 39 亿元 同比增长 16 2 标志着惠阳的宏观经济发展已 经处于高速发展阶段 同时 惠阳的房地产业的发展处于高速发展时期 进出口贸易继续成为经济增长的主要因素 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能 力得到进一步增长 大件消费 趋前消费观念进一步形成 政府各项政策在不断的规范着房地产 市场 为房地产业的持续发展提供了有效的支持 三 三 惠阳城市惠阳城市发展速度加快 新的经营发展理念确立发展速度加快 新的经营发展理念确立 2006 年惠阳区政府及惠阳经济发展主要围绕推进工业化 城市化 商贸流通现 代化 三大任务 调整优化经济结构 构建 三环经济 发展格局 加强工业园区 建设 以大项目为重点 提升工业经济质量 树立经营城市理念 提高城市规划建设 管理水平 加快城市建设步伐 发挥优势做大做强旅游和服务业 增强第三产业发展 后劲 扶持民营经济发展 加强招商引资和外贸出口工作 促进内外经济协调发展等 方面展开 具体城市发展规划如下 1 1 工业园区发展 工业园区发展 质质 取代取代 量量 提升惠阳经济质量 提升惠阳经济质量 2006 年 惠阳区政府在大力发展园区经济 建设工业强区的经营理念基础上 确立了 以工业园区质量取代园区数量 的政府指导思想 以现有园区为基础 构 建工业经济发展新平台 以园区中的 五大产业园区 为着力点 打造新型生态产业 园区 同时发展高薪技术产业区 提升惠阳经济工业质量 的政策将成为惠阳未来工 业园区发展的主要方向 2 2 城市规划建设方面 经营城市理念和总体规划思想凸现城市规划建设方面 经营城市理念和总体规划思想凸现 在城市规划方面 惠阳区政府已确立 经营城市的理念 和 总体规划思想 以城市经营理念为基础 逐步开始土地盘整工作 2006 年 惠阳区政府以市场化为 经济高速发展消费水平不断提高地产大时代来临 刺激促成 取向 逐步以总体规划和 规划一片 盘整一片 建成一片 的指导思想 对闲置土 地进行盘整 并按照 面积不变位置变 统一规划练成片 的方法对农民回拨土地进 行整合 鼓励村集体办实业 3 3 对城市进行总体规划 拓展城市发展空间对城市进行总体规划 拓展城市发展空间 惠阳区总体规划确定本区为城市生活区和全区行政 商贸和文化中心 从惠阳城 市发展战略出发 结合本区用地条件 区位优势 基础设施等综合因素 以体现 小 城春秋 绿色家园 的城市特色为宗旨 分析论证确定本区规划性质为 由以行政办 公为主的行政片区 以商贸为主的泅水片区 以文化娱乐为主的苏屋片区 以居住为 主的土湖片区和以高尔夫球娱乐为主的高尔夫球场片区组成的多种职能的综合性中心 区 为拓展惠阳未来城市发展空间 增大惠阳城区发展潜力 惠阳区政府对所辖 十 镇一区 进行总体规划 确定在 2006 年以后 惠阳区政府将逐步实施 退二进三 战略 把工业项目引向城区外围落户 把淡水土地资源用来发展第三产业 并进一步 大力实施 东扩沙田 西拓秋长 的战略 把淡水 秋长 沙田有机连成一体 以此 为惠阳增加新的发展空间和经济增长点 4 4 加快完善基础设施 使惠阳充分融入港深经济体系加快完善基础设施 使惠阳充分融入港深经济体系 作为珠江三角洲经济区的中心以及港深经济体系中关键一环 自 2006 年开始 惠阳区政府将加快完善基础设施 并构筑以淡水为中心的公路交通网 使惠阳充分融 入港深经济体系之中 并发挥惠阳港深之间经济联系的作用 加快惠阳经济发展 在 基础设施建设中 区政府重点推进惠澳高速公路 惠莞高速惠阳段 厦深快速铁路惠 阳段 城区过境道路 良湖大道 以及镇隆至平潭 平潭至横沥公路的改造建设 按 照惠阳区 一揽子工程 安排 今后将加快城区金星大道 爱民东路 长安北路 承 修路 大埔路 教育路 以及秋长将军路等街道的改建 兴建金惠大桥 横岭桥 北 环桥 阳光桥等桥梁 同时加快淡水铁桥及人民桥扩建工作 城区新的客 货 运站 太阳城客运站及公共汽车宗旨的建设 同时对区内电力设施进行改造 更新电网及其 他城市管理指挥系统 提高惠阳城市运营管理效率 使惠阳能充分融入港深经济体系 之内 四 四 深圳东进策略 大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础深圳东进策略 大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础 惠阳区位于广东南部 东江中下游 地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中 心 南临大亚湾 毗邻香港 西依深圳 东莞市 中部与惠州相接 是距离深圳 大 亚湾最近的城区和深圳经济 大亚湾经济的直接受益者 1 1 深圳东进策略奠定了惠阳经济发展地位 深圳东进策略奠定了惠阳经济发展地位 从深圳中心区到惠阳仅仅需要 45 分钟 1 个小时 若从龙岗中心城驾车到惠阳 大概只需要 15 分钟 20 分钟的车程 从深圳盐田到惠阳大亚湾的深惠沿海高速公路 将在 2007 年底通车 最近还有消息指深圳与惠阳的地铁轨道交通规划可能被提上议 程 未来的深圳地铁有可能直通惠阳中心区 便利快捷的交通网络也为深圳经济转移 奠定了坚实的基础 目前 深圳已初步确定 文化 金融 高科技产业 为未来城市发展的三大支柱 产业 作为目前深圳支柱产业之一的加工制造产业将会被逐步转移 为深圳城市产业 升级换代腾出发展的空间 东进 作为深圳未来发展的重要战略 东进路线图 上 各城市地区将主要承担未来深圳所转移出来的制造产业 惠阳地处 东进路线图 主 轴 并作为深圳打开惠州经济的北大门 将是深圳主要产业转移地之一 届时由大量 制造企业所带来的人流 物流 资金流 信息流将为惠阳经济发展创造一个长时期的 繁荣 2 2 大亚湾经济激活了惠阳整体经济发展 奠定了惠阳经济的发展基础 大亚湾经济激活了惠阳整体经济发展 奠定了惠阳经济的发展基础 大亚湾位于惠阳东南方向 大亚湾 壳牌石油 基地距惠阳仅 15 分钟车程 作 为距离惠阳最近的城区 大亚湾经济以及未来发展方向给惠阳城市发展 职能奠定了 着实的基础 大亚湾定位 石化窗口 惠阳无疑成为大亚湾经济的后花园 因而惠 阳定位建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地 自中海壳牌 2002 年启动获准进驻大亚湾经济开发区 2005 年 12 月 3 日年正式 投产后 在大亚湾建设 30 平方公里的石化区 在谈在建的大项目和石化中下游项目已 达 26 个 总投资额达到 810 亿元 据悉自 2002 年以来 在惠阳 大亚湾 尾随中海壳牌而至的世界 500 强企业已 经有 50 多家 据国家计委研究所专家提供的数字 中海壳牌的下游带动效应为 1 50 其辐射半径达到 200 公里左右 每年带来约 6500 亿元的工业产值 除此之外 1 月 23 日 和记黄埔正式入驻大亚湾惠州港 成为第一大股东 未来 惠州港将建 设 5 万吨级以上深水泊位 24 个 其中 30 万吨级泊位 4 个 15 万吨级原油泊位 3 个 1 万至 5 万吨级泊位 25 个 5 千至 1 万吨级泊位 16 个 届时惠州港将建设成为年吞 吐量为 9000 万吨的超大港口 与此同时 还有南海炼油 LNG 电厂 华德石化 东 风汽车城 普利司通轮胎等一批大项目 紧靠惠阳的响水河工业区直接承接了中海壳牌南海石化项目的下游产业 李嘉诚 投资的惠州港的集装箱仓库也在该区域内 目前已有永昶 宝兴 合正等 20 多家企 业入园 投资总额达 2 5 亿美元 其中投资超过 1000 万美元的有 8 家 上市公司多 家 东风本田 日本住金 台湾龙亿等企业分别在增资或投资 这里是整个大亚湾工 业发展最成熟的区域 2008 年 比亚迪总面积达到 100 多万平方米的厂区将完成二 期工程 同时深圳厂区将正式迁移于此地 3 年内将带来约 20 万人口 这些行业巨头的纷纷登陆 不仅吞吐出超强的经济生产力 同时激活了惠阳整体 经济发展 奠定了惠阳发展的基础 直接带动惠阳服务行业和房地产市场的发展 第二部分第二部分 惠阳房地产市场分析惠阳房地产市场分析 一 一 惠阳区房地产惠阳区房地产市场概况市场概况 1 1 房地产开发投资持续强劲上升 总量翻两番 房地产开发投资持续强劲上升 总量翻两番 惠阳房地产 2004 年开发投资额 1 97 亿 2005 年 4 73 亿 成倍增长 继 2005 年房地产开发投资实现成倍增长之后 2006 年以来房地产市场继续保持了迅猛增长 的态势 房地产开发投资持续强劲攀升 房地产各项主要指标表现突出 协调年完成 房地产开发投资 11 06 亿元 同比增长 133 8 高出全社会固定资产投资平均增幅 76 5 个百分点 占第三产业投资比重为 57 9 显示房地产业已成为推动投资增长 和第三产业发展的重要力量 2 2 惠阳房地产开发商数量逐步增多 开发产品多元化发展 惠阳房地产开发商数量逐步增多 开发产品多元化发展 2006 年 惠阳房地产企业逐步增多 目前 正在运营的企业 63 家 其中 具有 二级资质 2 家 三级资质 家 四级资质 9 家 暂定资质 35 家 随着惠阳房地产 的蓬勃发展 在本地民营房地产企业为主力军的带动下 外来品牌开发商的相继进驻 大盘 别墅 商业房产等纷纷出现 惠阳市场开发产品逐渐呈多元化发展 进一步提 升了房地产的开发理念与档次 附表 附表 2004 2006 年惠阳房产产品类型发展一览表年惠阳房产产品类型发展一览表 产品分类别墅高档小区商业写字楼投资物业 2004 年棕榈岛中铭豪园 2005 年 中区华府 中铭豪 园 瑞景居 时代广场 裕华广场 博雅苑 开城豪 庭 2006 年 半岛 1 号 东方新城 丽江花园 尚城世 家 隆基天地 世贸广场 广场明珠 锦江 国际 都市广场 3 3 整体市场供销两旺 整体市场供销两旺 2006 年惠阳房地产市场供销两旺 商品房施工面积 134 84 万平方米 同比增长 164 1 商品房竣工面积 13 69 万平方米 增长 10 6 全年商品房销售面积 38 18 万平方米 增长 92 5 商品房销售额 9 04 亿元 增长 120 0 2006 年市场供应量和销售量增长均超过 130 特别是住宅 销售量成倍增长 整体市场供销两旺 在深惠沿海高速公路将在 2007 年通车 深圳与惠阳的地铁轨道 交通规划可能被提上议程 大亚湾壳牌石油 惠州港 南海炼油项目陆续投产等种种 利好消息刺激下 房地产市场进入高速发展阶段 成为拉动惠阳经济发展的重要力量 附表 附表 20062006 年惠阳区房地产开发情况一览表年惠阳区房地产开发情况一览表 建筑用途 开发企业名称项目名称项目位置占地面积总建筑面积 住宅商用其他 总套数 栋号及 层数 登记 日期 粤海房产发展有限公司丽江花园白云二路64863158474 29125163 14529 0728782 12927 13 栋 7 18 层 06 3 3 隆基房地产开发有限公司隆基天地白云二路426021353558233531150 21860 地下室 820 1 6 栋 8 25 层 06 3 28 大亚湾中雄实业有限公司广场明珠石坑仔43844592530897 978540 2210654 16266 A B 栋 23 层 06 4 4 惠州市润兴实业有限公司润鑫花园 土湖 金惠大道旁 5684342742662753322315201 1 5 栋 8 25 层 06 4 7 惠阳区中铭实业有限公司润阳花园 新圩花 边岭开发区 617428957 726457 72080420 280 268 住宅 12 商铺 2 4 7 12 层 06 4 10 惠阳区德兴通实业有限公司 怡盛园 A B 栋 淡水镇尧岭村36171878818788 92 两栋 15 层 06 4 24 星运房地产发展有限公司 星运 绿洲 嘉园 惠阳新圩镇产 径村 1906770966 7559406 349827 821732 59510 1 17 栋 9 12 层 06 4 24 惠阳区德兴实业有限公司德兴雅苑三和开发区1124493628001255881 45 40 套住宅 5 套商铺 1 栋 7 层 06 5 8 惠阳华星实业有限公司 华星 金碧 雅苑 熊猫大道3016599776 1881776 18500013000522 4 栋 11 层 4 栋 8 层 06 5 25 广东中核惠原工程有限公司惠景豪苑 土湖金惠大道 旁 21704109217 4109217 4 6905 栋 22 层06 6 12 深国投商用置业有限公司 深国投商业 中心 淡水崇雅路1268838669 38669 06 7 18 惠阳区南豪实业有限公司华茂大厦 开城大道百老 汇交汇处 3879 55247013637 6428617 7110214 654562 栋 23 层06 8 17 惠州市世贸广场有限公司 世贸广场一 号楼 惠阳淡水白云 二路 252632716 32716 25 层06 9 27 鸿亨隆房地产开发有限公司 东方新城二 期 A 区 秋长镇向岭村140000 75703757037 106 36 141 三层 06 9 27 新城市房地产开发有限公司 半岛 1 号花 园一期 惠阳区新城区 泗水片区 350004112834508 6620267 06 10 25 建艺惠州发展有限公司锦绣豪苑铁湖六村7841 42484624846 252 14 15 16 9 层 06 11 30 惠阳联诚实业投资有限公司城市丽景开城大道边2964 53521727220 3476288 A B 栋 21 层 06 12 01 鸿江房地产开发有限公司 长鸿花园会 所 区政府北面 府西北街西侧 1387703539 45213539 2 层06 12 07 惠州市中山实业有限公司商贸广场崇雅路160001852618526 325 06 12 13 惠州市中豪实业有限公司中豪国际白云三路90022078179432676145934620 层06 12 28 合计21559954 11125443 29757186 31174913 6104951 535528 4 4 商品房价格大幅上涨 商品房价格大幅上涨 继 2004 年棕榈岛别墅入市销售价 格拉升 惠阳商品房均价快速攀升至历 史高位 均价 2455 7 元 2005 年 随 着大量中低价位楼盘入市 惠阳商品房 均价有所回落 2006 年 随着一批中 高档楼盘集中入市 拉升了惠阳整体房 价 去掉棕榈岛对 2004 年惠阳整体均 价的影响 2006 年惠阳 2368 元的整体 均价仍然处于历史高位 5 5 中心区楼盘价格屡创新高 中心区楼盘价格屡创新高 中心区 2005 年年末整体均价攀升至 2600 元 平方米 2006 年自半岛一号入市 整体均价一路走高 由 2700 元 平方米升至 3600 元 平方米 至 2007 上半年整体均 价已达 4500 元 平方米 个别品质较高楼盘如惠阳丽江花园均价已达 5200 元 平方 米 附表 中心区楼盘各期销售价格一览表附表 中心区楼盘各期销售价格一览表 项目名 称 销售 分期 开盘时间 推出 货量 主力户型 实收 均价 销售 情况 销售 周期 一期 06 5 28180 121 136 三房2800售罄100 天半岛一 号 二期 06 10 18234 143 149 四房2900售罄20 天 一期 06 7 1184 124 136 三房2850售罄150 天 二期 06 9 9118 124 136 三房3000售罄90 天 尚城世 家 三期 06 12 164 157 159 四房3500 95 30 天 一期 06 11 28336 2 5 房均有 比较平均3050售罄120 天 东方新 城 二期 07 1 20256 85 二房3500售罄30 天 一期 06 1 1325 125 130 三房2500售罄240 天锦江国 际 二期 06 7 15185 110 130 三房2900售罄120 天 广场明 珠 06 10 15342 70 90 二房 114 140 三 房 2800 售罄120 天 都市广 场 06 11 26768 52 一房 76 78 二房 3150 售罄150 天 隆基天 一期 07 1 20634 110 150 三房 四房 380090 180 天 2455 7 2072 6 2368 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 200420052006 价格表 地二期 07 6 990 40 90 一房 二房 480090 40 天 一期 06 11 19222 102 165 三房3250售罄60 天 二期 07 1 1250 100 160 三房3600售罄100 天 三期 07 4 15321 100 140 三房4400售罄45 天 丽江花 园 四期 07 5 1134 160 210 四房5200 60 45 天 6 6 主要购房群体进一步向深圳地区倾斜 主要购房群体进一步向深圳地区倾斜 惠阳 作为距离深圳 大亚湾最近的城区和深圳产业转移 大亚湾经济的直接受 益者 以制造业为主的企业的迁入 资金流 人才流的进入 以此为契机的惠阳将会 步入一个快速发展的轨道 作为经济发展重要缩影的房地产业 从而也将获得腾飞的 强大内在驱动力和助推力 鉴于目前惠阳相对较低的房地产价格 以及对未来美好的 预期 由此吸引了大量外来投资置业人员 数据表明 2004 年外来人士的购房比例 24 2005 年达 43 2006 年 惠阳各主要楼盘外来人士的购房比例均超过 50 到 2007 年上半年 外来人士购房比例已超过 70 其中来自深圳的购房人所占的比 例最大 从消费力比例看 据估算 2006 年前 3 季度 深圳客户在惠阳购置商品房面积 超过 14 万平方米 消费金额超过 3 24 亿元 超过惠阳房产市场总购买力的 50 7 7 产品需求结构发生变化 主力户型逐渐由中大面积需求向中小面积户型转变 产品需求结构发生变化 主力户型逐渐由中大面积需求向中小面积户型转变 2006 年惠阳主要购房群体由惠阳本地 客户进一步向深圳地区客户转移的同时 客户购房置业需求也发生根本性转变 即 由居住置业向投资置业转变 市场主力户 附表 惠阳中心区楼盘客户辐射区域一览表 名称客户辐射区域情况 半岛一号 深圳客户约占70 本地居民约占20 其他约10 尚城世家 深圳客户约占70 本地居民约占20 其他约10 锦江国际 深圳客户约占90 本地居民及其他客户约占10 东方新城 深圳客户约占80 本地居民约占10 其他约10 丽江花园 深圳客户约占70 本地居民约占20 其他约10 45 36 12 4 3 100以下 100 130 140 170 170以上 别墅 型需求原本由惠阳本地需求 二次置业换房需求 向投资置业需求转变 需求户型面 积从 150 170 大户型向中小面积户型转变 从各在售楼盘户型面积区间销售情况看 惠阳房地产发展仍处于初级市场阶段 市场对两头户型承接力明显较强 中间户型需求 150 170 销售情况明显较差 市场对中间户型需求 对二次置业 舒适性换房需求尚未被真正激发 同期 投资热 投资置业一时成为惠阳购房置业的一种潮流 不仅吸引着深惠两地的投资客 同时也 吸引和转变着二次置业群体由纯居住购买 向投资购买倾向 从需求 150 170 中间户型向中小户型面积需求导向 中小户型供应成为投资小 见效快的有力供给 深惠两地中小户型产品首选成为安全可靠和惠阳现阶段最受欢迎的户型产品 附表 2006 年惠阳主要在售楼盘供应情况一览表 项目名称100 以下 100 130140 170 170 以上别墅合计 半岛一号 110182962866482 东方新城 8096808040376 尚城世家 822013800366 隆基天地 47532787500939 广场明珠 190152000342 都市广场 7680000768 锦江国际 1263671700510 丽江花园 459959190222 合计 180214434771771064005 比例 45 0 36 0 11 9 4 4 2 6 100 0 二 二 中心区主要在售楼盘分析中心区主要在售楼盘分析 惠阳丽江花园惠阳丽江花园 惠阳在售楼盘中 地段位置最好的楼盘 位于惠阳区区政府南侧 广州粤海地产投资开发 联冠地产代理 总占地 64863 总建面 158563 5 容积率 2 08 分 4 期开发 整个项目由 13 栋小高层 高层组成 绿化率 33 1 项目定位 城市广场 空中庭院 风华大家 项目分四期开发 户型以 100 165 平方米三房单位为主 附表 丽江花园户型配比 户型面积 m2套数 套 套数比 二房 85 9013214 2 102 10319220 7 128 15028831 1 三房三房 150 16513714 8 四房 165 21517819 2 合计合计 927100 0 项目区位优势明显 产品设计上也有入户花园 空中花园等惠阳罕见创新设计 受到 市场追捧 目标客户以深圳客户为主 占 70 其次是本地客 占 20 其余为来自香港 惠 州 台湾及大亚湾等地的客户 占 10 半岛一号半岛一号 惠阳在售楼盘中 规模最大的楼盘 位于惠阳区淡水镇中心社区淡水河的泗水地段 深圳市南山开发实业有限公司 中建蛇口发展有限公司投资 开发商惠阳新城市房地 产开发有限公司 中原地产代理 总占地 143290 总建面 127606 容积率 0 88 预计分 8 期开发 整个项目由多栋小高层 高层洋房及联排 叠加别墅等组成 绿化率 40 项目定位 西班牙悠生活 纯正风情上演 广告语 让我们住得更好 附表 半岛一号户型配比 户型面积 m2套数 套 套数比 二房二房 75 9511022 8 三房三房 120 13618237 8 四房 140 1609619 9 复式160 以上 285 8 联排 独栋别墅200 以上 6613 7 合计合计 482482100 0 100 0 一期别墅均价 4500 5000 元 m2 洋房实收均价 2800 元 m2 二期实收均价 2900 元 m2 三期尚未推出 均价预计 4800 元 m2左右 目标客户以深圳投资客户为主 占 70 以上 本地自住客为辅 主要购买意向为四 房及复式单位 其余尚有来自大亚湾等地的客户 东方新城东方新城 项目位于秋长镇高岭村 紧临棕榈岛高尔夫球场 部分单位可看高尔夫景观 与半岛一号为同一开发商 深圳中建蛇口发展有限公司与惠阳鸿享隆房地产开发有限 公司合作开发 中原代理 总占地 33 万 总建面 31 万 容积率 0 82 预计分 4 5 期开发 总户数 1918 户 停车位 1551 个 整个项目由多栋多层 小高层洋房及联排 叠加别墅等组成 绿化率 37 项目定位 花园生活 私家领地 推出两期共 7 栋 8 12 层小高层洋房 51 套别墅单位 推出洋房户型分布比较平均 2 5 房均有 附表 东方新城户型配比 户型面积 m2 套数 套 套数比 二房二厅 85 38020 7 三房二厅 132 5 9624 8 四房二厅 1618020 7 五房二厅 1708020 7 别墅 200 以上5113 2 合计 387100 00 独立别墅均价约 8500 元 实收 双拼别墅均价约 5800 元 实收 洋房均 价 3500 元 实收 别墅主力客户集中淡水镇周边工业区和龙岗工业区私营企业主 洋房客户主要为深圳 投资客户 也有少量本地中高收入阶层和高级公务员 尚城世家尚城世家 项目位于惠阳金惠大道北侧 地处中心区 由惠阳鸿江房地产开放公司开发 深圳雅玛房地产经纪有限公司代理 总占地 13 8 万 总建面 48 万 容积率 3 48 预计分 3 期开发 整个项目由 26 栋小高层 高层及酒店式公寓组成 绿化率 50 项目定位 城市中心 48 万 欧洲城 2006 年推出一期共 10 栋小高层 分三批推出市场 第一批推出 5 栋 184 套 7 月 1 日开盘 第二批加推 3 栋 118 套 9 月 9 日开盘 第三批加推前期保留的靠近中 心园林景观的 B1 B2 两栋 64 套 于 12 月初推出 主力户型 125 137 三房 附表 尚城世家户型配比 户型面积 套数 套 套数比 二房二厅 95 82 2 124 12613236 1 三房二厅 133 13688 24 0 四房两厅 157 15913837 7 合计 366100 00 第一批单位实收均价约 2850 元 m2 第二批单位实收均价在 3000 元 m2左右 第 三批推出单位价格飙升至 3500 元 m2左右 目前剩余少量尾货价格在 4800 元 m2 左右 主力目标客户超过 70 来自深圳 本地和大亚湾客户约占 20 其他客户约占 10 隆基隆基 天地广场天地广场 项目位于惠阳区淡水镇白云二路 市政广场旁 地 处中心区 由惠州市隆基房地产开发有限公司开发 圣地东 荣行销策略机构代理 总占地约 3 万 总建面 14 万 容积率 4 67 分 2 期开发 总户数 939 户 车位 600 个 整个项目由 5 栋 8 层小高层 4 栋 23 层高层组成 其中 1 栋 25 层 2 梯 14 户 3 栋 23 层 2 梯 6 户 2 栋 2 梯 10 户 1 栋 5 栋 8 层 1 梯 3 户 3 栋 1 梯 4 户 2 栋 主力户型 100 150 三房 园林采用芭堤雅风情 附表 隆基 天地广场户型配比 户型面积 套数 套 套数比 一房4028830 7 二房60 9018719 9 三房110 15032734 8 四房130 150879 3 五房140 160505 3 合计 939100 00 一期 07 年 1 月 28 日开盘 均价 3800 元 二期 07 年 6 月 9 日开盘 均价 4800 元 目标客户群主要以深圳客户为主 占 80 以上 淡水本地客户占 15 左右 其余主 要来自大亚湾 惠州及香港等地 锦江国际锦江国际 项目位于惠阳区政府西侧 地处中心区 由惠州市惠阳锦祥实业有限公司开发 先后由世联 中孚蓝德代理 总占地 20625 万 总建面 108590 万 容积率 3 48 分 2 期推出 整个项目由 6 栋高层组成 分 2 期推出市场 一期推出 4 栋 二期推出 2 栋 主力户型 110 130 三房 附表 锦江国际户型配比 户型面积 m2套数 套 套数比 二房 68 80 11923 3 三房 110 130 37473 3 五房 180 220173 4 合计 510100 00 一期 2006 年 1 月 1 日开盘 均价 2500 元 实收 二期 2006 年 7 月 15 日开 盘均价 3500 元 实收 目标客户群主要以深圳客户为主 90 深圳投资客 10 本地及周边自住客 广场明珠广场明珠 项目位于惠阳区惠阳广场南路与人民路交汇处 地处中 心区 由惠州市惠阳中雄实业有限公司开发 深圳百川利代理 总占地 4384 总建面 4 8 万 容积率7 46 整个项目为 1 栋 23 层单体楼 底下 3 层为商业 总户数 342 户 地下停车位 150 个 主力户型 90 以下一房及二房 附表 广场明珠户型配比 户型面积 套数 套 套数比 一房一厅 55 627622 2 二房二厅 70 8911433 3 三房二厅 114 14015244 5 合计 342100 00 2006 年 10 月 15 日开盘 均价 2800 元 m2 主力目标客户集中深圳投资客户 约占 80 其他为淡水本地 大亚湾和香港等地 都市广场都市广场 项目位于惠阳区惠阳广场南路与人民路交汇处 地处 中心区 惠阳纯投资小户型 由惠州市惠阳中雄实业有限公 司开发 深圳百川利代理 总占地 4384 总建面 4 8 万 容积率 7 46 总户数 768 户 地下停车位 225 个 整个项目由 3 栋 21 层高层组成 底下 4 层为商业 均为 80 平方米以下小户型单位 主力户型为 52 二房 附表 都市广场户型配比 户型面积 套数 套 套数比 单身公寓 39 4115220 一房一厅 5238450 二房二厅 76 7 7823230 合计 768100 2006 年 11 月 26 日开盘 均价 3150 元 实收 主力客户集中深圳投资客户 约占 80 其他为淡水本地 大亚湾和香港等地 三 三 惠阳房地产市场展望惠阳房地产市场展望 1 1 房地产市场仍将持续高速增长房地产市场仍将持续高速增长 2008 年 深圳制造产业继续东移 大亚湾石化经济下游产业链进一步完善 将 刺激惠阳经济持续高速发展 房地产业在经济持续高速发展 整体规划 市政设施进 一步完善 深圳制造产业转移和石化产业链形成所带来的大量人气刺激下 仍将保持 持续快速健康发展 2 2 中小户型需求将成为市场主流中小户型需求将成为市场主流 2008 年 深圳客户仍将是惠阳房地产市场主要的购买力量 大量外来人口及深 圳投资客户涌入 将刺激房地产需求进一步增长 房地产价格进一步爬升 投资少 见效快及以过渡为主的中小户型仍将是市场的主流需求户型 3 3 中心区仍将是惠阳的热点区域中心区仍将是惠阳的热点区域 中心区作为惠阳行政 经济 文化中心和近年发展的重点区域 成为深圳客户投 资及当地客户自住的首选区域 房地产供应也集中于此 成为 2008 年惠阳房地产市 场的热点区域 2008 年 各主要在售楼盘如半岛一号 东方新城 尚城世家 天 安 新阳城等项目均在中心区或临近中心区 中心区楼盘供应量将占市场总供应量的 60 以上 中心区仍是 2007 年惠阳的热点区域 各盘竞争的主战场 4 4 价格有望进一步增长 中心区房价预计价格有望进一步增长 中心区房价预计 0808 年有望突破年有望突破 50005000 元元 m m2 2 近期各已售 在售楼盘销售情况良好 房价迅猛增长 尚城世家 东方新城尾货 价格已达 4500 元 m2起价 半岛一号三期推出 均价预计在 4600 元 m2 隆基天 地广场于前不久开盘 均价已达 4800 元 m2 惠阳丽江花园第四期 均价为惠阳最 高 已达 5200 元 m2 对于深圳客户来说 这一价位对比深圳楼价仍属小巫见大巫 尚未到深圳房价的 一半 而惠阳在种种利好消息刺激下 未来房价仍有很大的升值空间 投资回报可以 预期 对于本地客户来说 中心区的区位价值和未来的规划前景对其有着极大的吸引 力 并且惠阳楼价屡创新高 其心理价位也水涨船高 对这一价位的接受只是时间问 题 预计 到 2007 年 9 10 月份 惠阳各在售楼盘将还有一次推盘高峰 房价还会 有小幅上涨 到 2008 年中心区房价有望突破 5000 元 m2大关 第三部分第三部分 项目价格定位项目价格定位 一 一 项目所在区位项目所在区位 本项目位于惠阳中心区 紧邻深圳龙岗往来惠阳的主干道白云二路 往来深圳极 其便利 周边配套成熟 未来升值潜力巨大 本项目与周边各主要楼盘位置见下图 二 二 项目目标客户群分析项目目标客户群分析 从目前本项目周边各在售楼盘情况看 本项目目标客户群将主要由以下三个部分 组成 深圳客户 主要是深圳关内的投资客户和龙岗大工业区的管理层和个体老板 本地客户 包括淡水镇本地原居民 政府公务员 企事业单位管理人员 白领 个体老板 其他客户 是除深圳 本地客户外的其他地区的客户 如惠州 香港 大亚湾 等地客户 深圳客户深圳客户 1 1 深圳关内投资客户深圳关内投资客户 年龄 30 40 岁 文化层次较高 社会经验阅历丰富 拥有多次置业经验 以投资 为目的 对价格敏感 消费比较理性 对项目的要求 要点 地段优势明显 升值潜力大 周边交通便利 生活氛围浓厚 方便出租 小区环境优美 物业品质高 注重物业管理 关注未来的升值潜力 首付灵活 便于月供 主要需求 2 房与小 3 房 2 2 龙岗大工业区的管理层及个体老板龙岗大工业区的管理层及个体老板 年龄 26 35 岁 通常为首次置业 以满足自我家居生活为目的 至少也是为长远 的生活进行过渡 积蓄不厚 决定了他们大多为经济型买家 对价格敏感 经济实力 与比同年龄层将对较高 由于惠阳普遍生活成本较低 楼价与深圳相比低出许多 所 以 常出现冲动的购买行为 对项目的要求 要点 交通方便 便于工作 户型的基本功能齐全 注重起居的方便性 注重私密性 注重周边环境配置 害怕噪音影响 关注未来的升值潜力 首付灵活 便于月供 主要需求 2 房与小 3 房 由于该部分人群对深圳房地产市场颇为了解 加之文化较高 所以 对园 林造型 建筑水平 生活配套都十分在意 希望社区品质优