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第25讲辅助税种 房产税及土地增值税 上 资源税资源税土地增值税城镇土地使用税财产税房产税契税车船税行为税印花税 关税 1 第二十六讲提问 1 核心问题 现行税率的种类 适用范围及应纳税额的计算公式 回顾从量定额税的种类 2 房产税的知识框架 3 房产税的三个限定 2 例题 判断题 2005年 对房地产开发企业建造的商品房 在出售前 一律不征收房产税 答案 3 例题 单选题 2004年 某企业有一处房产原值1000万元 2003年7月l日用于投资联营 收取固定收入 不承担联营风险 投资期为5年 已知该企业当年取得固定收入50万元 当地政府规定的扣除比例为20 该企业2003年应缴纳房产税 A 6 0万元B 9 6万元C 10 8万元D 15 6万元 4 答案 C 解析 以房产联营投资 不担风险 只收取固定收入 应由出租方按租金收入计缴房产税 应纳房产税 1000 1 20 1 2 2 50 12 10 8万元 5 例题2 赵某拥有两处房产 一处原值60万元的房产供自己和家人居住 另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住 按市场价每月取得租金收入1200元 赵某当年应缴纳的房产税为 2005年 A 288元B 576元C 840元D 864元 6 答案 A 解析 应纳房产税 1200 6 4 288 万元 7 例题3 某企业拥有A B两栋房产 A栋自用 B栋出租 A B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元 2005年4月底B栋房产租赁到期 自2005年5月1日起 该企业由A栋搬至B栋办公 同时对A栋房产开始进行大修至年底完工 企业出租B栋房产的月租金为10万元 地方政府确定按房产原值减除20 的余值计税 该企业当年应缴纳房产税 2006年 8 A 15 04万元B 16 32万元C 18 24万元D 22 72万元 9 答案 A 解析 纳税人因房屋大修停用半年以上 大修期间免征房产税 A栋房产2005年应纳的房产税 1200 1 20 1 2 4 12 3 84 万元 2005年4月底B栋房产租赁到期 B栋房产2005年应纳的房产税 10 12 4 1000 1 20 1 2 8 12 11 2 万元 该企业当年应缴纳房产税 3 84 11 2 15 04 万元 10 回顾土增值税的知识框架 11 三 四步骤扣除项目 5 4 3 2 土地增值额增值率税率及速算扣除率应纳税额 12 13 例1 转让国有土地使用权 地上建筑及其附着物并取得收入的 都是土地增值税的纳税义务人 A 学校B 税务机关C 外籍个人D 国有企业 答案 ABCD 14 例题 多选题 2007年 下列各项中 属于土地增值税免税范围的有 A 房产所有人将房产赠与直系亲属B 个人之间互换自有居住用房地产C 个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D 因国家建设需要而搬迁 由纳税人自行转让房地产 15 答案 ABD 16 例题 多选题 2006年 下列项目中 按税法规定可以免征土地增值税的有 A 国家机关转让自用的房产B 税务机关拍卖欠税单位的房产C 对国有企业进行评估增值的房产D 因为国家建设需要而被政府征用的房产 答案 CD 17 例题 单选题 某房地产公司转让商品楼收入5000万元 计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元 则适用税率为 A 30 B 40 C 50 D 60 答案 A 18 b 例题 单选题 2005年 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时 允许单独扣除的税金是 A 营业税 印花税B 房产税 城市维护建设税C 营业税 城市维护建设税D 印花税 城市维护建设税 答案 C 19 接着讲完理论 20 例题 单选题 2003年 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房 与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行 该项目转让的有关税金为200万元 计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时 应扣除的房地产开发费用和 其他扣除项目 的金额为 A 1500万元B 2000万元C 2500万元D 3000万元 21 答案 D 22 例题 单选题 某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼 取得转让收入400万元 缴纳相关税费共计25万元 该办公楼原造价300万元 如果按现行市场价的材料 人工费计算 建造同样的办公楼需800万元 该办公楼经评估还有四成新 该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为 万元 A 16 5B 22 5C 25 5D 14 5 23 答案 A 解析 办公楼的成新度折扣率为40 即4成新 其评估价 800 40 扣除项目金额 800 40 25 345 万元 增值额 400 345 55 万元 增值率 55 345 100 15 94 50 适用税率30 该企业转让办公楼应纳土地增值税 400 800 40 25 30 16 5 万元 24 例题 单选题 2005年 2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢 取得销售收入1 4亿元 已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10 销售商品房缴纳的有关税金770万元 该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为 A 2256 5万元B 2445 5万元C 3070 5万元D 3080 5万元 25 答案 B 解析 根据土地增值税法计算方法与步骤 计算过程如下 计算扣除金额 4800 4800 10 770 4800 20 7010 万元 计算土地增值额 14000 7010 6990 万元 计算增值率 6990 7010 100 99 7 适用税率为第二档 税率40 扣除系数5 应纳土地增值税 6990 40 7010 5 2445 5 万元 26 例题 计算题 某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间 取得收入1200万元 该车间的原值为1000万元 已提取折旧400万元 该车间经有权机构评估 成新度为30 目前建造同样的生产车间需要1500万元 转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元 发生其他相关费用20万元 要求 计算该企业应缴纳的营业税 城市维护建设税和教育费附加 土地增值税 27 答案 转让旧生产车间的土地增值额 1200 1500 30 80 20 1200 5 1 7 3 1200 616 584 万元 增值率 584 616 100 94 81 应缴纳土地增值税 584 40 616 5 202 8 万元 28 例题 多选题 2004年 下列各项中 符合土地增值税征收管理有关规定的有 A 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 减半征收土地增值税B 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税C 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额超过扣除项目金额20 的 应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额超过扣除项目金额20 的 应就其全部增值额按规定征收土地增值税 29 答案 BD 30 例题 判断题 2004年 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满3年或3年以上的 免予征收土地增值税 答案 错 31 例题 单选题 2007年 对房地产开发企业进行土地增值税清算时 下列表述正确的是 A 房地产开发企业的预提费用 除另有规定外 不得扣除B 房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的 不得扣除C 房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的 不得扣除D 房地产开发企业销售已装修房屋 可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10 答案 A 32 作业十 例题 计算题 2007年 某中外合资房地产开发公司 2006年发生以下业务 1 1月通竞拍取得市区一处土地的使用权 支付土地出让金6000万元 缴纳相关税费240万元 2 以上述土地开发建设普通标准住宅楼 会所和写字楼各一栋 占地面积各为1 3 3 住宅楼开发成本3000万元 分摊到住宅楼利息支出300万元 包括超过贷款期限的利息40万元 33 4 写字楼开发成本4000万元 无法提供金融机构证明利息支出具体数额 5 与住宅楼配套的会所开发成本480万元 无法准确分摊利息支出 根据相关规定 会所产权属于住宅楼全体业主所有 6 9月份全部竣工验收后 公司将住宅楼出售 取得收入15000万元 将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场 收取固定收入 不承担经营风险 当年收到250万元 34 其他相关资料 该房地产公司所在省规定 按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用 要求 计算公司应缴纳的房产税 营业税 应扣除的土地使用权的金额 开发成本的金额 开发费用和其他扣除项目 应扣除的税金及应缴纳的土地增值税 35 第二十七讲 提问 核心问题 现行税率的种类 适用范围及应纳税额的计算公式 回顾从量定额税的种类 36 讲解土地增值税的两道例题 讲授契税 城镇土地使用税 印花税 37 资源与土地税法 38 讲授思路 一 根据概念构建知识框架二 读课文 查漏补缺讲授时数 2周 39 关税 书 40 资源税 一 框架1 开采矿产品和生产盐2 一切单位或个人 扣缴义务人 出厂销售或移作自用时一次性征收 开采或生产所在地主管税务机关3 计税数量 单位税额 41 二 具体 1 课税对象征税范围税目资源矿产品和盐只有列举的7税目才征税注意前3个税目不包括 均为初级矿产品和原矿 42 2 纳税人注意5条 1 进口不征 出口不退 2 资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人 在出厂销售或移作自用时一次性征收 而对已税产品批发 零售的单位和个人不再征收资源税 3 资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人 还包括外商投资企业和外国企业 除国务院另有规定以外 43 4 中外合作开采石油 天然气 按照现行规定 只征收矿区使用费 暂不征收资源税 5 独立矿山 联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人 44 例1 下列各项中 属于资源税纳税人的有 A 开采原煤的国有企业B 进口铁矿石的私营企业C 开采石灰石的个体经营者D 开采天然原油的外商投资企业 答案 ACD 45 例2 下列属于资源税扣缴义务人的是 A 收购未税矿产品的单位B 收购未税矿产品的单位和个人C 收购已税矿产品的单位D 收购已税矿产品的单位和个人 答案 A 46 2 税目 3 课税数量 47 例3 下列单位出售的矿产品中 不缴纳资源税的有 A 采矿销售天然大理石B 油田出售的天然气C 盐场销售的卤水D 盐业公司销售的食盐 答案 D 48 例4 下列各项中 不征收资源税的有 A 液体盐B 人造原油C 洗煤 选煤D 煤矿生产的天然气 答案 BCD 49 资源税的课税数量 销售数量 自用数量 1 纳税人开采或生产应税产品销售的 以销售数量为课税数量 2 纳税人开采或生产应税产品自用的 以自用 非生产用 数量为课税数量 50 51 3 纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的 以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量 煤炭 按加工产品的综合回收率还原成煤数量金属和非金属矿产品原矿 按选矿比折算成原矿数量 52 例5 某铜矿本月销售铜精矿4000吨 选矿比为20 每吨不含税售价1500元 当地铜矿石资源税每吨1 2元 应纳资源税和增值税税额为 A 资源税0 48万元B 资源税2 4万元C 增值税78万元D 增值税102万元 答案 BC 53 盐 纳税人以自产液体盐加工固体盐 按固体盐税额征税 纳税人以外购的已税液体盐加工固体盐 其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣 54 例6 某纳税人本期以自产液体盐50000吨和外购液体盐10000吨 每吨已缴纳资源税5元 加工固体盐12000吨对外销售 取得销售收入600万元 已知固体盐税额为每吨30元 该纳税人本期应缴纳资源税 A 36万元B 61万元C 25万元D 31万元 55 答案 D 解析 应纳资源税 12000 30 10000 5 310000 元 56 4 应纳税额的计算 应纳税额 课税数量 单位税额注意三个问题 1 以初级矿产品作为课税数量 2 和减征结合在一起计算 3 应税矿产品也要交增值税 按价格交 资源税 只对初级矿产品 按数量交 57 例7 某铁矿山2004年12月份销售铁矿石原矿6万吨 移送入选精矿0 5万吨 选矿比为40 适用税额为10元 吨 该铁矿山当月应缴纳的资源税为 A 26万元B 29万元C 43 5万元D 65万元 答案 B 58 例8 某联合企业为增值税一般纳税人 2002年12月生产经营情况如下 1 专门开采的天然气45000千立方米 开采原煤450万吨 采煤过程中生产天然气2800千立方米 2 销售原煤280万吨 取得不含税销售额22400万元 3 以原煤直接加工洗煤110万吨 对外销售90万吨 取得不含税销售额15840万元 59 4 企业职工食堂和供热等用原煤2500吨 5 销售天然气37000千立方米 含采煤过程中生产的2000千立方米 取得不含税销售额6660万元 6 购入采煤用原材料和低值易耗品 取得增值税专用发票 注明支付货款7000万元 增值税税额1190万元 支付购原材料运输费200万元 取得运输公司开具的普通发票 原材料和低值易耗品验收入库 60 7 购进采煤机械设备10台 取得增值税专用发票 注明每台设备支付货款25万元 增值税4 25万元 已全部投入使用 提示 资源税单位税额 原煤3元 吨 天然气8元 千立方米 洗煤与原煤的选矿比为60 要求 1 计算该联合企业2002年12月应缴纳的资源税 2 计算该联合企业2002年12月应缴纳的增值税 61 5 纳税义务发生时间 1 纳税人采取分期收款结算方式的 其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天 举例 某煤矿销售原煤9000吨 分期收款 分三期 资源税是每吨3元 对外销售价格每吨300元 本期涉及到两个税 一个是增值税 3000 300 13 一个是资源税 3000 3 2 纳税人采取预收货款结算方式的 其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天 62 3 纳税人采取其他结算方式的 其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天 4 纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间 为移送使用应税产品的当天 5 扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间 为支付首笔货款或开具应支付货款凭据的当天 63 6 资源税的纳税期限与增值税和消费税相同 7 纳税地点开采或生产所在地主管税务机关 64 第23讲第六章辅助税种 资源税资源税 已讲 土地增值税城镇土地使用税财产税房产税契税车船税行为税印花税 关税 65 土地增值税 读概念 构建知识框架 66 具体知识 一 纳税人 转让方一切单位和个人该税的两个特点 普遍征税 政策性区别对待 鼓励正当房地产开发 抑制炒买炒卖行为 1 加扣增值额增值率应纳税额2 建造普通居民住宅 增值率低于20 免税 67 二 征税范围2个 单独转让 连同 一并 转让界定 3个条件对若干具体情况的判定 68 三 应纳税额的计算 一 税率 二 计税依据 土地增值额扣除项目6项 69 1 取得土地使用权所支付的金额 地价款 如未支付或不能提供依据 不允许扣除 方式两种 一级 国家 土地出让金 协议 招标 拍卖行政划拨 补缴二级 实际支付的地价款 登记 过户手续费 评估费用 70 2 房地产开发成本 工程造价即成本 前两项是基数3 房地产开发费用 利息 1 2 5 以内的比例 1 2 10 以内的比例具体比例由省一级政府规定 71 土地增值税增值税 72 4 旧房及建筑物的评估价格 重置成本 成新度折扣率2 3与4并列5 与转让房地产有关的税金房地产开发企业 两税一费其它企业 三税一费6 正当房地产开发加扣 1 2 20 73 例2 2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢 取得销售收入1 4亿元 已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10 销售商品房缴纳的有关税金770万元 该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为 2005年 74 A 2256 5万元B 2445 5万元C 3070 5万元D 3080 5万元 答案 B 75 解析 根据土地增值税法计算方法与步骤 计算过程如下 计算扣除金额 4800 4800 10 770 4800 20 7010 万元 计算土地增值额 14000 7010 6990 万元 计算增值额占扣除项目金额的比例 6990 7010 100 99 7 适用税率为第二档 税率40 扣除系数5 应纳土地增值税 6990 40 7010 5 2445 5 万元 76 例3 某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼 取得转让收入400万元 缴纳相关税费共计25万元 该办公楼原造价300万元 如果按现行市场价的材料 人工费计算 建造同样的办公楼需800万元 该办公楼经评估还有四成新 该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为 77 办公楼的成新度折扣率为40 即4成新 其评估价 800 40 320万元 扣除项目金额 800 40 25 345 万元 增值额 400 345 55 万元 增值率 55 345 100 15 94 50 适用税率30 该企业转让办公楼应纳土地增值税 400 800 40 25 30 16 5 万元 78 核心问题 现行税率的种类 适用范围及应纳税额的计算公式 79 城镇土地使用税 结合房产税知识框架课税对象 何人 何时 何地 应纳税额 80 稍有变化 一 纳税人在城市 县城 建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人 二 征税范围 开征区域 81 具体规定4种 一 拥有土地使用权的单位和个人 二 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的 其土地的实际使用人和代管人为纳税人 三 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的 其实际使用人为纳税人 四 土地使用权共有的 共有各方都是纳税人 由共有各方分别纳税 82 三 应纳税额计算 一 计税依据 实际占用的土地面积 确定三顺序 1 测定面积2 证书面积3 申报 83 二 税率 有幅度的定额税率 是该土地所在地段的税率 土地使用税每平方米年税额如下 1 大城市1 5元至30元 2 中等城市1 2元至24元 3 小城市0 9元至18元 4 县城 建制镇 工矿区0 6元至12元 84 1 根据新修订的 城镇土地使用税暂行条例 从2007年1月1日起 城镇土地使用税单位税额有较大提高 最高与最低税额之间相差50倍 同一地区最高与最低税额之间相差20倍 85 2 经济落后地区 税额可适当降低 但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30 经济发达地区的适用税额可适当提高 但需报财政部批准 86 例1 经省 自治区 直辖市人民政府批准 经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高 但提高额不得超过暂行条例规定最高税额的30 2004年 答案 87 三 税额计算 全年 应纳税额 实际占用应税土地面积 平方米 适用税额 88 三 税额计算 全年 应纳税额 实际占用应税土地面积 平方米 适用税额 89 例2 某城市的一家公司 实际占地23000平方米 由于经营规模扩大 年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地3000平方米 公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税 以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额 该公司当年应缴纳城镇土地使用税为 90 A 46000元B 48000元C 50000元D 52000元 答案 C 解析 应纳税额 23000 2000 2 50000 元 91 四 纳税期限 按年计算 分期缴纳 例3 某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物 该建筑物占用土地面积2000平方米 建筑物面积10000平方米 公司与机关的占用比例为4 1 该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米