鲁山项目市场调研(20130613)

精品文档 1欢迎下载 鲁山县专业市场初步调研鲁山县专业市场初步调研 第一部分第一部分 城市环境城市环境 一 县城概况一 县城概况 1 1 行政区位 行政区位 鲁山县位于河南省平顶山市中西部 北依洛阳 南临南阳 东接平顶山 2 2 县城区划 县城区划 现辖 4 个街道 5 个镇 14 个乡 分别为露峰街道 琴台街道 鲁阳街道 汇源街道 下汤镇 梁洼镇 张官营镇 张良镇 尧山镇 赵村乡 四棵树乡 团城乡 熊背乡 瀼河乡 瓦屋乡 观音寺乡 昭平台库区乡 背孜乡 仓头乡 董周乡 张店 乡 辛集乡 磙子营乡 马楼乡 3 3 县城人口及规模 县城人口及规模 总面积 2432 平方千米 总人口 87 万人 其中 县城人口 18 万人 建成区面积 8 6 平方公里 4 4 城市荣誉 城市荣誉 中外知名旅游城市 最佳投资创业城市 人与自然和谐发展的山水园林宜居城市 二 县域交通二 县域交通 1 1 区位交通 区位交通 鲁山位于郑州 洛阳 平顶山 南阳 漯河 许昌 6 市的辐射交汇地带 郑尧 二广两条高速公里在此交汇 与全国高速路 网连通 焦枝铁路 311 207 两条国道及 3 条省道贯穿县境 县乡道路交织成网 四通八达 使鲁山处于郑州 洛阳 南阳 许昌 漯河 平顶山 6 个中心城市的 90 分钟交通圈内 形成了辐射中原 通达全国的交通区位优势 同时 随着郑尧高速公 路西延 郑渝高速铁路 鲁山机场等重要设施的规划建设 鲁山的区位优势更加明显 投资环境更加优越 将成为中原经济区 中重要的综合交通枢纽城市 精品文档 2欢迎下载 三 县域经济环境三 县域经济环境 以下数据来自于政府工作报告 时间截止 2012 年 1 1 经济发展数据 经济发展数据 县域经济持续快速增长 县域经济持续快速增长 GDPGDP 增幅居全市第二 产业结构逐步趋于合理 二三产业比重提高 工业增长幅度较大 增幅居全市第二 产业结构逐步趋于合理 二三产业比重提高 工业增长幅度较大 2012 年全县生产总值完成 109 35 亿元 同比增长 12 5 近年来 鲁山大力实施 旅游立县 产业兴县 战略 积极推进新型工业化 城镇化和农业现代化进程 经济建设和各项社会事业取得长 足进步 新型工业迅猛发展 十一五 期间 工业增加值年均增长 20 以上 全社会固定资产投资年均递增 46 2 中国电力投资集团 天瑞 集团 圣光投资集团等一批知名企业纷纷落户鲁山 形成了以电力 化工 建材 轻纺和农副产品加工等为主的五大产业格局 形成了有色汇 源 方圆碳素 迷王制衣 鲁阳发电 润鑫纺织等一大批骨干企业 精品文档 3欢迎下载 2010年 2012年鲁山县GDP及其增幅 75 7 109 35 97 2 9 12 55 14 40 0 20 40 60 80 100 120 2010年2011年2012年 0 2 4 6 8 10 12 14 16 GDP 总量增幅 2 2 财政收入 财政收入 2012 年鲁山县公共财政预算收入 5 71 亿元 2010年 2012年鲁山县财政收入 亿元 4 7 5 18 5 71 14 10 20 10 30 0 1 2 3 4 5 6 2010年2011年2012年 0 2 4 6 8 10 12 14 16 财政收入增幅 精品文档 4欢迎下载 3 3 城镇化率城镇化率 截止 2011 年底全县城镇化率为 29 四 城市发展及规划四 城市发展及规划 1 1 县城总体发展规划县城总体发展规划 根据鲁山县根据鲁山县 2004 20202004 2020 年城市总体规划 年城市总体规划 城市及人口规模 城市及人口规模 到到 20202020 年县城人口达到年县城人口达到 21 821 8 万人万人 现县城人口 18 万 行政 金融中心 新城区中心位于鲁平大道北部 选址于鲁平大道与老城大街之间 行政 金融中心 新城区中心位于鲁平大道北部 选址于鲁平大道与老城大街之间 规划布局结构 规划布局结构 呈东西向带状格局 东西延展 城市建成区分为老城 新区两部分 老城位于西部 新城位于东部 双中心并举发展 由东 西 南北向共 5 条主要道路构成基本骨架 南北经线方向有钢厂路 墨公路 振兴街 东西纬线方向有人民路 鲁平大道 其间 分布着 7 个主要的居住片区 清南片区 老城西片区 老城东片区 赵庄片区 下洼片区 后营片区 申平片区 此 外 还有新区中心东侧的文教科研区 望城岗遗址公园南侧的休闲度假区等 利用城市周边鲁山坡等自然景观 借景入城 利用穿城而过的三里河 古城壕 将相河形成城内的内河水系与绿带 借景北侧北干渠 东侧大浪河 并在南侧大沙河畔构 筑宽阔的城郊森林公园林带 布局要点 布局要点 1 逐步将工业及行政办公 大型公共设施等用地分别搬迁至工业区及新区 通过逐步恢复古城壕环城水系 再现老城的古城风 貌 对古建筑和老街道适度维修和恢复 2 沿鲁平大道东段两侧 建设高标准城市新区 集行政办公 公众活动 文化娱乐 大型商贸 科研教育于一体 3 在焦枝线与北环路之间 五里堡集中设置工业用地 并在城北张店乡设置独立工业组团 形成无 低污染的一二类工业园区 着力改善工业企业结构 逐步取消污染工业 加强环保监控 以发展无污染的一类工业为主 4 城市北部五里堡工业组团集中配套物流中心 精品文档 5欢迎下载 精品文档 6欢迎下载 城市发展方向 城市发展方向 南扩为主 东进为辅 适度向西 控制向北 近期以向南向东发展为主 远期以向东发展为主导 城市发展的重心城市发展的重心 南部新城区 精品文档 7欢迎下载 鲁山县城南新区的规划结构为 鲁山县城南新区的规划结构为 三轴 四带 五中心三轴 四带 五中心 三轴 三轴 和平大道城市发展轴 新区行政中心景观轴 县城行政中心城市空间轴 四带 四带 滨河大道休闲景观带 人工河人文景观带和两条城市绿化休闲景观带 五中心 五中心 县城行政中心 县城文化中心 县城体育中心 南区行政文化中心和县城商业金融中心 2 2 现有商圈分布 现有商圈分布 鲁山县除了北环路有一个汽车商贸城 大团结汽贸城 墨公路演街的墨子商城 小商品城 以外 没有其他的专业市 场 主要为沿街分布 而且分类相对比较明确 商业核心商圈 商业核心商圈 老城商业中心以喜盈门 喜临门 紫金城商业广场 新时代购物广场 墨子商城等主要商业中心组成 主要分布在向 阳路 顺城路 老城大街和西关大街及墨公路沿街 人民路 人民路 以汽车维修 国美电器 博凯家具为主的专业市场 是城市原来的老商业中心 花园路 花园路 以建材 陶瓷 卫浴 地板 油漆等 五金为主形成的沿街商贸一条街 中州路 中州路 以型材 管材 门业 玻璃 物流公司为主的沿街商贸一条街 南环路 鲁平大道 南环路 鲁平大道 新建和在建的以商业 行政 商务 居住 文化为一体的新中心 沿街分布有酒店 家居品牌专卖店 市民休 闲广场等沿街商业 五 城市环境小结 五 城市环境小结 1 1 鲁山县市平顶山市下属一个以电力 化工 建材 轻纺 农副产品加工五大基础产业为主的县级城市 是中原地区旅游资源大县 具有很鲁山县市平顶山市下属一个以电力 化工 建材 轻纺 农副产品加工五大基础产业为主的县级城市 是中原地区旅游资源大县 具有很 精品文档 8欢迎下载 好的增长和发展空间 好的增长和发展空间 2 2 县城农村人口较多 现有城镇化率 县城农村人口较多 现有城镇化率 20112011 年为年为 29 29 较低 城镇化加速 未来将会带动住房 建材 家具等配套产业化发展 较低 城镇化加速 未来将会带动住房 建材 家具等配套产业化发展 3 3 城市发展重心向东部和南部发展 城市发展重心向东部和南部发展 4 4 鲁山县有交通便捷 拥有铁路 高速公路 机场等多种立体交通网络 具有发展小型专业物流市场的基础条件 鲁山县有交通便捷 拥有铁路 高速公路 机场等多种立体交通网络 具有发展小型专业物流市场的基础条件 第二部分第二部分 现有商圈及专业市场现有商圈及专业市场 精品文档 9欢迎下载 一 建材市场一 建材市场 建材市场分布图 1 1 花园路沿街商户花园路沿街商户 精品文档 10欢迎下载 经营业态 经营业态 陶瓷 卫浴 地板 橱柜 门业 灯饰 石材 壁纸 管材 涂料等 沿街品牌 沿街品牌 冠珠陶瓷 冠军瓷砖 百特陶瓷 日丰管 金德管业 多乐士漆 大宝漆 爱舍墙纸 雷士照明 商家数量 商家数量 约 124 家 租金情况 租金情况 28 50 元 月 经营情况 经营情况 花园路是鲁山建材商户最集中的一条街 现在已经初具规模 由于租金比较高 商户经营压力比较大 仓库都在南环 鲁平 大道 和北环路一带 因位于城市中心主干道 严禁大货车进入市区 2 2 中州路沿街商户中州路沿街商户 经营业态 经营业态 门业 玻璃 灯饰 漆 精品文档 11欢迎下载 沿街品牌 沿街品牌 长城门业 秋田照明 紫荆花漆 租金水平 租金水平 18 30 元 月 经营情况 经营情况 中州路集中了门业 玻璃 物流等建材关联业态 是鲁山县建材商户数量较多 最集中地的街道 建材市场商家情况汇总建材市场商家情况汇总 因时间有限 部分商家及营业面积未做统计 市场名称市场名称商户数量商户数量营业面积营业面积租金水平租金水平综合评价综合评价 花园路沿街建材商户 1248600 28 50 元 月分布集中 业态混乱 以陶瓷 卫浴 石材 漆居多 有升级空间 中州路沿街建材商户 906700 18 30 元 月建筑形态落后 业态以门业 玻璃为主 有升级空间 墨公路沿街建材商户 191200 20 35 元 月 鲁平大道沿街建材商户 171250 20 40 元 月分布零散 业态混乱 有升级空间 人民路沿街建材商户 191600 28 35 元 月建筑形态较差 经营中低档产品 有升级空间 北环路建材商户 64300 10 15 元 月 合计合计 2752752365023650 2 2 建材市场小结 建材市场小结 鲁山县目前没有规模较大的集中型建材市场 存在市场空白 建材商户主要呈沿街分布 没有规划 自然形成 主要分布在花园路 中州路 北环路 大型货车不让通过城区 建材批发集中在北环 路 三条街道 其余散户分布在鲁平大道 墨公路 精品文档 12欢迎下载 从租金水平来看 建材商户主要分布在城区核心主干道 租金水平较高 对后期的运营管理和招商有利 从访谈的客反馈来看 大多商户说目前生意一般 租金成本较高 希望有一个集中 一站式的商贸市场出现 考虑最优的地点为南环路 城市发展的重心在南部新城区 二 家具市场二 家具市场 1 1 家具市场分布图家具市场分布图 鲁山县家具市场主要由品牌家具占据 分布在鲁平大道 南环路 花园路靠近鲁平大道区域及人民路 具体分布情况如下图 精品文档 13欢迎下载 2 2 各家具卖场情况各家具卖场情况 凯博凯博 家具中心家具中心 精品文档 14欢迎下载 位置规模 位置规模 人民路东段 营业面积 10800 商家数量共 32 家 建筑形态 建筑形态 钢架结构 租金水平 租金水平 17 元 月 入驻品牌 入驻品牌 浪度家居 顶好 威派 吉斯床垫 喜得来家具 经营情况 经营情况 2004 年开业 凯博 家具中心租了 15 年土地经营 刚开始营业 2 3 年时生意很不好做 租金为 13 元 月 转让费 2 4 万元 家 开业率为 100 沿街品牌商家沿街品牌商家 精品文档 15欢迎下载 怡品源家具 雅宝家具 双虎家居 3 3 家具商户统计 家具商户统计 地地 段段商商 家家 名名 称称商户数量商户数量营业面积营业面积租金水平租金水平评价评价 南方家私11400 2F 鲁平大道鲁平大道全友家居11400 2F 品牌商家 场馆式建筑形态 经营档次偏中 高档 雅宝家具11600 2F 香港怡品源家具1500 2F 花园路 南段 花园路 南段 双虎家私11600 2F 品牌商家 场馆式建筑形态 人民路人民路 凯博 家具中心321080017 元 月 规模较大 分 3 个区 档次为中低档 沿街小户沿街小户 蓝梦家具广场 蓝萝家具广场等 4 规模较小 档次为抵挡 精品文档 16欢迎下载 总计总计41411720017200 4 4 家具市场小结 家具市场小结 品牌家具店都选择在南环路沿街集中开店 建筑形态较差 而且采用多种业态 家具 窗帘 灯饰等 集中经营 家具市场整体的规模一般 有一定的招商资源 大多经营商家无品牌经营意识 以中低档次产品为主 有升级换代发展需求 从发展趋势来看 市场需要升级换代 未来消费群体对品牌意识的不断增强 将会提升家具市场的档次 对项目而言存有潜在的优势 整体租金水平不高 对项目后期租金定位带来一定难度 三 五金机电市场三 五金机电市场 1 1 五金市场 五金市场 鲁山县五金机电市场不发达 没有专业的五金机电市场 五金商户很少 呈零散分布状态 分布在花园路 中州路 人民路东段 东 关大街 大多都是经营多个品种和业态 主要经营电缆 电线 水泵 工具 锁具水暖 五金 低压电器 不锈钢等经营 精品文档 17欢迎下载 2 2 五金商户汇总 五金商户汇总 路段路段商家数量商家数量营业面积营业面积租金水平租金水平综合评估综合评估 花园路花园路 1990028 50 元 月主街区 租金水平较高 中州路中州路4225 18 30 元 月 东关大街东关大街3200 20 30 元 月 人民路 松源五金 人民路 松源五金 1360 经营面积较大 自持物业 同时经营五金 电料 灯饰等多种业态 总计总计 五金类商户约五金类商户约 2727 家 总营业面积共约家 总营业面积共约 1720 1720 3 3 五金市场小结 五金市场小结 五金类商户没有形成集中的市场 零散的分布在各条道路沿街 商家数量很少 总体经营规模较小 从经营的品牌和类别来看 大多是不知名品牌 同时经营多种品牌 多个系列产品 大多以零售为主 民用五金较多 工业五金较少 精品文档 18欢迎下载 从租金水平来看 大多商户对租金的敏感度不高 主要考虑的是地段和人流 也有一少部分商家认为可以与建材家居搞一站式的市场 四 小商品市场四 小商品市场 1 1 小商品市场分布小商品市场分布 精品文档 19欢迎下载 墨子商城墨子商城 位置规模 位置规模 位于墨公路 顺城路 人民路围合区域 市场开业已有 20 多年 商户共 350 家 是鲁山规模最大 小商品最集中的小商品 市场 主要经营服装 床上用品 家纺 窗帘布艺 鞋 玩具 箱包等多种业态 建筑形态 建筑形态 四周沿街住宅底商 市场内为一拖二建筑 市场主通道宽 8 米 次通道宽 6 米 市场内部被改造过 有 2 年时间 商铺有 但四周商铺没有改造 仍是年代已久的商铺 使市场的整体形象比较杂乱 商铺开间 3 米 进深 6 米和 8 米两种 产权性质 产权性质 个人 租金水平 租金水平 55 110 元 月 经营业态 经营业态 服装 床上用品 家纺 窗帘布艺 鞋 玩具 箱包 经营情况 经营情况 以批发为主 零售为辅 客户为周边的乡镇和主城区 大部分商户以一层为店面 二层为仓库 目前的开业率为 100 转 让费在 2 4 万元 间 精品文档 20欢迎下载 三 专业市场调研情况汇总三 专业市场调研情况汇总 市场类别市场类别商户数量商户数量 营业面积 营业面积 租金区间租金区间市场综述市场综述 建材装饰类 26022760 10 50 元 月商家数量多 有升级换代需求 可作为主力定位业态 五金机电类 11980 18 50 元 月商户分散分布 数量不多 承租力较强 可作为辅助业态规划定位 家具类 3716000 8 15 元 月商户数量不多 有一定的规模 建筑形态落后 可作为重点业态定位招商 小商品类 3509900 50 110 元 月租金水平较高 承租力较强 商家对地段 人流要求过高 招商难度较大 合计合计 6586584964049640 专业市场调研小结 专业市场调研小结 1 1 鲁山县目前没有一个大型一站式的综合型商贸市场 北环路大团结汽贸城二期规划 有建材 家具 五金等业态 目前尚没有动工 鲁山县目前没有一个大型一站式的综合型商贸市场 北环路大团结汽贸城二期规划 有建材 家具 五金等业态 目前尚没有动工 选择 选择 建材 家具 五金类市场是一个市场空白点 建材 家具 五金类市场是一个市场空白点 2 2 各类专业市场总体营业面积不大 可供招商资源不多 招商压力较大 各类专业市场总体营业面积不大 可供招商资源不多 招商压力较大 3 3 从竞争和商家对地段的要求来看 建材 家具 五金可操作性较大 小商品的可操作性难度较大 从竞争和商家对地段的要求来看 建材 家具 五金可操作性较大 小商品的可操作性难度较大 第三部分第三部分 房地产市场房地产市场 一 住宅楼盘调研一 住宅楼盘调研 精品文档 21欢迎下载 1 1 锦沅锦沅 玺堡玺堡 项目位置 项目位置 人民路东段 项目规模 项目规模 项目占地面积 80 余亩 总建筑面积约 16 万平米 商业面积约 2 万平米 规划总户数 1500 余户 物业形态物业形态 多层 小高层 11F 商铺 户型面积 户型面积 85 两室两厅一卫 122 128 三室两厅两卫 135 四室两厅两卫 商铺面积 商铺面积 240 270 1 托 2 售 价格预计价格预计 60006000 元元 建筑风格 建筑风格 欧陆建筑风格 销售价格 销售价格 准现房销售 起价 2600 元 均价 2800 元 优惠政策 优惠政策 一次性付款优惠 4 按揭优惠 2 销售阶段 销售阶段 目前一期住宅销售中 商铺未售 工程进展 工程进展 1 楼已封顶 另 2 栋正在打地基 精品文档 22欢迎下载 2 2 盛世华城盛世华城 项目位置 项目位置 鲁平大道西段路北 鲁山实验学校对面 项目规模 项目规模 项目占地面积 104 亩 总建筑面积 36 万平米 由 15 栋高层组成 总户数 2650 户 物业形态 物业形态 高层 26F 32F 户型面积 户型面积 84 二室两厅一卫 108 三室两厅一卫 135 三室两厅二卫 销售价格 销售价格 预计均价 3000 元 销售动态 销售动态 2013 年 5 月 25 日开始认筹 采取日进斗金的形式买卡排号 VIP 卡分为 5 万 张 每天优惠 200 元至开盘 3 万 张 每天 优惠 150 元至开盘 2 万 张 每天优惠 100 元至开盘 三种 2013 年 10 月 1 日开盘 工程进展 工程进展 已建至地上一层 第四部分第四部分 调研初