第八章-土地增值税PPT课件.ppt

主讲 xu 第八章土地增值税 主讲 徐恩耀 1 可编辑 2 教学目的要求 1 了解我国现行土地增值税的内容2 理解现行土地增值税的概念 特点及意义3 掌握土地增值税的征收制度 可编辑 3 授课内容 第一节征税范围 纳税人和税率第二节应纳税额的计算第三节减免税和申报 可编辑 4 第一节纳税人 征税范围和税率 一 纳税人转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他随着物产权 并取得收入的单位和个人二 征税范围有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额 判断依据 回节首回章首 可编辑 5 一 征税范围的确认依据 1 国有土地转让注意 转让非国有土地出让国有土地的行为均不征税2 产权发生转移3 取得相应的收入 回节首回章首 可编辑 6 二 征税范围的若干具体规定 1 以房地产投资 联营房地产转让到投资联营企业 不征将投资联营房地产再转让 征2 合作建房建成后自用 不征建成后转让 征3 企业兼并转让房地产暂免 回节首回章首 可编辑 7 4 房地产交换单位之间换房 有收入的征个人之间互换自住房 不征5 房地产抵押抵押期间不征抵押期满 不能偿还债务 而以房地产抵债 征6 出租不征 无权属转移 7 房地产重新评估不征 无收入 回节首回章首 可编辑 8 8 国家收回房地产权不征9 继承 赠予继承不征 无收入 赠予中公益性赠予 赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人 不征非公益性赠予 征 回节首回章首 可编辑 9 按照土地增值税的有关规定 下列房地产发生的各项行为中 应该缴纳土地增值税的有 A 以房地产作价入股进行投资或作为联营B 双方合作建房 建成后转让的C 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的D 对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的E 房地产出租 出租人取得了收入 例题一 回节首回章首 可编辑 10 下列房地产转移或转让行为中 应当征收土地增值税的是 A 直系亲属继承的房屋B 有偿转让的合作建房C 无偿赠与给直系亲属的房屋D 个人交换自有经营用房 例题二 回节首回章首 可编辑 11 三 税率 四级超率累进税率表 回节首回章首 可编辑 12 第二节应纳税额的计算 一 转让房地产增值额的确定转让房地产收入 税法规定的扣除项目 一 收入额的确定1 货币收入 实物收入 其他收入2 以评估价格确定转让房地产收入A 出售旧房及建筑物的B 隐瞒 虚报房地产成交价格C 提供扣除项目金额不实的D 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 回节首回章首 可编辑 13 二 税法规定的扣除项目 1 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权支付地价款 相关费用2 房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本3 房地产开发费用利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内4 与转让房地产有关的税金5 财政部确定的其他扣除项目 返回 可编辑 14 1 非房地产开发企业 3税1费 营业税 城市维护建设税 印花税 教育费附加2 房地产开发企业 2税1费 注意 房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用 印花税不再单独扣除 4 与转让房地产有关的税金 回返回 可编辑 15 5 财政部确定的其他扣除项目 注意 对从事房地产开发的重要扣除项目允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和 加计20 的扣除 返回 可编辑 16 二 应纳税额的计算 一 转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 二 出售旧房应纳税额的计算方法 三 特殊售房方式应纳税额的计尊方法 回节首回章首 可编辑 17 1 计算增值额 收入额 扣除项目金额2 计算增值率 增值额 扣除项目金额 100 3 确定适用税率依据计算的增值率 按其税率表确定适用税率4 依据适用税率计算应纳税额应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数例题四 一 转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 回节首回章首 可编辑 18 例题三 某房地产开发公司出售一幢写字楼 收入总额为10000万元 开发写字楼有关支出为 支付地价款及各种费用1000万元 房地产开发成本3000万元 财务费用中的利息支出为500万元 可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明 但其中有50万元属加罚的利息 转让环节缴纳的有关税费共计为555万元 该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5 试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税 答案 回节首回章首 可编辑 19 答案 1 取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 2 房地产开发成本为3000万元 3 房地产开发费用 500 50 1000 3000 5 650 万元 4 允许扣除的税费为555万元 5 从事房地产开发的纳税人加计扣除20 加计扣除 1000 3000 20 800 万元 6 允许扣除的项目金额合计 1000 3000 650 555 800 6005 万元 7 增值额 10000 6005 3995 万元 8 增值率 3995 6005 100 66 55 9 应纳税额 3995 40 6005 5 1297 75 万元 回节首回章首 可编辑 20 二 出售旧房应纳税额的计算方法 1 计算评估价格 评估价格 重置成本价 成新度折扣率2 汇集扣除项目金额3 计算增值率4 依据增值税率确定适用税率5 依据适用税率计箅应纳税额应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数 可编辑 21 三 特殊售房方式应纳税额的计算方法 1 成片受让土地位用权后 分期分批开发转让房地产2 采取预售方式出售商品房的 可编辑 22 第三节减免税和申报 一 减免税优惠 一 一般减免税规定 二 特殊减免税规定 回节首回章首 可编辑 23 一 一般减免税规定 1 建造普通标准住宅出售 其增值额未超过扣除项目中第 一 二 三 四 五 项金额之和20 的 予以免税 增值额超过扣除项目金额之和20 应就其全部增值额按规定计税 2 因国家建设需要而被政府征用 收回的房地产 免税 3 个人因工作凋动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核免予征收土地增值税 可编辑 24 二 特殊减免税规定 1 对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同 不论其房地产在何时转让 均免征土地增值税 2 1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项 并已按规定投入资金进行开发 其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的 免征土地增值税 签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准 可编辑 25 二 申报和缴纳 一 申报纳税程序纳税人发生下列转让行为的 还应从签订房地产转让合同之日起7日内 到房地产所在地主管税务机关备案 1 因国家建设需要依法征用 收回的房地产2 因城市实施规划 国家建设的需要而搬迁 情况应同时提供政府要求其搬迁的批文 纳税人因此而得到经济补偿的 由纳税人自行转让其房地产的3 转让原自用住房的 这种情况应同时提供表明其居住时间的证明 如房屋产权证 住房证 户口簿等 可编辑 26 二 纳税时间和缴纳方法 1 以一次交割 付清价款方式转让房地产的2 以分期收款方式转让房地产的3 项目全部竣工结算前转让房地产的 可编辑 27 三 纳税地点房地产所在地的税务机关负责征收1 纳税人是法人的2 纳税人是自然人的 四 相关责任与义务1 土地 房地产管理部门的责任与义务2 房地产评估机构的责任与义务3 纳税人的责任与义务房地产所在地 房地产的坐落地 回节首回章首 可编辑 28 第四节土地增值税的纳税申报 一 土地增值税的计算 一 增值额的计算转让收入 税法允许扣除的项目金额 1 货币收入 实物收入2 房地产评估价格 1 转让新房允许扣除项目房地产企业转让非房地产企业转让2 房地产评估价格重置成本 成新率 可编辑 29 二 应纳税额的计算应纳税额 每级距的土地增值额 适用税率 可编辑 30 案例分析 某中外合资房地产开发公司 2006年发生以下业务 1 1月通竞拍取得市区一处土地的使用权 支付土地出让金6000万元 缴纳相关税费240万元 2 以上述土地开发建设普通标准住宅楼 会所和写字楼各一栋 占地面积各为1 3 3 住宅楼开发成本3000万元 分摊到住宅楼利息支出300万元 包括超过贷款期限的利息40万元 4 写字楼开发成本4000万元 无法提供金融机构证明利息支出具体数额 5 与住宅楼配套的会所开发成本480万元 无法准确分摊利息支出 根据相关规定 会所产权属于住宅楼全体业主所有 6 9月份全部竣工验收后 公司将住宅楼出售 取得收入15000万元 将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场 收取固定收入 不承担经营风险 当年收到250万元 回节首回章首 可编辑 31 其他相关资料 该房地产公司所在省规定 按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用 要求 根据上述资料 按下列序号回答问题 1 计算公司应缴纳的营业税 2 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额 3 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额 4 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目 5 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金 6 计算公司应缴纳的土地增值税 纳税申报表 可编辑 32 答案 1 应缴纳的营业税 15000 5 250 5 762 5 万元 2 公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用 6000 240 2 3 6240 2 3 4160 万元 3 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本 3000 480 3480 万元 4 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目 300 40 3000 6240 3 5 480 6240 3 10 3480 4160 20 2298 万元 5 公司缴纳土地增值税时应扣除的税金 15000 5 1 7 3 825 万元 6 增值额 15000 4160 3480 2298 825 15000 10763 4237 万元 可编辑 33 7 增值率 4237 10763 100 39 适用30 的税率 8 应纳土地增值税 4237 30 1271 万元 可编辑 34 案例分析 某房地产开发公司2000年开发商品房对外出售 具体情况如下 1 按转让产权合同取得收入4000万元 2 支付取得土地使用权的金额800万元 3 开发成本1500万元 4 开发费用250万元 当地政府规定开发费用的扣除比例为10 5 该公司营业税税率5 城市维护建设税税率7 教育费附加征收率3 印花税税率0 05 计税依据为4000万 企业所得税税率33 计算该公司应缴的各项税金 回节首回章首 可编辑 35 答案 1 公司计算应缴纳的有关税金如下 应缴纳营业税 4000 5 200 万元 应缴纳城市维护建设税 200 7 14 万元 应缴纳教育费附加 200 3 6 万元 应缴纳印花税 4000 0