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解读物权法 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 2 中华人民共和国物权法 由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过 自2007年10月1日起施行 物权法 综述 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 3 物权法 综述 物权法体现了宪法精神 它体现了对不同物权主体实行平等保护的原则 既尊重了国有财产 也保障着城市富裕人群和农村贫困人口的利益 有利于构建社会主义和谐社会 立法意义 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 4 物权法 综述 市场经济是法制经济 需要完备的法律体系 民法是组成部分 物权法是民法的组成部分 民法通则 担保法 土地法 物业管理条例 等均有物权的内容规定 现实问题 农民集体土地征收 城市房屋动迁 物业小区道路场地车库车位归属 不动产相邻关系 住宅建设用地使用权年限等 立法背景 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 5 物权法 基本内容 物权 权利人依法对特定的物享有的支配和排他权利 物权法第2条特点 绝对权 以不特定人为义务主体民事权利 法定性 种类 设立 变动方式法定 支配内容 占有 使用 收益或处分 基本概念与特点 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 6 物权法 基本内容 物权法1 广义的物权法 是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称 担保法 土地管理法 房地产法 森林法 草原法 渔业法 矿产资源法 水法 文物保护法等 2 狭义的物权法 则是指专门以人对物的支配关系为内容的法规范 即民法典中的物权编 3 在我国 原指 民法通则 第五章第一节 财产所有权和与财产所有权有关的财产权 现指 物权法 基本概念与特点 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 7 物权法 基本内容 物权法在我国法律体系中的地位 基本概念与特点 法律 宪法 行政法 刑法 民商法 诉讼法 民法 商法 物权法 债权法 婚姻家庭法 继承法 知识产权法 社会保障法 人格权法 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 8 物权法 基本内容 物权法共247条 分为五编 总则 1 38条 所有权 39 116条 用益物权 117 169条 担保物权 170 240条 占有 241 245条 物权法体例 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 9 物权法 基本内容 不动产 登记第9条 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 第14条 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依照法律规定应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 第15条 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同效力 物权设立 变更 转让 消灭 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 10 物权法 基本内容 物权设立 变更 转让 消灭 买卖合同 房屋过户登记 债权行为 物权行为 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 11 物权法 基本内容 动产 交付第23条 动产物权的设立和转让 自交付时发生效力 但法律另有规定的除外 动产的登记采取的是登记对抗模式 第24条 船舶 航空器和机动车等物权的设立 变更 转让和消灭 未经登记 不得对抗善意第三人 物权设立 变更 转让 消灭 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 12 物权法 基本内容 异议登记第19条 权利人 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的 可以申请更正登记 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的 登记机构应当予以更正 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的 利害关系人可以申请异议登记 登记机构予以异议登记的 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉 异议登记失效 异议登记不当 造成权利人损害的 权利人可以向申请人请求损害赔偿 作用 与申请查封的功能类似 都是把房子固定在现状 不允许争议的双方把房子处分 把它卖掉或者抵押 只要利害关系人都可以申请异议登记 为保护个人权利增加了更加便利的渠道 异议登记和预告登记 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 13 物权法 基本内容 案例 王阿姨育有一子一女 女儿长期居住在外地 王阿姨去世后 留下一套以其为权利人的二室户 其子借机将该房屋过户至自己名下 王阿姨的女儿回沪处理丧事时发现该行为后 即向房地产登记中心申请异议登记 并提供了相应的证明 房地产登记中心在王阿姨儿子没有提出任何证明的情况下 依法对该房屋权利人进行了更正 异议登记和预告登记 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 14 物权法 基本内容 预告登记第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 预告登记后 未经预告登记的权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 作用 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时 为了限制债务人处分该不动产 保障债权人将来取得物权而作的登记 如在商品房预售中 购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记 以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押 有效抑制房屋买卖中 一女二嫁 的欺诈现象 异议登记和预告登记 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 15 物权法 基本内容 案例 甲购买某开发商的房屋 双方签订了房屋预售合同 约定一年后交房 甲缴纳两万元定金 后来房价上涨较快 开发商又将此房以高价卖给了乙 办理过户手续 请问 谁能取得房屋所有权 乙 物权大于债权 有何法律对策 预告登记 异议登记和预告登记 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 16 物权法 基本内容 第28条 因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 第29条 因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 第30条 因合法建造 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的 自事实行为成就时发生效力 物权的其他获得 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 17 物权法 基本内容 案例 1 A公司因破产 其所有的办公房被法院拍卖 B公司经过合法程序拍得该房屋后 由法院出具裁定书 将该房屋过户给B公司 虽然B公司尚未办理该房屋产权登记 但其自裁定书生效之日起已经取得该房屋所有权 2 老王与其子小王共同居住在一房屋内 该房屋权利人是老王 老王去世后 小王并未办理房屋产权变更手续 房产证上依然是老王的名字 但实际上该房屋已经由小王继承 属于小王所有 小王可以一直不办理过户手续 但如果欲将该房屋出售 则必须办理从老王到小王之间的过户手续后才能进行 3 某厂在其获得使用的土地上建造平房 某栋房屋刚刚结构封顶 就被一失控的卡车撞塌 该房屋虽然尚未经过登记 但某厂仍然有权向卡车司机和卡车所有人主张损失 物权的其他获得 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 18 物权法 基本内容 物权的种类 物权 所有权 占有 使用 处分 收益 他物权 用益物权 担保物权 抵押权 质权和留置权 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 19 物权法 基本内容 国家所有权 矿藏 水流 海域 无线电频谱 国防资产 土地 森林 山岭 草原 荒地 滩涂 文物 铁路 公路 电力设施 电信设施和油气管道 集体所有权 土地 森林 山岭 草原 荒地 滩涂 建筑物 生产设施 农田水利设施 教育科学文化卫生体育设施 其他 私人所有权 收入 房屋 生活用品 生产工具 原材料 合法储蓄 投资 收益 物权的种类 所有权 对自己的物 占有使用受益处分权利 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 20 物权法 基本内容 专有权 共有权 按份共有 按照份额享有共同共有 家庭财产 遗产 夫妻财产区别 处分方式不同 2 3 全体前提不同 合同 亲属关系管理费用 按照份额 共同对外债权债务 按照份额 共同 所有权 对自己的物 占有使用受益处分权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 21 物权法 基本内容 案例 王和张是夫妻 家里养的狗咬伤邻居李 必须赔偿医疗费3000元 那么李问王要医疗费 还是问张要 共同债务 王和张是好朋友 各自出了一半钱养了一只狗 咬伤邻居李 必须赔偿医疗费3000元 那么李问王要医疗费 还是问张要 按份债务 所有权 对自己的物 占有使用受益处分权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 22 物权法 基本内容 区分所有权 业主对其建筑物的住宅 经营性用房专有部分所有权对专有部门以外共有部分享有共有和共同管理权利 第6章 1 小区道路归属业主共有 2 小区绿地业主共有明示属于个人除外 3 公共场所 公用设施 物业用房归业主共有 4 车位车库 首先满足业主需要 规划停放归属可以通过出售附赠出租方式 占有业主共有的道路停放车位属于业主共有 5 筹集和使用维修资金 改建重建建筑物或附属设施 2 3以上业主 占人数2 3以上业主其他 过半数业主 专有部分占建筑总面积过半数业主 所有权 对自己的物 占有使用受益处分权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 23 物权法 基本内容 物权法明确 业主可以设立业主大会 选举业主委员会 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助 业主大会或者业主委员会的决定 对业主具有约束力 但是 当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时 物权法亦明确规定 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 关于业主的投票权 物权法 不再强调业主大会的形式 原由业主大会决定的事项改由业主共同决定 其意义在于无论小区成立业主大会与否 业主均可投票表决小区的公共事务 有利害关系的业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 这一规定可从一定意义上纠正 物业公司有执法权 的错误认识 为业主之间 业委会 业主大会解决此类问题提供了法律依据 关于业主 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 24 物权法 基本内容 据2008年7月26日新闻晨报 房地部门通过在商品房小区 售后房小区试点 形成了 业主大会议事规则 临时管理规约 管理规约 维修资金使用规约 示范文本 购房目的多元化和业主身份的国际化 使住宅小区组建或召开业主大会遭遇表决票 送达 困挠 一些小区因很多业主长期居住在外省市甚至国外 小区业主大会组建或召开会议往往因无法联系到相关业主而长期搁浅 针对这一问题 为促进业主大会会议有效召开 选票表决票送达增加了 按照业主提供的联系地址 通讯方式发送和投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内 并附相关证明和公告的方式 只要合乎上述规则 业主大会照样能够召开 小区里遇到重大问题需要召开业主大会会议集体研究决定 却往往因为这样或那样的原因导致会议无法正常召开 由此而引发的业主与业委会 业主与业主之间的矛盾和问题日积月累 业主大会会议召开难逐渐成为小区业主难以解除的 群众心结 针对部分业主委员会主任 副主任因故不能召开会议致使业委会工作无法正常开展的情况 增加了三分之一委员联合召集会议的新型会议召集方式 关于业主 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 25 物权法 基本内容 关于业主 物权的种类 业主大会业主委员会 业主 停止侵害消除危险排除妨害赔偿损失 侵权行为 提起诉讼 对侵权决定提起诉讼 诉讼主体 法律未明确规定 上海有相关判例可以作为诉讼主体 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 26 物权法 基本内容 物权法规定 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 主要针对现实生活中的一些情况 有的开发商将车位 车库高价出售给小区外的人停放 不少小区没有车位 车库或者车位 车库严重不足 占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题 对于在小区共有道路上停放汽车 并收取相关费用的现象 根据法律规定 占用业主共有道路停放汽车的车位 属业主共有 这就意味着 开发商 物业公司不能将车位收费所得据为己有 如果需要收费 在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有 如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路 则损害了无车业主的利益 因此只有让全体业主共同分享停车利益 天平才能得到平衡 关于车位 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 27 物权法 基本内容 业主 业委会可以成为制止群租问题的主体 按照物权法的规定 业主大会 业委会对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为 有权依照法律 法规以及管理规约 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 据2008年7月26日新闻晨报 房地部门通过在商品房小区 售后房小区试点 形成了 业主大会议事规则 临时管理规约 管理规约 维修资金使用规约 示范文本 新的 管理规约 第五条规定 居住房屋租赁 必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准 不得擅自改变房屋原设计功能和布局 不得对房屋进行分割搭建 按床位出租或转租 或将厨房 卫生间 不分门进出的客厅改成卧室出租或转租 该 管理规约 一旦获得业主大会通过 那么该小区业主转让或者出租物业时 须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件 业主转让或者出租物业后 当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业 关于群租 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 28 物权法 基本内容 业主有权委托并更换物业服务企业管理建筑物及附属设施 并有权对此进行监督 物业公司是业主请来为小区服务的 管家 但不少物业公司有 趾高气扬 的架势 物权法 改 物业管理 为 物业服务 再次明确了双方的合理关系 虽然 物业管理 已成为习惯用语而被许多人所接受 修改后的 物业服务 才是更准确的表述 管理 更多体现的是物业企业与房屋 设施 场地等 人与物 的关系 而 服务 才能真正体现 人与人 的关系 物权法 将物业管理企业定性为物业服务企业 不是 不要管理 只要服务 而是更加强调物业服务的作用 关于物业 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 29 物权法 基本内容 善意取得 无权处分他人的动产的人 将其占有动产非法交付买受人 买受人取得动产时出于善意 即取得动产所有权 条件 1 转让人合法占有2 转让人无权处分3 受让人善意4 合理价格转让5 转让为动产注明 物权法中第106条规定 可以是不动产 且无合法占有前提条件 另外关于盗赃遗失物有偿返还如通过拍卖或公开市场购买取得 所有权特别规定 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 30 物权法 基本内容 案例 王从张借录音机 卖给李 李支付3000元购买 张是否有权从李要回录音机 无权 不动产善意取得的情形 夫妻共有房屋登记在一方名下的 该登记者将该房屋出售 可能会形成买者善意取得的情形 所有权特别规定 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 31 物权法 基本内容 征收征用和补偿规定 第42条 为了公共利益的需要 按照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地 个人的房屋及其他不动产 征收单位 个人的房屋及其他不动产 应当依法给予拆迁补偿 维护被征收人的合法权益 征收个人住宅的 还应当保障被征收人的居住条件 第44条 因抢险救灾紧急需要 可以依据法律规定的程序和权限现征用单位个人的不动产或动产 毁损灭失的应当给予补偿 例 汶川大地震征用帐篷 食物等 但是 公共利益 无明确定义和范围 借公共利益之名行敛财之实 所有权特别规定 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 32 物权法 基本内容 土地承包经营权 土地经营承包权人对依法承包经营的耕地 林地 草地依法占有 使用和收益权利 建设用地使用权 依法对国家所有的土地占有 使用 收益的权利 70年 变为自动续期 宅基地使用权 依法对集体所有的土地占有 使用 收益的权利 地役权 按照合同约定 利用他人的不动产 提高自己不动产效益权利 采矿权 取水权 探矿权 养殖捕捞权 用益物权 对他人的动产或不动产依法占有 使用和收益权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 33 物权法 基本内容 抵押权 不转移占有 将财产抵押给债权人 优先受偿权利 1 建筑物 包括正在建立 土地附着物 建设用地使用权 土地承包经营权 登记时抵押权成立 2 交通运输工具 船舶 航空器 合同生效时成立 但未登记不得对抗第三人 3 土地所有权 集体土地使用权 公益为目的事业单位社会团体教育设施医疗卫生设施 不得抵押 4 设立抵押权应当采用书面合同 5 不得约定到期抵押财产归债权人 担保物权 以确保债务为目的 在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形 依法享有财产优先受偿权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 34 物权法 基本内容 质权 动产转移占有出质给债权人的担保物权 应当订立书面合同 转移交付时成立 权利质权 汇票 支票 本票 债券 存款单 仓单 提单 交付权利凭证成立 无凭证 登记成立可转让基金 股权 知识产权财产权 应收帐款 登记成立 担保物权 以确保债务为目的 在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形 依法享有财产优先受偿权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 35 物权法 基本内容 留置权 不履行到期债务 债权人可以留置合法占有的债务人动产 并有权就该动产优先受偿 特点 留置动产与债权同一法律关系 留置财产相当于债务金额 留置优先抵押和质权 担保物权 以确保债务为目的 在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形 依法享有财产优先受偿权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 36 物权法 基本内容 案例 甲借乙钱50000元 用车做抵押 甲的私家车出了问题 送到汽车修理厂进行修理 半个月后 汽车修理完毕 需要甲支付5000元修理费 在约定的支付修理费期限届满后 甲没有支付这笔费用 汽车修理厂留置了甲的汽车 并要求甲在3个月内支付修理费 否则将变卖汽车偿还修理费用 在此期限内 甲仍未支付修理费 汽车修理商随即变卖了汽车 获款5万元 如果在此期间甲和乙约定还钱日期到期后 甲没还钱 那么乙主张抵押权 要求用买车钱还款 那么乙能获得5万元还款吗 不能 担保物权 以确保债务为目的 在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形 依法享有财产优先受偿权利 物权的种类 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 37 物权法 基本内容 指占有人对不动产或者动产的实际控制 占有并非一种民事权利 也不是一种物权 而是属于一种单纯的事实 占有 无权占有 拾得遗失物 小偷盗窃他人物品等 有权占有 用益物权 质权 留置权 租赁 借用 保管 运输等 善意占有 占有 恶意占有 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 38 物权法 基本内容 占有 区分善意占有和恶意占有的意义在于 第一 占有人因使用占有的不动产或者动产 致使该不动产或者动产受到损害的 善意占有人不承担损害赔偿责任 恶意占有人则须承担损害赔偿责任 第二 无权占有人在返还占有物时 应返还原物及其孳息 但善意占有人有权要求扣除其因维护该不动产或动产支出的必要费用 恶意占有人则没有此项权利 第三 依据物权法草案的规定 如果无权占有人占有的不动产或者动产毁损 灭失的 无权占有人应当将因毁损 灭失取得的保险金 赔偿金或者补偿金等返还给权利人 仍不能弥补权利人损失的 善意占有人无须承担赔偿责任 恶意占有人有过错的 仍须承担赔偿责任 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 39 物权法 经典案例 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 依据 物权法 规定 上海市南汇区康达公寓业主龚女士成功要回此前用于购买小区汽车停车位的1万元钱及相应利息 据悉 这也是上海市法院首次运用物权法所作出的判决 上海物权法第一案宣判业主成功拿回车位购买费 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 40 物权法 经典案例 花3 3万元买下车位和车库此案中的原告为龚女士一家4人 龚女士在诉状上称 2005年2月 一家子花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子 随后 龚女士又支付了3 3万元 向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库 去年5月19日 在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权 记者在现场看到 龚女士车位为露天停放 标注编号为20 位于地下的自行车库是从居民楼一侧进入 过道两边为分隔独立的停车空间 但在今年9月 龚女士将公寓开发商 上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭 理由是 地面停车位以及地下自行车库属业主共有 兴吉公司无权予以销售 龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款 并支付因此产生的430元利息 上海物权法第一案宣判业主成功拿回车位购买费 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 41 物权法 经典案例 开发商能否出售车位和车库成焦点法庭认为 本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位 龚女士认为 根据相关规定 自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施 应归全体业主共有 所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权 被告兴吉公司承认 小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位 而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士 并且是开发商收下了这笔款项 我们认为地下自行车车库不是公用部位 而是专用部位 根据上海市住宅管理相关的若干意见 我们出售所有权的做法是有充分法律依据的 兴吉公司的代理人称 即便地下车库是公用部位 根据规定也要求予以出租 不得闲置 在兴吉公司看来 自己不但有权销售地下车库和地面停车位 而且也不存在3 3万元不当得利之说 所以不同意予以返还 但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议 规定中所描述的是机动车车库 即便包括非机动车车库 也不能说明对方有权利出售 龚女士代理人强调 现在谈的是业主 共有 而非 公用 至于对方的 使用权出售 一说 龚女士代理人表示 除了房屋以外 即车库和停车位是无法出售使用权的 原因在于使用权归属于所有权 但兴吉公司坚持认为 作为 专用 部分的地下车库 其所有权和使用权都可以转让 本案中的合同没有约定地下车库归业主所有 兴吉公司的代理人称 上海物权法第一案宣判业主成功拿回车位购买费 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 42 物权法 经典案例 可售地下自行车库无权卖地面车位对于争议焦点 法院审理后认为 根据 上海市住宅物业管理规定 物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有 但由于本案引发争议的地下自行车车库 为兴吉公司利用地下空间投资建造 且已形成可独立使用构筑物 不属于小区共用公共设施 其所有权应归兴吉公司所有 因此有权出售自行车车库 至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求 根据 中华人民共和国物权法 相关规定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士 与法有悖 兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士 并承担相应利息损失 据此 法院依法作出一审判决 即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元 以及相应的利息损失 昨日 原告龚女士表示 认可地面停车位判决结果 但对 地下车库 判决并不赞同 地下车库虽是开发商建设 但也应视为业主共有部分 而且地下车库作为独立使用的构筑物 属性上并不构成 可以销售的不动产 龚女士坚持自己的观点 据悉 龚女士一方将向上海市一中院提起上诉 上海物权法第一案宣判业主成功拿回车位购买费 27 03 2020 上海市华诚律师事务所 43 物权法 经典案例 观点原告龚女士根据相关规定 龚女士向兴