千舟地产销售策划营销报告ppt课件.ppt

竞品直观 政策直观 1 目录 3 4 5 价值细分 推广定位 销售执行 2 1 政策直观 1月26日 新国八条 1月28日上海开征房产税 试点 2月11日 沪九条 2月8日央行上调人民币存贷款基准利率0 25 从1月20日至6月20日六次上调存准率0 5 2月9日 4月6日 7月7日三次加息 5月16日 一房一价细则 出台 7月11日上海启动限价商品房试点 7月28日新沪四条 8月12日婚姻法最新司法解释 8月17日新增限购城市名单的五条标准 8月23日三个 最严格 管土地 8月23日国务院上收22个城市土地审批权 9月1日叫停地方加名税 除名或收契税 9月17日取消土地供应双轨制 11月30日下调存准率0 5 2011年房地产调控政策一览 房地产调控八大关键词 限购限贷限价加息房产税一房一价保障房婚姻法新解 2011年调控政策 三限马车同行 2011年房地产调控总结多城市 全方面 立体调控效果显著 房市量价齐跌 国八条 确立基调 地方细则跟进 金融环境收紧 控致价格加强保障房建设严问责 问责制 扩大限购限贷范围 限购一房一价征收房产说 央行6次上调存准率3次加息11月30日首次下调存准率 确立继续加强调控 推进房产税改革试点加强保障房建设坚持调控政策不动摇促进房价回归 2011年 央行总共进行3次加息 6次上调存款准备金率 信贷的日益紧缩 致使房地产行业运行整体放缓 这一年 全国有超过120个城市出台了房价调控目标 46个大中城市出台了 限购令 10个城市出台了 限价令 限价 限购 和 限贷 等多样限制手段 致使房地产市场流通全面受阻 1 房地产调控方向坚定不移 行业冬天未现尽头从中央经济工作会议的基调看 明年严控房地产的大环境仍将维持 甚至再度从紧 虽然目前大多数城市都出现成交低迷 部分城市出现价格回调的现象 但明显并未达到中央的要求 在房产税还处于酝酿阶段 保障房建设未具规模的情况下 整体调控力度不会改变 2 限购 等调控实施细则或适度微调在大的调控基调下 以及今年年末各地方纷纷延续限购政策的行动可以看出 限购 等行政干预手段还会继续延续 至少在长效机制 例如房产税 形成之前 限购暂时不会取消 但是 对执行过严的城市可能会适度微调 例如在纳税年限方面 限购区域方面等 3 限贷 或将适度放松 但开发商融资仍不会通畅由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制 央行不得不有所举措 年末准备金率开始下调就是一大信号 说明货币政策有望定向放松 然而 由于房地产整体调控方向不变 在开发企业融资等环节预计仍不会有所放松 加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径 4 一线城市仍将作为调控重点区域从政策出台及实施情况来看 无论是哪类调控政策 北京市均是贯彻最积极 方式最严厉的城市 年末存量房交易税费的大幅增加 说明明年北京仍然将是调控的重点区域 无论是一手房 二手房市场都将面临严峻挑战 2012年房地产调控政策走势预测 2 竞品直观 竞品直观 泰鑫现代城现代城商业预计7万方 目前出售面积2万方左右 目前均价3 5万 平米一次性9 5折 按揭9 9折泰鑫中环国际广场商业 地上 地下 12万方 商业均价3 5万 平米 一次性96折 按揭98折 目前余房面积150以上总价300万以上 前3年 可按固定收益返租 后面不确定 在售房源 B区余房 折后均价 一层7000元 平米 二层4800元 平米 总价范围 一层20 30万 间二层12 15万 间销售方式 返租十年 竞品直观 中国滁州国际商城 第五大道商业步行街总建筑面积4万方左右一层商铺售价35000元 平米 二层15000元 平米 三层11000元 平米 三年返24 收益 竞品直观 3 价值细化 核心价值解析 区域商业前景价值 快速 稳健 长期 备注 即使在最机械的标准下 滁州 开发区的商业布局 也应该是形成 一个城市商业中心 几个区域商业中心和更多个社区商业中心的格局 这样的区域商业中心没有完成 更不用说要满足人们对于通讯 电子 文化 家居等多层面的生活需求 因此 经济开发区的商业机会无限 开发区的价值提升 商圈的逐步形成 区域居住人口发展 经济发展速度 开发区经济的发展靠自身创造价值的能力实现 更应该在城市的建设 文化的传播以及商业的发展方面引领周边城市 尽早实现国际化的商业氛围 实现开发区的价值提升 项目与国际商贸城相邻 商业供应量超过30万平方米 商圈的雏形已经显现 未来需要5年达到成熟期 核心范围内 紧临界36万平米的新加坡工业园区 周边场矿企业重多 消费将辅射周边100万人口 滁州人均可支配收入达17918元 全省第四年增幅18 6 仪帮品牌 区域发展前景 低总价 高性价比 交通便捷 大型商区街区 业态专精 从本体引导 开放生态环保 从客户角度强化 仪邦品牌 区域发展前景 高性价比 交通便捷 产品附加值 从竞品角度强化 低总价 业态专精 开放生态环保 仪帮品牌 区域发展前景 低总价 交通便捷 业态专精 核心价值点 项目价值点梳理 开放生态环保 核心价值 竞争优势 延伸价值 发展价值 价值提炼 勾勒美好 钱景 客户需求策略 第一类主导经营 第二类引导经营 滁州商铺购买现状 以投资为目的的客户约为60 70 客户定位 根据产品的价值本项目的客户分为3个层次 测算价格按外街均价 10000元 平米 内街均价 7000元 平米 二层均价 4500元 平米 投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机 其决策角度与其财富或投资能力相关 一般而言 财富等级越高 越关注回报的长期性 财富等级越低 越关注短期快速回报及安全性 客户定位 商铺是产生财富的载体 客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财 即追求财富利益 客户需求 商铺功能 租金收益 出租 转售 经营 业主只需收取租金 因 道路刚性 而稀缺 从而产生增值 销售收益 降低房租成本 并获得营业收入 经营收益 长期收益 风险保障 资产沉淀 客户利益 融资工具 融资收益 融资 可作为不动产进行抵押或置信凭证 从而获得贷款 项目盈利方式 客户最终是根据经营前景来判断投资回报的 其最直观判断因素则是租金和售价 购铺用途 投资 经营 投资回报 经营前景 判断基础 收益途径 租金或转售价格 营业额 一般投资者的实际判断过程 内在经济原理 项目盈利方式 4 销售执行 外街一层均价 11000元 平米内街一层均价 7000元 平米外街二层均价 6000元 平米内街二层均价 4000元 平米 销售价格建议 以上为市场反馈信息的模拟定价 仅供定价参考 销售入市时机 1 商铺销售时机 认购或意向达到总面积50 签约1 2家主力大商家 2 先预热先展示再发售 进行充分的市场预热和展示后再认筹 3 入市产品 商业街区以一层分区入市 二层集中入市 4 推售节奏 多次分批少量推出 力争推出即售磬 制造市场的需求紧张度 价值可控性 5 制造营销热点 持续举行活动 不断制造营销热点 持续举办体验式营销活动 持续制造区域人气 提高社会关注度 营销定位 大滁城全业态低总价高收益引领滁洲商业经济圈航母 滁州 给您一个消费的理由 大滁州商圈的缔造者 滁州首席开放式商业综合体 滁州首席全业态 一站式购物 2 经济开发区的商业地位 3 消费力支撑 4 诚信保障竞争力 1 滁州区域商业增长前景 5 建筑整体吸引力 6 建筑细节竞争力 7 专业规划竞争力 8 差异化业态竞争力 长期回报 升值前景 回报率 项目营销价值推广点 9 仪邦开发 信心保证 10 品牌招商经营公司保障经营 11 专项商业推广基金旺场 12 品牌主力店进驻 带旺人气 安全 稳定 商铺销售模式 按常规模式销售 100 销售难以掌控 必须寻求突破 两者相结合 强化产品竞争优势 商业精神堡垒引导 建筑理念宣传支撑 未来经营场景模拟 实现100 重推广后点续经营服务 多重销售策略 让将项目信息和优势传播给更多的目标受众 让她们进行口碑传播和抱团消费 强化产品竞争优势 强化投资理念 强化口碑力度 强化投资理念 全方位投资讲堂启动 投资环境分析 项目价值解析 强化口碑力度 通过真诚说服有钱人 引导其作出投资决策 服务来访客户 扩大口碑效应 实现100 强化现场视觉冲击 强化现场视觉冲击 创新售楼氛围 细化现场接待服务 全方位塑造国际品质情景体验 项目整体营销推广战略 推广节奏 地点 销售现场 嘉宾 仪邦领导 千舟领导 政府领导 主流媒体 意向客户 经营商家 目的 项目公开 媒体炒作 促进意向客户成交 内容 剪彩 时尚演出 幸运客户礼品赠送 活动营销 开盘庆典 活动营销 铺王拍卖 33 活动营销 主力店开店庆典 事件营销 2012年大事件2012年6月9日欧锦赛开打2012年7月27日伦敦奥运会开幕2012年8月1日中国人民解放军建军85周年2012年8月29日伦敦残奥会开幕2012年10月1日中华人民共和国成立63周年 结合大事件做举行相关的活动 如 促销 竞猜有奖等 精准的渠道出击 专业渠道团队 分区域扫描客户 联合周边的企业商家 点对点式销售说辞 销售道具 分点布控 层层深入 精准出击目标 分化圈层 直击领头羊 做好圈层效应 优质的客户资源库 多重的销售组合方式 销售模式 一二手联动 二三级市场联动再创销售佳绩 主要动作 启动千舟中介门店资源渠道营销精准销售 我们有 庞大的销售系统 丰富的客户资源系统 销售速度是普通销售模式的2倍以上 销售模式 区域联动 苏南 苏北 安徽等区域商会及投资客联动再创销售佳绩 主要动作 启动千舟外联区域的商会及投资客资源渠道营销精准销售 我们有 庞大的社会关系网 丰富的投资客资源系统 销售准确率是普通销售模式的2倍以上 销售模式 网络联动 搜房 365 西祠 西楚网 掼蛋网 沭阳吧 化龙巷 等优秀的网络媒体资源联动再创销售佳绩 主要动作 启动千舟良好的网络资源关系渠道营销精准销售 我们有 良好的网络媒体 丰富的传播渠道 销售层是普通销售模式的2倍以上 销售模式 房产电商交易 主要动作 启动网络房产交易 2011年8月8日 新浪乐居房产电商频道正式成为国内首家在线房产交易门户 一时间万科 中海 保利等知名国内房企纷纷加入 销售模式 房产电了商务已成为时下最热的新名词 商业地产可以抄作的面更多 建议该项目可以尝试 房产电商交易 主要动作 启动网络房产交易 2011年12月 万科首创淘宝卖房 采用网上拍卖优惠人方式进行媒体抄作 目前仅成交3笔 房产电了商务已成为时下最热的新名词 商业地产可以抄作的面更多 建议该项目可以尝试 销售模式 网站和多媒体建设项目网站企业门户网站营销活动网站电子楼书案场多媒体其他网络互动产品 网络互动营销网络整合推广病毒式营销传播搜索引擎流量推广网络媒体代理电子邮件许可营销 千舟360资源践行 数据细分包含的数据源库 243万白领数据库240万私家车主库35万高档房主库1200万企业负责人数据库 以及更多个性化描述数据泰康人寿 太平洋人寿 中国人寿 信诚人寿客户 基金理财客户 大户室理财客户 千舟360资源践行 千舟360资源践行 360在全国的高端渠道资源包括 覆盖全国主流城市的千余家商会资源机场 高速户外大牌资源全国中石化 中石油加油站高档会所 餐厅的终端投放渠道 以及更多个性化描述渠道 借助360渠道资源 我们可以直接为爱山广场锁定江浙沪三地近百个商会资源 涵盖餐饮 娱乐 百货等多个行业 SLOGAN 欢乐影响力 独乐乐不如众乐乐 时尚 是一种积极的生活态度 欢乐谷是一个新社会阶层最敏锐的触角和生活方式的代言人 是时尚消费领域内的 意见领袖 国际大都会时尚生活的倡导者和有力表达者 推广案名建议 仪邦广场 欢乐谷 仪邦广场 魔方新天地动感 受众人群年轻化 突出商业状态和设计的新鲜感 最重要感觉人气十足 这是商业成功的前提 商街 体现商业氛围 本案力求以魔方作为一个象征物 把整个商业喻为魔方 把每个商业地块喻为魔方中的一个部件 这些单独的个体组成了一个系统的 关系