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文档简介

房地产交易法律制度 第一节房地产交易制度概述 一 概念房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动 二 房地产交易的4大特征1 对象的特殊性2 房产交易和地产交易3 形式的确定性4 法律行为 三 房地产交易的分类1 按交易形式的不同 可分为房地产转让 房地产抵押 房地产租赁 2 按交易客体中土地权利的不同 可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易 对后者现行法大多禁止或限制其交易 因此 在我国 一般而言 房地产交易仅指前者 前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类 3 按交易客体所受限制的程度不同 可分为受限交易 如划拨土地使用权及其地上房产的交易 带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等 和非受限交易 如商品房交易等 4 按交易客体存在状况的不同 可分为单纯的土地使用权交易 房地产期权交易和房地产现权交易 四 房地产交易的原则交易的原则是贯穿于房地产法始终 并具有普遍指导意义的重要的交易规则 就房地产交易的性质房地产交易应遵循以下原则 1 房地一体原则房地产转让 抵押时 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 2 依法登记的原则房地产转让 抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记 房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案 3 房地产交易价格分别管制原则房地产价格问题是房地产交易和房地产市场的核心问题 为了稳定房地产价格 维护房地产市场秩序 保护购房人的合法权益 我国 城市房地产管理法 明确规定 基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格 应当定期确定并公布 4 效益不可损原则 不得损害土地及房产的经济效益 房地产的分割转让必须经人民政府房地产管理部门批准 本章讨论案例1 被告罗某与其妻何某生育有一子 一女 即原告罗甲 罗乙 在何某去世前 罗某曾与何某经批准建造一座二层砖混结构房屋 在建房时 原告罗甲 罗乙均已独立生活 并对建房出了一定的人力 财力 在何某去世后不久 被告罗某在未征得两原告同意的情况下 与第三人商谈了该房屋买卖一事 约定房价为5万元 为此 第三人向被告支付了定金5千元 在被告与第三人准备到房地产管理部门办理相关产权登记及产权过户手续时 被得知情况的两原告阻拦 事隔不久 第三人与被告到房地产管理局就该房屋办理了相关手续 为此 两原告向法院提起诉讼 请求确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效
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