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1 大家好 现在我们来大致了解一下计算机的全貌 前言 房地产估价 二零零七年六月 2 第一章房地产和房地产价格 1 房地产的概念 2 房地产的特性和类型 3 房地产价格 4 影响房地产价格的因素 3 第一节房地产的概念 1 1房地产的定义实物是指土地 建筑物及其他地上定着物 其中 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 建筑物是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上 与土地 建筑物不能分离 或者虽然可以分离 但是分离不经济 或者分离后会破坏土地 建筑物的完整性 使用价值或功能的物 如种植在地上的树木 花草 埋设在地下的管线 设施 在地上建造的庭院 花园 假山 围墙等 4 第一节房地产的概念 1 2房地产的实物 权益和区位实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面 权益包括权利 利益和收益 例如所有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 地役权 相邻关系等 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系 除了地理坐标位置 还包括可及性 与其他地方往来的便捷性 与重要场所的距离 周围环境 景观 在城市或区域中的地位等 其中 距离有空间直线距离 交通路线距离和交通时间距离 现在 人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离 5 第一节房地产的概念 1 3房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分 但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产 单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产 是房地产的一种存在形态 归纳起来 房地产有下列3种存在形态 1 土地 如对空地的估价 2 建筑物 如对火灾发生后建筑物的损失评估 3 房地 最常见形态的估价 6 第一节房地产的概念 1 4本书对房地产的用词为了避免引起歧义 我们主要使用 房地产 房地 土地 和 建筑物 几个关键词 其含义分别下 1 房地产 可指土地 也可指建筑物 还可指土地与建筑物的合成体 2 房地 专指土地与建筑物的合成体 如说房地价格时 此价格既包含土地的价格 也包含地上建筑物的价格 3 土地 仅指土地部分 如说土地价格时 此价格不含地上建筑物的价格 4 建筑物 仅指建筑物部分 如说建筑物价格时 此价格不含建筑物所占用的土地的价格 7 第一节房地产的概念 1 5本书对房地产的用词为了避免引起歧义 我们主要使用 房地产 房地 土地 和 建筑物 几个关键词 其含义分别下 1 房地产 可指土地 也可指建筑物 还可指土地与建筑物的合成体 2 房地 专指土地与建筑物的合成体 如说房地价格时 此价格既包含土地的价格 也包含地上建筑物的价格 3 土地 仅指土地部分 如说土地价格时 此价格不含地上建筑物的价格 4 建筑物 仅指建筑物部分 如说建筑物价格时 此价格不含建筑物所占用的土地的价格 8 第一节房地产的概念 1 6对一宗土地的基本认识1 坐落 2 面积 3 形状 4 四至 对其描述的顺序最好为东 南 西 北 5 地势 包括地势高低 自然排水状况 被洪水淹没的可能性等 6 周围环境 景观 通常用图片来说明 7 利用现状 包括现状用途 土地上有无建筑物 其他附着物 8 产权状况 主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地 是出让土地使用权还是划拨土地使用权等 9 地质和水文状况 包括地基的承载力 地下水位的深度等 9 第一节房地产的概念 10 基础设施完备程度和土地平整程度 即通常所说的 三通一平 五通一平 或 七通一平 11 土地使用管制 对于城市建设用地 土地使用管制即为城市规划限制条件 主要包括 1 土地用途 2 建筑高度 3 容积率 4 建筑密度 5 建筑后退红线距离 是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度 6 建筑间距 7 绿地率 是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例 8 交通出入口方位 9 停车泊位 10 建筑体量 体型 色彩 11 地面标高 12 其他要求 12 其他 如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度 10 第一节房地产的概念 1 7对建筑物的基本认识1 坐落 2 面积包括 如住宅还需要了解居住面积 商业用房还需要了解营业面积 出租的房屋还需要了解可出租的面积等 3 层数和高度 4 结构 一般分为 1 钢结构 2 钢筋混凝土结构 3 砖混结构 4 砖木结构 5 简易结构 5 设备 包括给排水 卫生 燃气 照明 空调 电梯 通讯 防灾等设备 需要了解它们的配置和性能 6 装修 分为内装修和外装修 需要了解装修的标准和程度 所用材料的品质及装修质量等 11 第一节房地产的概念 7 公共配套设施完备程度 8 平面布置 包括平面图 户型图等 9 外观 包括外观图片等 10 建成年月 包括开工日期和竣工日期 11 维修 保养情况及完损程度 包括地基的稳定性 沉降情况 沉降是否均匀及其程度 等 12 利用现状 包括不同用途的面积分配和楼层分布 13 产权状况 12 第一节房地产的概念 房地产概念的总结 13 第二节房地产的特性和类型 2 1房地产的特性1 不可移动性 又称位置固定性 房地产的不可移动性 决定了任何一宗房地产只能就地开发 利用或消费 而且要受制于其所在的空间环境 练习 决定某一房地产价格水平高低的 主要是 A 全国房地产总的供求状况B 本地区房地产的供求状况C 全国本类房地产的供求状况D 本地区本类房地产的供求状况 14 第二节房地产的特性和类型 2 寿命长久性可以说土地具有不可毁灭性 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性 但是一经建造完成 寿命通常可达数十年 甚至上百年 由于具有寿命长久性 房地产可以给其占用者带来持续不断的利益 但是 通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的 国家规定土地使用权出让的最高年限 居住用地为70年 工业用地为50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地为50年 商业 旅游 娱乐用地为40年 综合或者其他用地为50年 对此点的认识在房地产估价上具有重要意义 如坐落位置很好 建筑物也很好的房地产 可能由于土地使用年限较短而价值很低 15 第二节房地产的特性和类型 3 数量有限性由于土地数量有限 在土地上 特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的 要增加房地产的供给 一是向更远的平面方向发展 如向郊区发展 二是向更高的立体方面发展 如增加建筑物的高度或密度 4 相互影响性房地产的价格与其本身的用途有直接的关系 同时往往还取决于周围其他房地产的状况 易受其临近的房地产用途的影响 例如 住宅楼旁边新建一座工厂 可导致该住宅的价值下降 16 第二节房地产的特性和类型 5 易受限制性政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的 1 警察权 如通过城市规划对土地用途 建筑高度 容积率 建筑密度和绿地率等作出规定 2 征用权 政府为了社会公共利益的需要 如修公路 建学校等 可以强行取得单位和个人的房地产 即使违反这些被征用人的意愿 但要给予补偿 3 征税权 政府为提高财政收入 可以对房地产征税或提高房地产税收 只要这些税收是公平课征的 4 充公权 政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下 无偿收回房地产 17 第二节房地产的特性和类型 6 难以变现性房地产由于价值高大 一旦需要买卖 要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价 所以 当急需资金或有其他急需时 不易将房地产变成现款 如果要快速变现 只有相当幅度的降价 7 保值增值性练习 引起房产自然增值的原因主要包括 A 通货膨胀 B 需求增加 引起价格上涨 C 交通条件或周围环境改善 D 装修改造 更新或增加设备 18 第二节房地产的特性和类型 2 2房地产的分类1 按用途来划分的类型房地产按其用途来划分 主要分为居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产共10类 2 按开发程度来划分的类型房地产按其开发程度来划分 主要分为生地 毛地 熟地 在建工程 现房5类 其中生地是指不具有城市基础设施的土地 如荒地 农地 毛地是指具有一定城市基础设施 但地上有待拆迁房屋的土地 熟地是指具有完善的城市基础设施 土地平整 能直接在其上进行房屋建设的土地 19 第二节房地产的特性和类型 3 房地产按其是否产生收益来划分 1 收益性房地产 是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产 包括商店 商务办公楼 公寓等 2 非收益性房地产 是指不能直接产生经济收益的房地产 如私人宅邸 未开发的土地 政府办公楼等 收益性房地产可以采用收益法估价 非收益性房地产则难以采用收益法估价 收益性房地产与非收益性房地产的划分 不是看它们目前是否正在直接产生经济收益 而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力 20 第二节房地产的特性和类型 4 按经营使用方式来划分的类型房地产按其经营使用方式来划分 主要分为下列4类 1 出售型房地产 2 出租型房地产 3 营业型房地产 4 自用型房地产 这种分类对于选用估价方法特别有用 例如 出售型房地产可以采用比较法估价 出租或营业型房地产可以采用收益法估价 自用型房地产可以采用成本法估价 21 第三节房地产价格 3 1房地产价格的定义和形成条件1 房地产价格的定义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价 在现今社会它通常用货币来表示 惯例上也是用货币形式来偿付 但也可以用实物 劳务等其他形式来偿付 2 房地产价格的形成条件房地产之所以有价格 与其他任何商品有价格一样 需要具备3个条件 1 有用性 2 稀缺性 3 有效需求 22 第三节房地产价格 3 2房地产价格的分类1 投资价值和市场价值市场价值是惟一的 而投资价值因投资者的不同而不同 投资者评估的房地产的投资价值 大于或等于该房地产的市场价格 是其投资行为或交易能够实现的基本条件 就投资价值与市场价值相对而言 房地产估价所评估的是房地产的市场价值 2 原始价值 账面价值和市场价值原始价值是始终不变的 账面价值是随着时间的推移而减少的 市场价值是随着时间的推移而变化的 房地产估价所评估的是房地产的市场价值 23 第三节房地产价格 3 成交价格 市场价格 理论价格和评估价值成交价格简称成交价 是交易双方实际达成交易的价格 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 市场价格基本上与理论价格相吻合 围绕着理论价格而上下波动 不会偏离太远 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果 4 基准地价 标定地价和房屋重置价格如果某地区对城市土地进行了分区分段 设了基准地价 那么要求基准地价要定期公布 房屋重置价格也是一样的 24 第三节房地产价格 5 总价格 单位价格和楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价与土地总价的关系为 楼面地价 土地总价 总建筑面积 练习 现有甲 乙 丙三块地 土地单价分别是 甲为1000元 平方米 乙为800元 平方米 丙为500元 平方米 其容积率分别为6 4 2 如果三块地其他条件完全相同 则明智的买者应购买哪一块地 25 第三节房地产价格 6 实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格 或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 练习 约定以抵押贷款方式支付 如在成交日期首付30万元 余款10年内以抵押贷款方式支付 请计算名义价格和实际价格 假设月利率为0 5 26 第三节房地产价格 7 起价 标价 成交价和均价起价 标价 成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格 起价是指所销售的商品房的最低价格 标价又称报价 表格价 是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层 朝向 户型的商品房的出售价格 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格 均价是所销售商品房的平均价格 一般表示成交价的平均价格 27 第三节房地产价格 8 保留价 起拍价 应价和成交价保留价 起拍价 应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格 起拍价是拍卖的最低价 保留价一定大于或等于起拍价 要使拍卖成功 只有应价大于或等于保留价 成交价一定是拍卖的最高价 9 补地价补地价是指需要补交给政府的一笔地价 练习 某项目土地总面积20000m2 出让取得时规定的建筑容积率为2 0 土地单价为3800元 m2 现允许容积率增加到3 2 则应补偿多少地价 28 第四节影响房地产价格的因素 练习题 一 单选题1 一般来说 社会治安状况差 对房地产价格的影响是 A 降低房价B 提高房价C 对房价没有影响2 一般来说 受到战争威胁或者影响的地区 对房地产价格的影响是 A 降低房价B 提高房价C 对房价没有影响3 一般来说 降低甚至取消对保有房地产课税 会导致房地产价格 A 降低B 提高C 没有影响4 下面的说法正确的是 A 房地产价格与利率正相关B 房地产价格与利率负相关C 利率上升 房地产价格也会上升 29 第四节影响房地产价格的因素 二 多选题5 居住用途房地产的位置优劣 主要是看 A 周围环境状况B 安宁程度C 交通是否方便D 与市中心的远近6 工业用途房地产的位置优劣一般来说主要看 A 位置有利于原料和产品的运输D 废料处理及动力取得C 接近大自然D 私密性7 一般来说 房地产投机对房地产价格可能的影响有 A 引起房地产价格上涨B 引起房地产价格下跌C 起着稳定房地产价格的作用 30 第一章练习题 一 单选题1 房地产估价中的价值 一般是指 A 使用价值B 交换价值C 投资价值D 帐面价值2 在评估投资价值时 折现率是 A 社会一般的收益率B 收益法中的资本化率C 投资者要求的满意收益率D 投资者要求的最低收益率3 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位 投资价值可以看成是这个心理价位 当 低于其心理价位时 投资者趋向于增加投资 相反 他们将向市场出售过去的房地产 A 市场价格B 投资价格C 使用价格D 交换价格4 政府举行土地使用权拍卖出让 有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格 这也是一种 A 市场价值评估B 投资价值评估C 原始价值评估D 账面价值评估5 是随着时间的推移而减少的 A 原始价值B 账面价值C 市场价值D 投资价值 31 第一章练习题 6 是指某种房地产在市场上的一般 平均水平价格 是该类房地产大量成交价格的抽象结果 A 原始价格B 理论价格C 成交价格D 市场价格7 楼面地价又称单位建筑面积地价 楼面地价与土地总价的关系为 A 楼面地价 土地总价 总建筑面积B 楼面地价 土地总价 总建筑面积C 楼面地价 土地总价 总建筑面积D 楼面地价 总建筑面积 土地总价8 某宗土地的规划容积率为3 可兴建6000平方米的商住楼 经评估总地价为180万元 该宗土地的单价为 元 平方米 A 100B 300C 600D 900二 多选题 1 楼面地价是 之比 A 土地单价与土地总面积B 土地总价与建筑总面积C 土地单价与建筑容积率D 土地单价与建筑容积率 32 第一章练习题 2 成交价格简称成交价 是交易双方实际达成交易的价格 它是一个已完成的事实这种价格通常随着 的不同而不同 A 交易者的心态B 交易者的偏好C 交易者对市场了解程度D 讨价还价能力3 是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格 A 市场调节价B 政府指导价C 政府定价D 评估价格4 以下那些说法是正确的 A 两宗实物状况相同的房地产 如果权益不同 其价值可能有很大不同 B 两宗权利状况相同的房地产 如果实物状况不同 其价值可能有很大不同 C 两宗实物和权利状况相同的房地产 其价值相同 D 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 33 第一章练习题 三 判断题1 现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值 2 名义价格是指在成交日期时讲明的 一次付清的价格 3 若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限 则其价值所剩无几 4 房地产的特性主要取决于建筑物的特性 是以建筑物的特性为基础的 34 第二章房地产估价 1 房地产估价概述 2 房地产估价原则 3 房地产估价程序 4 房地产估价师执业资格制度 35 第一节房地产估价概述 1 1房地产估价的概念1 房地产估价的称呼美国 realestateappraisal 英国 propertyvaluation 日本 韩国 不动产鉴定 中国台湾地区 不动产估价 或鉴定 鉴价 中国香港地区 物业估价 或估值 中国内地 房地产评估 房地产价值评估 房地产估价 36 第一节房地产估价概述 2 房地产估价的定义主体 目的 原则 程序 内容 对象专业房地产估价人员根据特定的估价目的 遵循公认的估价原则 按照严谨的估价程序 运用科学的估价方法 在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上 对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动 37 第一节房地产估价概述 1 2房地产估价的必要性一种资产要进行专业估价 必须同时具备两个特性 1 独一无二性 2 价值量大 1 土地使用权出让的需要土地使用权出让的含义出让的方式 招标 拍卖 挂牌 协议2 房地产转让 租赁的需要3 房地产抵押 典当的需要4 房地产保险的需要5 房地产税收的需要 38 第一节房地产估价概述 6 房地产征收和征用补偿的需要7 房地产损害赔偿的需要8 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要9 企业有关经济行为的需要10 房地产管理的需要11 其他方面的需要 39 第一节房地产估价概述 1 3我国房地产估价研究状况1 1993年2月 原国家土地管理局发布 土地估价师资格考试暂行办法 2 1994年7月5日的 中国城市房地产管理法 规定了 国家实行房地产评估制度 和 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 3 1993年和1994年 建设部和人事部联合认定了两批共346名房地产估价师 从1995年起 开始实行全国房地产估价师执业资格考试 4 1994年8月成立了中国房地产估价师学会 ChinaInstituteofRealEstateAppraisers 简称CIREA 5 1995年3月 建设部与人事部联合发布了 房地产估价师执行资格制度暂行规定 和 房地产估价师执业资格考试实施办法 6 1995年5月 原国家国有资产管理局和人事部联合发布 注册资产评估师执业资格制度暂行规定 和 注册资产评估师执业资格考试实施办法 7 1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 自1999年6月1日起施行 40 第一节房地产估价概述 1 4我国房地产估价发展的突出表现 1 确立了房地产估价的法律地位 2 实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度 3 制定了房地产估价标准和指导意见 国标 4 成立了房地产估价行业组织 CIREA 5 设定了 房地产估价师执业资格注册 和 房地产估价机构资质标准 等行政许可项目 6 建立了统一开放的房地产估价市场 7 拓宽了房地产估价的服务领域 8 开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认 41 第二节房地产估价原则 2 1估价原则概述房地产估价的最高行为准则 独立 客观 公正房地产估价的技术性原则 合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则 42 第二节房地产估价原则 2 2独立 客观 公正原则独立 估价机构是一个相对独立的机构 估价机构 估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系 估价机构及人员在估价中不受外部干扰 客观 不带偏见 完全从实际出发去估价 公正 在估价中公平正直 不偏袒任何一方 43 第二节房地产估价原则 2 3合法原则 前提 合法产权 以房地产权属证书和有关证件为依据合法使用 以城市规划 土地用途管制等为依据合法处分 以法律 行政法规或合同等允许的处分方式为依据处分方式 买卖 租赁 抵押 典当 抵债 赠与等 以抵押为例阐述合法原则 1 法律法规规定不得抵押的房地产 不应作为抵押为估价目的而进行估价 没有抵押价值 或者委托人要求评估其抵押价值的话 其抵押价值应当评估为零 问题 城市房地产抵押管理办法 规定哪些房地产不得设定抵押 44 第二节房地产估价原则 2 法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产 评估其抵押价值时应当符合转让条件 否则不应作为抵押为估价目的的估价对象 没有抵押价值 或者委托人要求评估其抵押价值的话 其抵押价值应当评估为零 3 评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时 不应包含土地使用权出让金 4 评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时 该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值 5 评估再次抵押的房地产的抵押价值时 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值 6 其他方面 评估的价格必须符合国家的价格政策 45 第二节房地产估价原则 2 4最高最佳使用原则要求 以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价 即在合法使用方式下 各种可能使用方式中 能够获得最大收益的使用方式的估价结果 须同时符合4个标准 1 法律上许可 2 技术上可能 3 经济上可行 4 价值最大化 最高最佳使用具体包括3个方面 1 最佳用途 2 最佳规模 3 最佳集约度 46 第二节房地产估价原则 最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解 1 收益递增递减原理 可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 2 均衡原理 判定是否为最高最佳使用 也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 3 适合原理 以房地产与其外部环境是否协调 帮助确定最佳用途 47 第二节房地产估价原则 最高最佳使用原则在估价报告中的应用 1 保持现状前提2 装修改造前提3 转换用途前提4 重新利用前提5 上述情形的某种组合 最常见的是2 3种的组合 48 第二节房地产估价原则 2 5估价时点原则要求 估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值 估价时点 估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值 这个特定的时间必须根据估价目的来确定 这个特定的时间就是估价时点 一般用年 月 日表示 确立估价时点原则的意义 估价时点是评估房地产价值的时间界限 49 第二节房地产估价原则 注意估价目的 估价时点 估价对象状况 房地产状况四者的内在联系 估价对象在不同的估价时点的状态是不同的 相应就会有不同的价格 注意估价时点与估价作业期的不同 在具体一个估价项目中 估价时点是由估价目的决定的 并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同 不论何种估价目的和估价时点 房地产市场状况始终是估价时点的状况 但估价对象状况不一定是估价时点的状况 50 第二节房地产估价原则 注意估价目的 估价时点 估价对象状况 房地产状况四者的内在联系 估价对象在不同的估价时点的状态是不同的 相应就会有不同的价格 注意估价时点与估价作业期的不同 在具体一个估价项目中 估价时点是由估价目的决定的 并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同 不论何种估价目的和估价时点 房地产市场状况始终是估价时点的状况 但估价对象状况不一定是估价时点的状况 51 第二节房地产估价原则 估价时点 估价对象状况和房地产市场状况的关系 52 第二节房地产估价原则 问题1 对以上估价时点和估价对象状况分别举例说明问题2 在建工程的房地产可能存在几种情形的估价 53 第二节房地产估价原则 2 6替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 类似房地产 指房地产中实物 权益 区位状况均与估价对象的实物 权益 区位状况相同或者相当的房地产 54 一 单选题1 收益递减原理可以帮助我们确定 A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2 寻找最高最佳使用的方法 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式 然后从下列4个方面依序筛选 A 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大B 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大 法律上的可行性C 价值是否最大 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性D 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大 第二节练习题 55 第二节练习题 二 多选题1 最高最佳使用具体包括下列哪些方面 A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2 适合原理加上 便为最高最佳使用原则 A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3 合法权益包括 A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4 类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内 并在 等方面与估价对象相同或相似 A用途B规模C档次D建筑结构 56 第二节练习题 三 判断题合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格 房地产估价原则即房地产价格形成原理 估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期 最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行 在进行房地产估价时 房地产市场状况始终是在估价时点上 57 第三节房地产估价程序 3 1房地产估价程序的概念通俗地讲 就是指圆满地完成一个房地产估价项目 从头到尾做哪些工作 先做什么 后做什么 它反映的是估价工作的客观过程 整个过程中的各项工作之间具有内在的逻辑关系 58 第三节房地产估价程序 3 2房地产估价程序1 获取估价业务 2 受理估价委托 3 拟定估价作业议案4 搜集估价所需资料 5 实地查勘估价对象 6 选定估价方法并进行测算 7 确定估价结果 8 撰写估价报告 9 审核估价报告 10 出具估价报告 11 估价资料归档 59 第三节房地产估价程序 3 2 1获取估价业务1 被动接受2 主动争取 估价业务的最主要来源 3 自有自估3 2 2受理估价委托1 明确估价基本事项A明确评估目的B明确估价时点C明确估价对象2 签订估价委托合同 1 签订合同的作用 成立受法律保护的委托与受托关系 明确委托人和估价机构的权利与义务 载明估价的有关事项 60 第三节房地产估价程序 2 估价委托合同的内容的一般包括 委托人的名称或者姓名和住所 估价机构的名称和住所 估价对象 估价目的 估价时点 委托人的协助义务 估价服务费及其支付方式 估价报告交付的日期和方式 违约责任 解决争议的方法 委托人和俸机构认为需要约定的其他事项 61 第三节房地产估价程序 3 2 3拟定估价作业方案内容 1 拟采用的估价技术路线和估价方法 2 拟调查搜集的资料及其来源渠道 3 预计所需要的时间 人力和经费 4 估价作业步骤和时间进度安排 3 2 4搜集估价所需资料1 估价所需的资料2 搜集资料的渠道3 2 5实地查勘估价对象1 实地查勘的内容2 实地查勘的作用3 实地查勘形成的结果或资料4 实地查勘注意事项 62 第三节房地产估价程序 3 2 6选定估价方法测算选用哪种估价方法进行测算 是由以下三个方面综合决定的 1 估价对象的房地产类型 2 估价方法选用的对象和条件 3 所搜集到的资料的数量和质量 3 2 7确定估价结果3 2 8撰写估价报告书估价报告的形式分为书面报告和口头报告 如专家证词 书面报告按照格式 又可分为叙述式报告和表格式报告 报告书的格式有固定式 自由式 3 2 9审核估价报告 3 2 10 出具估价报告 3 2 11 估价资料归档 63 第四节房地产估价师职业资格制度 4 1房地产估价师职业资格考试房地产估价师是指经全国统一考试 取得房地产估价师 执业资格证书 并经注册登记取得 房地产估价师注册证 后 从事房地产估价活动的人员 从1995年开始 在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试 到2002年年底 已举办了六次房地产估价师执业资格考试 取得房地产估价师执业资格的2万多人 房地产估价从业人员达10万人 具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成 64 第四节房地产估价师职业资格制度 4 2房地产估价考试科目1 房地产基本制度与政策 及 房地产估价相关知识 主要包括房地产管理制度与法规 及房地产估价人员应当掌握的经济 金融 保险 证券 统计 财务 建筑等相关学科的知识 2 房地产开发经营与管理 主要包括房地产投资分析 房地产市场分析 房地产开发等方面知识 3 房地产估价理论与方法 主要包括房地产估价的基本理论 房地产估价中应用的基本方法及其具体应用 4 房地产估价案例与分析 主要包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线 通过对不同类型房地产估价案例的分析 考察其实际工作能力与业务水平 65 第四节房地产估价师职业资格制度 4 3执业资格考试报名条件 1 取得房地产估价相关学科中等专业学历 具有8年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满5年 2 取得房地产估价相关学科大专学历 具有6年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满4年 3 取得房地产估价相关学科学士学位 具有4年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满3年 4 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位 研究生班毕业 从事房地产估价实务满2年 5 取得房地产估价相关学科博士学位的 6 不具备上述规定学历 但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计 会计 统计专业助理级资格考试并取得相应资格 具有10年以上相关专业工作经历 其中从事房地产估价实务满6年 成绩特别突出的 66 第四节房地产估价师职业资格制度 4 4房地产估价服务收费房地产评估采用差额定率累进计费 即按房地产价格总额大小划分费用率档次 分档计算各档次的收费 各档收费额累计之和为收费总额 表1以房产为主的房地产价格评估收费标准 67 第四节房地产估价师职业资格制度 表2宗地地价评估收费标准 表3基准地价评估收费标准 68 第二章练习题 一 单选题1 在实物形态上 土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格 如 A 出让土地使用权上的房地产抵押估价 B 商品房售价 C 划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿 D 房屋火灾保险 2 某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2000年6月30日的价格 之后 有关方面对其估价结果有异议 现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实 则重新估价的估计时点应为 A 2000年6月30日 B 现在 C 重新估价的作业日期 D 要求重新估价的委托方指定的日期 3 估价结果的准确性属于估价报告的 A 外在质量B 内在质量C 难说4 一般情况下 旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用 A 叙述式报告B 表格式报告C 口头报告 69 第二章练习题 一 单选题1 在实物形态上 土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格 如 A 出让土地使用权上的房地产抵押估价 B 商品房售价 C 划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿 D 房屋火灾保险 2 某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2000年6月30日的价格 之后 有关方面对其估价结果有异议 现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实 则重新估价的估计时点应为 A 2000年6月30日 B 现在 C 重新估价的作业日期 D 要求重新估价的委托方指定的日期 3 估价结果的准确性属于估价报告的 A 外在质量B 内在质量C 难说4 一般情况下 旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用 A 叙述式报告B 表格式报告C 口头报告 70 第二章练习题 5 在实际估价中 如果要应用成本法估价 应搜集 A 交易实例资料B 收益实例资料C 开发建设成本资料6 对于同一估价对象 宜选用两种 含两种 以上的估价方法进行估价 有条件选用市场法进行估价的 应以 为主要方法 A 收益法B 假设开发法C 成本法D 市场法二 多选题1 房地产估价可在下列活动中发挥作用 A 房地产出租 B 房地产保险 C 房屋继承 分割 D 房地产拍卖抵债 2 合法权益包括 A 合法产权 B 合法使用 C 合法交易 D 合法处分 3 适合原理加上 便为最高最佳使用 A 收益递增递减原理 B 预期原理 C 替代原理 D 均衡原理 71 第二章练习题 4 某在建工程预计一年湖建成 可能存在哪几种情形的估价 A 估价时点为现在 估价对象为现时状况下的价格 B 估价时点为现在 估价对象为未来状况下的价格 C 估价时点为未来 估价对象为未来状况下的价格 D 估价时点为未来 估价对象为现时状况下的价格 5 对于同一估价对象 宜选用两种以上的估价方法进行估价 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 则 A 有条件选用市场法进行估价的 应以市场法为主要的估价方法B 收益性房地产的估价 应选用收益法作为其中的一种估价方法C 具有投资开发或再开发潜力的房地产估价 应选用成本法作为其中的一种估价方法6 估价师可根据 判断估价项目的大小 难易和缓急 从而可确定投入多少人力参加估价 A 估价对象B 估价目的C 估价时点D 估价报告交付日期7 拟定作业步骤和作业进度 主要是对往后要做的工作做出日程进度安排 包括对 的安排 A 作业内容B 时间进度C 作业人员D 所需经费 72 第三章市场比较法 1 市场比较法的概念 2 选择可比实例 3 建立价格可比基础 4 各项修正计算 5 市场比较法运用举例 73 第一节市场比较法的概念 1 1市场法的概念又称市场比较法 比例法 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法 1 1市场法的理论依据替代原理1 3市场比较法的实质通过大量已成交的相同或类似房地产的成交价格 来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价 74 1 4市场法的对象和条件1 适用对象适用于具有交易性的房地产 2 适用条件在同一供求范围内并在估价时点的近期 存在着较多类似房地产的交易 3 不适用对象 局限范围或缺点 1 经济基础薄弱的边远农村 原因是缺乏必要的市场资料 2 如古建筑 纪念堂 馆 寺庙等 原因是交易实例少 第一节市场比较法的概念 75 1 5市场法的操作步骤1 广泛搜集交易实例的资料2 选取比较实例3 对可比实例成交价格做适当的处理4 求取比准价格作业 设计一个交易实例调查表 尽可能全面地了解估价对象的信息 第一节市场比较法的概念 76 2 1选取可比实例的必要性可比实例 指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当 成交日期与估价时点接近 交易类型与估价目的吻合 成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例 不是任何交易实例都可以用来参照比较 有些交易实例并不适用 需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例 第二节选择可比实例 77 2 2选取可比实例的质量要求1 同一地区或同一市场供求范围 2 用途或性质相同或大致相同 3 规模 面积 相当 4 建筑结构相同 5 档次相当 6 权利性质相同 7 交易日期与待估房地产的估价时点应接近 8 比较实例的交易类型应与估价目的吻合 9 成交价格应是正常市场价格或能修正为正常市场价格 第二节选择可比实例 78 2 3建立价格可比基础建立价格可比基础包括五个方面的内容 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵 统一面积单位 第三节建立价格可比基础 79 1 统一付款方式 统一为成交日期一次性付清的付款方式 例1 某宗房地产交易总价为30万元 其中首期付款20 余款于半年后支付 假设月利率为0 5 试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格 第三节建立价格可比基础 80 2 统一采用单价 单位面积的价格 房地及建筑物 单位建筑面积 单位套内建筑面积 单位使用面积的价格 土地 单位土地面积 楼面地价 其他的比较单位 如仓库 停车场 旅馆 电影院 医院 保龄球馆等 注意 有些可比实例宜先对其总价进行某些修正 调整后 再转化为单价进行其他方面的修正 第三节建立价格可比基础 81 3 统一币种和货币单位通常情况下 是采用成交日期时的汇率 但如果先按照原币种的价格进行交易日期修正 则对进行了交易日期修正后的价格 应采用估价时点时的汇率进行换算 在统一货币单位方面 按照使用习惯 人民币 美元 港币等 通常都采用 元 第三节建立价格可比基础 82 4 统一面积内涵建筑面积下的价格 套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积建筑面积下的价格 使用面积下的价格 使用面积 建筑面积套内建筑面积下的价格 使用面积下的价格 使用面积 建筑面积 第三节建立价格可比基础 83 5 统一面积单位1公顷 10000平方米1亩 666 67平方米1平方英尺 0 09290304平方米1坪 3 30579平方米平方米下的价格 亩下的价格 666 67平方米下的价格 公顷下的价格 10000平方米下的价格 平方英尺下的价格 0 09290304 或 10 764 平方米下的价格 坪下的价格 3 30579 或 0 303 第三节建立价格可比基础 84 例2 搜集了甲 乙两个交易实例 甲交易实例房地产的建筑面积200 成交总价80万元人民币 分三期付款 首期付16万元人民币 第二期于半年后付32万人民币 余款32万元人民币于1年后付清 如果选取该两个交易实例为可比实例 试在对其成交价格作有关修正 调整之前进行 建立价格可比基础 处理 第三节建立价格可比基础 85 解答 1 统一付款方式 如果以在成交日期时一次付清为基准 假设当时人民币的年利率为8 则 甲总价 16 32 1 8 0 5 32 1 8 76 422 万元人民币 乙总价 15 万美元 2 统一采用单价 甲单价 764220 200 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 150000 2500 60 美元 平方英尺使用面积 第三节建立价格可比基础 86 3 统一币种和货币单位 假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8 3元人民币 则 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 60 8 3 498 元人民币 平方英尺使用面积 4 统一面积内涵 如果以建筑面积为基准 另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0 75平方米使用面积 则 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 498 0 75 373 5 元人民币 平方英尺建筑面积 第三节建立价格可比基础 87 5 统一面积单位 甲单价 3821 1 元人民币 平方米建筑面积 乙单价 373 5 10 764 4020 4元人民币 平方米建筑面积 第三节建立价格可比基础 88 在建立价格可比基础之后 运用市场法估价还需要将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格 有下列三种情况的修正 实际交易情况与正常交易情况不同的修正 成交日期与估价时点不同的修正 可比实例房地产与估价对象房地产不同的修正 第四节各项修正计算 89 4 1交易情况修正1 交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的 也可能是不正常的 将不正常的可比实例的价格修正为正常成交价 称为交易情况修正 第四节各项修正计算 90 2 造成成交价格偏差的因素 一 特殊利害关系的人之间的交易 二 急于出售或急于购买的交易 三 有特殊动机或偏好的交易 四 交易双方或一方获取市场信息不全的情况 五 特殊方式的交易 六 交易税费非正常负担的交易 七 相邻房地产的合并交易 八 受债权债务关系影响的交易 第四节各项修正计算 91 3 交易情况修正的方法 百分率法和差额法交易情况修正是指将不正常的可比实例的成交价修正为正常的市场价格 1 采用百分率法的一般公式可比实例成交价格 交易情况修正系数 可比实例正常市场价格其中 可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为 S 当可比实例成交价比正常市场价格高的 为 S 低的 为 S 第四节各项修正计算 92 2 采用差额法的一般公式可比实例成交价格 交易情况修正数额 正常价格正常成交价格 应由卖方缴纳的税费 卖方实际得到的价格正常成交价格 应由买方缴纳的税费 买方实际付出的价格又因为 应由卖方缴纳的税费 正常成交价格 应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费 正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率则 正常成交价格 卖方实际得到的价格 1 应由卖方缴纳的税费比率 正常成交价格 买方实际付出的价格 1 应由买方缴纳的税费比率 第四节各项修正计算 93 例3 某宗房地产的正常成交价格为2500元 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7 买方应缴纳的税费为正常成交价格5 试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格 解答 卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下 卖方实际得到的价格 2500 2500 7 2325 元 买方实际付出的价格 2500 2500 5 2625 元 第四节各项修正计算 94 第四节各项修正计算 例4 某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方2325元 买卖中涉及的税费均由买方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 试求该宗房地产的正常成交价格 解答 该宗房地产的正常成交价格求取如下 正常成交价格 应由卖方负担的税费 卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费 正常成交价格 应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格 卖方实际得到的价格 1 应由卖方缴纳的税费比率 2325 1 7 2500 元 95 第四节各项修正计算 例5 某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明 买方付给卖方2625元 买卖中涉及的税费均由卖方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 试求该宗房地产的正常成交价格 解答 该宗房地产的正常成交价格求取如下 正常成交价格 应由买方负担的税费 买方实际付出的价格应由买方负担的税费 正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率正常成交价格 买方实际付出的价格 1 应由买方缴纳的税费比率 2625 1 5 2500 元 96 第四节各项修正计算 4 2交易日期修正1 交易日期修正含义可比实例的成交价格其成交日期时的价格 要求评估的估价对象价值是估价时点时的价值及估价时点的市场状况 因此 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格 交易日期修正实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整 又可称为房地产市场状况修正 经过调整之后 将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点的价格 97 第四节各项修正计算 2 交易日期修正的方法 百分率法采用百分率法进行交易日期修正的一般公式 可比实例在成交日期时的价格 交易日期修正系数 可比实例在估价时点的价格假设从成交日期到估价时点 可比实例价格涨跌的百分率为T 则可比实例在成交日期时的价格 1 T 可比实例在估价时点的价格 98 第四节各项修正计算 3 交易日期修正的价格指数法 1 采用定基价格指数进行调整交易日期修正系数 估价时点的房地产价格指数 交易日期的房地产价格指数可比实例在成交日期时的价格 估价时点的房地产价格指数 交易日期的房地产价格指数 可比实例在估价时点的价格 2 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式可比实例在成交日期时的价格 成交日期的下一时期的价格指数 再下一时期的价格指数 估价时点的价格指数 在估价时点时的价格指数 99 第四节各项修正计算 练习6 某宗房地产2005年6月的价格为1800元 现需将其调整到2005年10月 已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年4月至