第11章投资性房地产ppt课件.ppt

1 第十一章投资性房地产 2 第十四章投资性房地产 一 投资性房地产概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值 或两者兼有而持有的房地产 它应当能够单独计量和出售 包括 1 已出租的建筑物 2 已出租的土地使用权 3 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租 是指以经营租赁 不含融资租赁 方式出租 第一节投资性房地产概述 3 投资性房地产与其他资产的区别 其非用于销售区别于存货 而是用于出租 是一项经营性业务 其非自用区别于固定资产 无形资产 土地使用权 投资性房地产的确认也应当满足资产确认应具备的两个条件 本节介绍作为企业其他经营业务的投资性房地产业务 4 投资性房地产范围界定 1 已出租的建筑物和已出租的土地使用权 2 持有并准备增值后转让的土地使用权 3 一项房地产部分用于赚取租金或资本增值 另部分用于生产商品 提供劳务或经营管理 前者能够单独计量和出售的可以认定为投资性房地产 否则不是 4 企业将建筑物出租并按照出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务 所提供的服务在整个协议中不重大 可以将该建筑物确认为投资性房地产 5 关联企业之间的租赁房地产 租出方颖确认为投资性房地产 但编制合并报表应将其作为企业集团自用的房地产 6 企业自行经营的旅馆和饭店 目的是收取服务收入的不确认投资性房地产 而如果部分或全部出租他方经营的就确认为投资性房地产 7 自用的房地产 如办公楼 生产车间 出租给企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产 8 作为存货的房地产是房地产开发企业的存货和土地 具有商品属性 不属于投资性房地产 5 二 投资性房地产的初始计量 一般按照历史成本进行初始计量 计量方式与固定资产或无形资产相同 外购 自行建造投资性房地产 可比照固定资产的核算方式进行会计处理 自行建造的按照存货成本计量方法计量 在达到可使用状态前的一切支出作为入账价值 但建造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益 债务重组和非货币交易取得的投资性房地产按照相关会计准则进行初始计量 6 案例 2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋用于出租给甲公司 租期5年 相关税费20万元 预计使用寿命40年 预计净残值21万元 预计确立费用为1万元 直线法提取折旧 每年年末收取租金400万元 租期10年 2009年7月1日开始出租 采用成本模式计量 1 购入时 借 投资性房地产3020贷 银行存款30202 取得租金收入 借 银行存款200贷 主营业务收入2003 计提折旧 借 主营业务成本37 5贷 投资性房地产累计折旧37 5 7 三 投资性房地产的后续计量有两种计量模式 成本模式 公允价值模式 符合一定条件可以 所选模式一经确定 不得随意变更 成本模式转为公允价值模式 作为会计政策变更处理 已采用公允价值计量模式的 不得转为成本模式 分录为 借 投资性房地产投资性房地产累计折旧贷 投资性房地产 成本盈余公积利润分配 未分配利润 8 案例 企业原采用成本模式计量的出租办公楼 其所在的地房地产交易市场已经成熟 具备了采用公允价值模式计量的条件 该办公楼购入时的成本为982 8万元 已提折旧32 76万元 账面价值129 96万元 2007年12月31日公允价值为1080万元 该企业按净利润10 提取盈余公积 借 投资性房地产1080投资性房地产累计折旧32 76贷 投资性房地产 成本928 8盈余公积12 996利润分配 未分配利润116 964 9 一 投资性房地产成本计量模式在资产负债表日 企业应当首选成本模式对投资性房地产进行计量 比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或进行摊销 计入 主营业务成本 或 其他业务成本 租金收入作为 主营业务收入 或 其他业务收入 第二节投资性房地产计量模式 10 计提折旧或进行摊销时 借 其他业务成本贷 投资性房地产累计折旧 建筑物 投资性房地产摊销 土地使用权 存在减值迹象的 应当进行减值测试 发生减值计提减值准备 其后 折旧和摊销额应根据减值后的账面价值和尚可使用年限重新确定 11 公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价 参考不同地理位置和资产状况的房地产市场的现行市价 参考类似房地产市场的最近交易价 估计未来现金流量的现值 折现率应当能够反映当前市场货币时间价值和特定风险 12 二 投资性房地产的公允价值计量模式 采用公允价值计量应当同时满足下列条件 1 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 2 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 13 采用公允价值计量的 不计提折旧或进行摊销 资产负债表日按公允价值调整账面价值 公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益 即 借 投资性房地产 公允价值变动贷 公允价值变动损益 公允价值 账面价值 则相反 14 案例 企业2008年7月1日与外单位进行债务重组 重组当日的应收债权为3000万元 双方协商以一栋公允价值3000万元的办公楼进行抵债 企业将此房出租 于2008年10月1日签订协议办妥手续 租期10年 年租金为120万元 每年末收取租金 按照当地房地产市场交易价格体系 到2008年末该房产公允价值为3200万元 2009年年末公允价值为3120万元 15 2008年10月1日取得房产时借 投资性房地产3000贷 应收账款30002008年末收取租金时 借 银行存款30贷 其他业务收入302008年年末公允价值调整 借 投资性房地产 公允价值变动200贷 公允价值变动损益2002008年末收取租金时 借 银行存款120贷 其他业务收入1202009年年末公允价值调整 借 公允价值变动损益80贷 投资性房地产 公允价值变动80 16 第三节投资性房地产后续支出 租出投资性房地产收回时可能要进行改建 扩建 修缮 装修 加固等 符合资本化条件支出要资本化 不符合资本化支出条件的应当费用化 分录1 收回出租投资性房地产时 借 在建工程投资性房地产累计折旧贷 投资性房地产2 改扩建支出资本化借 在建工程贷 银行存款3 改扩建支出费用化借 其他业务支出贷 银行存款4 完工时 借 投资性房地产贷 在建工程 17 投资性房地产其他资产投资性房地产的转换应满足下列条件之一 投资性房地产开始自用 作为存货的房地产 改为出租 自用土地使用权停止自用 用于赚取租金或资本增值 自用建筑物停止自用 改为出租 第四节投资性房地产的转换 18 一 投资性房地产转换为其他资产 1 成本模式计量的投资性房地产转换为自用的房地产会计处理 即 投资性房地产自用房地产账面价值账面价值 19 转换时 借 固定资产 开发产品投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷 投资性房地产 转换日余额 累计折旧固定资产减值准备 开发产品减值准备 20 2 公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用的房地产 自用的房地产按投资性房地产在转换日的公允价值计量 同时转销投资性房地产的账面价值 转换日投资性房地产的公允价值与其账面价值的差额计入当期损益 公允价值变动损益 21 借 固定资产 投资性房地产 公允价值 投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备公允价值变动损益 公允价值与账面价值的差额 贷 投资性房地产 成本 投资性房地产账面价值 公允价值变动损益 公允价值与账面价值的差额 或者 分录模式 22 二 其他资产转换为投资性房地产1 转换为成本模式计量的投资性房地产 1 将作为存货的房地产转换为投资性房地产 存货核算的房地产投资性房地产账面价值账面价值 2 将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产 自用土地使用权或投资性房地产建筑物账面价值账面价 23 2 转换为公允价值模式计量的投资性房地产 1 将作为存货的房地产转换为投资性房地产 投资性房地产按该存货资产在转换日的公允价值计量 同时转销该存货资产的账面价值 转换日公允价值大于账面价值的差额计入 资本公积 小于账面价值的差额计入当期损益 公允价值变动损益 2 将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产处理方法与将作为存货的房地产转换为投资性房地产相同 24 分录模式 如 存货转换成投资性房地产 借 投资性房地产 成本 公允价值计量 公允价值变动损益存货跌价准备贷 开发商品 成本资本公积 其他资本公积 25 第四节投资性房地产的处置 其他业务收入 其他业务成本 两种计量模式同 公允价值计量模式下 持有期间公允价值变动额 26 案例1 甲公司于2009年12月31日以500万元的价格对外转让一处房产 该房产系2007年12月1日开发建设已用于对外出租 成本价为400万元 采用成本计量模式进行后续计量 该房产预计使用寿命为20年假如无残值 采用直线法计提折旧 营业税率为5 已经计提折旧 40账面价值 400 40 360出租收益 500 360 500 5 115处置时 借 银行存款500贷 其他业务收入500借 其他业务成本360投资性房地产累计折旧40贷 投资性房地产 成本400借 营业税金及附加25贷 应交税费 应交营业税25 27 案例2 企业为了扩大市场份额决定将生产车间从市区搬移到郊区 2008年3月将原有旧厂房拆除平整后 持有以备增值后转让 土地使用权的账面余额为3000万元 已提取折旧900万元 剩余使用年限40年 按照直线法计提折旧 2009年3月企业将原厂区出售取得转让收入4000万元 假如不考虑相关税费 1 转让日