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担保项目及反担保措施评估概论 引言 什么是担保项目评估 目录 二 担保企业资信评估 三 反担保措施评估概述 四 具体反担保资产价值评估 一 担保项目评估概述 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 一 担保项目评估概述 担保项目评估是对担保项目进行全面的评估 包括了对债务人 反担保人及其他相关单位的资信评估 对用款项目的评估 对担保方案的评估和对反担保措施的评估 一 担保项目评估概述 担保行业是公认的高风险 低收益行业 主要面临哪些风险 一 担保项目评估概述 其中 信用风险又称为代偿风险 它是信用担保机构面临的行业特有的 也是最主要的风险 它是指由于获得担保的债务人不能按照合同按时履约 担保机构代为清偿而造成担保损失的风险 信用风险主要来源于债务人的履约能力和履约意愿 缺乏偿债能力和缺乏偿债意愿都有可能导致代偿损失 一 担保项目评估概述 担保项目评估全面科学地了解 分析 评价担保项目的各个方面 包括企业素质 经营状况 财务状况 信用状况 用款项目和反担保措施 对担保项目作出综合评价 为担保机构是否承保某个项目提供决策依据 担保项目评估实际上就是担保机构对单个担保项目所面临风险 信用风险 进行评价和度量的过程 是单个担保项目风险管理过程中非常重要的一个环节 是控制担保项目风险的最重要措施之一 是担保机构科学决策的前提 流动资金贷款固定资产贷款 一 担保项目评估概述 项目可行性项目单位到期还款能力 目录 三 反担保措施评估概述 四 具体反担保资产价值评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 D AAA AA A BBB BB B CCC CC C D 下边界 可以通过担保获得银行信贷的客户 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 古典信用分析方法5C 5P LAPP 财务比率综合分析法 共同之处都是依靠专家经验将每一要素或指标逐一进行评分 使信用数量化 从而确定其信用等级 模型化信用风险评价方法统计技术 神经网络 专家系统三类 如判别分析模型 Logistic回归模型 主成分分析 聚类分析 贝叶斯模型等 依赖较多的历史样本 数据需求量大 适合大型企业信用风险评价 或者信息获取困难 适合波动较小的成熟行业 商业银行进行资信评估的主要方法 二 担保企业资信评估 担保机构所面临的主要客户 中小企业 中小企业 二 担保企业资信评估 样本量少 风险较高 缺乏历史信用信息 样本差异较大 中小企业 现有的贷款信用风险模型难以适用于中小企业信用风险的度量 二 担保企业资信评估 目前大部分的担保机构在担保项目信用风险的评价和度量方面过于依赖从业人员的经验和执业判断 尤其是在风险评价方面 缺乏一套普遍认可的 系统的 科学的 定性与定量相结合的风险评估模型 以减少项目评审和决策的主观性以及道德风险 但是模型化方法却是担保机构专业化风险管理能力建设的必然要求 担保机构信用风险评估模型化方法的有效性建立在定性与定量分析相结合基础上 取决于评价指标体系建立的是否合理 担保机构信用风险评价和度量的现状 二 担保企业资信评估 资料分析与实习考察相结合 对过去的分析与对未来的预测相结合 静态分析与动态分析相结合 定性分析与定量分析相结合 财务指标与非财务指标相结合 二 担保企业资信评估 偿债意愿 偿债能力 信用风险来源于两个方面资信评估就是评价两方面 二 担保企业资信评估 充分认识所有可能影响企业综合信用水平的所有风险因素 根据风险因素设置指标体系 根据经验值为所有指标赋予标准值 根据风险发生的可能性和对信用风险影响的大小为指标设置权数 二 担保企业资信评估 风险宇宙 以单个企业信用风险为例 政策风险 产业政策 股权结构 环保政策 激励约束 组织形式 安全生产 经营风险 产品市场 原材料来源 资本金抽逃 资产负债 流动性及现金流 管理风险 信贷政策 管理人员 产品质量 安全生产 环保 生产成本 突发事件 信用风险 银行信用 内部信用 社会信用 诉讼风险 合法合规 对外担保 反担保变现 反担保监管 道德风险 客户道德风险 金融机构道德风险 内部道德风险 税收 财务成本 技术风险 发展与投资 价格变动 盈利能力 投融资需求及用途 相关资质 关联交易 组织结构风险 组织执行 财务风险 反担保风险 反担保处置 反担保价值 反担保损失 二 担保企业资信评估 定量指标 定性指标 领导者素质 市场竞争力 资产结构及质量 营运能力指标 成长能力指标 盈利能力指标 偿债能力指标 经营管理模式 发展前景 经营环境 其他指标 二 担保企业资信评估 偿债能力指标 1 短期偿债能力指标 2 长期偿债能力指标 二 担保企业资信评估 资产结构及质量指标 二 担保企业资信评估 营运能力指标 二 担保企业资信评估 成长能力指标 二 担保企业资信评估 盈利能力指标 二 担保企业资信评估 对于定量指标 如财务风险类指标的选择 既要系统全面又要简明科学 既要能够充分反映企业的偿债能力 盈利能力 营运能力 成长能力及资产质量等方面风险 又要科学的选取具有代表性的指标 避免指标体系过于庞大 层次过多 指标过细 定量指标体系设置的原则 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 二 担保企业资信评估 对于定性指标 我们首先采用模糊综合评价法将定性指标转化为定量指标 对于定性指标 如领导者素质之类的指标 尽量进行三级分解或者相对详尽的描述其考核内容和计分标准 以便于操作和判断 另外对于对担保项目风险评价起决定性作用的风险因素 我们将其设置成为否定性指标 即对于否定性指标的评审风险值高于设定标准的项目实行一票否决 如凡是5年内有不良贷款记录或者欠息记录的实行一票否决 国家政策限制的项目实行一票否决 产品生命周期处于投入期的项目基本也可以一票否决 定性指标体系设置的原则 二 担保企业资信评估 某担保机构设计的分行业资信评估模型介绍 担保申请企业A资信评估实例分析 担保申请企业B资信评估实例分析 资信评估模型示例 二 担保企业资信评估 资信评价指标体系主要评估的是企业的信用风险 即企业在未来一定时期内履约的能力和履约的意愿 但是对企业的资信评估只是属于整个担保项目风险评估的一部分 前面提到过由于担保项目的金额 期限各异 反担保措施的落实程度千差万别 即使是同样资信水平的企业面临不同条件的担保项目时 其项目风险也不一样 所谓担保项目风险度评价是指根据被担保企业的资信得分 结合反担保保证方式和贷款年限等因素 计算出被担保企业的基本风险度值 对企业的基本风险度进行高 中 低评价 目录 二 担保企业资信评估 三 反担保措施评估概述 四 具体反担保资产价值评估 三 反担保资产评估概述 指为债务人担保的第三人 为了保证其追偿权的实现 要求债务人提供的担保 约束制衡人的信用意愿担保公司分散风险的重要手段 制衡力变现能力可操作性资产价值 三 反担保资产评估概述 具体包括保证金 第三方信用保证 不动产抵押 动产抵押 动产质押 权利质押 包括应收账款 汇票 本票 支票 债券 存单 仓单 提单 股权 股票 商标专用权 专利权 非专利技术 出口退税单等 财务监控 个人连带责任 附条件的合同权利转让 收益权 经营权 承租权 期权 项目收购和回购等 三 反担保资产评估概述 反担保措施开发的原则 应以企业的核心资产为重点 根据企业的具体情况设计灵活多样 组合打包方案变现力较强的反担保措施 房产 土地使用权抵押 机器设备抵押 车辆抵押 存单 有价证券 票据质押 具备一定制约能力的反担保措施 应收账款监管 退税账户监管 存货 存单质押 股权 知识产权 收益权质押 三 反担保资产评估概述 中小企业普通缺少优良 足值 变现能力强的实物资产作为反担保措施担保公司需要对企业的实际状况进行全方位的专业分析 整合关乎企业生存和发展的资产线索 科学地对其实物资产和其他反担保方式进行创新组合 采用如保证金 财产抵 质 押 个人连带保证 第三方保证 财务监管等几种反担保措施 在控制企业的第一还款来源同时打造相对可靠的第二还款来源 以控制担保公司风险 反担保措施及其组合方案的设计 三 反担保资产评估概述 D 反担保措施的价值 C 反担保措施的可变现性 A 反担保措施的合法性 B 反担保措施的权属 三 反担保资产评估概述 客观性 调查核实分析 确权 确实 确质 科学性 正确选择评估标准 方案 定性 定量 替代性 纵 横比较 参照定价 公开市场 竞争 公允 盈利能力 稳健性 多种评估方法 综合定价 变现性 预期值 预期变现条件 变化趋势 三 反担保资产评估概述 成本法 收益法 市场法 反担保措施评估的主要方法 清算价格法 三 反担保资产评估概述 市场法是指利用市场上同样或者类似资产的近期交易价格 经过直接比较或类比分析以估测反担保资产价值的各种评估技术方法的总称 市场法是根据替代原则 采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程 因为任何一个正常的交易者在购置某项资产时 所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价 市场法是反担保资产评估中最为直接 最具有说服力的评估方法 三 反担保资产评估概述 要有一个活跃的公开市场 平等的交易 排除个别交易的偶然性 成交价格基本可反映市场行情 公开市场上要有可比的资产及其交易活动的前提 参照物的可比性 功能上的可比性 市场条件的可比性 成交时间与评估基准日间隔不过长 三 反担保资产评估概述 1 选择参照物 2 选择比较因素 4 在成交价格的基础上调整差异 5 综合分析确定结果 选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标 资产功能 实体特征和质量 市场条件 交易条件 房地产区位 机器设备技术水平 注意可比性三个以上 选定的对比指标 在参照物及评估对象之间进行比较 并将两者的差异量化 3 指标对比量化差异 调增或调减 初步评价结果 参照物个数 根据可比性分析确定最终评价结果或者算术平均法 三 反担保资产评估概述 在反担保资产价值评估中多用于机器设备 土地使用权 房地产等资产的评估 三 反担保资产评估概述 收益法是指通过估测反担保标的资产未来预期收益 然后按照一定的折现率算成现值 来判断反担保资产价值的各种评估方法的总称 收益法是服从资产评估中将利求本的思路 即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值 三 反担保资产评估概述 收益法的基本评估数学式 P 反担保资产的评估值Ft 第t年预期收益额n 未来收益期间r 贴现率 三 反担保资产评估概述 反担保资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 能被合理的估测 资产与收益存在较为稳定的关系 影响收益的主客观因素都是比较明确 获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量 行业 地区 企业风险可以比较和测算 获利风险 测算资本化率 反担保资产预期获利年限可以确定 评估对象的寿命 三 反担保资产评估概述 1 收集与反担保资产未来预期收益有关的数据资料 2 分析测算反担保资产的未来预期收益 4 分析测算反担保资产预期收益持续的时间 5 用折现率将反担保资产未来预期收益折算成现值 预期收益 客观收益 企业表现为净利润或净现金流 房地产表现为纯收益 经营前景 财务状况 市场形势 经营风险 折现率 无风险报酬率 风险报酬率 资产行业分布 种类 市场条件 3 分析测算折现率 资产自身效能及相关条件 以及有关法律 法规 契约合同测定 综合分析评价结果 三 反担保资产评估概述 在反担保资产价值评估中多用于机器设备 土地使用权 房地产 未来收益权 无形资产评估 在建工程 企业整体价值的评估 三 反担保资产评估概述 是指首先评测反担保资产的重置成本 然后估测反担保资产业已存在的各项贬值因素 并将其从重置成本中扣除而得到反担保资产评估价值的评估方法的总称 成本法的基本思路是重建或重置反担保资产条件允许的情况下 反担保资产的价值不会超过该项资产的现行购置成本 成本法是以再取得反担保资产的重置成本为基础的评估方法 由于被评估资产再取得成本的有关数据和信息来源较广泛 成本法也是一种被广泛应用的评估方法 三 反担保资产评估概述 反担保资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 物理概念上的继续使用 反担保资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值 经济意义上的有效使用资产 三 反担保资产评估概述 1 评估值 重置成本 实体性贬值 经济性贬值 功能性贬值 2 评估值 重置成本 成新率实体性贬值 有形损耗 物理性能的损耗和下降引起的价值损失功能性贬值 由于技术进步引起资产功能相对落后引起的价值损失经济性贬值 外部条件引起的资产闲置 收益下降引起的价值损失 成本法的基本评估数学式 三 反担保资产评估概述 1 估算反担保资产的重置成本 2 估算反担保资产的使用年限 4 估算反担保资产的评估价值 成新率 重置核算法 物价指数法 功能价值法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 3 估算反担保资产的各种贬值 综合评价评估结果 三 反担保资产评估概述 在反担保资产价值评估中多用于机器设备 土地使用权 房地产 在建工程 企业整体价值的评估 三 反担保资产评估概述 清算价格是企业由于破产等原因 要求在一定期限内将资产变现 预期出卖资产可回收的价格 清算价格法就是以清算价格为标准 对反担保标的进行评估的一种方法 现行市价折扣法 市场法 设定折扣率 得出清算价格模拟拍卖法 三 反担保资产评估概述 担保业务是高风险业务 选择评估方法时 首先考虑稳健原则注意评估目的和评估方法的匹配和评估参数的选择一般应使用两种方法进行评估 取结果较低者慎重采用收益现值法 谨慎测算未来年收益额 坚持稳健原则当担保项目风险较大 或提供的抵质押物的企业经营状况不良 信用水平不高时 建议采用清算价格法 各种评估方法的选择和使用 目录 二 担保企业资信评估 三 反担保措施评估概述 四 具体反担保资产价值评估 四 具体反担保资产价值评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法 最常用 评估值 重置成本 实体性贬值 经济性贬值 功能性贬值 重置成本 直接费 间接费 相关税费 合理利润直接费 购置价 税费 运杂费 安装调试费及其他合理成本间接费 管理费 设计费 工程监理费 保险费等 分摊 相关税费 进口设备的关税 车辆购置税等 四 具体反担保资产价值评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法 最常用 实体性贬值率 1 成新率成新率 尚可使用年限 尚可使用年限 已使用年限 100 成新率 1 机器设备修复费用 机器设备重置成本成新率由专业人员进行检测和观察确定 功能性贬值 超额投资成本 超额运营成本超额投资成本 复原重置成本 更新重置成本 B功 功能性贬值额n 剩余年限C超营 超额经营成本净额R 贴现率 四 具体反担保资产价值评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法 最常用 市场法 成熟市场 汽车 飞机 计算机等 比较因素 生产能力 技术水平 役龄 实体状态 交易条件 时间因素 地域因素清算价格法市场法的基础上 考虑快速变现的需要和变现费用 设定折扣率 四 具体反担保资产价值评估 相关问题 四 具体反担保资产价值评估 一般因素 区域因素 个别因素 房地产评估值的影响因素 经济因素 经济发展 财政金融 产业结构行政因素 土地使用制度 住房制度 城市规划 行政关系 社会因素 人口因素 家庭规模 投机 社会福利 教育 治安心理因素 购买或出售心态 风水 价值观 时尚风气等 商服繁华程度道路通达程度交通便捷程度 基础设施 生活设施 文体娱乐设施城市设施 基础设施 生活设施 文体娱乐设施环境状况 土地个别因素 区位 面积宽深度 形状 容积率 用途 年限建筑物个别因素 面积 机构 材料 设计 施工质量 法律限制 四 具体反担保资产价值评估 市场法 最常用 房地产市场较为发达 市场上至少存在具有可比性的三个以上的参照物 可采用市场法 通过一系列因素进行修正 交易情况因素 交易日期因素 房地产状况因素 其中房地产状况因素 区位状况 权益状况和实物状况修正 容积率和土地使用年限这两个因素影响力比较大 可以单独修正 四 具体反担保资产价值评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 市场法 最常用 确定可比交易案例选择适当 三个 选取较近时期的交易实例 因素修正交易情况的修正 有特殊利害关系的经济主体之间的交易 交易有特别的动机的 买方或卖方不了解行情 特殊交易方式 拍卖 招标 交易日期的修正 房地产价格变动率 房地产价格指数房地产状况修正容积率修正 容积率和地价并未线性关系 修正系数表土地使用年限 确定土地年收益 确定房地产价格 四 具体反担保资产价值评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 成本法 新建房地产价值 土地取得费用 开发成本 管理费用 利息 销售税费 利润 旧建筑物评估价值 重置成本 年贬值额 已使用年限交易日期 四 具体反担保资产价值评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 收益法 辅助 用于有收益的房地产评估 如商场 写字楼 旅馆 公寓等房地产价值 房地产净收益 综合资本化率房地产净收益 房地产总收益 房地产总费用房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 四 具体反担保资产价值评估 城市中心区一般市区市区边沿区郊区 生地毛地熟地 商业娱乐用地工业用地住宅用地交通用地公共事业用地 地产的分类 按地理位置分 按开发程度分 按用途分类 四 具体反担保资产价值评估 担保项目评估是指担保机构以担保申请人申报的资料为基础 结合对担保申请人的实地考察 根据国家现行经济政策 产业政策 行业发展规划 财务会计制度和税收政策 银行贷款政策 担保机构自身的经营宗旨及风险管理相关规定 对担保项目进行系统的 全面的 客观的分析和评价 为担保机构的担保决策提供可靠依据 市