清水湾项目杭州房地产市场调查.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料清水湾项目杭州房地产市场调查第一、杭州房地产市场一、杭州房地产市场1、市场总述对比04、05年杭州房地产的大起大落， 06杭州整年销售量稳定中上升，同时也说明市场刚性需求仍大量存在，一定程度也说明，杭州房地产市场发展基础稳固。未来，杭州房地产市场更趋理性，消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位。2、土地市场分析2.1、极度活跃的开发市场，土地出让依然庞大 受到国家政策的影响，杭州土地推出量在06年07年将有所回落，但整个市场土地推出量依然庞大。单从住宅方面统计，杭州市住宅建设规划（2006.6-2007.12）(以下简称），在规划期内，总出让商品住宅用地约400-500万平方米（约6000-7500亩），总建筑面积约850-1100万平方米，约10.5万套。加上2006年推迟出让的1000余亩土地，预计2007年杭州将有近5000亩的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。也就是说，2007年杭州将迎来住宅用地供应的又一个高峰年。2.2、边郊是土地出让重点区域根据已透露的商品房土地出让地块计划，下沙、滨江、丁桥、三墩、转塘、企业改制地块成为土地供应的重点区域，此外，蒋村、和睦、城西学院区、复兴和望江区域也有若干的分布。规划表示，商品房土地供应的原则是体现“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，以建立资源节约型和环境友好型城市为基础，保护好杭州的自然生态环境。此外，住宅土地的供应综合考虑了交通便利、出行方便等因素，下沙城、滨江区、三墩地区以及丁桥、九堡等将作为新增住房建设重点发展的地区。这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面将给予优先安排。对出让土地进行初步统计后发现，滨江和下沙的供应地块最多，分别有20宗左右；丁桥有七八宗；转塘和三墩各六宗左右；企业改制地块(多在运河沿线)六七宗；学校搬迁地块3宗；蒋村3宗；其他零星分布在和睦、复兴、望江等地。可以说，新建住宅郊区化已成为不可阻挡的趋势， 2006年出让土地数据亦证实这一观点。本年里杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中几个边郊板块占的比例尤其大，如滨江板块、下沙板块、城北板块，其他具体板块土地出让如下： 2.3、小户型地块猛增在商品住宅用地中，土地储备地块套型建筑面积结构比例按规定分为两类：第一类为市内重要地段、涉及与重要项目建设相关的地块，其套型建筑面积结构比例按已确定的比例执行。第二类为市内相对次要地段、涉及与次要项目建设相关或只是其本身开发建设的，其套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须符合国办发200637号文件精神的要求，即地块将满足90m2户型占70%的要求。据悉，市中心地块由于需要“疏散中心区人口”，90平方米套型建筑面积的比例相对低一些，达50%甚至更低，如刚在9月底出让的“杭汽发”地块仅为10%；而下沙等郊区地块相对要求严格，90到达70，或者更高。整体统计，低价位、中小套型普通商品住房在未来一年中将要有250万310万平方米的住房用地供应。除商品房用地外，新供应政府保障性住房用地总量为约150万平方米，其中经济适用房用地约105万平方米，限价商品房用地约45万平方米。而这一部分，规划已经明确指出，自2006年6月1日起，经济适用房、限价商品房和危旧房改善中，套型建筑面积中小于90平方米的要占100%。小结：0607年土地的供应会直接影响到今后一两年的住宅市场。目前杭州住宅市场存量现象已经比较严重，2003年推出的土地尚未消化完全，06年，07年土地推出依然庞大，因此可以预言未来几年内，杭州商品房供应量仍将持续走高；90的土地扎堆推出，并且主要集中在边郊板块，因此，杭州郊区小户型将是一两年后市场主要供应产品，楼市进入买方市场的格局将不会发生逆转，集中竞争将成为未来楼市的主题。对开发商而言，如何把握小户性设计尺度，品质如何优化成为未来考虑的重点。3、商品房市场分析3.1、供应分析3.1.1、市场供应量庞大2006年杭州有92个新盘上市，上市量将达到472.5万平方米，加上2005年的余房，2006年杭州楼市（包括萧山、余杭）供应量达700万平方米，以2.0的容积率，每套120平方米的面积计算，2006年上市商品房达到11.7万套。其中，各大区域分布如下：目前详细区域的供应特点如下：城中区域 特点:该区域已经是两极分化。一类是小户型单身公寓，户型在30-70平方米之间；另一类就是较为豪华的大户型，130-170平方米为主力户型。珍稀板块，走“顶级豪宅 ”路线代表楼盘：野风现代城、金都华府 、银马公寓、发展今日嘉园。 城东区域 特点:该区域建筑形态以高层小高层为主，建筑风格以现代为主，主力户型在120-150平方米之间。代表楼盘：盾安新城、金海二期、旅游红苹果等 城西区域特点: 多为高层景观住宅，价格比较坚挺，在宏观调控下未降反升，目前成交均价已超过万元。 代表楼盘：兰庭国际、银马公寓等 城北区域 特点:除了少量的单身公寓之外，经济型居住社区的感觉较为突出 。代表楼盘：协安景上、润和亿城家园、清水公寓、联合世纪新筑等 江滨区域(滨江一带加钱塘江两岸)特点:以高层景观房为主力，区域内楼盘连年扎堆上市，供应量非常可观。 代表楼盘：贺田尚城、六合天寓、通策钱江时代、滨江金色家园等 。滨江区域（高新区）特点:高层为主，户型偏大，价格比江滨区实惠的多。代表楼盘：华业南岸晶都、风雅钱塘、倾城之恋 闲林区域特点:综合性大盘居多，除多层、高层外还有排屋和别墅，主力户型在120-150平方米。代表楼盘：庭院深深、发展绿城翡翠城、方汇花苑、新明半岛、大禹御景城等老余杭区域特点:老余杭楼盘的规模整体分为两类，10万平方米以下的小项目和少量20万平方米左右的大盘，建筑类型主要是多层和小高层。 代表楼盘：径香苑、 临平区域特点:多层为主，少量小高层，多属于经济实惠类的产品，户型主力面积在100130平方米左右。代表楼盘：桂花城、华城格之林、天都城、东海水景城 下沙区域特点:总体分成居家类和单身公寓类，建筑形态多为高层。 代表楼盘：华元梦琴湾、野风海天城、理想伊萨卡 闻堰区域特点:物业相当丰富，湘湖板块有较多的别墅、排屋以及花园洋房，新上市量庞大。代表楼盘：戈雅公寓、威尼斯水城、金色钱塘、江南摩卡 之江区域特点:400平方米以上的独立别墅为主，也有一些联排、叠排、多层景观房 代表楼盘：九树公寓、西房云溪香山三墩区域特点:目前产品以居家为主，建筑形态有多层、小高层、高层。代表楼盘：亲亲家园、广宇西城年华、耀江文鼎苑06年供应量如此之大，并没有使杭州房地市场放慢推盘脚步，07年依旧数额庞大。05年杭州批准住宅预售面积360万方，2006年则上升到472.5万方，根据最新的数据统计，07年初步预计也将会有近450万方新上市量，包括市中心板块：13万方的西湖8号公馆、4.6万方元丰钛合国际，钱江新城板块：20万方赞成太和广场，5万方的滨江阳光海岸和11万方的绿城新绿园；城西板块：40万方滨江万家花城，23万金都城市芯宇；九堡板块：19万方科魅力之城、10万方名城左邻右舍、12万方的绿城项目 13万美达九月庭院、5.4万方华鸿怡景嘉苑、27万方宋都阳光领秀；城北板块：10万方银树湾、10万方嘉泰馨庭、5万方国强易构街区滨江板块：30万方海威国际、30万方钱江水晶国际公寓 之江板块：占地170多亩九龙一号、 8万方公元沐桥 闲林板块：占地1200亩东海闲湖城、占地870亩和家园加上目前（截至06年底）27480套共计面积389.37万的网上剩余住宅，共计，07年的市场供应量将要达到840万方的年度供应体量，如果按照房源单套平均面积为135计算，07年市场的供应量就有6.2万套。从目前的市场消化速度来看，按照2006年月均销售套数2131套来计算， 07年的市场供应量则需要两年半的时间才能消化完，因此未来市场并不容乐观。3.1.2、小户型房源大幅度增加，集中九堡三墩城北板块随着“90/70”政策的逐步实施，杭州小户型房源正在大幅度增加。在06年年底统计数据显示，可售房源面积结构里的90平方米以下已占22.6%，这与2006年6月底的数据相比，已经上升了4.45。而07年杭州新上市的90平方米以下的户型依然呈现上升趋势。07年上市的中小户型中，仅幸福里就有900多套，再加上九堡、丰潭路沿线、城北的几个小户型楼盘，包括旅游橡树园、华元芳满庭、万科魅力之城、宋都阳光领秀等近20个楼盘，剥离掉其中的大户型，再加上目前在售的单身公寓项目，扎堆的中小户型楼盘起码近50个，小户型房源07年的供应在一万套以上。这么多小户型，虽然也不乏“散兵游勇”，但是供应量比较集中的几个区块还是非常明显的，九堡、三墩和城北三个地区总量占到杭州整体量的60%，特别是三墩板块，斯坦福2、剑桥公社、亲亲家园幸福里、颐景园等都将有中小套型住宅推出，剑桥公社更是达到1400套。3.1.3、经济适用房推出量继续增加庞大的商品房供应量下，杭城的经济适用房推出量也相当大。2006年杭州共组织了4次经济适用住房公开销售，推出房源7351套，建筑面积66.02万平方米，超额完成了年初有关部门制定的公开销售50万平方米的目标。与2005年相比，推出房源量增长20%，推出房源建筑面积增长27.4%。据悉，07年杭州经济适用住房公开销售目标为50万平方米，争取落实经济适用租赁房房源2万平方米。小结：可以说，未来杭州房地产市场供应量非常充足，840万方的商品房，50万方经济适用住房，远远超过杭州消费者目前对住房的需求，市场依然处于买方市场，并且这样一局面将会保持很长的一段时间；小户型大幅度的放量，强烈冲击杭城商品房户型比例结构，从目前其增涨的幅度上分析，未来市场将会由目前90以下房源供应的不足直接跳入供大于求的局面，逐步形成产品高度集中竞争。3.2、需求分析3.2.1、基础需要刚性拉动，年度销售总量稳步上升04年、05年、06年杭城房地产销售持续攀升，基本有300万方年度住宅的需求量，这主要是几个基础需求较强的刚性拉动，包括：需求项目需求来源新增需求潜在购房群体巨大。购房主体年轻化是未来几年内的一个趋势，上世纪70年代是我们人口生育的高峰期，大量的70年代出生的人正在面临结婚购房的问题，而这部分人群也日渐成为社会精英，他们的潜在需求对杭州房价将是有力的支撑。改善性需求与其他城市相比，杭州家庭住房面积属于偏小。2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第15位。2004年杭州人均住房面积排名全省最后。仅为16.6平方米。（全省平均水平23.9平方米）随着实物分房的中止和家庭收入的提高，大多数本地居民进入换购房阶段，即使人均每年提高1平方米计算，也需要200万平方米。因此杭州市居民还存在提升居住品质的内在需求。拆迁需求19982003年，每年的拆迁量均在100万平方米以上，而2002年开始实施的货币化拆迁安置又大大提高了居民住房消费的实际支付能力，这就产生了一股较大的刚性需求。外来人口需求2001年2006年杭州市区每年新增人口平均每年7.5万人左右，其中1.5万人为原有市区人口自然增长。6万人属于每年新增的净迁入户人口。按平均每人20平方米计算，即需100多万平方米，其中需求包括来杭工作的定居劳动力、休闲度假的江浙沪商人、留杭大学生等。据统计，2006年112月杭州商品住宅销售27669套，面积341.85万平方米，同比分别上升34.8%和38.9% ，其中，6-8月受政策影响出现成交下降，9月开始市场成交量基本恢复到正常水平。3.2.2、需求以经济、普通商品房消费为主在国家加强宏观调控的背景下，销售量的稳定说明市场刚性需求仍大量存在，同时，杭州房地产市场一个重要特点是市场更趋理性，消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位。 从成交户型面积比例上看，目前主要的消费依然是普通住宅产品。根据数据统计，目前杭州商品住宅成交单价在4000元/平方米以下的，占总成交量的19.6%；40006000元/平方米的占22.4%；60008000元/平方米的占25.2%，三者合计67.2%，较2005年提高了10.7个百分点。从成交面积看，144平方米以下的房子占78.3%，同比上升1.3个百分点。3.2.3、市区需求稳定，边郊表现不同由于主城区供应量虽然不多，而且居住条件生活、配套设施相对比较完善，但受到价格的制约，销售情况比较一般；几个郊区板块的销售表象各有不同，三墩板块，九堡板块，滨江板块依然是消费关注的热点区域，如三墩板块的亲亲家园，文鼎苑，九堡板块的金海香槟湾，旅游红苹果，滨江板块通策钱江时代、滨江金色家园等保持持续热销，并且销售早已经过半，而闲林板块06年销售情况却不尽人意，除了新明半岛在开盘曾一度火爆外，目前整体销售情况相当缓慢。3.2.4、板块之间销售竞争下降，区域内部销售竞争加强 各个郊区板块通过近几年的发展，已经逐步成熟，未来虽然依然存在竞争，将但不会太激烈，从目前房产市场销售上来看，房源销售的区域化消化趋势已经越来越明显了，城西的客户、城东的客户和滨江的客户基本都是完全不同的人群。所以未来板块之间的竞争比较小，而同一板块内的竞争会更明显一些。结论：近年来，杭州销售总量虽逐年增大，但与700800万的年度上市对比，市场表现依然是供大于求，杭州房地产市场销售差强人意，面对07年840万的庞大供应量，市场前景依然严峻；小户型的集中上市，使得未来消费依然保持经济型为主，并且形成板块内部竞争激烈的局面。3.3、价格分析3.3.1、价格走势分析上面数据显示，从2002年到2006年，杭州楼市销售价格一直是呈上升的趋势 ，平均每年保持着一千左右的增涨额度，无论是对比2002年新房的4300元/平方米还是二手4415的元/平方米，2006年基本上都翻了一倍，这还不包括今年来郊区开发活跃所带来的价格拉动；又一现象值得注意，其实对比04年到05年价格可知，国家调控政策对杭州楼价影响凸现，使得当年上涨趋势大幅度回落，但到了06年却又上涨反弹，年度增长量已经达到了1700的元/平方米。一方面是市场回归理性，06年调控政策依然频繁颁布，楼盘各种优惠活动依然存在，但05年楼盘大幅度打折操作模式早已开发商摈弃，而采用额外赠送附加物如送旅游、送家电等手段，这种优惠形式未能在成交价格得到表现，保持杭州整体房价；另一方面，全国物价上涨，而0506年的调控政策颁布频繁，这些都造成开发商的开发成本大幅度的增加，而开发商为了保证利润已经将这部分转移到销售房价上，按照开发时间的周期在06年爆发式显示。当然，目前几个月房价格变化显示，房价上涨过快的现象开始得到遏制，房价已基本趋于稳定。一方面，中心城区的楼盘价格基本稳定，周边新开楼盘的定价又明显趋于理性，部分楼盘过高的价格有所回归。这种种迹象表明，07年的杭州房地产市场将更加健康、理性和稳定，虽然总体仍然能保持上涨的趋势，但增长幅度有限制。3.3.2、价格分布分析目前销售的目前其他详细地区价格分布如下：三墩区域参考价格：一直呈上涨趋势，目前成交均价在7500元/平方米左右城中区域参考价格：成交均价13000元/平方米左右城东区域参考价格：8500元/平方米左右城西区域参考价格：9300-13000元/平方米左右城北区域参考价格：6000-13000元/平方米区间内浮动。江滨区域(滨江一带加钱塘江两岸)参考价格：6100-20000元/平方米区间滨江区域（高新区）参考价格：6400-7200元/平方米左右闲林区域参考价格：住宅均价4500元/平方米左右 ，排屋7000元/平方米以上，别墅10000元/平方米以上 老余杭区域参考价格：4200元/平方米左右 临平区域参考价格：5000元/平方米左右下沙区域参考价格：4500元/平方米左右萧山区域参考价格：5400元/平方米左右参考价格之江区域11000元/平方米左右 4、房地产政策分析05年以来，国家对房地产市场加强了宏观调控的力度，主要是针对长江三角洲，特别是上海、杭州房价的上涨过快行为，因此杭州近两年的房地产受到政策的强烈冲击，市场表现也随之波动。06年依然有大量调控政策出台，且力度相对以前有所加大，但对比05年的大起大落，06年的杭州市场的表现则相对平稳，各种成交数据稳中有上升，这也说明市场逐渐趋于理性化。4.1、“70/90”震荡着杭州市场结构政策细则月日起，套型建筑面积平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，不得低于年居住用地总量的。 政策影响平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是意见中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜，对本项目而言，无疑大范围增加了未来的市场小户型的竞争对手。4.2、年限增加政策洗礼杭城二手房市场政策细则购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。政策影响八月份杭州二手房市场经历着一场洗礼，“二手房交易个税重征”无疑是对市场的又一次盘整。之前6月份“国六条”对购房5年内的住房征收全额营业税，对二手房市场的影响是最明显的。将营业税征收时间从“2年”为限，调整为“5年”为限，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为，但对扭转目前房地产市场的整体格局影响有限。8月份的二手房税收政策让杭州二手房中介经历了“寒夏”，二手房的转让交易更加理性，中介公司也开始洗牌，投资炒房客也开始淡出市场。4.3、紧缩银根，融资、购房负担进一步加重