精装修内部学习资料7.ppt

SundartEnglineering Concracting Beijing Limited wewishthebusiness 北京承达创建装饰工程有限公司 内部培训教材 编制人 王成龙 目录 精装修工程常用建筑材料的解析 精装修工程必须注意的施工要点 工程管理的基础知识 其他相关专业的施工知识学习 精装修工程常见工艺工序的讲解 精装修工程常用施工工具的解析 目录 图纸深化设计的基础知识 成本控制的基础知识 概预算 过程结算 竣工结算的基础知识 招标与投标的基础知识 4 精装修成本管理与产品化装饰 5 一 精装修成本管理案例 xxx三期精装修概况影响精装修成本管理的几个重要因素精装修成本管理的注意细节精装修成本管理的展望 6 精装修成本管理案例 xxx三期精装修概况 xxx三期概况 xxx三期由16栋 33层 17栋 1 4单元18层 5单元33层 18A栋 32层 18B栋 1 5单元17层 2 3 4单元25层 18C栋 31层 及18D栋 7层 组成 塔楼总建筑面积为110704 61m2 三期精装修楼栋为 17栋 18B栋及18C栋 户内精装修总建筑面积为95197 52m2 其中样板房总面积为7387 25m2 占全部塔楼建筑面积的86 精装修总套数为1064套 其中样板房共计83套 7 精装修成本管理案例 影响精装修成本管理的几个重要因素 一 决策的前瞻性 科学性及稳定性 1 全部精装修还是部分楼栋精装修 亦或是可选的精装修 2 精装修标准 周边竞争性楼盘的情况 目标客户群及分类 客户群重点关注点及对关注点进行排序等等 3 精装修配置是综合考虑的 项目定位 设计效果 成本最优 8 精装修成本管理案例 影响精装修成本管理的几个重要因素 二 决策计划的科学性 样板房的选择 样板房前期计划工作要准备充分 数量要合理 尽量避免相同户型的重复 加强施工过程的质量管理与控制 可以避免如下问题 样板房施工工期过紧 施工质量得不到保障 大量样板房关闭不向外展示 也增大了后续管理及整改费用 客户对本属于我们的亮点亦投入较多成本的材料 设备产生怀疑 甚至不认可 由于施工及细部节点设计问题导致同户型细部节点差异性较大 为后期大批量施工标准选择的决策 招标及后期管理带来相当大的工作量 亦容易带来业主投诉和索赔的风险 9 精装修成本管理案例 影响精装修成本管理的几个重要因素 三 上游部门工作质量对成本管理的影响 1 设计图纸的提交的及时性及质量的可靠性 避免经常修改和变化情况 若修改 一次修改到位 避免反复 2 材料选型定版单的合理性与严谨性 材料描述要清晰全面 并保持稳定性 避免前后不一致 或者实际与图纸不一致 10 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 一 制定成本目标方面的成本管理 1 密切与设计及营销进行沟通 从营销方面明确项目精装修的定位及方向 客户关注点等问题 为科学制定成本目标做好充分的准备 2 对拟进行精装修的户型和面积 由营销提供 情况进行汇总 统计和熟悉 了解主力户型及面积分布情况 详见附表 3 对项目周边楼盘进行考察 了解别人的情况及独到之处 特别是成本使用的合理之处有哪些 11 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 是否可以通过选用同一个品牌的不同档次或者其他品牌在保证品质的前提下达到物美价廉 营销的客户调研 客户定位及市场分析为前提 厨卫墙地面及阳台露台地面砖是否可以选用其他代替品种 户内门能够尽量选择战略采购范围内的款式 对于战略采购厂家 首先要对战略采购厂家进行交底在提供样板时要尽量选择战略采购范围内的 并且给设计时提供优化建议 这点很重要 12 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 4 在进行材料选型时 一定要主动介入 并对拟选用的材料进行判断 避免出现次要部位 或者不是客户关注点 的材料使用过于奢华的情况 并在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通 避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维 5 对主力户型的典型户型进行工程量统计及清单编制 结合材料选型定版及时对成本构成进行测算 对影响造价的关键部分进行分析 思考是否可以优化设计 与设计师进行沟通 是否有必要使用浴霸 浴缸是否实用是否可以考虑取消 是否可以用多层实木复合地板代替三层实木地板 13 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 二 精装样板房阶段的成本管理样板房由于施工期间紧 配合要求高 而且要保证展示效果等特殊性 在选择施工单位时 往往我司的做法是通过直接委托或者议标的方式 注意的问题主要有 1 编制清单时 一定要明确施工范围 比如 是否存在水电改造 白炽等属于总包合同内的不能够重复计费 卫生间陶粒回填及防水由谁施工等 及采购方式 甲购 甲定乙购 甲方指定品牌范围 乙定乙购 2 对于涂料为集团战略采购材料 为方便管理 在征得集团同意的前提下 可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式 若采用甲供 必须在合同中明确参考涂布率 涂布率量差由施工单位在施工费用中综合考虑 合同中要明确超量使用的扣减办法 14 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 3 对于木地板 xxx采用的是甲分包 实际上由于实际施工时往往木地板已经安装完毕 样板房还未施工完成 存在成品保护责任问题 所以可以尝试采用甲定乙购或者甲方指定品牌范围的方式 4 瓷砖若采用甲定乙购 在和供应商谈单价时要明确所提供材料规格及加工工艺 比如 300 600墙面砖 双长边倒角磨边 在询价时要明确提供的是300 600规格砖还是包括磨边倒角费用 以免到时存在与施工单位之间价格上的扯皮现象 15 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 5 样板房阶段一个值得注意的问题就是要和大批量精装修时所使用的材料相匹配 比如内墙涂料品牌 瓷砖品牌 室内户内门款式及品牌 甚至是室内护窗栏杆等 在进行材料选型和招标时均要与营销保持沟通 了解营销是否对客户有承诺 并及时提醒设计和材料组 16 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 三 大批量精装修成本管理 一 甲定乙购材料招标 二 甲购甲分包工程招标及合同管理 三 精装修总承包单位招标及合同管理 17 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 一 甲定乙购材料招标 1 明确影响卸车地点的现场条件 2 综合单价中是否包括材料送检费用 若包括 需要明确送检次数及费用的分摊方式 3 清单中应该明确材料的规格型号及所包括的加工工艺 4 对备货及供货周期必须进行明确 5 明确进度款支付最好按批次支付 由于在招标时无法预测大批量精装修时有几个总包单位 所以最好不要对每批次支付的额度做限制 18 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 二 甲购甲分包工程招标及合同管理主要考虑后期与精装总包单位配合可能出现的交叉作业引起的成本因素 并在合同中加以明确 如 厨房洗菜盆及龙头安装由总包单位负责 玻璃隔断的安装由精装修总包单位安装等等 19 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 三 精装修总承包单位招标及合同管理 1 投标单位考察阶段 了解行业内精装修的运作情况 在施工过程中可能引起扯皮和合同漏洞等存在的问题等等 2 招标前 对整个项目的所有材料设备采购方式均要全面了解 疏理好材料选型定版单及材料采购方式 甲购甲分包等清单列表 编制甲购 甲分包 甲定乙购 甲方指定品牌范围的明细表 20 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 5 招标文件编制 应该搜集所有可能有的关于精装修的信息与资料 特别是多参考类似项目的招标及合同文件条款 把一些重要或者容易忽略的细节条款给予记录参考 必须和工程技术要求及质量标准及工程量清单相对应 对技术要求中的每一款可能涉及到费用的问题 均应给予详细记录 并在招标文件商务条款中给予相应地消化 邀请曾参加过精装修招标及进行过现场精装修管理的工程师进行座谈交流 单位考察时记录的问题亦在招标文件中给予消化和充实 21 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 3 疏理好拟进行招标项目建筑面积及分布情况 建议按楼栋及楼栋单元为单位对每个户型的建筑面积及样板房分布情况进行统计 详附表 4 工程量清单的编制 能否赢得时间 对整个招标节奏的推进起到至关重要的作用 清单价格格式 主材 人工 辅材 加工及损耗等其他所有费用 损耗率各为一列 分部分项内容描述要清晰准确 甲定乙购材料主材价格要统一列入清单 并主注明采购方式 甲购材料在主材费栏清零 建议标识为上斜线 22 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 检查招标文件的主要条款的完整性是否得到落实 每个项目实际情况不同而有异 包括且不仅包括如下几项 临时水电 垃圾清运 与土建总包交叉配合 检测及卸车 场内二次搬运 垂直运输 现场材料保管 施工损耗 材料的超量使用扣减 甲定乙购甲付款材料 对甲定乙购厂家的保护 分包管理 入伙整改与配合 成品保护及其他等 23 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 xxx编制招标文件例子 根据技术要求中分不同阶段发生的费用 对施工管理及配合费进行了明细 主要包括分包管理费 春节加班费 移交验收配合费 入伙配合费 成品保护费 采保费 卫生清洁费及其他项目措施费 并对每项费用所包括的工作内容进行描述 尽量避免各个阶段由于招标条款的疏漏或者描述不清晰导致可能引起的索赔 同时在工程量清单中对各项费用给予对应的列项 引导施工单位尽量考虑周全各种可能发生的因素合理进行报价 以免由于考虑不周引起后期扯皮现象 另外 阳台露台栏杆位反坎零星贴砖 瓷砖阳台倒45度角加工处理 厨卫吊顶隐蔽部位电线金属软管及通风排气软管等细节问题 均在本次招标条款中给予了责任明晰 24 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 瓷砖由于损耗率争议较大问题 建议招标前由各投标单位勘查现场 根据自身的管理水平自行报损耗率 因为标后测定损耗率容易因理解不同无法形成统一意见 特别是户型较多而且毛坯状况不是太理想的项目 涂料采用甲购 则应该注意对每款涂料的参考涂布率给予明确 由各家单位自行考虑实际涂布率与参考涂布率之间的量差 在施工费栏给予自行考虑 超量使用的费用在结算款中扣除 目前房地产形势不理想的大背景下 需要避免大批量精装修与样板房之间做法差异而引起业主索赔等法律风险 所以 在招标文件条款中应该注意 梅陇镇三期由于样板房较多 由于样板房单位施工质量各异导致同样户型有不同的施工方法 为了避免业主后期投诉索赔等法律风险 我们对每个户型的做法均指定了所参考的样板房 并且作为招标文件及合同的附件 25 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 6 合同文件编制及合同签订 由于在招标时 合同为招标文件的一部分 而实际合同签订时 招标文件相应的商务条款均应该在合同签订时给予补充 而不能够有遗失 我们可以有两种做法 第一种就是把商务条款直接放入合同中 合同签订时直接用合同文本即可 第二种就是尽量在招标文件中描述 在合同签订时 把招标文件的商务条款摘录并作为合同的附件 26 精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项 7 动态跟踪及成本目标管理 成本目标管理要贯彻到精装修管理的全过程 在材料选型 样板房阶段 甲购甲分包及甲定乙购材料招标 大批量精装修总承包单位的招标等过程中都要时刻以成本目标为导向 尽量使招标价控制在成本目标里面 一旦发生突破成本目标的情况 均要立刻给予反馈 合同签订完成后在动态中给予跟踪反应 在管理过程中往往有公司决策的调整 均应时刻跟踪成本目标的动态变化情况 做到个人对整个项目实际发生的精装修成本构成清晰明了 保证整个项目的精装修成本控制在成本目标范围内 27 精装修成本管理案例 精装修成本管理展望 1 精装修的标准化 标准化定位 标准化设计 清单标准化 施工模块的标准化 2 增加对于可选式精装修交楼模式的探索与研究 实现可选菜单式 毛胚或精装修 价格组成清单 主要针对深圳以外项目 3 精装修成本管理的制度化与流程化 建立精装修成本管理作业指导书 4 加强精装修的研究与交流 公司内部定期进行精装修成本交流 年度进行总结分享并建立奖罚机制 外部与同行标杆企业建立固定交流模式 定期进行交流与分享 5 加强精装修数据的分析与收集 建立价格信息库和以往项目数据分析报告 展望案例 成本经营控制 一 工艺做法交底统一根据报价书及现场实际情况 对施工工艺进行多方案比较 确保质量的同时把成本降至最低 但在实施过程中还会存在偏差 主要注意以下几点 1 没有全员交底 过程中还是有部分工人没有完全按照项目部交底单进行施工 需要把做这项工种的所有工人及带班集中起来交底 2 检查不到位 当发现有偏差时已无法整改 应在每个分项刚开始施工时由专人重点检查 以便及时整改 展望案例 成本经营控制 二 材料预警线量的确定预警线是在项目开工前就要确定下来 主要涉及到统计的准确性 往往前期确定的数量跟过程中出入很大 需要注意以下几点 1 对工艺不了解导至测算错误 此项工作一定要有施工员 预算员 带班结合交底图纸共同参与测算 并让带班签字确认 2 过程中要由预算员 施工员对现场做法要检查 核对 及时调整预警线量 三 材料损耗的控制1 针对户型统一 批量作业的特点 基层材料需定尺加工 减少损耗 但要注意交底和统一配料 检查 避免长的切成短的 短的扔掉现象 2 对于统一做法子项采取集中堆放集中加工 由安装工人领用半成品到现场安装 如门套木工板基层 窗帘盒木工板基层 吊顶造型 墙纸 墙地砖等 主要要注意现场场地的选定 班组的配合 3 针对房间多 空间小的特点 现场需有人专门定期检查余料集中汇总 工完料完 4 临时设施控制 现场工地特别木工板用量往往是远远超过结算量 有很大一块是班组拿来做仓库 宿舍床板 宿舍桌子等 包括现场的水电费 我们要严格控制这一块 展望案例 成本经营控制 展望案例 成本经营控制 5 针对体量大 时间长的特点 材料领用制度要规范 班组由专人领用 项目部由施工员 预算员参与审核班组领料 但项目部要注意执行力 开了绿灯就不好收场 四 班组人工费的控制1 人工费在项目前期需签定 由此会进一步加强班组自身的管理和避免窝工现象 2 合理按排工作 帮助班组去控制人工费 3 规范做法 质量通病的预防 减少维修工作量 展望案例 成本经营控制 五 材料考核制度的执行1 在签定班组分包合同时附有考核制度 但在执行中具体带班还是没有真正认识到其重要性 在思想上处于被动地位 接下来我们需要跟每位具体负责的工种带班签定 2 考核需要在过程中考核 等到最再考核就没有太大效果了 主要是耗用预算员较长时间来整理 3 考核过程中预算员 施工员要对预警线 领用量 投标量 结算量 进行对比分析 以及时总结控制情况 六 成品保护的控制1 其它配合安装单位的破坏 特别是水电 空调单位的破坏 2 后期五金件 洁具等遗失 破坏 加强开门制度的执行 a 质量的检查 精装修 点多面广 每到工序要有专人去负责 责任到点到人 每天都有记录监控 持续检查 施工情况做到人人心中有底 一目了然 以减少质量通病 b 项目的管理 做任何事都要注意细节 控事变为控人 针对精装修工程技术含量不是太高 就是要求每个管理人员有很强的责任心 执行力和耐力 一遍又一遍不断的重复着每道工序的检查 c 材料成本的管理 坚持材料的考核 合理的安排施工工艺及施工工序 加强成品保护意识 展望案例总结 精装修工程 前期成本策划要细 成本目标定位要早到位 成本管理过程的动态回顾和检查要勤 现在精装修工程的成本管理要求越来高 以上的总结 希望同仁们能相互补充 为以后的精装修工程成本控制做好充分准备 成本和项目管理总结 目录 一 产品化装饰概念 二 为什么要推广产品化装饰 三 产品化装饰 前期策划 四 产品化装饰 深化放线 五 产品化装饰 试样篇 七 产品化装饰 半成品加工篇 九 产品化装饰 现场安装篇 十 产品化装饰 质量控制篇 十一 产品化装饰 成品打包篇 十二 产品化装饰 培训篇 六 产品化装饰 生产下单篇 八 产品化装饰 后场管理篇 装饰的概念产品化 我们把施工现场可以理解为 工厂 项目经理好比 厂长 施工员好比 车间主任 每一个施工步骤 每一个施工区域就相当于 工厂 中生产的 产品零部件 产品化装饰的概念 把装修项目分解成工厂里的每一道工序来操作 从基层到面层 从单间到单层 它的层层组合 组装就好比是 工厂 中合格零部件的组装过程 在现场完成的每项 每套 每层是经过验收合格的局部 产品 在最终交付客户前的总集成过程 我们可以把这个过程理解为 产品化 装饰 产品化装饰的概念 单间组装 单层组装 工程总装 总产品 单面组装 基层 面层成品 半成品 验收入库 验收入库可交付 验收入库可交付 验收交付 现场 后场 为什么要推广 产品化装饰 现场问题 1 工人短缺 抢工来不及 2 人力 能力 精力有限 处处收不了尾 管理效率低下 3 项目后期的质量控制不了 4 工厂的进度 质量 送货不受控 1 项目部要先培训对 产品化装饰 的理解 2 深化设计必须模数化 并考虑到各材质的收口问题 便于安装 管理 3 放线 放样必须精确 工人要专门培训 4 在下单时必须用 现场 的可变性 来配合工厂化生产的固化性 就是 现场 凑 工厂 产品化装饰 的重点 产品化装饰 的重点 5 从基层开始就应该通过使用 产品检验单 及 合格证 对每道工序实行 产品化 管理 6 对已经检验合格的产品 进行 打包 并粘贴 合格证 说明此分项 产品 已合格 做为 半成品入库 进入待集成状态 产品化装饰 的重点 7 尽量减少现场施工步骤 减小出错机率 尽可能 后场 加工成 单元化的产品 部件到现场安装 各类产品要做到能联合下单 使工厂的供货周期大大提前 为项目进度提供有力保障 如 玻璃 不锈钢 玻璃 木饰面 石材 不锈钢等 8 对上下游供应链应充分研究 了解原材料及半成品的加工 生产等工艺 步骤 甚至是包装 运输等等 有效地控制供应商 产品 的工艺品质 必须将 防火墙 设到供应商厂里 而不是工地门口 为 产品化 集成打下基础 产品化装饰 的重点 9 对现场安装工人的专业化培训 10 在与供应商合约中约定必须按套的供货量或完成量来付款 包括现场班组施工的工作量也应按套付款 11 项目部在 产品化 每道工序中的 自检 工作 必须落实到位 12 确定对现场合格的 产品 进行贴合格单并 打包 必须有专人负责 产品化装饰 的重点 13 现场 产品过程检验单 的落实记录 是以跟踪表的形式来统计并跟踪落实 14 在 产品化 施工过程中是以 单元 作为完成工作量计算的 如工程量还剩20 并非20 的工序 而是20 的单元 其余单元已具备交付条件 产品化装饰 的重点 15 项目部及工厂在下料单及工厂生产产品时 要以 单元 为单位 生产及供货 真正做到各 单元 一步到位 步步到位 16 如遇工期紧 楼层多的项目 更要在材料收货时委派专人加强落实 物 料 的分货工作 做到各工种 各楼层的材料安排 忙而不乱 产品化装饰 实施后的好处 1 有限的人力 能力 物力 精力 可以集中一个可控的范围内 打 歼灭战 2 项目部的信心与能力会在 产品化 推动过程中得到提升和巩固 同时会得到业主的认可 3 项目收尾会比较轻松 甚至是提前交付 4 品质得到保障 对公司品牌 审计 收款打下基础 产品化装饰 实施后的好处 5 通过过程检验单及合格单的使用 可以有效地体现出施工员 质量员的现场管控能力 6 提高管理效率 降低项目成本 产品化装饰 深化放线篇 产品化对深化和放线等前期工作提出了更高的要求 传统意义上的粗放线 加大尺寸现场切割的方式 已经不能满足产品化装饰的要求 深化方案需要更细 尺寸更准确 下料更仔细 精放线 细深化 通过现场测量 收集数据 并根据数据进行施工深化设计 将复杂的现场情况转化为可加工的工厂标准 卫生间模数化控制 1410mm 马桶间 950mm 淋浴房 1450mm 950mm 衣柜宽度950mm 迷你吧宽度850mm 600mm 1680mm 830mm 移门洞口850mm 产品化还强调单元化 模数化 按单元划分不同施工区域 施工部位 产品尺寸尽量统一 既方便加工 又方便安装 万一出现个别损坏 可随时互换 马桶玻璃门740mm 淋浴玻璃门740mm 产品化装饰 前期策划篇 产品化装饰需转变原有的习惯思维 大胆探索5 3 2施工法 即用50 的时间进行方案的敲定 材料的确认 细节的深化和定制产品的下单 用30 的时间在配套厂内进行加工 最后用20 的时间进行现场组装 检验 交货 所以前期策划至关重要 需要以工序为基础 分基层和面层 结合实际情况进行单元划分 策划项目上哪些分项可以进行产品化生产 策划可后场加工分项的组成模块及施工流程 并尽量通过联合下单 进行一体化加工安装 此线与床背景边框线条外口对齐 与门洞中线对齐 两线交点为造型圆心位置 此线与床背景边框线条外口对齐 床背景中线 此线控制点 从结构柱出来200mm 此线控制点 从分户墙出来500mm 此线控制点 从结构墙出来250mm 天花模数化放线 同时 根据图纸在现场精准放线 放线 放样时 基准点 标高线 中心线 排版要层层推进 精确定位 吊顶放线 天花强制定位放线 点位控制线 图纸交底 放线说明 点位放线主要控制各个点位末端的尺寸控制 以便于天花轻钢龙骨吊顶制作时避开相应的点位 镜前射灯距墙400 移门中线 射灯居浴缸中线和天花圆中线 居马桶间中线 居距墙400 居淋浴房中线 居距墙250 小过道中线 射灯距石膏线400 喷淋距射灯300 射灯距石膏线600 喷淋距小过道中线和移门中线 吊顶造型中线 射灯距线条外口500 距吊顶中线500 烟感距天花中心点 居墙中 距天花外口100 居墙中 距天花外口100 射灯距线条外口500 距吊顶中线500 射灯距强350 左右居中 射灯距柱子750 距天花外口500 小平顶中线 居墙1200 距小平顶中线 喷淋距造型顶中线和小平顶中线 床背景出墙太多 产品化装饰 试样篇 根据图纸 通过放线 制作实物造型 解决空间比例 及时发现问题和解决问题 避免过程中的返工和被动 床铺太宽 床与卫生间隔墙空间太小不利于以后酒店管理打扫 顶面轻刚龙骨石膏板造型制作大样 灯具大样制作 酒吧天花造型大样制作 日本料理包厢天花造型大样制作 日本料理天花造型大样制作 酒吧天花造型大样制作 石膏线造型用木材 涮防火涂料 制作 产品化装饰之生产下单篇 现场深化放线不管如何精准 如果还是沿用传统的方式进行粗放型地下单 造成抵达现场后尺寸不对或者质量不过关 无法完成单元式装配 产品化施工还是无法实现 因此 产品化的生产下单显得尤为重要 在项目上大力推行产品化装饰的联合下单 尽可能 后场 加工成 单元化的产品 部件到现场安装 产品化装饰之下单 根据单元施工计划制定下单计划 列出关键控制时间点 有必要时强行下单 排版要求规格一致 尺寸模数化下单图纸应明确编号 编号应明确户型 楼号 立面 组织项目部及班组对图纸进行分析讨论 施工员针对节点做法 预算员针对清单量 质量员针对材料要求 排版图应经项目部 班组 预算等全员组织会审后方可下单 项目部组织厂家 班组及管理人员学习图纸 并详尽交底 产品化装饰 现场半成品加工篇 随着产品化装饰的不断发展 模数化正逐步普及 普通的现场制作已经满足不了如今装饰的步伐 为了加快施工速度 提高施工质量与降低施工成本 半成品现场加工是大势所趋 后场加工区现场布置 后场加工区外景图 后场加工区内景图 后场加工区内景图 后场加工区操作区分割 后场加工区安全管理 各工种操作规程图设置 半成品加工区主要加工目录 单元块加工现场 卫生间钢架加工照片 半成品加工区 除锈 半成品加工区 切割 半成品加工区 焊接 半成品加工区 防锈 成品堆放区 合格 施工现场 安装 产品化装饰之后场管理篇 产品化装饰中 项目管理供应商配套管理 组织协调工作 后场生产非常重要 其质量 精准度 生产周期和运输 都将直接影响到产品化装饰的成败 专人跟踪 了解工厂加工的各生产流程是否规范合理 材料损耗的大小及加工生产的进度 进行信息反馈 对于关键材料 必要时 需派人在厂蹲点进行实时监控 单元式生产和送货 传统的横向生产和送货方式导致施工作业面出现百花齐放的分散杂乱现象 不利于集中装配和管理控制 也不利于现场文明施工 产品化装饰强调工厂需根据项目部进度要求 以区域为单位进行计划生产和配送 实现做一块收一块 一步到位 步步到位的产品化理念 定期验收 对场内产品进行抽查验收 对材料质量进行及时预控 及时进行解决 而不是在材料抵达现场时才去发现问题 包装前验收 进行包装前的厂内验收 并对其运输过程中的成品保护措施进行鉴定 尤其是拼接的阴阳角部位要重点保护 避免在材料运输过程中出现损耗 对质量和工期造成影响 大板情况了解 荒料情况了解 出厂前应在厂里预排版 每天监督设备加工情况 打包装箱 软膜包装 石材单元跟踪表 石材驻场日记 要求质量员每天填写质量过程跟踪及整改通知单 附照片 上报项目经理 下发班组 隔天进行整改情况排查 产品化装饰 现场安装篇 通过前期大样制作 针对不同分项制定安装施工流程 在大面积安装前对工人进行幻灯片交底 先有工人安装一间或者一面墙 经过项目部验收合格后再进行大面积安装 成品木饰面安装剖面图 2 施工节点分析 1 施工材料说明 定制L型铝挂条 定制T型铝挂条 定制L型铝角马片 成品木饰面 成品木饰面安装流程图 墙面木饰面分割放线 植筋安装定制铝角马片 安装定制L型铝挂条 定制T型挂条安装 定制T型铝挂件安装 成品门套线安装 成品门安装 木踢脚线安装 特色油漆门头版安装 产品化装饰 质量控制篇 产品化强调的是过程管理 产品在工厂生产的主要过程 环节有 产品零部件的类型 贴面材料 配料工艺 边部处理 组装工艺 涂装工艺 包装等七大方面 过程中每一道环节 工序质量控制好了 最终的产品质量也会得到保障 不论是半成品 还是最终产品的检验 都需要在过程中进行严格的检验与管理 这贯穿整个施工过程中 是产品化中最难控制和最容易出问题的 同时也是检验产品化成功的重要阶段 在整个装饰工程施工中 因周期长 问题杂而多 如果控制不好 就又会走向传统施工的老路子 为了整体控制 保证产品化的执行 金螳螂推行了两种用于施工过程中的检验单 产品过程检验单 和 合格单 用于规范和控制产品化生产 辅助项目的质量管理 两单一表 是现场质量控制的表现形式 贯穿控制过程始终的一项重要措施 所谓 两单一表 是指 产品过程检验单 合格单 产品过程检验单跟踪表 是施工现场从基层面 半成品 合格产品的生产过程 在检查出的问题处 直接粘贴的单子 不合格产品 产品过程检验单 不管基层还是面层 只要经检验合格后即粘贴的单子 一张合格单粘贴范围约10 说明此 单元 产品已合格 进入待集成状态 合格产品 产品过程检验合格单 对产品过程检验单进行编号 汇总的表单 发现问题后及时落实班组整改 形成管理上的闭环 产品过程检验单跟踪表 两单一表 使用流程演示 贴检验单 质量检查 班组长签字 粘贴合格单 跟踪表上登记 汇总 跟踪控制 限期整改 发现问题 检查质量合格 产品化装饰 成品打包篇 产品最后到施工现场进行装配式安装 对于已经验收合格的部品 部位 接下来的工作就是产品的打包 打包不同于传统意义的成品保护 既是指完成的装饰部件 部品的打包保护 同时也是对产品的包装 需要美观 它是销售前的最后一道工序 标贴合格后 装饰便成了合格的商品 客户在启用时 打开包装 进行精保洁处理后即可投付使用 专用薄膜及护角保护 石材面板插座四边贴美纹纸收边 塑料膜敷贴到位 谁能掌握其精髓 通过对供应链的改造管理和在项目过程中对产品化理念的贯彻 将传统的操作模式进化到现代的工厂化装配模式 谁就将具备在未来市场中的核心竞争优势 这需要我们不断地摸索 实践和总结 这不光是对自身固有思维习惯的突破和改变 这需要我们持之以恒 永不懈怠 一 报价注意事项二 合同谈判要点三 工艺做法交底统一四 材料红杠线量的确定五 材料损耗的控制六 班组人工费的控制七 成品保护的控制 一 报价注意事项1 措施费的测算 精装房体量大 每平方造价较低 所以措施费所占比例就大 不能按照常规的比例进行估算 要经过仔细的测算 常规有15项内容需要进行测算 1 现场文明施工费1 0 2 安全施工费0 4 3 环境保护费 不含竣工空气污染检测费 0 5 4 材料检验 试验费0 18 5 临时设施费0 8 6 脚手架费 按现场实际条件定 7 材料运输费 按现场实际条件定 不同于一般性工程 8 材料二次搬运 夜间搬运增加费0 15 9 工程超高人工降耗增加费 按现场实际条件定 10 室内保洁费 不含开荒保洁 0 15 11 深化设计费0 1 大堂酒店需增加比例 根据图纸情况另行商议 12 已完工程及设备成品保护费0 4 13 包干费 现场水电费 垃圾清理至楼下指定由总包外运 3小时以内停电停水 不含土建总包服务费 1 0 14 住宿补助及远征施工费 按现场实际条件定 15 空气污检测费 正常是要推给甲方处理 总体上取下来会在8 10 左右 实际成本会在5 7 左右 主要是考虑后期维修费用 维修周期长 维修工作量大 工程竣工以后还要考虑到1 2年长时间留守部分工人待命维修 因为现在小业主上百万元买一套房 挑剔是正常的 这块费用又不好单列 只能含在相应措施费内 例如东九竣工一年多 已花了120万左右维修费用 2 综合单价组价的测算 考虑到精装修体量大 材料单一及利润较透明的特点 我们在组价时不能按照定额进行估算 高了甲方肯定中不了标 低了是没有经营的空间 也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目 所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算 有以下几点需注意的地方 1 吊顶轻钢龙骨含量 主付龙骨的含量偏高 沿边龙骨含量偏低 2 成品门 家俱 木饰面没有相应定额套用 如参照类似定额需调整人工 常规是材料价的10 12 3 卫生间墙面砖或石材铺贴 没有现成的粘贴剂定额套用 如参照干粉型定额 需根据实际情况调整含量 根据现场实测每1mm厚度大致耗用1 5 1 7kg粘结剂 实际铺贴厚度在8 10mm 4 乳胶漆的人工在定额中含量是偏低 而这项工作在精装造价中所占比例较大 肯定是亏不得 3 公司管理费及利润10 12 取费基础为总价 这样便于好控制成本 4 其它说明 1 甲指乙供材 按甲方签价加12 采购 保管费计入结算 2 甲供乙安材料 按甲方购买价取11 5 管理费 8 质量控制 深化排版 配合保管费 3 甲供甲安或甲方单独分包子项 并纳入装饰范围统一管理 协调的 按分包单位造价取3 的总包协调费 配合费 4 现场零星点工按90元 工日计取 二 合同谈判要点在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外 针对精装修房我们还要多关注以下几点 1 验收标准不能以小业主为准 要明确以国家验收规范为准 防止在小业主收房过程中 工程部两手一摊把责任全部加在我们身上 但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补 维修量倒是不大 但是随叫随到 在背后却耗用大量人工 这是精装修工程成本上升的一大特点 怎么去控制是值得思考 2 保修时间的明确为竣工后几年内 不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间 而且要明确保修的内容 最好是有详细的说明 哪些在保修内 哪些不在修内 需要整理 因为精装房后期维修的成本非常之大 就像是我们是卖出的产品一样 要有详细的质保说明 3 在合同中要注明环境污染检测责任 因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定 为了避免小业主收房后不必要的纠纷 一般检测是交给甲方处理 我们身上 所以过程中一定要作为重点来经营 最好在合同上明确罚款的上限 6 审计时间要明确 我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本 总体是对他们有利 经济形势不好的情况下 防止开发商有意拖延审计时间 不象我们做政府工程 你不审甲方还会催着审 三 工艺做法交底统一根据报价书及现场实际情况 对施工工艺进行多方案比较 确保质量的同时把成本降至最低 一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约 哪怕是一块预埋板的节约 1mm厚粘结剂的节约等等 这就需要我们统一做法 尽可能把工艺优化到最佳 1 由深化设计师 施工员 预算员共同参与工艺做法深化 例如吊顶龙骨的排版 吊顶造型的做法 电视及五金预埋方案 饰面基层做法等等 精装中比较典形的有 这里不详细列举 1 镜子基层采用玻镁板代替木工板 2 软包布分格控制损耗 3 吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨 可合理利用零料龙骨 也有利于质量控制 2 针对确定方案进行全员交底 针对精装采用水平施工 人员较多 如果不全员交底就会达不到统一的目的 3 在每个分项刚开始施工时由专人重点检查 以便及时整改 加强首检制度的执行 4 对于影响到质量的做法一定不能省 减少后期的维修实际上也是成本的控制 如吊顶转角加固 凹槽做法等 四 材料红杠线量的确定红杠线量是控制班组领料和统一配料的依据 精装修房都是体量大 房间多的特点 如果前期没有一个指导性的材料用量 过程中将没有办法去控制 在制定红杠线量过程中 我们要注意以下几点 1 此项工作一定要有施工员 预算员 带班结合工艺交底图纸共同参与测算 按样板房实测是最准的 并让带班签字确认 如果前期不能确定用量的材料 在班组领用前一定要测算出来 如墙纸 小五金 2 此量出来后要交仓库 施工员 带班各一份 由施工员 仓库把关班组的领用量 时刻提醒班组领用量与红杠线量和差距 设定预警线 3 过程中要由预算员 施工员对现场做法进行检查 核对 及时调整红杠线量 尽可能把红杠线量跟实际相符合 五 材料损耗的控制 一 损耗控制的特点1 针对户型统一 批量作业的特点 基层材料需定尺加工 减少损耗 但要注意交底和统一配料 检查 避免长的切成短的 短的扔掉现象人 例如轻钢龙骨 石膏板 墙纸采取量大定尺加工 2 对于统一做法子项采取集中加工 由安装工人领用半成品到现场安装 如门套木工板基层 窗帘盒木工板基层 吊顶造型 墙纸 墙地砖等 主要注意现场场地的选定 班组的配合 3 针对一些比例小 比较零碎 损耗大的零星辅材 建议采取双包的形式来控制损耗 这同时也是为减轻项目部 仓管的压力 例如吊顶面自攻螺丝 油漆腻子 夹板基层枪钉 水泥黄砂 墙纸基层采用双包等 4 针对一些因为施工会造成很大浪费的主材 建议采取双包施工 例如石材 石膏线 玻璃 5 针对房间多 空间小的特点 现场需有人专门定期检查余料集中汇总 工完料完 避免现场有存量 工人不知道还在领料 6 临时设施控制 现场特别是木工板用量往往是远远超过结算量 有很大一块是班组拿来做仓库 宿舍床板 宿舍桌子等 包括现场的水电费 我们要严格控制这一块 现在很多工程都是单独挂表结算 7 针对体量大 时间长的特点 材料领用制度要规范 班组由专人领用 项目部由施工员 预算员参与审核班组请料 但项目部要注意执行力 开了红灯就不好收场 二 损耗控制在执行过程中遇到的问题前几年我们区就一直在谈损耗控制 但是在具体执行过程中还是有很多问题 我个人认为主要是以下几点原因 1 材料损耗不仅仅是对班组考核 应该同项目经理 施工员考核也挂上钩 也要签一份损耗控制责任状 从上至下都要有意识 压力 2 在深化设计上面不能让设计师去关注损耗问题 这是有点不太现实 所有深化的内容应由预算员主动参与审阅一遍 力求在效果 质量 成本上达到平衡 预算 员要进行测算多种方案的价格 供项目经理决策 3 损耗的控制其实不局限于现场材料的浪费 很多时候是交底的工艺是否合理 项目部有没有做到点对点 人对人的交底 4 成本控制的意识是有了 制度也有了 但是做到最后效果可能是一般 是什么原因导至这种结果呢 关键还是要有一套完整的实施流程来推动制度的执行 每个人的责任是什么 相互之间怎么沟通 5 针对每个项目部不同的施工水平 我认为要有套指导性的东西帮助材料损耗控制 例如像质量通病一样 大家集思广益也来编制损耗控制通病 6 老板和带班之间在损耗控制上是一种矛盾 老板认为材料节约了 他的人工肯定是花多了 所以往往老板是不太关心现场材料损耗问题 没有那么高的意识 也不在乎这点奖罚金额 我认为应该直接同带班考核 7 最终考核对现其实很难做 首先前期测算的数据要有说服力 并能够随着工程进展 根据实际情况不断调整 对过程中班组节约或损耗要有依据辅助说明 如 七 成品保护的控制1 其它配合安装单位的破坏 特别是水电 空调单位的破坏 虽然找业主可能会签给我们 但是这块签证怎么算都是划不来 所以要加强兄弟单位的配合 相互理解 多沟通 2 后期五金件 洁具等遗失 破坏 要加强开门制度的执行 要有专人负责开门 而且要有一套制度来管理 例如进房间要有胸卡和鞋套等 并做好登记手续 照片 联系单 领用签字单等 六 班组人工费的控制1 人工费在50前需签定合同并包死 由班组共同承担风险 由此加强班组自身的管理 2 合理按排工作 帮助班组去控制人工费 不能东一棒西一锤的去做 在工序上 材料配送上要合理 到位 最好采用单一流水作业 例如做门套安排一些固定人员 就专门做门套 3 规范做法 注意质量通病的预防 减少维修工作量 随着社会的发展 竞争是越来越激烈 成本控制这项工作也会越来越重要 特别是内部成本的控制 每个项目部都有自已的心得 在这里谈的不到位的地方请多提宝贵意见 三 如何实现成本动态控制 1 设计质量控制2 招标比价3 变更签证4 竣工决算审计 1 设计质量控制 1 设立专业设计管理部门 进行设计管理和设计优化工作项目规划设计的优劣决定项目的成败 项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本 有资料分析 设计费一般只占建设工程全寿命费用的1 以下 但正是这小于1 的费用 对工程造价的影响度却占到75 长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够 没有专门的设计部 开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制 审查和优化程序 经常出现设计过于保守 各专业不配套 图纸不校对等现象 结果到施工阶段 施工现场的洽商 变更 返工现象屡见不鲜 其实开发商早在选择设计单位时 就应该建立起一套甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序 除了设计院内部的优化程序 设计院与开发商的沟通优化程序也应该同时运行 比如该设计方案选取的计算模型是否合理 地基承载力取值是否过于保守 单桩极限承载力是否依据试桩检测报告的数据 最小配筋率是否经过验算 基础形式 如桩长及数量 底板厚度 钢筋含量等是否可以再优化 机电系统的功能配置 系统设置 设备选型等是否经过价值功能的论证 所有这些都影响到设计方案的经济性 2 招标比价 1 工程招标应采取公开招标或邀请招标 选择有实力的承包商 要求提供投标保证金和履约保证金 要考察施工企业的建设业绩和技术装备等 优先考虑近期建设业绩与我们拟建工程相同的施工企业 特别要求承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理 考察施工队伍的资信情况 资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入 负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务 这些都将造成工程款难以到位 制约工程进展 影响投资效益 考察施工企业是否具有足够的技术实力 它不仅使施工企业自身的生产 经营实现高效 优质 低耗 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠 2 工程造价及相关费用应尽量包死 尤其是地下工程如基础工程 排除地下障碍 抽水 机械进出场费 塔吊安拆等费用在招标阶段就确定下来 以免日后结算时纠缠不清 虽然这些费用具有不确定性 一次性包死可能会有风险 但甲乙双方都应承担一定的风险 应尽量自行编制标底 工程标底要保证质量 把工程标底控制在合理造价的下限 应反复审查造价水平的合理性 是否在投资控制的范围内 3 中标后合同条款的签订应严谨 细致 工期应合理 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象 建立建设工程施工合同的审阅会签制度 有关的责任人要熟悉建设工程施工合同条款 了解建筑行业的一般惯例和有关规范 各尽其责 对直接影响工程造价的有关条款 如合同价款调整的条件和方式 材料市场价格的取定方法等 都要有详细的约定 对投标包干的工程由承包方采购材料和设备要列出规格 品牌 厂家和品质要求清单 要明确政策性调整是否包含在包干范围内 3 变更签证 中期控制的关键 1 合理控制工程变更2 确保签证质量 1 合理控制工程变更 工程变更 施工技术方案的变更 材料和设备的品牌 性能 规格 参数的变更 工程数量和项目的变更 功能定位和建筑规划的变更 为了保证投资的有效性 功能的合理性和技术的可行性 应建立工程变更管理制度 明确工程 设计 预算等有关部门 有关人员的职权 分工 对工程变更的合理性 必要性 可行性作出符合现场实际情况的判断 如果由于变更导致投资增加超过某一额度时 要由投资人批准才能实施 2 确保签证质量 为了确保签证的质量 首先应明确给予工程签证的条件 由于设计图纸变更而现场已完成部分或全部施工内容 由此造成的全部返工或部分返工 由于设计图纸遗漏或未作准确交代和描述而造成的增加工程量 合同内未包括 而根据现场实际情况必须增加的工程量 为了加快工程进度而采取的特殊施工措施 按照甲方要求发生的不包含在合同范围内的增加工程量 对于已包含在合同内 或按照甲乙双方约定的结算方式中已包含的项目 不予签证 其次 要强调办理工程签证的及时性 一道工序施工完 时间久了一些细节容易忘记 如果第二道工序又将其覆盖 客观的数据资料就难以甚至无法证实 对签证一般要求自发生之日起20天内办妥 其次 对签证的描述要求客观 准确 要求隐蔽签证要以图纸为依据 标明被隐蔽部位 项目和工艺 质量完成情况 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定 还要求标明几何尺寸 并附上简图 施工图以外的现场签证 必须写明时间 地点 事由 几何尺寸或原始数据 不能笼统地签注工程量和工程造价 签证发生后应根据合同规定及时处理 审核应严格执行国家定额及有关规定 经办人员不得随意变通 要加强预见性 尽量减少签证发生 4 竣工决算审计 办理竣工决算时除了依据政策规定 合同 竣工图纸 现场签证和设计变更进行审核计算以外 还要坚持竣工资料和现场勘查相结合的原则进行决算审核 对竣工图上标识的尺寸 材料设备型号品牌要进行核对抽查 以确保竣工资料的真实性 合理性 签证 变更手续要齐全 要有监理 工程 设计等部门的签字认可 手续不全的不予结算 根据规定套用定额 根据实际施工工艺对定额进行必要的换算 尤其在钢结构工程和精装修工程中 如 B2 415全隐框铝合金玻璃幕墙子目中 有镀膜玻璃 铝合金型材等材料 根据设计或实际施工情况 可能是其他玻璃或其他型号的型材 型材壁厚也不一定与定额设定的一样 铝合金含量也有较大不同 这些都可以据实调整 硅酮结构胶 耐候胶也可以根据设计施工断面的不同进行调整 这些都会影响幕墙造价 以上谈到的都属于事后控制 在决算审计中更重要的是事中控制 预算人员在施工过程中 要坚持到现场了解情况 了解施工单位落实施工组织设计及施工措施情况 了解材料使用情况 了解变更签证情况 了解工程进展动态 并且及时取样 及时搜集相关的文字材料 掌握证据 对重要材料进行市场询价 掌握价格动态 只有这样才能提高工程计价的准确性 合理性 从以上几个方面的分析可以看出 投资的动态控制实际上是一种主动控制 要求充分发挥从高层管理人员到基层工作人员的主观能动性 并要求具有较全面的业务能力和强烈的责任感 只有这