长沙市精装修房市场分析报告_27页.doc

长沙市精装修房市场分析报告同致行（中国）地产顾问有限公司长沙市同致行房地产顾问有限公司2010年6月一、 长沙市精装修房市场特征分析1、 长沙市装修房市场概况长沙房地产市场，精装修商品房尚处于起步阶段。从第一个全精装修楼盘珠江花城开始，长沙的精装修商品房逐步被市民关注。2004年2008年，长沙商品住宅市场中装修楼盘所占比例并不高，销售额不到市场3%。伴随着房地产市场的迅猛发展以及改善型居住需求迅速放大，加上大量外来开发品牌进入长沙，到目前为止，长沙市实行全部精装修或部分精装修商品房项目约40个，精装修成为商品房的重要卖点，成为市场竞争的高级形式。长沙商品住宅市场中装修楼盘所占比例并不高，预计2010年销售额比例约为5%左右。目前长沙精装修商品房项目分为全部精装修和部分精装修，其中全部精装修项目约15个，部分精装修楼盘约20个，从区域分布来看，长沙全精装修项目主要集中在新城区，部分精装修项目以二环附近小户型为主。精装市场供给主要面向的是二次置业改善型需求和小户型投资需求。有经济基础的市民，时间紧张、图省事，所以选择精装。而小户型投资客户，选择精装产品，交房就可以出租，满足了他们购买即收益的要求。别墅等高端产品精装修不具备普遍性。就整体环境而言，全精装修项目主要以外来知名开发商为主，对于本土开发商而言，销售环节的差异化竞争是开发商选择部分精装修的主要原因。从销售价格与装修价格比较来看，长沙精装修商品房装修部分价格在700-1500元/平方米之间浮动，同时因为长沙整体房价不高，装修价格所占总房价比例相对广州、上海等城市高出不少，对市民的消费心理影响和开发商开发风险压力比较大，对长沙精装修商品房健康良性发展形成制约。总体看来，目前长沙市精装修房市场发展不成熟，存在着一定的机会点，但客户需求需要一定积累，因此开发风险依然存在，通过较为详细周密的市场研究，客户研究方可制定出符合项目发展需要的定位，从而顺利打开市场并占领市场。2、 精装房的市场接受度 根据长沙万科启动住宅精装修市场调查和研究，在回收18680份有效问卷中，有68%的客户愿意选择购买精装修房， 比不愿意的客户高出近50个百分点。二、 精装修先进企业模式介绍恒大模式集成装修模式，房地产商、建材商、施工单位在全装修房建设中携手，建立合作平台，在实施集成装修的过程中，通过与品牌建材供应商、装修施工单位、监理单位结成集成装修的共同体，使房屋装修的全过程由一个责任公司或责任体来完成，很好的解决了装修材料的质量、价格、损耗、进度、维修等问题恒大案例1、【恒大城】(一)项目概况项目地址: 雨花区万家丽路与时代阳光大道交汇开发商: 恒大地产集团长沙置业有限公司建筑形态: 高层,小高层物业类型：普通公寓户型区间：80170平方米项目规划: 项目建设有58栋18层小高层或高层住宅，总房源数达4096套。（二）装修情况装修原因：装修价格标准：均价6000元/平左右，送1600元/平装修装修模式：全部装修装修详录：地面墙面配置厨房系统“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花“马可波罗”，“海尔”或“康耐登”高级吸塑面板组合橱柜，配摩恩洗菜盆及龙头卫浴系统“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花“科勒”或“美标”名牌洁具，摩恩名牌龙头客 厅“嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖，周边围波打线高级乳胶漆品牌空调卧 室“大自然”或“世友”豪华复合实木地板高级乳胶漆品牌空调（三）项目动态长沙恒大城在售房源107平米以上，4980元/平米起。优惠98折。二期预计8月开盘。【恒大绿洲】(一)项目概况项目地址: 雨花区劳动东路与京珠高速交汇处开发商: 恒大地产集团长沙置业有限公司建筑形态: 高层，小高层物业类型：普通住宅主力区间：79-140m2项目规划: 项目占地61000平方米，总建筑面积625247.90平方米，容积率3.53，绿化率41.5%，31栋高层住宅，共3584户(二)装修情况装修原因：装修价格标准：均价6500左右，送1600元/平装修装修模式：全部装修、精装修装修详录：地面墙面配置厨房系统“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花“马可波罗”，“海尔”或“康耐登”高级吸塑面板组合橱柜，配摩恩洗菜盆及龙头卫浴系统“马可波罗”或“冠珠”高级防滑砖“马可波罗”或“冠珠”高级墙面砖至天花“科勒”或“美标”名牌洁具，摩恩名牌龙头客 厅“嘉俊”或“萨米特”高级抛光砖，周边围波打线高级乳胶漆品牌空调卧 室“大自然”或“世友”豪华复合实木地板高级乳胶漆品牌空调（三）项目动态恒大绿洲一期在售房源99-139平米三房、四房，5480元/起，送1600元/平米豪装。恒大绿洲领袖国际二期6月27日即将隆重开盘。万科模式万科全面家居解决方案是万科在住宅精装修领域的创新思维，是从项目定位、设计、部位配置、项目施工到后期服务等一系列的精装标准体系设计理念。它不仅仅停留在装修的层面，万科深入考虑不同客户的需求差异化，针对不同类别的建筑产品进行空间规划，整合相关设计、材料部品、施工等领域的社会资源，为客户提供物有所值、物超所值的全面家居解决方案。基于对客户充分的了解，以及对现有住宅产品的不断改善和创新，万科在大量客户的深入访问、信息调查与综合分析之上，通过“发现既有问题归纳设计经验作法改善求证大胆创新建议”的创研流程，将住宅划分为公共、玄关、厅房、餐厨、卫浴、收纳、家政、智能八大空间系统，着重解决客户未满足的居住实用需求，由此诞生客户需求驱动的“全面家居解决方案”。万科精装材料详录房/厅入户门 蓝盾或其他同等品牌 户内门 安洋或日门或其他同等品牌 地板 北美枫情或乐洋羊或其他同等品牌 空调 日立、松下、富士通或其他同等品牌 涂料 “ICI”或其他同等品牌开关/插座 “西蒙”或其他同等品牌中央净水设备 “滨特尔”或“开能”或其他同等品牌 可视对讲“视得安”或其他同等品牌厨房地砖“冠军”、“诺贝尔”或其他同等品牌 厨柜“方太”、“海尔”或其他同等品牌 灶具“西门子”或其他同等品牌 厨房门“安洋”、“日门”或其他同等品牌厨房门 卫生间浴霸“奥普”、“民族”或其他同等品牌 淋浴房;“阿波罗”、“郎俊”或其他同等品牌 洁具“科勒”或其他同等品牌 卫生间门;“安洋”、“日门”或其他同等品牌 万科精装房交房标准实拍万科之所以取得精装房领域的优势地位，主要通过以下几个方面实现： 尽量满足个性化需求 细节处理 成本控制 品牌效应 营销手段灵活万科案例【万科金域蓝湾】 (一)项目概况项目地址: 长沙市芙蓉营盘东路开发商: 长沙宏程房地产开发有限公司建筑形态: 小高层 高层项目规划: 总用地面积12万平方米，项目总建筑面积约41万平方米，容积率为3，总户数3453户，绿化率约41%。整个项目分三期开发，第一期为4栋高层建筑，总建筑面积约11.5万平方米。（二）装修标准装修原因：万科全面家居解决方案装修标准：万科金域蓝湾精装修标准为1000元/平客户反映：好部位详细说明部位详细说明地面厅、房“蒙娜丽莎”牌抛光砖，“圣象”牌实木复合地板厨房设施厨柜定制成品橱柜灶具“方太”牌燃气灶、抽油烟机厨、卫“蒙娜丽莎”牌瓷砖其他配件无详细说明天花乳胶漆（多乐士），局部吊顶；铝扣板吊顶（公卫）卫生间设施浴室设施“摩恩”牌花洒、“欧普”牌浴霸洁具定制成品台盆柜，“摩恩”牌毛巾架、“摩恩”牌厕纸架、面盆为“美标”牌、龙头为“摩恩”牌、“美标”牌座厕、“阿波罗”牌淋浴屏墙面厅、房乳胶漆（多乐士），局部墙纸，电器插座“西蒙”牌开关面板（电话、网络、有线电视接口除外）厨、卫“蒙娜丽莎”牌瓷砖、“蒙娜丽莎”牌抛光砖其他国产名牌灯具门大门无详细说明家具定制成品衣柜、定制成品鞋柜房门定制成品户内门其他设施无详细说明窗无详细说明价格毛坯无精装（元/平方米） （三）户型配比一期户型配比户型面积（）总套数比例3*28912683487%4*2145616112813%（三）项目动态该项目2008年10月25日开盘，共推出962套房源，已全部售完。预计二期下半年开盘。万科金域蓝湾二期今年12月份开盘，VIP还未开始办理，将推出90，120，140三房两厅户型。(四)置业客户主要客户群体为芙蓉区周边医院职工，政府公务员以及私营业主等【万科金域华府】(一)项目概况:楼盘地址：万科金域华府位于万家丽路与香樟路交汇处东北角开发商：长沙市领域房地产开发有限公司建筑形态：小高层 其它房屋用途：普通住宅 商业楼 写字楼 其它户型区间：主推27、35、60小型公寓，89-120平米全景华宅项目规划：总占地约26万，总建筑面积56万，容积率3.0/1.89，绿化率35.15%。7栋住宅、6栋公寓及近1万平米的商业街。（二）装修标准万科金域华府精装修标准为1000元/平，具体装修菜单如下：(三)当期户型配比户型面积（）总套数比例1*13527746%2*289913222%3*212519832%(五)销售情况自6月19号开盘，共推出房源607套，到目前为止已全部售完。销售均价6800元/平整体特征： 拥有雄厚经济实力 品牌认知度高，号召力强 涉及相关行业众多，拥有强大的集团项目整合能力三、 长沙精装修房个案分析1、【标志.麓谷坐标】（一）基本情况项目地址: 长沙市麓谷高新开发区麓龙路199号开发商: 湖南标志房地产开发有限公司建筑形态: 小高层、多层物业类型：住宅、公寓、写字楼、商业项目规划: 麓谷坐标总用地面积为32691平方米，总建筑面积为70341平方米，由一栋16层的写字楼（A座）丶三栋12层的公寓（B.C.D座）丶两栋3层的商业中心（E.F座）组成（二）装修情况装修原因：地段较偏，小户型凸显性价比，倾向于投资装修价格标准：公寓，小户型全装修房，无毛坯，均价5000元/平方米，大户型只提供毛坯，均价3700元/平方，差价则合1300元/平方装修模式： 部分装修客户只能选择小户精装和大户毛坯 装修详录：部位详细说明部位详细说明地面厅、房圣象实木/复合地板 厨房设施厨柜无详细说明灶具无详细说明厨、卫斯米克瓷砖其他配件摩恩水龙头,不锈钢 双盆 天花防潮石膏板及铝扣板造型吊顶卫生间设施浴室设施高级整体浴室，摩恩水龙头洁具乐家洁具包括，包括台盆、座便器等墙面厅、房立邦墙漆、高级进口墙纸 电器插座西门子插座，开关 厨、卫斯米克瓷砖 其他室内均采用飞利浦灯具，安装LG空调，洗衣机以及史密斯热水器 门大门高级防盗门家具送全套宜家家具，猫王家具 房门高级夹板木门，高级铝合金门其他设施无详细说明窗中空钢化玻璃价格毛坯无精装5000（元/平方米） (三)户型配比户型面积（）总套数比例单间31-5216465%2房98.594%3房146-1496626%4房197135%（三）销售情况开盘时间：2007年销售均价：均价：5000元/平米，毛坯3600元/平方去化情况：已售罄2、【珠江花城】（一）基本情况项目地址: 开福区政府东侧(芙蓉北路与新世纪大道交汇处)开发商: 湖南珠江实业投资有限公司建筑形态: 小高层物业形态：主力户型：三室二厅丶四室二厅项目规划: 项目占地面积610722平方米，总建面积1100000平方米，容积率1.80，绿化率55%。（二）装修情况装修原因：长沙首家打造大盘精装概念，项目档次定位高端装修价格标准： 800元/平方装修模式： 全部装修客户只能选择精装 装修详录：部位详细说明部位详细说明地面厅、房客厅为东鹏地板砖，睡房为生活家强化地板 厨房设施厨柜成套橱柜 灶具“林内”抽油烟机、“林内”燃气灶、康宝消毒柜，厨、卫“东鹏”防滑地砖及天然石材 其他配件高级不锈钢厨盆及冷暖龙头天花客房高级乳胶漆，带石膏角线，卫生间采用硅钙板吊顶，带石英灯 卫生间设施浴室设施配“美标”蹲便器及“美标”洗脸盆，作防水及保护层、预留排水管道接口、安装地漏 洁具配成套台盆柜、淋浴屏、浴霸、排气扇 墙面厅、房高级乳胶漆电器插座客厅及卧室天花预留灯位，客厅及卧室均设空调机插座，客厅与房间根据开发商的装修设计图布置电视、电话插座及宽带网接口厨、卫采用“东鹏”墙砖其他未详细说明 门大门星月神防盗门 家具一期客户送晚安席梦思床垫房门室内采用高级房间门配高级门锁其他设施阳台：地面采用“东鹏”地砖。生活阳台墙面贴砖至1米高左右，配洗手池及脱污池，天面吸顶灯，智能系统安装可视对讲和警急求助报警按钮窗铝合金窗，主要铝合金门窗采用双层玻璃价格毛坯无精装5400（元/平方米） (三)户型配比户型面积（）总套数比例2室2厅85-8612713%3室2厅90-136738 76%4室2厅150-15880 10%复式220-28526 1%(四)销售情况开盘时间：2007-7-28销售价格：均价5400元/平米去化情况：该项目一、二期已售罄，三期预计9月底开盘3、【铂宫】（一）基本情况项目地址: 开福中山路又一村巷38号开发商: 长沙市三联房地产开发有限公司建筑形态: 高层 商业楼 其它物业类型：酒店式公寓项目规划: 项目占地面积11604.85平方米，总建面积85800平方米，容积率6，绿化率30%。（二）装修情况装修原因：小户型凸显性价比，倾向于投资装修价格标准： 销售均价7000元/平，精装1000元/平装修模式： 全部装修客户只能选择精装（一期）装修详录：部位详细说明部位详细说明地面厅、房“活家巴洛克”仿实木地板厨房设施厨柜“阳光世家”橱柜（人造大理石台面、实木门板）灶具“美的”欧式油烟机；“美的”电磁炉；厨、卫“东鹏”陶瓷、马赛克；其他配件科勒”龙头天花“龙牌”石膏板吊顶（硅钙板吊顶硅钙板吊顶）卫生间设施浴室设施“科勒”龙头（、洗漱盆龙头、淋浴龙头）、10mm钢化玻璃隔断、高级不锈钢配件洁具科勒”洁具（洗漱面盆、坐便器）；米黄大理石台板、实木整体柜；墙面厅、房品牌墙纸饰面电器插座“TCL”开关、插座厨、卫“东鹏”陶瓷、马赛克其他“TCL”换气扇；“格力”空调（建筑面积50以下大1.5P挂机,建筑面积50以上2P挂机）；电话、有线电视、宽带网线入户门大门“盼盼”钢制大门家具无房门无详细说明其他设施雷士射灯、筒灯、室内吸顶灯；热水、直饮水供水系统窗“5+6+5”中空玻璃；价格毛坯-精装7000元/平(三)户型配比户型面积（）总套数比例一房29-3910231%一房42-49 59 18%一房57-71 163 51%321席绝版精装小豪宅，30-60平米精致空间(四)销售情况开盘时间：2007-12-2销售价格：7000元/平米去化情况：该项目一期已售罄，二期（毛坯）7月份开盘。4、【远大麓园】（一）基本情况项目地址: 岳麓高新区麓谷大道636号麓谷小学西侧开发商: 长沙远大置业有限公司项目规划: 项目占地面积25222平方米，总建面积71051平方米，容积率2.38，绿化率45%。建筑形态: 小高层、高层主力户型：三房两厅丶一户室丶四房两厅（二）装修情况装修原因：远大整体工业化住宅技术装修价格：模块化住宅建造技术，对外宣称装修标准12001500元/平米，实际装修标准为500元/平米，除去精装高出周边项目近800元/平米 装修模式：无毛坯，部装修客户只能选择精装；装修房分为两种风格，色调偏暗的成熟型和偏浅的阳光型，客户可自由选择。客户反映：一般装修详录：部位详细说明部位详细说明地面厅、房圣象免龙骨实木地板厨房设施厨柜远大整体厨柜，大装备冲压收边，干法施工，人体工学设计灶具无厨、卫防滑地砖 其他配件TOTO水龙头天花涂料 卫设间浴室设施远铃整体浴室 洁具TOTO洁具墙面厅、房墙纸电器插座西门子插座厨、卫无详细说明其他户式中央空调（5#栋小户型为分体空调）门大门防盗门家具卧室配5门大衣柜，浴室内设整体嵌入式墙体收纳房门远大免涂装套装门：采用德国孔桥板半实心门芯材料，保温隔音阻燃防潮、铰链和门锁五金件为德国品牌易可夫其他设施红外线报警系统、闭路电视监控系统、地下室消防广播系统，电子巡更系统 、窗采用断桥技术的铝合金双层中空玻璃门窗价格毛坯无精装5000（元/平方米） (三)户型配比户型面积（）总套数比例一室一厅41-5910520%二室二厅76-897013%三室二厅89-12532561%四室二厅143366%(四)销售情况开盘时间：2008-8销售价格：5000元/平米去化情况：已售罄5、【江山帝景】（一）基本情况项目地址: 岳麓区长沙市麓南大学城（含浦大道与南二环交界处） 开发商: 广州珠江房地产开发有限公司建筑形态:物业类型：普通住宅项目规划: 占地面积近1000亩，总建筑面积达150万平，规划总户数9600户，是以多层电梯洋房丶高层丶联排别墅为主的大型生态型社区。主力户型：3房丶4房（二）装修情况装修原因：前身是烂尾房，通过精装极大的提升了楼盘档次装修价格： 均价4900元/平，装修标准1000元/装修模式：客户只能选择精装房客户反映：一般装修详录：部位详细说明部位详细说明地面厅、房厅地面为高级抛光砖，房地面为高级实木地板厨房设施厨柜精美组合橱柜 灶具送名牌 抽油烟机、 煤气灶、高级排气扇厨、卫高级防滑砖其他配件高级人造石 台面，附送专用厨房水龙头、不锈钢 双盆 天花客/饭厅、各房间、走廊均采用高级乳胶漆，局部采用石膏造型天花角线，厨房采用条形扣板天花； 卫生间设施浴室设施洗手台配大理石台面，附送高级水龙头；安装挂衣钩排气扇、毛巾架、纸巾架等，附送标准镜；公共卫生间配 淋浴钢化玻璃； 洁具采用高级洁具，包括洗手盆、浴缸、坐厕； 墙面厅、房客/饭厅、各房间墙身采用高级乳胶漆； 电器插座所有厅、房均设有电源插座、开关，插座使用高级面板， 厨、卫厨房、卫生间墙身采用高级墙面砖；其他全屋电线管入墙安装，每户设有配电箱 门大门大门为高级饰面门，配有高级防盗门锁； 家具无附送家具房门室内门及卫生间为高级饰面夹板门；阳台采用铝合金门；厨房为高级饰面夹板玻璃门；其他设施阳台采用铁艺栏杆，配吸顶灯，工作阳台预留洗衣机专用水龙头窗高级透明玻璃；浴室采用高级塑钢或铝合金窗；窗台：飘窗铺设大理石窗石台；价格毛坯无精装4900元/平方米(三)户型配比:户型面积（）总套数比例2*297.7244%3*212015530849%4*216116917227%5*217412420%(四)销售情况开盘时间：2008-6销售价格：4900元/平米去化情况：现仅剩房源为150-180三房/四房大户，均价4900元/平米。6、阳光100(一)项目概况楼盘地址：猴子石大桥西头环线北侧开发商：阳光壹佰（湖南）置业公司建筑形态：高层、小高层物业形态：普通住宅项目规划：占地约659240平方米，建筑面积约120000平方米。容积率1.47，绿化率42%。规划总栋数为50栋，总户数为6500户。（二）装修情况装修标准：阳光100国际新城精装房均价6300元/，精装标准800元/平，现在推出109和113三房装修状况：部分装修部位详细说明部位详细说明地面厅、房实木复合地板 / 踢脚线 / 客、餐厅地砖 / 厨房墙砖 厨房设施厨柜厨柜灶具抽油烟机 / 灶具厨、卫厨房地砖 / 厕所墙砖 / 厕所地砖 / 阳台砖 / 餐、客厅扫脚其他配件无详细说明天花内墙涂料 / 铝扣板 / 角线 / 局部石膏板吊顶 卫设间浴室设施升降杆 / 台上盆龙头 / 浴室柜 / 淋浴隔断 / 浴巾架 /毛巾架 / 手纸盒 / 淋浴房龙头 / 浴霸 / 水槽及龙头洁具联体式座便器 / 分体式座便器 / 台上盆/浴缸 / 浴缸龙头 /墙面厅、房内墙涂料 / 铝扣板 / 角线 / 局部石膏板吊顶 电器插座单开 / 双联双控 / 三联单控 / 四联单控 / 防溅盖板 /空调开关 / 三孔插座 / 3+2插座厨、卫内墙涂料 / 铝扣板 / 角线 / 局部石膏板吊顶 其他厨房、卫生间嵌入式吸顶灯客厅冷暖型柜机空调 卧室冷暖型挂机空调（格力）门大门户内门 / 锁具 / 合页 / 门吸家具无详细说明房门其他设施无详细说明、窗高级铝合金气密窗；价格毛坯5500元/元精装6500元/元(三)一期户型配比户型面积（）总套数比例2*2887092%3*211067%（四）项目动态阳光100后海峰景在售面积30200，户型均有；精装房均价6300，毛坯房有64房和复式楼；7、【未来蜂巢】(一)项目概况:项目地址: 长沙市雨花区井湾子高升村开发商: 湖南红星景融置业有限公司建筑形态: 高层主力户型：两房两厅，三房两厅项目规划: 占地面积15057平方米,建筑总规模97000平方米。容积率4.5，绿化率40%。（二）装修情况装修原因：前身是烂尾房，通过精装极大的提升了楼盘档次装修价格： 实现均价3500元/平，装修标准1000元/装修模式：部分装修客户反映：一般装修详录：地面墙面配置厨房系统瓷砖铺贴墙面砖铺贴整体橱柜；菜盆；洗菜盆龙头；嵌入式吸顶灯，万和抽油烟机，万和燃气灶；海信或容声冰箱卫浴系统瓷砖铺贴墙面砖铺贴海信洗衣机；万和热水器；卫浴柜；坐便器；浴霸；嵌入式吸顶灯客 厅仿实木地板电视背景墙：印花背景墙沙发：3+1+1；电视柜；茶几卧 室仿实木地板有色乳胶漆及白色乳胶漆床（1.5米2.0米）；床头柜；无门衣柜（四）项目动态2008-4-19开盘，现已售罄8、【盛世荷园】(一)项目概况:项目地址: 开福区蔡锷路荷花池11号 开发商: 长沙远大置业有限公司 建筑形态: 户型区间：89、92、138平米3房，197平米4房项目规划: 总占地28亩,总建面约12万平米,由是由五栋高层所围合的一个纯居住小区.（二）装修情况装修原因：远大整体工业化住宅技术装修价格：均价为7000元/平，对外宣称装修标准1500元/平米，实际装修标准为700元/平米，周边楼盘均价为5500元/平米，除去精装成本高出均价近800元/平米 装修模式：无毛坯，模块化住宅建造技术客户反映：较好装修详录：部位详细说明部位详细说明地面厅、房圣象免龙骨实木地板厨房设施厨柜远大整体厨柜，大装备冲压收边，干法施工，人体工学设计，人造石材台面灶具美的抽油烟机、燃气灶，消毒碗柜厨、卫防滑地砖 其他TOTO水龙头天花涂料 卫生间设施浴室远铃整体浴室 洁具TOTO洁具墙面厅、房墙纸电器插座西门子插座厨、卫无详细说明其他远大双能源户式中央空调（5#栋小户型为分体空调）门大门实木防盗门家具步入式衣帽间（100平米以上户型）住卧式衣柜（100平米以下户型）浴室内设整体嵌入式墙体收纳房门远大免涂装套装门：采用德国孔桥板半实心门芯材料，保温隔音阻燃防潮、铰链和门锁五金件为德国品牌易可夫其他设施HONELLWEILL智能可视系统，红外线报警系统、闭路电视监控系统、地下室消防广播系统，电子巡更系统 窗采用断桥技术的铝合金双层中空玻璃门窗，天然石材台面价格毛坯无精装7000（元/平方米） （四）项目动态2007-12-22开盘，现已售罄9、【苹果派】(一)项目概况:项目地址: 长沙市开福区四方坪办事处胜利村开发商: 湖南三友房地产开发有限公司建筑形态: 小高层物业形态：普通住宅 公寓户型区间：小户型公寓项目规划: 大楼共8层，1-2层为商业，3-8层为小户型公寓，公寓总建筑面积9164.53市场新址总占地63亩，总建设面积70000余平方米，生活配套住宅80套（二）装修情况装修价格：均价4200元/平，精装价格1000元/平 装修模式：全装修装修详录：地面墙面配置厨房系统地板砖（东鹏）墙砖（东鹏）厨柜系统（抽屉、拉栏等简单配置），BLANCO水槽，Kuppersbush配套厨房电器卫浴系统地板砖（东鹏）墙砖（东鹏）浴霸的卫浴洁具客 厅地宝龙的木地板涂料（立邦）电视柜；茶几卧 室地宝龙的木地板涂料（立邦）床；床头柜；无门衣柜（四）项目动态项目2008-7开盘，现已售罄长沙典型精装修项目横向对比表典型楼盘恒大城金域蓝湾麓谷坐标珠江花城铂宫远大麓园江山帝景地面饰面厅：嘉俊或萨米特高级抛光砖；房：大自然或世友复合实木地板；厨卫：马可波罗或冠珠防滑砖厅房：蒙娜丽莎牌抛光砖，圣象牌实木复合地板；厨卫：蒙娜丽莎牌瓷砖厅房：圣象实木/复合地板；厨卫：斯米克瓷砖厅房：客厅为东鹏地板砖，睡房复合地板；厨卫：东鹏防滑地砖及天然石材厅房：活家巴洛克仿实木地板；厨卫：东鹏陶瓷、马赛克；厅房：圣象免龙骨实木地板；厨卫：防滑地砖厅地面为高级抛光砖，房地面为高级实木地板；厨卫：高级防滑砖天花板乳胶漆（多乐士），局部吊顶；铝扣板吊顶（公卫）防潮石膏板及铝扣板造型吊顶客房高级乳胶漆，带石膏角线，卫生间硅钙板吊顶，带石英灯龙牌石膏板吊顶（硅钙板吊顶硅钙板吊顶）涂料客/饭厅、各房间、走廊均采用高级乳胶漆，局部采用石膏造型天花角线，厨房采用条形扣板天花；墙面厅房：高级乳胶漆厨卫：嘉俊或萨米特高级抛光砖厅房：乳胶漆（多乐士），局部墙纸；厨卫：蒙娜丽莎牌瓷砖厅房：立邦墙漆、高级进口墙纸厨卫：斯米克瓷砖厅房：高级乳胶漆厨卫：采用东鹏墙砖厅房：品牌墙纸饰面；厨卫：东鹏陶瓷、马赛克厅房：墙纸客/饭厅、各房间墙身采用高级乳胶漆；厨房、卫生间墙身采用高级墙面砖；管线、接口、开关“西蒙”牌开关面板（电话、网络、有线电视接口除外）西门子插座，开关客厅及卧室均设空调机插座，客厅与房间布置电视、电话插座及宽带网接口TCL开关、插座，电话、有线电视、宽带网线入户西门子插座全屋电线管入墙安装，所有厅、房均设有电源插座、开关，插座使用高级面板，门窗定制成品户内门高级防盗门，高级铝合金门，中空钢化玻璃星月神防盗门，铝合金窗，主要铝合金门窗采用双层玻璃盼盼钢制大门，“5+6+5”中空玻璃防盗门，远大免涂装套装门，铝合金双层中空玻璃门窗大门为高级饰面门，防盗门锁；室内门及卫生间为饰面夹板门；厨房为面夹板玻璃门；高级透明玻璃家具定制成品衣柜、定制成品鞋柜送全套宜家家具，猫王家具一期客户送晚安席梦思床垫5门大衣柜无附送家具灯具国产名牌灯具室内均采用飞利浦灯具，雷士射灯、筒灯、室内吸顶灯厨房配置马可波罗，海尔或康耐登吸塑面板组合橱柜，配摩恩洗菜盆及龙头定制成品橱柜，方太牌燃气灶、抽油烟机摩恩水龙头,不锈钢 双盆林内抽油烟机及燃气灶、康宝消毒柜、高级不锈钢厨盆及冷暖龙头阳光世家橱柜，美的欧式油烟机；美的电磁炉；科勒”龙头远铃整体浴室、TOTO水龙头卫生间配置科勒或美标名牌洁具，摩恩名牌龙头摩恩花洒、欧普浴霸、定制成品台盆柜，摩恩毛巾架、摩恩厕纸架、美标面盆、摩恩龙头、美标”座厕、阿波罗牌淋浴屏高级整体浴室，摩恩水龙头，乐家洁具包括，包括台盆、座便器等配美标蹲便器及美标洗脸盆，作防水及保护层、预留排水管道接口、安装地漏、配成套台盆柜、淋浴屏、浴霸、排气扇科勒龙头、10mm钢化玻璃隔断、高级不锈钢配件；科勒洁具；米黄大理石台板、实木整体柜；远铃整体浴室、TOTO水龙头大理石台面洗手台，高级水龙头；挂衣钩、排气扇、毛巾架、纸巾架等，标准镜；公共卫生间配淋浴钢化玻璃；采用高级洁具（洗手盆、浴缸、坐厕）；家电品牌空调安装LG空调，洗衣机以及史密斯热水器TCL换气扇；格力空调户式中央空调四、长沙市精装修房市场特征(一)、长沙精装修项目价格特征1、长沙市典型精装修项目装修价格报价区间上表可以看出长沙市精装修项目的装修价格集中在800-1400元/平之间，可见整体市场装修的标准偏中低档。2、长沙市典型精装修项目装修价格与销售价格关系 上表可以看出，装修报价在销售价格中所占的比重，主要集中在0.15-0.25之间，因为长沙整体房价不高，装修价格所占总房价比例相对广州、上海等城市高出不少。对市民的消费心理影响和开发商开发风险压力比较大，对长沙精装修商品房健康良性发展形成制约。（二）长沙小户精装修房市场目标客群分析长沙市小户精装修房客户总体描述总体看来，精装修小户型的购房者除图省事外的年轻人外，大部分都是用来去租再投资的；作为过渡性产品，精确小户型满足了三类人的生活需要：一是单身贵族或者刚刚结婚的小夫妻，存款虽然不多，但是可以支付首付，以及2000-3000元左右的月供。二是郊区有房子，想再拥有一处工作室或者休息购房的客户；第三类是满足投资客的需要，用来出租。客户具象： 家庭描述：25-35岁左右，二/三口之家 置业目的：二次或首次置业，基于工作缘置业或投资置业、首次置业。 知识背景：高学历背景 性格特征：勇于创新、易于接受新事物 职业类型：企业白领 经济状况：家庭年收入在6万元以上 置业关注：总价、生活配套、车行交通、产品品质、物业管理 承受总价：30-40万1利润空间巨大2高品位的装修将进一步拔高项目的层次，增加购房者对项目的认同感，让购房者感觉物有所值 3住宅的装修风格在一定程度上引导了生活方式 4免去业主装修烦恼 5精装修的费用将被计算在成本之内，在一定程度上减少土地增值税 6精装修采用原材料大批量采购，统一施工标准，降低了装修的成本，提升了楼盘整体的性价比7一定程度上降低了客户对价格的敏感度8迎合投资客户 9就以售精装项目来看，整体接受状况尚可，市场抗性不大1如果精装修销售 ，因装修风格有限，只能吸引喜欢此类风格的客户或者外地客户，无疑会在很大程度上缩小本项目的客户群，流失大量本地客户 2精装修在使用过程中，客户会不断提出质量保修等服务；甚至引发争执，给物业管理带来很大负担，由于涉及部位较多，后期服务水准要求很高3在交楼时，要提交全面详细的清单和质量证书等，并且与客户逐一复核，无疑会增加后期工作量 4因精装修需要时间，所以如果精装修的话入伙时间要比毛坯入伙时间延迟半年 左右，如客户不接受的话，可能会对销售带来麻烦5长沙与较发达地区相比，房地产开发理念存在一定差距1精装修设计的相关行业太多，后期服务难度大，如果没操作好，很容易对项目品牌造成负面影响，得不偿失2精装房需要更长的建设周期，需要更充足的资金支持，开发商所承担的来自银行，股东等各方面的压力也越大，承担的风险也越高3未来市场潜在的竞争项目上市可能性较大SW0T发挥优势，抢占机会利用机会，规避劣势发