由数码大厦来看洛阳写字楼市场

从数码大厦操盘实践看洛阳写字楼市场从数码大厦操盘实践看洛阳写字楼市场 一 洛阳需要写字楼一 洛阳需要写字楼 1 数码大厦 奇迹是这样诞生的数码大厦 奇迹是这样诞生的 数码大厦是由洛阳市大地房地产开发有限公司开发 洛阳精顺全程代理的写字楼项目 位于中州路与 芳林路交叉口东侧 总建筑面积 5 万平米 地上 23 层 地下 1 层 户型面积由 42 至 98 不等 每户设 有独立卫生间 数码大厦入市是 2004 年 当时洛阳写字楼市场刚刚起步 多为商住混杂 精顺在项目定位上 抓住 了三个要点 其一 项目市场定位于中州路上首座 5A 智能纯写字楼 其二 目标租赁客户定位于智慧型 公司 强调纯写字楼的差异化 拒绝 公文包与菜蓝子 混杂 其三 目标购买客户定位于投资型客户 以 目标客户公务员 律师 银行职员等为主角编成一系列投资故事 宣传 引导 培育投资理念 精准定位奠定了销售成功的基础 一期开盘 3 个月销售过半 10 个月清盘 二期乘胜前进 开盘 9 个月 即告售罄 数码大厦销售情况简表数码大厦销售情况简表 分期总建筑面积销售均价销售周期 一期 23000 2500 元 10 个月 二期 27000 2650 元 9 个月 资料来源 精顺市场部资料库 从精顺代理销售数码大厦的成功经验看 洛阳需要写字楼 2 写字楼租赁客户分析写字楼租赁客户分析 精顺市场部从数码大厦一期进驻客户中抽取了 50 个样本 分析总结出如下特征 1 入驻客户以中小公司为主 公司总部级主力客户仅有两家 生命人寿 联合商品现货交易所 占客户总数的 4 2 经营范围以第三产业为主 涉及 9 个大类 行业 其中 新技术高科技 6 家 房地产咨询 4 家 投资咨询 7 家 教育培训 4 家 广告文化 5 家 装饰装修 5 家 旅游服务 4 家 美容健身 4 家 商贸流通 11 家 数码大厦一期进驻客户行业分布示意图数码大厦一期进驻客户行业分布示意图 资料来源 精顺市场部资料库 3 总体平均月租金水平约 20 元 租金水平与楼层高低无明显关联 也就是说 租金并非像销售 单价一样 楼层越高 单价越高 而是楼层之间的租金差价很不明显 甚至还有些高楼层租赁困难 分析 其原因是 尽管高楼层观景效果较好 但因电梯数量与速度难以完全满足上下班高峰期的需要 客户普遍 感觉高楼层上下不便 3 写字楼购买客户分析写字楼购买客户分析 从数码大厦二期业主的统计分析看 写字楼的购买客户有以下特征 l 目的用途 投资目的居多 自用次之 数码大厦二期业主目的用途示意图数码大厦二期业主目的用途示意图 资料来源 精顺市场部资料库 l 区域分布 以西工区的为主 其他城区甚至郑州的也有 数码大厦二期业主区域分布示意图数码大厦二期业主区域分布示意图 资料来源 精顺市场部资料库 l 年龄分布 年轻人居多 20 40 岁占了近 80 其它年龄段较少 数码大厦二期业主年龄分布示意图数码大厦二期业主年龄分布示意图 资料来源 精顺市场部资料库 l 面积偏好 数码大厦有 40 50 和 80 90 左右两种面积可供选择 从销售情况看 40 50 左右的更受 欢迎 选择 40 50 的客户占 65 以上 l 楼层偏好 数码大厦各楼层去化数量和速度大致接近 购买客户对楼层没有特别的偏好 因楼层越高 单价越贵 所以客户基本上都是根据自己的资金计划选择合适的楼层 二 洛阳不缺写字楼二 洛阳不缺写字楼 写字楼的发展受三个因素的制约 第一 取决于一个城市的开放程度 一个城市开放的程度越高 外 企进来的就会越多 市场对专业型写字楼的需求就会多一点 第二 取决于当时当地经济发展水平 第三 取决于区域租赁市场的状况 洛阳是传统的重工业基地 虽然近年来大力发展旅游业 打造宜居城市品牌 但洛阳区域经济发展水 平有限 经济辐射能力不强 尽管 2007 年全市生产总值达到 1595 5 亿元 比上年增长 16 0 但人均水 平较低 竞争实力不强 能够支撑写字楼发展的行业尤其是第三产业不发达 促进写字楼市场发展的动力 不足 加之商住两用楼不断涌现 产权 70 年 价格便宜 亦商亦居很便利 吸引了很多发展初期的小公 司 小团队 所以 洛阳写字楼表现为低档次产品供过于求 表面上看是因为价格低廉的所谓 商住楼 导 致了写字楼租赁困难 其实归根结底还是受洛阳现阶段经济发展水平所限 l 从市场供销情况看 相比上年 2007 年洛阳写字楼投放量增加 销售面积下降 相对于火热的基金与 股票市场 甚至于住宅 写字楼投资表现出明显的疲软态势 2003 2007 年写字楼投放面积对比 万年写字楼投放面积对比 万 资料来源 洛阳市房管局 2003 2007 年写字楼销售面积对比 万年写字楼销售面积对比 万 资料来源 洛阳市房管局 l 从成交价格看 2007 年写字楼平均成交价格比上年每平方米下降了 120 元 降幅 4 5 与一路上涨的 住宅相比 写字楼价格很不理想 形成写字楼与住宅价格倒挂的奇怪现象 究其原因 还是工商管理部门 对商住楼甚至住宅楼办公管控不到位 商住楼冲击写字楼市场 商住楼建安成本和经营费用均低于写字楼 使商住楼在租售价格上更为低廉 抑制了写字楼价格水平 分流了相当一部分写字楼客户 2003 2007 年写字楼成交均价走势图 元年写字楼成交均价走势图 元 资料来源 洛阳市房管局 洛阳在售写字楼最新均价一览表 元洛阳在售写字楼最新均价一览表 元 资料来源 精顺市场部资料库 l 从在用写字楼租金水平看 精顺市场部调查了 24 个样本 写字楼月租金介于 10 元 与 25 元 之间 综合平均月租金为 15 元 左右 三 洛阳需要高品质写字楼三 洛阳需要高品质写字楼 洛阳不缺写字楼 但缺少高品质的写字楼 精顺市场部调查发现 现阶段 洛阳在用写字楼存在以下共性问题 亟待升级换代 l 中低档次写字楼比例大 占到 85 以上的市场份额 l 硬件设施落后 不同程度存在数量不足 陈旧老化 形象不佳等问题 l 大部分没有设独立卫生间 走廊窄 通风采光效果差 停车位不足 无绿化 洛阳部分在用写字楼内廊宽度 米 洛阳部分在用写字楼内廊宽度 米 资料来源 精顺市场部资料库 l 物业服务内容仅限于保安 保洁 管理服务人员素质低 形象欠佳 管理手段落后 服务态度差 随着洛阳经济的持续快速增长 城市基础设施的逐步完善 王府井 新都汇 丹尼斯等新商圈崛起 给写字楼市场带来了良好的发展契机 一栋写字楼的税收赛过一个县 洛阳各级政府已经认识到了楼宇经济的威力 就洛阳城市发展而言 随着 城中村 改造的深入实施 楼宇经济必将成为城市经济发展的生力军 其蕴含的巨大能量不可低估 更为重要的是 目前洛阳的写字楼市场正处于一个被严重低估的阶段 许多写字楼的售价竟不及周边 住宅项目 近两年住宅租金涨幅远远低于售价涨幅 商铺则因售价与空置率的双高导致投资风险较大 而 写字楼的租金水平却远远高于住宅 从租金回报率来考虑 投资写字楼是更为划算的 从长远看 如果工 商部门加强对公司进民宅现象的监管 如果开发商按照持有型物业开发经营的一般规律办事 着力打造项 目的品质 品牌 品味 我们相信写字楼市场将出现一个新转机 那么 洛阳写字楼未来发展的方向在哪里 或者说洛阳市场需要什么样的高品质写字楼 我们就此提 出五点看法 1 地段 地段还是地段地段 地段还是地段 写字楼比住宅对地段的依赖程度高 交通便捷 人流集中 消费场所密集的繁华地段是高品质写字楼 开发的先决条件 一项调查显示 企业选址时 交通流线起到了决定性的作用 占客户意向的五成之多 具有较好成长空间的高端写字楼通常位于黄金区位的交通核心区域 临近两条以上的主干道 有多种交通 工具可以直达 就洛阳而言 新区的开元大道 老区的中州路 王城大道 南昌路 九都路等 都是开发 写字楼的理想地段 2 硬件设施升级硬件设施升级 一般来讲 写字楼提供的车位比应达到 1 1 每部电梯的服务面积应为 4000 5000 速度为 2 5 米 秒 大堂的品位和布置 结构布局是否适用 公共区间是否开阔 中央空调有无新风系统 写字楼层 高 采光 通风是否良好等因素都决定了物业的品质 是写字楼制胜的关键因素 此外 写字楼市场消费的复杂性对写字楼产品本身提出了更高的要求 比如 l 在结构设计上比传统写字楼更加实用 合理 重视增加采光面和自然通风 对功能进行明确的分区 l 增加电梯的使用数量 将生活电梯与消防电梯分开 l 公共区域内设触摸式电子查询屏 高级会议中心安装先进的视频会议室系统 可以把一些重要的企业信 息及时地发送出去 l 设计智能卡表 分户式水冷空调系统 l 安装电视监控系统和红外线周界报警等 严把安全大关 l 电子地图和电子信息发布系统 停车场自动管理和收费系统等先进设施 不仅节省人力资源 还使服务 更具有超时代性 3 细分市场找准定位细分市场找准定位 赢得市场的关键在于发现市场需求 走产品差异化路线将是今后写字楼市场的发展主要方向 开发商 要正确认识自己的产品 不要一味拔高 要细分市场为客户 量体裁衣 找准差异化的市场定位 建立差 异化优势 而不是人云亦云炒卖概念 4 生态节能以人为本生态节能以人为本 美国的绿色生态建筑机构曾做过调查 证实在绿色生态环境中办公可使工作效率提高 10 以上 其增 加部分的产值足以支付创造者的薪金等开销 另有一项调查证实 建筑能耗将直接影响到后期运营的成本 一栋写字楼产品使用寿命按 30 年计算 它的运营成本将是这个建筑投资的 3 倍 以此看来 生态节能无疑将成为今后写字楼开发的主要方向 写字楼保温隔热 遮阳 自然通风 防 火 景观绿化 防噪音 便于清洁等方面无疑需要考虑 5 星级服务精细管理星级服务精细管理 品质 管理 品牌 也将是今后写字楼开发所须高度重视的 知名度高 综合配套齐全 服务好的写字 楼 在很大程度上能帮助入驻企业达到开源的目的 物业管理服务是否到位将会直接影响写字楼的经营状 况与美誉度 因此 精细化管理 星级酒店式服务是写字楼可持续发展的必由之路 写字楼的高品质体现 在物