社区商业业态功能及运营分析

社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态 如邻里商业街区 社区 购物中心及邻里购物中心等 社区商业形态是城市商业的基础 它的服务人口一般在 5 万人以下 服务半径一般在 2 公里以内 由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规 模一般应控制在 3 万平米以内 商业业态的设置也有较强的针对性 一 社区商业分类一 社区商业分类 目前为止 社区商业还没有非常权威的标准分类方法 出发点和目的的不同 使得 社区商业的划分种类繁多 综合所有分类 可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分 方式 具体划分如下表 国外零售商业分类形式参考 二 社区商业的功能二 社区商业的功能 社区商业的功能主要包括 购物功能 社交功能 服务功能 文化休闲娱乐功能 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异 我们将其分为 3 个层次 即 1 强度需求商业设施 需求的比重超过 50 此类商业设施主要包括 综合超市 菜市场 购物中心 银行 2 中度需求商业设施 需求比重在 10 50 之间 此类商业设施主要有药房 诊所 餐馆 邮局 健身中心 幼儿园 运动场馆 24 小时便店 书店 洗衣店 游泳池 娱乐中心 美容美发店 老年活动中心等 3 弱需求商业设施 需求比重在 10 以下 此类商业设施主要包括修理店 彩扩冲洗店 茶馆 花店 宠物店 高尔夫球场 三 社区商业功能业态组合三 社区商业功能业态组合 四 社区商业运营中存在的问题四 社区商业运营中存在的问题 1 1 杀猪式杀猪式 销售带来的后果销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售 先营造出一个好的概念 让投资者有一个美好的想象空间 然后将商铺高价卖给投资者 再由这些投资者运营出 租给商家 令商铺 街 自然成熟 由于设计 建设之初 并没有合理的定位 销售后 更没有对于投资者的后续服务及辅助 导致投资者购买前期望过高 购买后盲目经营 或者由于售价过高 导致投资者为了达到比较理想的投资回报 只能把租金提高 结果 导致恶性循环 2 2 体量过大 超出社区承受范围 体量过大 超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适 一直以来并没有明确的标准出台 所以开发商在做规 划的时候往往比较盲目 首先遵循的是规划指标 在条件允许的范围内 宁大勿小 通 常来说 社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关 如果体量太小 则无法满 足社区居民的基本生活需求 如果体量太大 则导致人流不足 商家经营出现问题 最 终导致商铺空置现象出现 预估商业体量方法参考 通过周边人口数量 国内一线城市的人均商业面积达到 1 6 平方米以上 主要二线城市的人均商业面积约在 1 0 1 6 平方米之间 考虑到社区商业 功能 服务对象以及服务范围 社区商业的体量应控制在人均 1 平方米左右或以内 3 3 住宅入住率长期的超低 住宅入住率长期的超低 由于城市化进程的不断加快 很多城市的市区已经有了成熟楼盘 越来越多的开发 商开始把开发的目光转向郊区 但是由于一些配套的不完善 再加上近几年来楼盘投资 客的增多 导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢 最后形成了恶性循环 居民入住率越 低 商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺 同样 楼盘周边的商业配套不完善也使得原本 想入住的居民望而却步 4 4 社区商业存在先天不足 社区商业存在先天不足 对于大多数的社区商业来说 建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤 首先 对于开发商来说 社区商业不是经过规划的 更多的是一种固有模式 也就是在整体规 划的时候设置一些底商作为社区商业 并没有把社区商业的功能考虑清楚 对于业态的 设置和商家的开店需求更是没有规划 结果最终导致很多社区商业很难良性运作 五 社区商业运营成功的因素总结五 社区商业运营成功的因素总结 深入 细致的市场调研 特别是需求分析 社区商业首要关注的因素 第一是 人 第二是 人 第三还是 人 合适的业态配比是社区商业中心区别于其他类型商业的关键 同时也是保证项目