房产税征管现状及改革动态ppt课件.ppt

房产税课件提纲 2014 11 05 目录 3 房产税历史沿革 第一部分 一 综合概述 二 税收特点 三 意义作用 四 征收事项 五 计税依据 六 税收优惠 一 房产税历史沿革 房产税 又称房屋税 是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税 对房产征税的目的是运用税收杠杆 加强对房产的管理 提高房产使用效率 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整 合理调节房产所有人和经营人的收入 对房屋征税 中国自古有之 周期的 廛布 唐朝的间架税 清朝初期的 市廛输钞 计檩输钞 清末和民国时期的 房捐 等 都是对房屋征税 一 综合概述 一 房产税历史沿革 一 综合概述 六大创新 创新理念 中华人民共和国房产税暂行条例 房地产税暂行条例 全国税政实施要则 重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法 一 房产税历史沿革 1 房产税属于财产税中的个别财产税 其征税对象只是房屋 2 征收范围限于城镇的经营性房屋 3 区别房屋的经营使用方式规定征税办法 对于自用的按房产计税余值征收 对于出租房屋按租金收入征税 二 税收特点 注意 房屋出典不同于出租 出典人收取的典价也不同于租金 因此 不应将其确定为出租行为从租计征 而应按房产余值计算缴纳 为此 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2009 128号 明确规定 产权出典的房产 由承典人依照房产余值缴纳房产税 税率为1 2 一 房产税历史沿革 一方面 房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献 房产税属于地方税 征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金 解决地方财力不足 而且 房产税以房屋为征税对象 税源比较稳定 随着地方经济的发展 城市基础设施改善和工商各业的兴旺 房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源 另一方面 征收房产税有利于加强房产管理 税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆 对房屋所有者征收房产税 可以调节纳税人的收入水平 有利于加强对房屋的管理 提高房屋的使用效益 控制固定资产的投资规模 若房产税能够对房屋所有者的多套房屋征税 则可以抑制房产投资和投机 阻止房地产市场泡沫化 促进宏观经济的协调稳定发展 三 意义作用 房产税的作用主要体现在以下两点 8 一 房产税历史沿革 征收范围 称房产税 课税范围 具体指开征房产税的地区 房产税暂行条例规定 房产税在城市 县城 建制镇和工矿区征收 城市 县城 建制镇 工矿区的具体征税范围 由各省 自治区 直辖市人民政府确定 四 征收事项 征收标准 房产税征收标准从价或从租两种情况 1 以房产原值为计税依据的应纳税额 房产原值 1 10 或30 税率 1 2 2 以房产租金收入为计税依据的应纳税额 房产租金收入 税率 12 9 一 房产税历史沿革 征收期限 根据 中华人民共和国房产税暂行条例 第七条明确规定 房产税按年征收 分期缴纳 纳税期限由省 自治区 直辖市人民政府规定 所以 各城市的征税时间并不一致 规定 细则第九条房产税全年税额分两次缴纳 上半年的纳税期限为4月1 30日 下半年的纳税期限为10月1 31日 以租金收入为计税依据的房产税 可以分月 分季或全年一次缴纳 具体的纳税期限由主管税务机关根据当地的实际情况确定 但不得跨年度预征税款 四 征收事项 10 一 房产税历史沿革 征收对象 房产税的征税对象是房产 所谓房产 是指有屋面和围护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或储藏物资的场所 但独立于房屋的建筑物如围墙 暖房 水塔 烟囱 室外游泳池等不属于房产 但室内游泳池属于房产 四 征收事项 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 11 汉丰地税所 一 房产税历史沿革 负有缴纳房产税义务的单位与个人 房产税由产权所有人缴纳 产权属于全民所有的 由经营管理单位缴纳 产权出典的 由承典人缴纳 产权所有人 承典人不在房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或使用人缴纳 因此 上述产权所有人 经营管理单位 承典人 房产代管人或者使用人 统称房产税的纳税人 四 征收事项 12 一 房产税历史沿革 1 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 2 产权出典的 由承典人纳税 3 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 5 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 6 产权属于集体所有制的 由实际使用人纳税 四 征收事项 外商投资企业和外国企业 外籍个人 海外华侨 港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税 13 一 房产税历史沿革 按房产余值计征的 年税率为1 2 四 征收事项 按房产出租的租金收入计征的 税率为12 从2001年1月1日起 对个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 可暂减按4 的税率征收房产税 征收税率 14 一 房产税历史沿革 按照房产余值征税的 称为从价计征房产税依照房产原值一次减除10 30 后的余值计算缴纳 扣除比例由省 自治区 直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定 这样规定 既有利于各地区根据本地情况 因地制宜地确定计税余值 又有利于平衡各地税收负担 简化计算手续 提高征管效率 五 计税依据 从价计征 房产原值 应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 主要有 暖气 卫生 通风等 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 15 一 房产税历史沿革 按照房产租金收入计征的 称为从租计征 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 五 计税依据 从租计征 16 一 房产税历史沿革 五 计税依据 注意事项 1 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 对投资联营的房产 在计征房产税时应予以区别对待 共担风险的 按房产余值作为计税依据 计征房产税 对收取固定收入 应由出租方按租金收入计缴房产税 2 对融资租赁房屋的情况 在计征房产税时应以房产余值计算征收 租赁期内房产税的纳税人 由当地税务机关根据实际情况确定 3 新建房屋交付使用时 如中央空调设备已计算在房产原值之中 则房产原值应包括中央空调设备 旧房安装空调设备 一般都作单项固定资产入账 不应计入房产原值 17 一 房产税历史沿革 六 税收优惠 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产免征房产税 但上述免税单位的出租房产不属于免税范围 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税 但如学校的工厂 商店 招待所等应照章纳税 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产免征房产税 但经营用的房产不免 4 个人所有非营业用的房产免征房产税 但个人拥有的营业用房或出租的房产 应照章纳税 5 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产 免征房产税 6 从2001年1月1日起 对个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 可暂减按4 的税率征收房产税 7 经财政部批准免税的其他房产 18 房产税征收管理 第二部分 一 经营性房产征收管理 二 重庆上海房产税试点 二 房产税征收管理 现状 近几年房产税 城镇土地使用税的征管一直以来是我们头疼棘手的难题 也是媒体 社会关注的热点 征管户数之多 经营情况之复杂 年度跨越时间之长 门面交易之频繁 纳税主体之隐蔽都是面临的客观现实 为此 我们进行了多次研究 扎实有效地开展了房产税清理工作 取得了一定效果 二 全面加强税收信息化基础保障 1 房产税条例 2 重庆房产税条例实施细则3 国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知 国税发 2005 159号 4 近三年市局和县局相关四税清理文件 一 经营性房产征收管理 1 主要法理依据 二 全面加强税收信息化基础保障 一 经营性房产征收管理 2 清理工作思路 任务到组 责任到人 点面结合 重点突破 以商业核心区为重点清理范围 在区域上按照点面结合开展重点清理 点 即结合娱乐 餐饮 家具 宾馆等重点行业进行筛选 除面上清理范围外的单位经营面积在500平方米以上 年租金在5万元的单位及个人 面 即开发商圈所有商户 二 全面加强税收信息化基础保障 一 汉丰所经营性房产征收管理 3 具体工作方法 一抓宣传发动一是内部政策宣传口径统一到位 二是充分利用培训会 纳税QQ群 12366服务平台等进行联动宣传 三是印发宣传资料 面对面一对一宣传到位 重点建设项目一 二 全面加强税收信息化基础保障 一 汉丰所经营性房产征收管理 3 具体工作方法 二抓好四大信息比对 一是个体申报与企业申报信息比对 二是核定通知计税依据与商业门面租售价格调查模型比对 去年我们历时一个月时间对全县173条街道738户经营店面租售价格信息进行了实地采集 并将信息进行科学分类 在分类基础上对街 路 巷等重要街区再进行分段 在分段的不同楼层区域内分别确定3 8户不同价格取样 构建了城区门面租 售价格模型 为清理提供了合理计税价格支撑 有效规避了收人情税 关系税的现象发生 三是自用房产申报与相关楼盘土地增值税清算价格比对 四是与银行 电信 保险等国有企业毗邻门面租赁价格开票信息比对 二 全面加强税收信息化基础保障 一 汉丰所经营性房产征收管理 3 具体工作方法 三抓通知核发程序管控一是把好基础信息核查关 二是把好纳税人自行申报关 三是把好税务事项 核定 限缴通知核发关 四是把好文书送达关 清理过程中 对通知送达方式进行了有益探索 除多数进行上门直接送达外 对部分特殊纳税人的相关信息我们在征收所 国土房管局 户口所在地派出所及户籍所在地行政村都进行了调查了解 取得了详实资料 对上海 沈阳等省外的纳税人进行了邮寄送达 对拒不配合工作的纳税人进行了到家里上门送达 成效明显 二 全面加强税收信息化基础保障 一 汉丰所经营性房产征收管理 3 具体工作方法 四抓任务考评一是按月通报完成分配任务情况 二是与岗位之间开展征管资料档案评比 对清理基础信息资料 纳税申报情况 入库情况 五税信息录入情况等纸质资料 电子档案进行阶段性展评 较好地解决了以前因人员岗位轮换造成工作信息脱节的弊端 二 全面加强税收信息化基础保障 一 汉丰所经营性房产征收管理 4 存在的突出问题 一是面对清理面越来越宽 时间跨度越来越长 欠税额度越来越大的实际情况 征管力量越发显得严重不足 二是个人房产信息共享机制不健全 特别是国土部门房产信息 公安部门房产个人的身份信息 移动电信部门的通讯信息 银行部门的资金交易信息等不对称 不共享 造成工作被动 给征收带来难度 三是宣传力度不够 全局性清理步调不统一 对部分纳税人造成等待观望思想 四是文书送达缺乏法律有效性 法律文书直接送达到产权人较为困难 基本都是送达到承租人转交 而大多数业主在县外或者省外发展 且又无法收集产权人不在当地的有效证据而无法确定由经营者缴纳 不具备强制执行的有效条件 五是部分法律规定不明朗 严重制约了清理工作进程 特别是营业税起征点的规定是否适用房产出租的问题 对整个清理工作带来清理难度 六是移民这个特殊庞大的群体出租收入是否进行全面清理 清理是否会引起群体上访等大大制约了工作动力 二 全面加强税收信息化基础保障 一经营性房产征收管理 5 工作建议 一是建立全社会的信息共享机制 二是探索社区代征房产税的网络机制 三是对具体规定及早做出明确或者采取法律手段讨要说法 四是期盼房产税早日立法 二 全面加强税收信息化基础保障 二 重庆上海房产税试点 1 重庆 对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产 将按房产价值的0 5 征税 对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产 将按房产价值的1 征税 4倍以上 按1 2 的税率征税 2 上海 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 包括新购的二手存量住房和新建商品住房 下同 和非本市居民家庭在本市新购的住房 以下统称 应税住房 适用税率暂定为0 6 未来改革动态 第三部分 一 相关业内人士及专家观点 二 面临主要问题 三 改革的主要构想 三 未来改革动态 2015年 2016年 一 相关业内人士及专家观点 财税改革是 全面深化改革元年 的重头戏 房产税 资源税 消费税改革将 打头阵 目前 征收房产税的共识在加强 2016年底之前有望实现房产税立法 2017年正式实施 这是可以推测的大致时间点 中国的税制结构是间接税为主 通过提高价格等手段 企业往往把营业税 消费税等间接税负担转移给消费者 主要承担者是中低收入阶层 这是老百姓 税收痛苦 的实质所在 而房产税则是提升直接税比重 降低老百姓税收负担的 必选项 肯定房产税改革的大方向 必要性 也要同时考虑改革的复杂性 渐进性 因此 要有寻求 最大公约数 的理性态度 税制靠情绪是不解决问题的 假设一下 给个人所得税搞个全民公投 这个税种肯定会被取消掉 但任何国家都不可能按这种方法来处理 财政部财政科学研究所所长贾康 三 未来改革动态 2015年 2016年 一 相关业内人士及专家观点 针对社会关注的房地产税问题 楼继伟称 要加快房地产税立法并适时推进改革 总的方向是 在保障基本居住需求的基础上 对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素 合理设置建设 交易 保有环节税负 促进房地产市场健康发展 使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源 房地产税改革要加强调研 立法先行 适时推进 楼继伟 三 未来改革动态 2015年 2016年 二 面临主要问题 从发达国家的经验来看 无论从完善税制的角度 还是促进房地产价格稳定的角度 开征房产税都是大势所趋 但从中国的客观现实来讲 开征房产税是一项系统工程 还面临着许多问题需要解决 首先是征收范围的问题 在重庆的房产税方案中 最大的问题在于高档房的界定 而上海的方案只针对新增房地产 这就意味着存量不咎 以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者 而对新的购房人 他们可能正好是房屋的真正需求者 而言 加重了负担 会造成明显的社会不公 其次是税率如何确定 假设房产税率很低 房地产价格上涨率高于该比率 则该税率对抑制房地产投机并无实质意义 房价还会继续上涨 如果税率过高 又会不利于房地产行业稳定发展 而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展 三是房产价值评估问题 房产价值具有很强的不确定性 和区位 房型 小区环境 周边环境 物业等等因素有关 如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程 如果仔细评估 面对数以万计的不同房屋 准确机制将会耗费极高的社会成本 反过来说 如果只是大体分区确立房产基础价格 容易因为不公平而招致反对 另外 当房价评估不合理时 还要建立起相应的申诉程序 三 未来改革动态 2015年 2016年 三 改革的主要构想 房产税改革的一个重要方向应该是归并名目繁多的税费金 形成规范统一的税种 但由于涉及的税费金过多 尤其是土地出让金 对地方政府的财政收入影响较大 因此要实现税费金合一需要一个逐步推进的过程 1986年国务院就正式发布了 中华人民共和国房产税暂行条例 可以说房产税已经有法可依 只需重新调整就可以 在系统厘清房地产经济活动不同环节税种之间的关系的基础上 结合土地制度改革 统筹重新设计房产税种 尽量将各类收费改为单一性税收 纳入公共财政预算体制 在同一环节既要避免重复征收 又要避免遗漏征收 税种设计和税负大小要在房地产取得 交易和保有的不同环节上形成有效衔接和平衡分布 合理归并各种税费金 三 未来改革动态 2015年 2016年 三 改革的主要构想 房产税率设置必须根据不同地区 不同用途 所有人拥有的住房面积和套数多少而定 对普通住宅和一般企业房产等可设置较低税率 而对高级别墅及高级娱乐场所的房产应设置较高的税率 对拥有较多房产的所有人 应该根据住房的套数和面积采取递增累进税率 即持有房产越多 面积越大 设置的税率就越高 以此来增加居民持有房产的成本 遏制房产投机 同时也有利减少房屋空置率 总之 房产税应该主要针对高收入人群的房屋征收 从国际上看 对于居民的自有住房都不征税 科学合理设置税率 汉丰地税所 三 未来改革动态 2015年 2016年 三 改革的主要构想 随着房产税征收范围的扩大 征收过程的成熟 可以适度地扩大征收对象的税源基础 建议免征唯一住房的家庭 对二套及二套以上的房产进行征税 而且采用采取差别的累进税率方式