第1章-不动产与不动产价格.ppt

第一章不动产与不动产价格第一节不动产 一 不动产 Realestate 的概念1 不动产的定义 日 意 中 美 2 不动产实物与权利 不能移动位置或者移动位置后会引起性质 形状改变而造成经济损失的财产 1 不动产实物 土地 建筑物 其他附着物 房屋 构筑物 附1 对一宗土地的基本认识 1 位置 2 面积 3 四至 4 形状 5 产权状况 6 利用状况 7 规划设计要求 8 出入口方位 9 土地生熟程度 开发程度 10 地质 水文和气象条件 思考 某工业企业拥有一宗地 因融资需要 计划以该土地使用权进行抵押贷款 并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估 该公司所拥有的土地位于华南H市 远离城区 为独立工矿用地 总面积为15000平方米 宗地东高西低 地下水位适中 东南角有一自采水井 用于企业生产取水 附近无市政供水管网 宗地为多边形 不规则 北段边界为弧形 种植有3米宽挡风树木 四周有砖混围墙 宗地为红壤土 种植本地草种 内有十字型道路 外有2千米长的道路与国道相连 宗地有11栋建筑物 其中办公楼一栋 仓库1栋 车间3栋 宿舍楼2栋 综合服务楼1栋 变电房1栋 企业用电来自3000米外的变电站 企业通讯网络及设施齐全 土地使用权无特别限制 假定你是该评估公司的土地估价师 请根据上述条件 列出已知宗地的个别条件 07年土估案例真题 附2 对建筑物的基本认识 建筑高度 建筑限高 是指地块内允许的建筑 地面上 最大高度限制 建筑密度 建筑覆盖率 是指一定地块内所有建筑物占地面积与土地面积的比率 容积率 是指一定地块内总建筑面积与用地面积的比值 思考 某宗土地面积为1000m2 其上建筑物的占地面积为700m2 建筑物层数为4层 如果建筑物的各层建筑面积均相同 则该宗土地的容积率为多少 建筑密度为多少 2 不动产权益占有权 使用权 收益权 租赁权 典权 抵押权 质权 留置权 地役权 地上权 3 本书中不动产的含义 1 土地 2 建筑物 3 不动产 房地产 是房产和地产的有机结合体 它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地 以及由他们所衍生的各种权利 二 不动产的特性 自学 三 不动产的分类 自学 第二节不动产价格 一 概念 有用性 效用 稀缺性有效需求 三 不动产价格的类型 二 不动产价格的形成 指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价 不动产价格随市场供求关系变动 不同的不动产权益对应不同的价格 价格一般以货币形式支付 也可以实物 股权等形式支付 1 按价格的形成形式分类1 交易 成交 价格2 市场价格3 理论价格4 公开市场价值 竞争和公开市场条件下形成的价格5 评估价格6 政府指导价或政府定价 政府指导价 主要有基准地价 标定地价 房屋重置价格及经济适用房销售价格 政府定价 主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价 2 按实物形态分类1 土地价格 生地 熟地 毛地 没有城市基础设施的土地 具有基本或完善的城市基础设施 土地平整的土地 现有城区内未经拆迁 出让价格 一级市场转让价格 二 三级市场总地价 面积 单价单位地价楼面地价 单位建筑面积地价 补地价 容积率 用途发生变更 总地价 单位地价 楼面地价哪个不能反映不动产价格水平的高低 例 有甲 乙两块土地 甲土地的单价为700元 m2 乙土地的单价为510元 m2 如果甲 乙两块土地的其他条件完全相同 明智的买者会购买哪块土地 但如果甲土地的容积率为5 乙土地的容积率为3 其他条件完全相同 则明智的买者会购买哪块土地 为什么 注意 在现实中 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低 V甲 700 S V乙 510 S V甲楼面地价 700 S 5 S 140 元 m2 V乙楼面地价 510 S 3 S 170 元 m2 思考 对于改变土地用途 容积率 建筑高度等城市规划限制条件的 补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差 即 补地价 改变后的地价一改变前的地价例 某宗土地总面积1000m2 容积率为3 对应的土地单价为450元 m2 现允许将容积率提高到5 楼面地价不变 试计算理论上应补地价的数额 V总地价1 450 1000 45 万元 V楼面地价 450000 1000 3 150 元 m2 V总地价2 150 5 1000 75 万元 V补地价 75 45 30 万元 补地价 3 不动产 房地产 价格实际价格名义价格现房价格期房价格起价标价成交价均价 成交日期一次付清的价格 交易双方在交易日期约定 分期支付的价格 最低价格 报价 2 建筑物价格 总价 单价 实际价格 名义价格 例如 一套建筑面积100m2 单价3000元 m2 总价30万元的住房 在实际交易中付款方式可能有下列几种 1 要求在成交日期时一次付清 2 如果在成交日期时一次付清 则给予折扣 如优惠5 3 从成交日期时起分期付清 如首期支付10万元 余款在一年内分两期支付 如每隔半年支付10万元 4 约定在未来某个日期一次付清 如约定一年后付清 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的现值 风险补偿 例 某期房尚有1年时间才可以投入使用 与其类似的现房价格为3300元 m2 出租的年末净收益为330元 m2 假设折现率为10 风险补偿估计为现房价格的2 试计算该期房价格 期房价格 现房价格 3 按不同的经济行为分类买卖价格租赁价格抵押价格保险价格课税价格征用价格 4 按市场性程度不同分类正常价格限定价格特定价格 公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格 以限定市场为基础形成的价格 指公益 公用的房地产的价格 如政府办公楼 医院的价格 第三节不动产价格的影响因素 一 一般因素对房地产价格水平具有普遍性 共同性的影响的因素 一 社会因素 二 经济因素 三 制度因素 二 区域因素影响住宅的区域因素适合居住影响商业的区域因素客流量影响工业的区域因素产品生产成本 运输成本 三 个别因素指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响的因素 一 土地位置 面积地形 地质不良的地形会增加前期工程费用 提高建筑成本地质对地价的影响 主要表现在土地承载力上形状 用途方形 矩形 三角形商业工业住宅交通 环境自然环境 日照 通风 干湿度人工环境 公共服务设施 基础设施 污染其他如政府规划指标 土地用途 容积率 绿地覆盖率 二 建筑物用途 质量设计质量 施工质量 装饰质量优质优价结构和装修附属设备 完损程度水电设备 通讯设备 卫生设备 冷暖气设备 垂直交通设备楼层 朝向其他 如特别建筑风格 纪念意义 思考 例题 下列影响不动产价格因素中 不属