中财课件第八章投资性房地产ppt课件.ppt

第八章投资性房地产 第一节投资性房地产概述 重要 第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置 目录 整章的学习过程中 注意比较投资性房地产和固定资产的核算差异 公允价值模式的核算联系交易性金融资产的核算 背景资料 随着经济的发展和投资观念的改变 有的企业将投资房地产作为一种主营业务 有的企业兼营房地产投资 有的主要是以房地产的增值而盈利 以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待 并按其估计的使用年限提取折旧 但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值 因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值 而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍 背景资料 投资房地产一般资金多 周期长 流动与变现能力差 往往具有高收益和高风险的特点 在这种情况下 将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的 由此 投资房地产的会计处理面临着如下的问题 1 对于投资性房地产是否需要和其他固定资产一样提折旧 2 如果不允许提折旧 又应以怎样的标准来划分普通房地产与投资性房地产 尤其当自用房地产与投资性房地产划分不明显时 3 对投资性房地产是否允许进行价值重估 如果进行价值重估 应以什么价值作为投资性房地产的重估价 一 投资性房地产的性质投资性房地产是指为赚取租金或资本增值 或者两者兼有而持有的房地产 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权 二者均属于企业的日常活动 所获得的经济利益总流入构成企业的收入 第一节投资性房地产概述 二 投资性房地产的范围 持有目的不同 举例 投资性房地产范围 利达股份公司2007年5月31日购入一幢商务楼 用于对外出租 该商务楼的购置价为1680万元 相关税费10万元 预计使用寿命40年 预计净残值10万元 采用直线法折旧 2007年7月1日对外出租 年租金180万元 每月收取租金一次 天山股份公司2007年6月接受乙公司投入的土地使用权 该资产在乙公司的账面价值为300万元 双方协商以评估价值作为投资价值确认标准 其评估价值为350万元 该股份公司取得该土地后 拟于适当时机转让 该股份公司接受乙公司投资的账务处理 三 投资性房地产的后续计量模式投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的 也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 同一个企业只能采用一种后续计量模式 为什么对固定资产只能采用成本模式 固定资产和投资性房地产的价值实现方式不同 一 投资性房地产的确认条件资性房地产只有在符合定义的前提下 同时满足下列条件的 才能予以确认 1 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 2 该投资性房地产的成本能够可靠地计量 第二节投资性房地产的确认与初始计量 举例 投资性房地产确认时点 如果甲企业将自用的土地使用权停止自用的日期为9月1日 而转让的日期为12月1日 按上述规定其作为投资性房地产的确认时点是什么时候 账户设置 采用成本模式计量的企业 不需要在 投资性房地产 科目下设置明细科目 采用公允价值模式计量的企业 应当在 投资性房地产 科目下设置 成本 和 公允价值变动 两个明细科目 类似交易性金融资产的核算 二 投资性房地产的初始计量投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式 取得时均应当按照成本进行初始计量 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的 合理的支出 一 外购的投资性房地产成本 购买价款 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 采用成本模式计量的企业 外购投资性房地产时 按照确定的实际成本 采用公允价值模式计量的企业 应当在 投资性房地产 科目下设置 成本 和 公允价值变动 两个明细科目 并在外购投资性房地产时 例题 例 某公司2007年3月10日考虑到大量资金闲置 房地产价格增值潜力较大 决定将闲置的1000万元现金用于购置房地产 并对外出租 公司在购置房地产过程中支付相关税费100万元 借 投资性房地产 成本11000000贷 银行存款11000000 二 自行建造的投资性房地产成本 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成 包括土地开发费 建筑安装成本 应予以资本化的借款费用 支付的其他费用和分摊的间接费用等 采用成本模式计量的企业 自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时 采用公允价值模式计量的企业 自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时 按照确定的实际成本 按照确定的实际成本 与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似 例题 A公司是一家建筑公司 为了降低经营风险 于2007年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办公楼 拟用于对外招租 工期为1年 于2007年12月31日完工 工程期间发生人工费用600万元 投入工程物资3000万元 假设无相关税费 工程开工时 所占用地皮的账面价值为4000万元 在 无形资产 科目核算 1 将土地使用权的账面价值在开工时转入工程成本借 在建工程4000贷 无形资产4000 2 工程领用物资时借 在建工程3000贷 工程物资3000 3 分配工程人员工资时借 在建工程600贷 应付职工薪酬600 4 工程完工时借 投资性房地产7600贷 在建工程7600 第三节投资性房地产的后续计量 回顾固定资产的后续计量 一 采用成本模式计量的投资性房地产应当按照固定资产的有关规定 按月计提折旧 或者按照无形资产的有关规定 按月摊销成本 按月计提折旧时 按月摊销成本时 按照计算的建筑物月折旧额 按照计算的土地使用权月摊销额 投资性房地产取得的租金收入 投资性房地产存在减值迹象的 适用 企业会计准则第8号 资产减值 的有关规定 经减值测试后确定发生减值的 应当计提减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产 在以后的会计期间不得转回 二 采用公允价值模式计量的投资性房地产 一 采用公允价值模式计量的条件 1 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 2 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 是指在公平交易中 熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格 二 采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销 不计提减值准备 应当以资产负债表日的公允价值计量 公允价值的变动计入当期损益 资产负债表日 投资性房地产的公允价值 账面余额 高于 低于 应按二者之间的差额 调增投资性房地产的账面余额 同时确认公允价值上升的收益 应按二者之间的差额 调减投资性房地产的账面余额 同时确认公允价值下跌的损失 待处置该投资性房地产时 将其持有期间累计产生的 公允价值变动损益 转入 其他业务成本 科目 三 投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性 投资性房地产的计量模式一经确定 不得随意变更 成本模式转为公允价值模式 应当作为会计政策变更处理 按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额 调整期初留存收益 成本模式 公允价值模式 一 投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产的后续支出 是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出 导致流入企业的经济利益超过了原先的估计 能够满足投资性房地产确认条件的 应当计入投资性房地产的成本 不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计 应当在发生时计入当期损益 第四节投资性房地产的后续支出 二 资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发 如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的 再开发期间应继续将其作为投资性房地产 再开发期间不计提折旧或摊销 采用成本模式计量的投资性房地产转入再开发时 应将其转为在建的投资性房地产 按其账面价值 按其累计已提折旧或累计已摊销金额 按其账面原价 投资性房地产 在建 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出 通过 投资性房地产 在建 科目归集改建扩建或装修装潢完成后 应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产转入再开发时 按其账面价值 按其累计公允价值变动金额 按其账面原价 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出改建扩建或装修装潢完成后 将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时 三 费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出 不满足投资性房地产确认条件的 应当在发生时计入当期损益 企业发生投资性房地产费用化的后续支出时 其他业务成本 一 房地产的转换形式企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变 才能进行房地产的转换 这里的确凿证据包括两个方面 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变房地产的转换形式 第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换 二 非投资性房地产转换为投资性房地产 一 自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品 提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租 通常应于租赁期开始日 将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时 分别转入 成本模式 按自用建筑物或土地使用权的账面余额 按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额 按已计提的减值准备金额 成本模式 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额 计入当期损益公允价值大于原账面价值的差额 计入资本公积 公允价值模式 二 作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租 其转换日通常为房地产的租赁期开始日 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期 二 作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租 其转换日通常为房地产的租赁期开始日 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期 成本模式 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产 按该项存货在转换日的账面价值 按已计提的跌价准备 按其账面余额 企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额 计入当期损益公允价值大于原账面价值的差额 计入资本公积 公允价值模式 三 投资性房地产转换为非投资性房地产 一 投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品 提供劳务或者经营管理 其转换日为房地产达到自用状态 企业开始将房地产用于生产产品 提供劳务或者经营管理的日期 成本模式 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 按该项投资性房地产的公允价值 按该项投资性房地产的成本 按该项投资性房地产的累计公允价值变动 按其差额 公允价值模式 二 投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回 重新开发用于对外销售 其转换日为租赁期届满 企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时 按该项投资性房地产在转换日的账面价值 按累计已提折旧或累计已摊销金额 按已计提的减值准备金额 按其账面余额 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时以转换日的公允价值作为存货的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 按该项投资性房地产的累计公允价值变动 按该项投资性房地产的成本 按该项投资性房地产的累计公允价值变动 按其差额 一 投资性房地产的终止确认与处置损益投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售 报废和毁损 也包括对外投资 非货币性资产交换 债务重组等原因转出投资性房地产的情形 当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时 应当终止确认该项投资性房地产 第六节投资性房地产的处置 投资性房地产在处置时会发生处置损益 出售 报废或毁损的投资性房地产的处置损益 对外投资 非货币性资产交换 债务重组转出的投资性房地产的处置损益投资性房地产的处置损益 应当计入处置当期损益 二 采用成