金堂各大商圈租金调研PPT课件.ppt

金堂县商业初步市场研究2011 11 联合传播 3 28 2020 1 2 目录 PART1 区域环境 PART2 区域经济 PART3 商业环境 PART4 商业建议 3 28 2020 2 6公 城市区位 区域环境 金堂位于成都市东北部 属成都市第三圈层 距成都市区区36公里 全县幅员面积积1154平方公里 拥有中河 毗河 北河丰富的水生态资源 被誉为 千 里沱江第一城 获得过 天府花园水城 成都游乐中心 中国人居环境范例奖 成都十佳魅力城镇 等殊荣 3 距 成 都 市 区 3 里 市中心 金堂县 3 28 2020 3 辖2 2 城市规模 区域环境 金堂县辖2个乡 19个镇 2个省级开发区 地貌多样 以丘陵为主 低山和平坝兼有 其中 丘陵陵792平方公里 低山山242平方公里 平坝坝120平方公里 金堂县4 3 28 2020 4 城市规划定位 区域环境 城市规划功能定位 一个集休闲 旅游 生态 人居于一体的宜居天府生态水城 城市规划发展定位 城镇建设规划突出区域中心 确立了以主城区为中心 淮口为次中心的发展战略 5 3 28 2020 5 6 城市规划定位 城市发展方向 调整 疏散旧城 重点南移且适应向三星和向北发展 区域环境 3 28 2020 6 7 城市交通 区域环境 城南高速 成绵高速 成金青快速通道 全长长31 2公里 将金堂纳入成都半小时居住生活圈 成都第二国际机场将落户金堂 轻轨 地铁 高速路及国际空港经济园区等配套设施相继建设 金堂第二机场位置示意图 成金快速通道交通示意图 3 28 2020 7 区域环境 小结 1 第二机场的建设以及成金快速的开通 加之金堂本身优越的自然资源为金堂经济发展带来巨大的契机 也为金堂房地产市场创造了繁荣发展的条件 2 随着成都的城市化进程的不断发展 成都市与金堂的关系将更加紧密 成都市的 添柴加油 再加上金堂自身的强劲 动力 可以预测金堂的未来将会变的更加灿烂与辉煌 8 3 28 2020 8 城市经济 城市人口 从全县近年人口变化分析 每年在不断递增趋势发展 2010年金堂县常住人口达到到88 33万人 人口密度为为758人 平方公里 十年来全市常住人口共增加加8 08万人 增长了了10 全市常住人口呈稳步增长的态势 9 3 28 2020 9 城市经济 城市化水平 2010年金堂县城市人口为为24 36万 农业人口口63 97万 相比比2009年城市人口增长长8 而农业人口只减少少2 从近年金堂县城市人口增长情况来看 农业人口所占比重依然较大 城市化进程相对缓慢 10 3 28 2020 10 城市经济 全县GDP分析 从全县近年年GDP来看 每年年GDP呈稳步上升趋势 2010年达到到131 25亿元 相比比09年上涨涨17 9 2011年上半年年GDP占2010全年年GDP的58 可以看出出2011年GDP将超过2010年 11 3 28 2020 11 城市经济 人均消费及可支配收入 从图表中看出出2010年人均消费达到最高为为11393元 可以看出人们的消费观在不断改变 人均可支配收入每年递增趋势 平均增长率在在12 左右 人民生活越来越好 整体看支出和收入都不断在上升 城市处于稳步向上发展趋势 12 3 28 2020 12 城市经济 三大产业情况 第二产业业2010年达到到50 6亿元 相比上年增速达到到26 5 第三产业2010年达到到49 3亿元 相比上年增速达到到19 9 二三产业是金堂县的支柱产业 增长速度最为快速 所占比重最高 13 3 28 2020 13 14 城市经济 房地产发展情况金堂县近年房地产市场分析 从上图可见 金堂近年来商品房成交逐年上涨 但上涨幅度小 价格方面 金堂自自09年开始迅速拔升 价格增幅较快 目前均价已超过3200元 平米 但受国家调控影响预计这一价格将持续一个周期 3 28 2020 14 城市经济 小结 1 金堂县作为成都近郊第三圈层 其房地产的发展相对其它区域滞后 随着大成都的发展 路网结构的完善 第二机场的规划 金堂房地产市场逐步焕发出新的活力 多家品牌开发商 蓝光 恒大 入驻区域 区域房地产发展势头将逐步好转 2 目前 区域地产开发以小高层加高层住宅物业为主 商品住宅物业成交均价约约3200元 类比周边其它区域 近几年价格上涨幅度较为缓慢 从另一侧面印证了本地发展力不强 3 由于金堂与成都的直线距离较近 而成都作为西部核心城市 商业辐射力强大 据与本地人交流发现 在当地购买力较强人群中普遍形成了到成都消费的行为和生活习惯 这也从另一侧面制约了部分本地商业升级换代 使得本地商业目前多数留于中低端 15 3 28 2020 15 商业环境 在售项目分布 维罗纳 金阳水景 天府花园水城 蓝光 观岭检察院 公安局县政府供电局 金都华府建设局 恒大御景半岛 政府部门 在售项目 三和 水城之星水城印象金堂县政府机关主要分布于新城十里大道沿线 与老城相距有一定距离 16各在售项目分布较为分散 其中主要分布于新城区域 整体城市发展呈 哑铃状 分布 3 28 2020 16 根据金堂县整体城市规划 目前发展现状及本地居民的生活习惯 可以将其商业划分为以下两大区域 即以平安大桥为界的老城商圈和新城商圈 老城商圈即由幸福路 复兴路与鼓楼街相交所形成的市中心商圈 新城商圈有 新建路汇龙路商业中心 未开业 客运中心商圈 滨江路建材一条街 迎宾大道沿线商街 17 商业环境 商圈划分依据 3 28 2020 17 商业环境 五大商业中心 老城商业中心 新建路汇龙路商业中心 客运中心商圈 迎宾大道 滨 江 路 建 材 一 条 街 新城商圈老城商圈 沿线商街随着城市的快速发展 金堂县逐渐形成了五个成熟的商业中心 分别是老城商业中心 新建路汇龙路商业中心 客运中心商圈 迎宾大道沿线商街 和滨江路建材一条街 18 3 28 2020 18 幸 19 商业环境 老城商业中心 向2 路 复 兴 街 老城商业中心 包含幸福路 复兴街 文化街 钟楼街等区域 是金堂县中心城区 是最老也是最繁华的商业中心 业态多样 部分规模相对较大 发展较为成熟 不局限于街铺的形式 向2楼以上过渡 如 新桂花购物中心 华林电器等 鼓楼 文 化 街 街福老城商业中心 3 28 2020 19 老城商业中心 幸福路 复兴街 文化街 钟楼街商业现状 商业环境 向2 幸福路是金堂县一条重要的商业街 是连接金堂县复兴街 文化街及鼓楼街重要交通枢纽 复兴街和文化街商业主要为临街底商为主 部分商铺向2楼过渡 鼓楼街商业为手机通讯产品一条街 20 3 28 2020 20 老城商业中心 幸福路商业现状 商业环境 位于幸福路的商业 包含幸福横路步行街 云集了很多优质的大中型商家 业态为有新桂花购物中心 德克士 品牌服饰专卖店 眼镜专卖店 商务酒店等 商铺面积区间间40 2000平米不等 21 3 28 2020 21 老城商业中心 幸福路商业租金分析 商业环境 幸福路整体商铺面积较大 面积集中在在40 2000平米不等 通过与多家商铺老板了解 幸福路一层商铺租金价格约为为220 330元 不等 二层及以上商业租金约约60 170元 幸福路临街商铺已全部租售 租售情况良好 客群来源基本为当地居住客户 22 商铺名称浙文眼镜专卖店本色专卖店 步行街内 哥弟男装 商铺面积约70平米约100平米约80平米 租金情况约18200元 月约18000元 月约17600元 月 每平米租金约260元 约180元 约220元 3 28 2020 22 老城商业中心 文化街 复兴街商业现状 商业环境 文化街 复兴街云集了很多优质的中小型商家 商铺业态有品牌服饰专卖店 品牌餐饮连锁 商铺面积积40 600平米不等 23 3 28 2020 23 老城商业中心 文化街 复兴街商业租金分析 商业环境 商铺名称以纯专卖店 一二楼整租 德克士 二楼 匹克专卖店 商铺面积约300平米约150平米约90平米 租金情况约60000元 月约27000元 月约18900元 月 每平米租金约200元 约180元 约210元 文化街 复兴街商铺面积相对较小 面积集中在在40 600平米不等 通过与多家商铺老板了解 文化街 复兴街一层商铺租金价格约为为200 230元 不等 二层及以上商业租金约约60 150元 文化街 复兴街临街商铺已全部租售 租售情况良好 客群来源基本为当地居住客户 24 3 28 2020 24 老城商业中心 鼓楼街商业现状 商业环境 鼓楼街是金堂县手机通讯一条街 商铺业态以移动营业厅及各种品牌手机专卖店为主 商铺面积积40 100平米不等 25 3 28 2020 25 老城商业中心 鼓楼街商业租金分析 商业环境 商铺名称OPPO手机专卖店小巫通讯步步高手机专卖店 商铺面积约70平米约100平米约80平米 租金情况约60000元 月约27000元 月约18900元 月 每平米租金约210元 约190元 约200元 鼓楼街商铺较为陈旧 商铺基本为临街一层商铺 面积相对较小 面积集中在40 100平米不等 通过了解 鼓楼街一层商铺租金价格约为为180 220元 不等 鼓楼街临街商铺已全部租售 租售情况良好 客群来源基本为当地居住客户 26 3 28 2020 26 老城商业中心总结 商业环境 1 老城商业中心是金堂县最老最繁华的商业中心 发展最成熟 主要由幸福路 文化街 复兴街及鼓楼街组成 2 商铺面积积40 2000平米不等 商业业态形式多样 部分商业规模较大 如新桂花购物中心 华林电器 大通影城等 3 商铺租金价格一层集中在在220 330元 二层及以上商铺租金集中在在60 170元 4 区域二手临街商铺销售价格在在17000 28000元 之间 区域商铺整体租售情况较好 5 老城商业中心是金堂县本地人的消费中心 27 3 28 2020 27 商业环境 新建路汇龙路商业中心 位于新建路与汇龙路交汇处的三和和 水城之星 美加美百货货11 19开业 是集住宅与商业为一体的综合体项目 紧邻老城区商业中心 三层裙楼商业 体量较大 配套较为齐全 三和 水城 之星 新建路汇 龙路商业中心汇龙路28 3 28 2020 28 商业环境 新建路汇龙路商业中心 三和和 水城之星基础信息 名称项目地址开发商 三和 水城之星金堂县新建路1路 平安桥头 四川三和房地产开发有限公司 占地面积建筑类别物管费总户数 13333平方米综合商业体住宅1元 平方米 月479户 总建筑面积容积率绿化率结构 80000平方米4 530 框剪 建筑风格公交线路 现代时尚建筑风格1路 2路 4路 5路 6路 7路 金堂县城内公交平安桥头站 29 3 28 2020 29 商业环境 新建路汇龙路商业中心现状 三和和 水城之星目前住宅和商铺都正处于交房中 除小部分商铺现已正式开始装修外 其中绝大部分商铺正在对外招租 目前正在装修的有 美加美百货商场 森岗电器 柒牌男装专卖店 好视力眼镜专卖店 苹果专卖店 酷乐电玩城等 30 3 28 2020 30 商业环境 新建路汇龙路商业中心 三和和 水城之星租售价格分析 商铺位置临新建路一层商铺临新建路二层商铺临新建路三层商铺临汇龙路一层商铺临汇龙路二层商铺临汇龙路三层商铺 每平米租金约280 330元 约180 220元 约90 120元 约180 200元 约130 150元 约70 100元 临街商铺目前正在全面招租 从租售价格来看 由于租金价格较高 整体租售情况不够理想 31 3 28 2020 31 商业环境 新建路汇龙路商业中心总结 1 新建路汇龙路商业中心是距金堂县老城商业中心最近的新兴商业中心 发展速度较快 主要由新建路和汇龙路组成 2 商铺为三层裙楼形态 面积积80 2000平米不等 商业业态形式多样 部分商业规模较大 如美加美百货商场等 3 商铺租金价格一层租金集中在在180 330元 二层租金集中在在130 220元 三层租金集中在在70 120元 4 临街商铺目前正在全面招租 从租售价格来看 由于租金价格较高 整体租售情况不够理想 消费客群以金堂县本地人为主 32 3 28 2020 32 二段 商业环境 客运中心商圈 十里 大道 一段 金园街 十里 大道 圈桂湖摩尔 维罗纳客运中心商 客运中心 以桂湖摩尔商场为主 靠近十里大道与金园街交汇处 紧邻金堂县客运中心 周边人流量较大 区域内目前在建项目较多 可预测今后人口相对集中且消费潜力较大 桂湖摩尔商场 金都华府苏宁电器33 3 28 2020 33 商业环境 客运中心商圈现状 桂湖摩尔为三层独立商业楼 商业总体量约约3000平米 内部商业业态一楼为品牌珠宝首饰 化妆品及服装店 二楼为生鲜超市及百货区 三楼为家用电器及生活用品区 34 3 28 2020 34 35 商业环境 周边项目及沃尔玛规划 目前周边开发项目有维罗纳及金都华府 大部分项目处于待售阶段 区域后期开发体量较大 维罗纳项目自带约约10000平米商业 客运中心对面约约5000平米商业正在招商中 规划中的沃尔玛超市将入住滨江路二段金都华府项目 目前项目还处于打围施工阶段 还未对外销售 预计计2013年建成 维罗纳售楼部 金都华府围墙 金都华府围墙 3 28 2020 35 商业环境 客运中心商圈总结 1 客运中心商圈的桂湖摩尔商场处于十里大道与金园街交汇处 交通位置较好 区域具有良好的发展潜力 2 十里大道沿线商铺面积集中在在30 70平米左右 以临街一层商铺为主 租金价格在在60 80元 之间 整体租售情况一般 部分商铺处于招租中 3 区域目前开发及待售项目较多 区域内常住人口不多 从目前区域商业来看 约约1 5万平米商业正在销售或招租中 已营业的桂湖摩尔商场目前已能满足区域商业需求 36 3 28 2020 36 线商街 37 商业环境 迎宾大道沿线商街现状 天府花园水城水城印象 迎宾大道沿线目前大部分小区已交房入住 商业以临街底层商铺为主 商铺面积集中在在30 60平米左右 满足小区日常购物 区域内无大型商场或购物超市 金阳水景迎宾大道沿迎宾大道 3 28 2020 37 商业环境 迎宾大道沿线商街现状 迎宾大道沿线商铺业态为社区超市 理发店 手机充值店等 商铺面积集中在在30 60平米左右 满足小区日常购物 目前小区商铺已全部出租并营业 38 3 28 2020 38 商业环境 迎宾大道沿线商街租金分析 商铺名称金色苹果理发店中国邮政支行 商铺面积约60平米约40平米 租金情况约6000元 月约4400元 月 每平米租金约100元 约110元 商铺基本为临街一层商铺 面积相对较小 面积集中在在30 60平米不等 通过了解 迎宾大道沿线一层商铺租金价格约为为100 110元 不等 临街商铺已全部租售 租售情况良好 客群来源基本为小区住户 39 3 28 2020 39 商业环境 迎宾大道沿线商街总结 1 迎宾大道沿线商铺是新形成的以满足社区购物为目的商街 商铺沿迎宾大道呈带状分布 2 各商铺面积集中在在30 60平米不等 商铺较小 商业业态形式多样 商铺租金价格集中在在100 110元 区域商铺整体租售情况较好 3 社区商铺客群来源基本为各小区住户 40 3 28 2020 40 材一 41 商业环境 滨江路建材一条街 滨 江 路 滨江 路建 条街 滨江路北面为临街商铺 南面临河 商铺面积基本为为40平米左右 商铺较为规则 商业业态主要为建材批发 瓷砖 厨卫等装修材料 3 28 2020 41 商业环境 滨江路建材一条街商业现状 滨江路北面为临街商铺 南面临河 商铺面积基本为为40平米左右 商铺较为规则 商业业态主要为建材批发 瓷砖 厨卫等装修材料 42 3 28 2020 42 商业环境 滨江路建材一条街总结 料 1 滨江路北面为临街商铺 南面临河 商铺较为规则 商业业态主要为建材批发 瓷砖 厨卫等装修材料 2 各商铺面积在在40平米左右 商铺较小 根据商家自愿可对相邻商铺进行整租 业商铺租金价格格70元 左右 余部分商铺正在招租中 区域商铺整体租售情况一般 3 滨江路建材一条街商铺客群来源以金堂县城本地及周边乡镇居民为主 43 3 28 2020 43 商业建议 金堂商业区位总结 通过对金堂县城商业的市调及当地居民消费习惯综合判断 得出以下结论 1 目前 居民普遍认为的商业中心是老城的幸福路 文化街及复兴街区域 居民习惯在此区域消费购物 2 位于平安大桥旁的 三和和 水城之星 项目商业区将成为本地消费的第二商圈 3 随着政府规划 十里大道基本聚集了政府机关所有部门在此办公 但由于道路拉得太长 与老城商圈脱节严重 4 十里大道桂湖摩尔商业区以满足区域居住居民购物为主 不能从根本上吸引老城居民前往消费 5 随着沃尔玛超市及周边项目商业的建成 我们预测此区域未来商业也将达到饱和状态 44 3 28 2020 44 商业体量研判建议 商业建议 根据金堂目前城市人口及消费力分析 金堂现有 综合卖场 美加美百货 桂湖摩尔 新桂花购物超市 幸福路步行街 及在建商业 维罗纳商业广场 拟开发沃尔玛超市 现阶段已能满足整体市场需求 且基本处于饱和状态 研判 现阶段如再开发几万平米商业综合体 我司考虑在现有市场容量下不能给予足够支撑 后期运行风险较大 45 3 28 20