龙城-花梨湾总体策划与商业规划研究报告12.6PPT课件.pptx

东方龙城 花梨湾总体策划与商业规划研究报告 深圳市新摩尔商业管理有限公司电话 138235091542013年11月30日 3 28 2020 1 区域概况 第一部分 3 28 2020 2 东方市概况 东方市地处海南省西南部 北距海口210公里 南距三亚160余公里 南及东南与乐东县接壤 北至东北隔昌化江与昌江县交界 西临北部湾 与越南隔海相望 北靠黎母山脉 人口 东方市有汉 黎 苗 回等民族共同居住 现有人口43 5万人 其中黎族 苗族10万人左右 土地面积 2256平方公里 东西长53 6公里 南北宽65 4公里 辖区 辖10个乡镇 192个村 居委会 2个农场 东方城区依八所滨海而建 大型深水天然良港通四海而达三江 高速公路 粤海西环铁路横贯市区 公路 铁路 海港 航空立体交通运输网络 3 28 2020 3 东方市总体规划布局 总体布局结构为 一心 两片 三轴 五带 的滨海带状城市布局结构 一心 建设新的行政办公中心 并结合城市公园 主要商业街 文教设施形成新的城市中心 市委 市政府等市级行政中心搬迁至解放路北侧 两片 以罗带河为界划分为南北两大功能片区 依托现有建成区将北部沿海地带规划为生活居住用地 形成以生活居住为主的北部综合性片区 依托铁路和港口 集中在南翼沿海发展工业用地 形成南部工业片区 以罗带河和铁路线生防护态绿地明确隔离工业区 生活区 老城区 三轴 结合城市发展方向 形成三条城市发展轴线 以琼西路作为居住生活片区发展轴线 引导城市生活居住片区向北部沿海发展 以疏港路作为工业区发展轴线 引导城市工业区向南部沿海发展 以解放路作为城市中心区发展轴线 连接城市中心区与火车站 港口 促进城市中心区的发展 并强化城市中心区景观风貌 五带 罗带河绿化带 北黎河绿化带 北部海岸绿化带 南部海岸绿化带 八三铁路绿化带等五条城市绿化带 3 28 2020 4 东方市与周边重点旅游区关系 海南省旅游资源丰富 西南角的棋子湾 霸王岭以及莺歌海三个旅游渡假区紧邻东方 形成包围并辐射东方的旅游圈 在东方市域范围内 拥有山 海 湖 河 温泉 黎苗文化等丰富的旅游资源 目前是东方市旅游产业实现跨越式发展的最佳时机 3 28 2020 5 2012年全年各产业增加值对比表 东方市总体经济平稳发展 稳中有进 具体表现为 第一产业 第二产业稳步增长 第三产业 固定资产投资 房地产业及财政收支快速发展 消费需求旺盛 金融平稳增长 城乡居民收入稳步提高 1 农业稳步增长为整体经济平稳增长提供坚实的基础 拉动GDP增长1 9个百分点 2 工业生产形势转好 建筑业保持较快增长 促使第二产业拉动GDP增长4 6个百分点 3 房地产业的快速发展是第三产业发展的最大亮点 第三产业拉动GDP增长3 9个百分点 东方市产业发展状况 3 28 2020 6 东方市自然资源 1 油气资源矿产资源2 水能资源热作资源土地资源3 海洋资源森林资源渔业及动物资源4 旅游资源 油气资源 矿产资源 3 28 2020 7 力发电有限公司等 东方市优势产业 凭借着独特的区位优势和自然资源优势 经过多年的发展 海南东方工业园区形成了以化肥 甲醇为代表的天然气化工产业链 以东方石化项目为代表的石油化工产业链 以6万吨生物柴油为代表的生物化工产业链 以及以华能东方电厂 风电等项目为代表的新型能源工业 海南东方工业园区是海南省规划建设的主要工业园区之一 规划面积57 02平方公里 已建成区约16平方公里 目前入园的企业主要有 中海石油化学股份有限公司 华能东方电厂 海洋石油富岛有限公司 中海石油建滔化工有限公司 中海油东方石化有限责任公司 中海石油新能源 海南 生物能源化工有限公司 海南富岛复合肥有限公司 海南中海石油塑编有限公司 海南东方风力发电有限公司等 3 28 2020 8 项目概况 第二部分 3 28 2020 9 项目区位价值 1 项目地处东方市滨海北片区 临滨海北路 距二环路400M处 地理位置优越 两端有 两港两湾 自然风景环境可谓得天独厚 项目周边道路四通八达 交通极为便捷 5分钟车程可达解放路中心商业圈 现汽车站 行政办公中心 10分钟可达八所镇政府等未来规划的行政办公文化娱乐中心 15分钟便至火车站 规划新汽车站和轻轨东方站 所处地理位置绝佳 区域内随着规划的滨海广场等高档别墅酒店社区的陆续开发 将成功塑造片区高端的商住功能 3 28 2020 10 项目片区规划特点 建议滨海景观和湿地公园统一规划 3 28 2020 11 项目四至分析 2 地块现状 项目地块南靠二环路 西临滨海北路 北有一条规划路和三环路 西是规划路和琼西路 滨海北路 规划路 二环北路 规划路 3 28 2020 12 01 01地块技术经济指标 3整体技术指标 3 28 2020 13 整体技术指标 02 01地块技术经济指标 3 28 2020 14 解放西路 东方市商业主要集中在解放西路和人民路上 主要商业由万福隆商厦和八所商贸市场及沿街商铺组成 本案 东方万福隆商厦位于八所镇闹市区中心 是该市为了改善投资环境 提升城市功能 服务化工城建设而引进的大型综合超级市场 商场建筑面积2 5万平方米 由海南万福隆百货有限公司投资建设 商场采取超市加百货的方式经营 4东方市商业市场概况 3 28 2020 15 东方市区域服务设施 3 28 2020 16 泰隆大酒店 富岛海湾大酒店 东方良智海景大酒店 云天酒楼 绿宝大酒店 鸿信大酒店 本案 5东方市酒店市场概况 3 28 2020 17 建议 项目定位建议本项目总体定位为旅游度假与养生综合体 第三部分 产品组合 音乐主题文化酒店 度假养生公寓和别墅产品 免税商品等休闲商业 3 28 2020 18 东方花梨湾旅游度假与养生综合体 东方花梨湾 海边 休闲生活 假日生活 休假放松 玩乐 玩耍 户外休闲 海滩 轻松办公 养生度假 3 28 2020 19 策划滨海乡村音乐主题文化酒店 举办东方乡村音乐节 项目商业总体规划定位 以渔人码头为主的休闲 娱乐为主的滨海度假商业文化综合体 水上表演舞台 水上表演舞台 策划滨海乡村音乐主题文化酒店 举办东方乡村音乐节 主题文化酒店 餐饮 酒吧 咖啡 公寓 会所 中医养生医院 超市 黄花梨博物馆 影院 一楼超市2楼黄花梨博物馆3 4楼电影院 花梨及黎族文化商业街区 渔人码头 别墅形态 婚纱摄影 一楼免税商品二 三楼楼体育休闲中心 免税商品化妆品 服装 海洋文化餐厅 3 28 2020 20 轮 酒店定位方案一 世界主题音乐酒店 建议做成音乐主题酒店 带动更多金领和白领前来度假 一种高雅的滨海度假环境 容纳两种顾客群体 度假旅客和高收入养老群体 孟菲斯 猫王 主题酒店中 坐落着田纳西州非常著名的游泳池 坎伯兰酒店的 吉米 亨德里克斯 套房 披头士 乐团就诞生在 利物浦HardDay sNighthotel的这间名为 麦卡尼 的酒店套房 3 28 2020 21 把中庭设想为在海上航行的豪华邮轮 酒店定位方案二 1 酒店外立面 采用风帆的造型 动感与海洋主题相协调 海洋文化主题文化酒店 与北部湾海洋及湿地公园连为一体 打造一座具有海洋文化为主题 具有东南亚风情的主题休闲酒店 把中庭设想为在海上航行的豪华邮轮 力求表现小巧玲珑 有情有趣的娱乐休闲气氛 3 28 2020 22 全力发展花梨产业 计划利用资源优势 把东方市打造成 中国花梨之都 商业街区定位 以花梨文化 黎族民族文化为主题的风情商业街区 黎族三月三节盛况 滨海风情街区 黎族蜡染 黎族织锦 全力发展花梨产业 利用资源优势 把东方市打造成 中国花梨之都 花梨制品 3 28 2020 23 项目SWOT分析 居住氛围未浓 周边商业配套未完善 道路未完善 公交车还未通至项目地 国际旅游岛 东方西部工业园区 滨海北片区的整体开发带动 包括游艇码头 滨海广场 学校 医院等生活服务配套设施的完善 规划的三环路和规划路从项目地周边而过 房地产政策影响 置业要求人士增加西部轻轨 西部机场即将建设 滨海地带 无敌海景优势 便利的交通环境 处于规划的北部综合居住社区 地块都为连体 相互间打造整体性 临近规划中的观海广场 体育馆和体育公园 周边楼盘较少 市场关注度不够 土地交易市场混乱周边缺少旅游景点 3 28 2020 24 项目商业规划建议 第四部分 3 28 2020 25 3万平方米 本项目商业定位海南岛渔人码头 包括一流的文化表演 新鲜的北部湾海鲜和一流的音乐主题文化酒店 吸引广州海鲜超市和黄沙水产品市场的成功经验 今后稳步引进进口海鲜 供应高端酒店 3 28 2020 26 商业风险控制措施 1 产品充分考虑客户需求定制 特别是二期要征求更多消费者意见 2 部分商业采用别墅形态建设 避免过剩时候能够转化为度假产品销售 建议花梨湾海边防风林内外增加椰子树和棕榈树以及槟榔树 形成海南热带风情 其次是打开景观廊道 种草皮覆盖沙滩 建议适当的时机规划好游艇码头 形成度假特色 3 28 2020 27 项目盈利模式设计 第五部分 3 28 2020 28 1 取得合理销售利润 本项目要最大限度做好销售 重点向大庆油田和长春第一汽车制造厂轿车分厂职工推销和定制 反映其诉求 目前 大庆油田等职工主要去山东和辽宁形成购买养老住房 海南气候条件更优 需要营造更好的文化氛围 吸引他们形成乡情纽带 向北京等大城市通过清华大学房地产总裁班等宣传推销定制度假产品 2 打造健康生活环境注重后期经营管理含物业管理 销售公寓和别墅产品 取得良好销售利润后 拿出2000万元流动资金用于免税商品和精品超市经营 我们要为业主营造一流的生活 3 28 2020 29 建议做好花梨