2011长沙江河双水湾三期营销策划全程方案

江河 双水湾三期营销策划全程方案 *国 长沙 策略纲领 策略逻辑图 市场总体分析 三期产品分析 竞争项目分析 2011长沙卖什么？ 2011我们卖什么？ 2011对手卖什么？ 市场定位 客户定位 形象定位 价值分解 包装展示 营销策略 策略逻辑图 市场总体分析 三期产品分析 竞争项目分析 2011长沙卖什么？ 2011我们卖什么？ 2011对手卖什么？ 市场定位 客户定位 形象定位 价值分解 包装展示 营销策略 项目名称 全市累计 同比% 五区累计 同比% 五区本月累计 同比 % 环比 % 商品房批售 万 中：住宅 售面积 万 中：住宅 售金额 亿元 中：住宅 品房供销比 / 其中：住宅 / 商品房成交均价 4338 788 313 中：住宅 4108 519 200 、 2010长沙楼市主要数据 2 0 0 9 年1 2 月- 2 0 1 0 年1 2 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月国家开始出紧缩政策“4 1 5 ”新政出台提高准备金利率契税政策出台“9 2 9 ”新政出台374万，同比增长 56%，随着土地后续供应加大以及新开工面积增加，预计2011年五区供应将维持高位。 2、 2010长沙楼市放量数据 近一年长沙市新建商品房销售备案走势图 单位：万月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月新建商品房 其中：住宅363万，同比增长 14%，总去化量已达到一线城市水准。 3、 2010长沙楼市去化数据 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月供销两旺”为 2010年长沙主要特征！ 4、 2010长沙楼市供销比 项目 区域 商品住宅供应量 （ 套 ） 商品住宅销售量 （ 套 ） 套数供销比 60 18361 15814 0 36193 31670 0 29322 26968 20 25588 25909 144 19411 22626 计 128875 122987 紧凑的中小户型一如既往的是市场的宠儿，新上市大户型供小于求，但由于已经市场大户存量一直维持高位，大户型的销售压力依然显著。 5、 2010长沙楼市户型需求 2 0 0 8 年以来长沙内五区商品房代售面积 单位：万9%0%7%6%芙蓉区 开福区 岳麓区天心区 雨花区2 0 0 8 年以来市内五区各面积段新建商品住宅代售面积 单位：万21%5%5%0%39%1 4 4 12006 0近一年长沙市内五区新建纯商品房及住宅网签均价走势 单位：元/ 46845034 4940 51145410510352835491 5618 5550 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月11月12月新建纯商品房 其中：住宅833元 /，高出年初 1115元 /，均价破 6000指日可待！ 6、 2010长沙楼市均价走势 时间 措施 要点 目的 部门规范商业贷款二套房认定标准 依据拟购房家庭 包括借款人、配偶及未成年子女 成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 清晰界定二套房标准，防止投机，遏制房价 房和城乡建设部与各地签订“责任书”确保2010年保障房建设 按照住房和城乡建设部要求，各省要在今年 7月底前全面开工建设保障性住房项目 再推“问责制”；加强保障性住房建设力度；改善供应结构 三部委联合下发通知加强廉租房管理 住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。 监管地方政府保障民生工程 住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 打击开发商捂盘行为，从供求端抑制房价的过快增长 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 用金融手段抑制炒房 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于 50% 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利 率不得低于基准利率的 购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%。 限制购买二套房，打击炒房，从需求端抑制高房价 四天之内，国务院连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广可以说是前所未有，但史上最严的政策在疯狂市场面前无能为力。 7、 2010主要政策调控回顾 415新政 时间 措施 要点 土资源部：政府部门不得直接插手土地拆迁 2011年 3月底前 ， 土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩 ， 各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发 。 房和城乡建设部 : 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 通知要求严格住房建设用地出让管理、加强对住房用地供地和建设的监管以及强化保障房建设落实。此外，对于开发商囤地的现象，通知要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。 次调控启动：商品房首付调至三成，停发三套贷款 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委在 9月 29日出台新一轮调控政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。“ 929”政策主要针对的是刚性需求，其次是炒房者及多次购房的人群，但效果如何也早已被市场所证明。 7、 2010主要政策调控回顾 929新政 政府此轮货币紧缩政策主要针对的是预期的通货膨胀，但毋庸置疑紧缩的货币政策对房地产市场是重大的利空消息。 时间 措施 要点 行上调人民币存款准备金率 中国人民银行决定 ,从 2010年 11月 16日起 ,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 款准备金率月内二次上调 央行 19日晚宣布 ， 29日起 ， 再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 央行曾宣布 ， 自 16日起 ， 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 这是央行年内第五次宣布全面上调存款准备金率 ， 距离上次宣布调整仅过去 9天 。 部委联手摸底地方调控严查闲置地处置进展 在楼市“二次调控”出台接近两月之际，住房和城乡建设部 (下称“住建部” )和国土资源部 (下称“国土部” )正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。 行通知工农中建四大国有商业银行存款准备金率提高幅度为 50个基点 上午，央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制商业银行，将提高上述六家银行的存款准备金率 50个基点，期限为两个月。六大行预计本周内缴款，涉及金额约2800亿元至 3000亿。 ，中国人民银行宣布，金融机构一年期存款基准利率上调 一年期贷款基准利率上调 高到 其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 。 7、 2010主要政策调控回顾 主要货币政策 2010年为历史上地产政策最多的一年！ 2010年为历史上政策最严格的一年！ 2010年为历史上政策最无效的一年！ 2010年每一次政策之后必有一次房价的报复性反弹！ 2011，将是这种疯狂与政府打压大棒博弈的矛盾一年！ 2010楼市回顾 2011楼市预警 房产税： 近期媒体疯传重庆、上海房产税已即将开征，其对全国楼市发展的影响都难以预估，目前长沙的恐慌性购房也可看做对房产税的逆反应 长沙限购： 最新消息是长沙也即将迎来限购政策，无疑将进一步影响市场购房热情 饱和： 300万主城区人口的住宅消化量超过北京，长沙市场是否饱和在 2011将得到答案 2011，长沙房地产市场卖什么？ 卖规模？ 卖品牌？ 卖配套？ 卖户型？ 2011，长沙江景豪宅崛起年 预计均价 8500元 / 北辰三角洲 开福万达广场 保利南湖九玺 华远金外滩 预计均价 15000元 / 预计均价 16000元 / 预计均价 22000元 / *以上均为住宅部分预计售价 量价齐增： 受到 2010土地供应井喷和众多“地王”蜂拥上市的影响，预计 2011长沙市商品住宅供应量将达到 1500万， 而中心地段破万高价将推动市场总体均价持续上扬，预计 将突破 7000元 / 销量减速： 2010去化主力的中低端刚需型住宅市场由于受到政策调控和新建保障房冲击，将出现一定的消费萎缩；预计 2011年市场总体销量将不会有较大增长 豪宅热： 政策对高端客群影响相对较小，湘江豪宅“四大金刚”明年将系数入市更是将点燃豪宅市场的关注度，豪宅将是 2011市场主流产品 资源为王： 由于受到众多品牌大盘的宣传影响，客户对住宅品质的评定将进一步上升到资源领域。资源将成为产品溢价的关键 鉴略观点之长沙住宅 2011 2011，长沙卖的就是资源型豪宅！ 策略逻辑图 市场总体分析 三期产品分析 竞争项目分析 2011长沙卖什么？ 2011我们卖什么？ 2011对手卖什么？ 市场定位 客户定位 形象定位 价值分解 包装展示 营销策略 5# 6# 7# 5#、 6#双江景资源，名副其实的楼王组团 7#过于临近高架桥转盘，影响依然较大 1、楼座评析 三期户型比例 三房 四房 顶层复式 紧凑“ 2+1”房 舒适“ 2+1”房 实用“ 3+1”房 舒适“ 3+1” 房 豪华四房 户型号 2 4 6 1b 4 2 1a 2112号 5# 7# 7# 5# 7# 7# 7# 5# 7# 6# 5# 5# 6# 5# 7# 6# 7# 5# 5# 6# 面积区间 08 积 208 3286 3317 3456 3664 979 4039 4041 4066 4407 4451 4456 计面积 积比 合计面积比 户数 64 32 32 32 32 32 30 32 32 32 30 30 32 32 32 60 1 1 1 2 合计户数 96 128 126 156 60 5 户数比 合计户数比 总面积 户数 571 2、双水湾三期户型面积配比分析 三期住宅总销售面积：约 69845 三期住宅总套数： 571套 一期 二期 三期 2、双水湾三期户型面积配比分析 80两房 90“ 2+1” 108三房 125“ 3+1” 140四房 160四房以上 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 10% 20% 30% 40% 0% 12% 19% 22% 31% 16% 18% 28% 36% 9% 9% 12% 22% 30% 32% 4% 0% 0% 110以下中小户型： 31% 64% 82% 120以下大户型： 69% 36% 18% 3、重点户型分析 南向单元，通风采光较好 三房功能清晰，布局合理 赠送面积约 12，得房率超过 90%，性价比高 次卧和花园均为东西朝向房间，舒适性有影响 5#（ 2+1）小三房 3、重点户型分析 主要功能房全南向，通风采光俱佳 舒适三房功能清晰、布局合理 赠送面积约 15，得房率超过 90%，性价比高 过道较其它舒适三房产品长，存在一定面积浪费 7#08 （ 2+1）舒适三房 3、重点户型分析 6#（ 3+1）四房 126具备四房功能，非常实用 动静清晰，布局合理 赠送面积约 20，得房率超过 90%，性价比高 3、重点户型分析 6#（ 3+1）大四房 舒适型四房功能，较为实用 动静清晰，布局合理 赠送面积约 18，得房率超过 90%，性价比高 三期主力产品，但与 125四房存在显著的客户重叠冲突，将是三期客户销售引导的重要解决问题 3、重点户型分析 6#豪华四房 奢华型四房，空间十分舒适 楼王位置，充分考虑到江景优势，外阳台面积大，着重休闲观景功能 赠送面积约 25，得房率超过 85%，性价比高 三期独特的大户型产品，户型层面将舒适与观景功能放大，但高总价以及高契税是不可避免的问题 4、品质评析 目前来说，三期品质配套与二期相比无根本性变化，但景观大道也许将成为三期品质的可塑亮点 三期，我们到底卖什么？ 卖精装大堂？ 卖泛会所？ 卖户型？ 鉴略观点之三期产品分析 三期，只有顶级双江景方为独特优势 双江资源强化： 级临高架房源， 5#6#都具有顶级双江资源优势 大户型成为主流产品： 120以上大户型四房面积比例达到 69%，超过一二期大户型总和 延续性价比特色： 三期户型依旧延续一二期大赠送、高性价比、强调功能特色 首现“双高”户型： 160大四房高契税高总价的特点将成为客户关注焦点 品质平级： 与二期相比硬件配套无提升 环境依旧： 项目周边环境相较于二期依然无太多改变 策略逻辑图 市场总体分析 三期产品分析 竞争项目分析 2011长沙卖什么？ 2011我们卖什么？ 2011对手卖什么？ 市场定位 客户定位 形象定位 价值分解 包装展示 营销策略 长沙市内五区2 0 1 0 年新建商品住宅批准预售分析及占比 单位：万蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区1、 2010区域供应 1%， 总面积约 624万平米。 78万，总比例为 2、 2010区域去化 3、 2010区域价格 000元 /，雨花区含经适房的均价为 5000元 /，纯住宅也在 5500元以上。 4、竞争项目调研列表 指标 项目 主要经济指标 2010下半年均价 明年上半年情况 时间 栋数 梯户数及套数 主推户型比例 预计均价 长房白沙湾 占地： 84000 总建： 250000 容积率： 45% 未开盘 4月 已定开 3栋，蓄客多则开 6栋 2梯 3户和 2梯4户 300多套，开6栋则 600多套 两房 86 三房 136 6400 辉煌国际城 占地： 290721总建： 970000，容积率： 3绿化率： 35% 5600 上半年 7/8/9栋 2梯 4户，近300套 二居 82 三居 119 四居 148 6200 鑫科明珠 占地： 52676 总建： 232843 容积率： 未开盘 4 月份 项目共 10栋，一期62梯 4户约1600套 50 一房 15% 90 两房 30% 120 三房 45% 140 四房 10% 6000 湘域熙岸 占地： 104120总建： 317914容积率： 3绿化率： 68% 6400 1梯 2户 500多套 1207000 泊爱蓝湾 占地： 40219 总建： 158525 容积率： 5600 3月 1栋 50多套 1106200 万家城 占地： 1133333总建 3000000 容积率： 50% 5400 4、 5月 二批6近 800套 共 2000套， 79两房 10% 87三房35% 130四房55% 5800 盛世华章 占地： 38024 总建 117893 容积率： 5500 4、 5月 42梯 4户 200多套 90二房 21% 120三房60% 166四房16% 200 五房 3% 6000 运达美丽星城 占地： 105333，建筑： 520000 容积率： 上半年 总计 2324 230085之间 6200 开发商 长沙市江河水利置业 位置 芙蓉白沙湾路与荷花路交汇处 项目规模 占地 81200 、总建 230000 容积率 1800套 产品组合 电梯高层、公寓 规划特色 以“院落”为中心，形成大空间、大视野、大景观 建筑特色 现代简约主义塔式建筑 园林特色 以白沙文化为主题，雕塑喷泉、白沙溪、白沙湖中央湖泊等。东面开敞，尽收浏阳河美景。 核心配套 市政绿化公园 圭塘河风光带；长沙市一中寄宿学校 华夏一中 广益试验学校、长沙市二十六中、田家炳中学、马王堆中学、双新小学、蓉星小学；幼儿园；旺旺医院、马王堆疗养院 /养老院、中西医结合门诊 后续 房源 一期 2栋，约 160套，主力户型 86 二房 ,136三房 营销举措 户型配比 二房 40% 三房 60% 价格体系 2011年 1月 1号办卡 物业情况 长房物业 客户来源 芙蓉区公务员、白领、周边工商个体户、周边拆迁户等 销售动态 预计 2011年 4月一期开盘 一期 2栋 13层约 160套 一线沿江 长房白沙湾 5、竞争个案分析 白沙湾 86 136 5、竞争个案分析 白沙湾 5、竞争个案分析 白沙湾 竞争评估： 资源 白沙湾一期产品非一线江景户型，与本案5#6#无直接竞争关系 地段 白沙湾地段优于本案且存在强烈竞争关系 户型 白沙湾户型性价比较低，与本案存在明显差异 其它配套 目前来看，白沙湾其它配套与本案比略显劣势 核心竞争关系 地段 竞争评级： B 一期 11栋，预计 11年 6月推出3栋。其中 8、 9号江景楼，二梯三户，约 162套 开发商 湖南省辉煌嘉诚房地产开发有限公司 位置 芙蓉区远大路与浏阳河交汇处东北角 项目规模 占地 290721 总建 970000 容积率 3 产品组合 小高层、高层、商铺 规划特色 芙蓉生态新城 +浏阳河风光带 建筑特色 新古典主义风格 园林特色 60000 公园式园林、近 3000中心湖景、无边界泳池 核心配套 奢华入户大堂、阿尔法电梯 户型配比 二居 8220% 三居 11950% 四居 14830% 价格体系 价格区间： 9月均价： 5400/ 11月均价： 5600/ 12月均价： 5800/ 后续房源 2011年上半年推出 7、 8、 9号栋 一期情况 项目一期共 11栋，已推出2/3/4/5/6/10/11号栋 销售动态 一期二批“江山”组团 圣诞元旦“砸金蛋”活动 6 8 9 1 2 辉煌国际城 5、竞争个案分析 辉煌 7 138 154 房都无显著特色，性价比一般 5、竞争个案分析 辉煌 172 4+1”的户型兼具舒适性与功能 5、竞争个案分析 辉煌 推售套数 本次开盘推出一期 2、 3、 4、 5栋，均为毛坯期房，总计 524套房源。其中 2#栋， 30层， 2单元，每单元 2梯 3户， 3168套； 3#栋， 22层， 2单元，每单元 2梯 3户， 3120套； 4#栋， 18层， 2单元，每单元 2梯 2户， 364套； 5#栋， 31层， 2单元，每单元 2梯 3户， 3172套。 推售户型 两房： 83 共 153套 占 三房： 103 共 307套 占 四房： 148 共 64套 占 开盘时间 2010上九点 均 价 本次开盘 1000 ， 11200 ， 21300 ， 29300元 / ；本次开盘分楼层、分单元计价， 10元 / ， 210元 / 。 优惠活动 0二房 2万抵 4万， 120三房 2万抵 150 四房 2万抵 5万，并可参加抽奖；按揭 99折，一次性 98折。 销 售 率 开盘当日现场热闹非凡，截至中午 13点共成交 380套，成交率 销售情况良好。其中 83二房成交率 100%， 119三房成交率 148四房成交率 到场客户数量 到场客户 500户左右。 客户构成 占到 80%，其他区域和外地客户约占 20%。 事业中层管理人员、城市白领、公务员为主。 70%；投资客户占 30%。 5、辉煌国际城第一次开盘 5、辉煌国际城第二次开盘 推售套数 共计 177套 10#84套，当天销售 76套 6#93套，当天销售 51套 推售户型 10#东单元 119 三房， 83 二房， 121 三房。均价 5500 6# 175 四房， 139 三房， 151 四房，均价 5800 开盘时间 11月 13日 开盘地点 售楼部现场 价 格 均价 5600 优惠活动 开盘前办卡 143张，办卡优惠 ;2房 2万抵 3万，三房 2万抵 房 2万抵 3万 销 售 率 72% 到场客户数量 140组左右 客户构成 芙蓉区、雨花区及老带新客户 40%,省外及地级市客户占 30% 5、辉煌国际城第三次开盘 推售套数 本次开盘推出 11#（房号标注为 32层，实际有 33层， 1 3单元，共 96套。 推售户型 所推户型为二房、三房： 二房： 77 - 93 ， 33套，占 34% 三房： 125， 66套，占 69% 开盘时间 2010点 30分 开盘地点 辉煌国际城营销中心 价 格 面价：均价 6000元 / ，最高价 6400/ ，最低价 5800/ 折后均价： 5850元 / 优惠活动 房 房 签约优惠：按揭 次性在 销 售 率 截止到当天下中午 12:00，现场成交 78套，成交率为 81%，其中： 分户型来看： 二房成交 31套，仅剩 1交率为94%。 三房成交套 50套， 1套， 28层）剩下 9套，成交率为 76%； 分楼层来看： 7到场客户数量 开盘当天人气十分火爆，现场到场人数约为 140多人，到场 00批左右。 5、竞争个案分析 辉煌 竞争评估： 资源 辉煌国际城新房源基本都为浏阳河一线江景房源，与本案形成强烈竞争 地段 辉煌地段略差于本案 户型 辉煌 140以下户型不具备与本案竞争条件，但大户型与本案楼王户型直面交锋 其它配套 辉煌其它配套与本案相比略高（电梯除外） 核心竞争关系 江景楼王 竞争评级： B+ 一期在售 11年 4月推出 1 栋 50余套 120 开发商 湖南恒丰万骏房地产有限公司 位置 雨花嘉雨路 488号（人民东路与万家丽路交汇处东南角） 项目规模 占地面积： 40000；建筑面积： 16万平方米；容积率： 品组合 小高层和高层 规划特色 长沙市绝佳的区域地理优势 建筑特色 现代简约建筑风格 园林特色 小区采用东、南两组团大围合中心花园的模式，使所有住户都直接面向大尺度的中心花园，并通过中心花园将东南两组团联系成一个整体。 核心配套 芙蓉区政府、省邮电局、大润发、马王堆农贸市场、万家丽建材超市等 户型配比 110房 100% 价格体系 均价 6200元 /平方米 物业情况 湖南鼎鸿物业管理有限公司 物 业 费 平方米 月 销售率 98% 销售动态 现在剩下 120 的顶楼， 6400元 /还剩下两套，预计下期 50套要等到明年 34月份的时候开盘。未定 泊爱蓝湾 5、竞争个案分析 泊爱 5、竞争个案分析 泊爱 竞争评估： 资源 本案双江景优势泊爱蓝湾无法比拟 地段 泊爱蓝湾地段是其唯一的优势 户型 泊爱蓝湾户型一般，性价比差不具备 其它配套 泊爱蓝湾其它配套与本案相比更具劣势 核心竞争关系 地段 竞争评级： 期 9栋在建， 2011年分期推出 预计 3月推出首批 2栋 开发商 长沙鑫科房地产有限公司 位置 长沙市芙蓉区远大一路与长善路交汇处往南 100米（浏阳河风光带旁） 项目规模 占地 总建 容积率 品组合 一期 10栋百米高层主体建筑 规划特色 “景尚”理念，人文风情与纯朴色调结合 建筑特色 原生态高端建筑 园林特色 浏阳河风景与社区园林天然结合 核心配套 浏阳河风光带 、 田家炳中学、芙蓉中学、马王堆中学、三湘大市场、马王堆大市场 、旺旺医院、血液中心 户型配比 50 一房 15% 90两房 30% 120三房 45% 140四房 10% 价格体系 2011年初开盘 价格待定 物业情况 暂无 销售率 一期待售 销售动态 预计 2011年 3鑫科明珠 5、竞争个案分析 鑫科 5、竞争个案分析 鑫科 竞争评估： 资源 一期推出产品不是一线江景，与本案 7#存在一定竞争关系 地段 与本案地段存在一定竞争关系 户型 户型一般，性价比差，无特色 其它配套 其它配套与本案相比略显低档 核心竞争关系 地段 竞争评级： C 2 3 4 1 5 一期共五栋 二期 9栋 11年 下半年推出 开发商 长沙景鹏房地产开发有限公司 位置 芙蓉区荷花路与古曲路交汇处东南角 项目规模 占地 67367 、总建 320000、容积率 14栋、 2500套 产品组合 电梯高层 规划特色 豪华居住区、项目由 14栋电梯高层；电梯小高层组成 建筑特色 新古典主义建筑风格 园林特色 社区内有精美的雕 塑以及温暖色调，通过浓荫、泳池、草地、流水和有意味的小品，构成极具品位 的优美环境 。 核心配套 圭塘河风光带；马王堆疗养院、黄兴医院；新世纪家园托儿所、 马王堆中学、商业环境 :马王堆果品 日立电梯 后续 房源 二期预计 2011年 3栋近 900套 营销举措 户型配比 首期主推 90 以下和 110中小户型 ，整体为 80二房 价格体系 2010下半年均价 6400元 / 物业情况 待定 客户来源 年轻白领、芙蓉区公务员、 拆迁户、 马王堆工商户。 销售动态 预定 2011年下半年开盘 湘域熙岸 5、竞争个案分析 湘域 5、竞争个案分析 湘域 竞争评估： 核心竞争关系 上半年暂无 竞争评级： X 湘域熙岸二期最早在 2011年 9月方才推出， 与本案三期开盘基本不存在时间上的竞 争关系，但下半年将对本案三期尾盘造 成一定冲击 一期 8栋 三期9栋 二期 11栋 企业 湖南省新康桥房地产 位置 长沙大道与沙湾路交汇处 规模 占地： 135520 ， 总建： 400000 容积率： 2362套 产品 高层、小高；层一期 8栋，二期 11栋，三期 9栋 规划 特色 项目为 28栋高层、小高层住宅，分三期开发，建筑围绕小区内主题广场布局 建筑 特色 现代简约主义建筑风格 园林 特色 现代园林景观风格，各组团主题广场分布其间，游乐场所，情景小品点缀美景。 核心 配套 体育文化休闲公园、圭塘河风光带 ；华夏一中、 26中、省医药中专旺旺医院；大润发（在建）、沃尔玛 ； 招商银行、建设银行等 户型 配比 90二房 21% 120三房 60% 166、 173、 180 四房 16% 200 五房 3% 在售 产品 一期尾盘，二期在售 后续 房源 二期共 11栋 10年 10月推出月 计 2011年上半年推出 6栋 营销举措 三房减二万，签约还可再享 99折 。 一次性付款 96折，按揭 97折。 购买 客群 白领、周边拆迁户、教师、公务员、个体户等 价格 体系 2010下半年均价 5500元 / 销售 动态 09/12 年终特惠 3880元 /平米起 ，现推出 166盛世华章 预计 11年推出 45、竞争个案分析 +盛世 5、竞争个案分析 盛世 核心竞争关系 地段 竞争评级： C 竞争评估： 资源 盛世华章无特定资源，本案双江是绝对优势特色 地段 与本案地段存在一定竞争关系 户型 户型一般，性价比差，无特色 其它配套 其它配套与本案相比略显低档 后 湖 一期一批只剩 3栋 一期二批 10栋 万家城一期 预计 2011年上半年共推出 8栋左右。一期一批的 3栋，一期二批的 10栋，已大户型为主， 88 开发商 长沙武夷置业有限公司 位置 雨花长沙大道 789号 项目规模 占地面积 :1133339平方米 建筑面积 :3000000平方米 产品组合 板塔结合 小高层 高层 规划特色 超大规模高品质人居社区 建筑特色 简约现代 园林特色 全覆盖式，银杏主题公园，设中央银杏大道，五大景观组团，配备景观游泳池。 核心配套 长沙市一中，长塘里小学。新华都购物广场， 200亩中央公园， 2100米一线河景 蒂森克虏伯电梯 20万平商业 户型配比 共 2000套， 79两房， 10% 87三房， 35% 130四房， 55% 价格体系 2010200元 / - 2010800元 / 物业情况 长城物业， 平方米 月 销售率 一期首批 1000套基本售罄，二批100套销售 50% 销售动态 在售房源为一期已推剩余房源，无优惠活动。预计 2011年 1月推出 88房源，全款 97折，按揭 98折。 5、竞争个案分析 万家城 推售户型 的两房 135套，占 的三房 424套， 50套，占 开盘时间 2010年 9月 26日， 8： 00开始， 10： 00开始摇号选房 开盘地点 长沙华雅国际大酒店 选房方式 组 10批客户。 价 格 15# 栋面价均价： 4786元 /平米； 16# 栋面价均价： 5308元 /平米； 17# 栋面价均价： 5182元 /平米； 9# 栋面价均价： 5601元 /平米； 20# 栋面价均价： 5435元 /平米； 22#栋面价均价： 5122元 /平米； 整体面价均价 ：最低价 4602元 / ，最高价 5730元 / ，均价约 5200元 / 。 优惠活动 开盘优惠：一次性付款 96折，按揭付款 97折。 销 售 率 15# 栋成交套数： 153套（包括 13套已定未销控的房源），实际成交 140套，实际成交率 16# 栋成交套数： 75套（包括 6套已定未销控的房源），实际成交 69套，实际成交率 92% 17# 栋成交套数： 96套（包括 11套已定未销控的房源），实际成交 85套，实际成交率 19# 栋成交套数： 72套（包括 10套已定未销控的房源），实际成交 62套，实际成交率 20# 栋成交套数： 97套（包括 20套已定未销控的房源），实际成交 77套，实际成交率 22#栋成交套数： 102套（包括 18套已定未销控的房源），实际成交 84套，实际成交率 整体对外销售率： 595套（包括 78套已定未销控的房源），实际成交 517套，实际成交率 右。 5、万家城第一次开盘 推售套数 本次开盘推出 1栋高层，为 14#，共 147套，其中三套样板房不卖。 推售户型 85的两房、三房 48套 96套 开盘时间 2010年 10月 13日 ,7点 30正式开始， 7点 40开始摇号 开盘地点 长沙喜来登大酒店 选房方式 组 5批客户。 价 格 整体面价均价 ： 5400元 / ，实价 5200元 / 优惠活动 开盘优惠：一次性付款 97折，按揭付款 98折。 销 售 率 售罄 5、万家城第二次开盘 核心竞争关系 规模 竞争评级： C+ 竞争评估： 资源 万家城新推房源无特定资源，本案双江是绝对优势特色 地段 与本案地段相比绝对劣势 户型 下阶段户型一般，无太多特色， 140以上四房与本案存在一定的竞争关系 其它配套 其它配套与本案相比处于同一档次 5、竞争个案分析 万家城 开发商 湖南运达房地产有限公司 位置 长沙大道与白沙湾路交汇处西北角 项目规模 占地： 105333，建筑： 520000 容积率： 品组合 酒店、商铺、公寓、住宅 规划特色 两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际 5 建筑特色 引入了国际流行的“低碳”理念，从建筑到装修将大规模采用低碳、智能建筑技术 园林特色 核心配套 两大五星级酒店 户型配比 价格体系 物业情况 物业未定 销售率 预计 2011年上半年 销售动态 未售 两个五星级酒店 5、竞争个案分析 运达 5、竞争个案分析 运达 竞争评估： 核心竞争关系 上半年暂无 竞争评级： X 运达美丽星城目前无具体营销推广计划， 上半年动作未知，根据其产品构成分析， 与本案直接竞争关系一般，可作为监控 型竞争对手 鉴略观点之 2011区域竞争走势 竞争加剧： 进入 2011年后，至少有 10个项目有新货源推出，近两年来一直不温不火的东城，将再一次出现供应高潮，区域竞争将出现白热化的局面，这是项目新面临的一个课题 竞争加剧： 项目周边竞争项目明年上半年 约有23 24 2300新增供应量项目周边货源的堆积上市，将对本案产生一定的冲击 时间重叠： 项目周边项目一般都集中在 2011年 3本案的