城镇土地利用潜力评价.doc

城镇土地利用现状与潜力评价一、城镇土地利用现状 县（市、区）城镇用地面积为 公顷，占土地总面积的 %，其中：居住用地面积 公顷，占城镇用地面积的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %；商服用地面积 公顷，占城镇用地面积的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %；工业仓储型用地 公顷，占城镇用地面积的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %；其他土地面积 公顷，占城镇用地的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %。二、城镇土地利用潜力评价1、城镇土地利用潜力评价的指标体系影响城市土地利用潜力的因子很多，选择评价指标时应满足下列原则: （1） 主导因素原则（2） 可得性原则（3） 普遍性原则（4） 分类评价原则按照 县（市、区）城镇规划的功能区类型分别设计评价指标体系,即便不同类型的功能区选用了相同指标，其评价标准和权重也应有所不同。根据上述原则及城镇规划的功能分区,可以建立居住、商业服务、工业仓储型单元的土地利用潜力评价指标体系，并通过层次分析法得到各个指标的权重。单元类型具体指标权重（）居住性总容积率建筑密度土地闲置率功能区内道路广场用地比重绿化率商业服务型总容积率建筑密度土地闲置率功能区内道路广场用地比重绿化率工业仓储型总容积率建筑密度土地闲置率功能区内道路广场用地比重绿化率2、城镇土地利用潜力评价模型在上述城镇土地利用潜力评价指标体系中，土地闲置率是正向指标，即土地闲置率越大土地利用潜力越大；功能区内道路广场用地比重和绿化率是逆向指标，即指标值越大土地利用潜力越小；建筑密度、容积率既不是逆向指标，也不是正向指标，因为建筑密度、容积率过低固然是对土地资源的浪费，但建筑密度、容积率过高也不可能营造适宜的环境。因此,建筑密度、容积率存在一个标准值,实际值低于或高于标准值，均有潜力可挖。基于此可建立城镇土地利用潜力评价模型式中:为评价单元的潜力分值, 值越小表示评价单元的土地利用越合理；为评价单元的平均容积率；为容积率的标准值；为评价单元的平均建筑密度; 为建筑密度的标准值；为评价单元的土地闲置率；为评价单元内道路广场用地比重；为评价单元的绿化率；为权重。3、评价标准的确定建筑密度和容积率指标既不是正向的，也不是逆向的，而是有一个所谓的“标准值”，实际值与之越接近越好，过大或者过小都不理想。由于这些指标的合理程度因国家、城镇以及发展阶段不同而异，因此，国内外研究还没有找到很好的测度办法。在实际工作中常采用的方法主要有经验法和理论推算法2种，报告采用经验法来确定建筑密度和容积率的评价标准。经验法是将各类单元内所有宗地的建筑密度和容积率等指标分别按照由小到大排列，根据经验取中位值，或位于60%、70%处的值等为标准值。4、评价单元的划分 县（市、区）城镇有 块宗地, 用地面积 公顷。报告评价单元提取的原则：（1）参照 县（市、区）城镇规划的功能分区，评价单元分为居住型、商服型、工矿型和其他型4种；（2）对于分布较均匀的地区，居住和工矿性质的土地现状评价单元不跨越功能分区，面积相对稀疏的商服用地可跨越功能分区的范围；（3）对于其他控制层占显著位置的地区，打破功能分区的界线，以土地用途的类别进行合并归类；（4）对于面积很小的独立宗地可以舍去；（5）对于含在某个土地利用类型范围内的其他性质的土地可以根据具体情况进行取舍。最终提取评价单元 个，其中，工矿型 个，居住型 个,商服型 个。5、测算结果根据城镇土地布局规则，首先找出土地利用布局结构明显不合理的单元，然后利用公式可计算出各评价单元的潜力值（），在 个评价单元中，最小值为 ，最大值为 。对于布局结构不合理评价单元，其土地潜力值赋为一个相对较大的正数（此处选择赋值为10），而用地结构合理的单元值采用各自的真实计算结果。按照值频率分布的自然间隔划分等级区间，可将 县（市、区）的土地利用潜力分值划分为 个等级，分值越大，可供挖掘的潜力也越大。得到各个评价单元的土地利用潜力值之后，可根据下列原则将各评价单元的土地潜力分为适度利用、过度利用、低度利用和不均衡利用等 种类型：（1）适度利用是指某评价单元的建筑密度、容积率与标准值比较接近，且评价得到的潜力分值处于一个合理的区间,(表示通过某种方法确定的这个合理区间的临界值，报告中采用中位数法)。这类评价单元的利用结构和利用强度均较为合理，可供挖掘的潜力较小。（2）过度利用是指某评价单元的建筑密度、容积率均大于标准值，且评价得到的潜力分值。这类评价单元的利用结构合理，但利用强度偏大需要合理疏散。（3）低度利用是指某评价单元的建筑密度、容积率均小于标准值，且评价得到的潜力分值-。这类评价单元的利用结构合理，但利用强度偏小，需要提高土地利用率，集约用地的潜力较大。（4）不均衡利用的评价单元可分为2种：一是土地利用布局结构明显不合理的单元，对于这类评价单元需要在调整土地利用结构的基础上制定合理的利用强度指标；二是评价单元的建筑密度和容积率一个大于标准值，另一个小于标准值，且评价得到的潜力分值，对于这类评价单元需要根据具体的情况确定挖潜方向。当采用中位数法确定值为 时， 县（市、区） 个评价单元中不均衡利用类型有 个，面积为 公顷，占总数的 %；低度利用单元有 个，面积为 公顷，占总数的 %；过度利用的评价单元有 个, 面积为 公顷，占总数的 %； 适度利用的评价单元有 个，占总数的 %；。6、评价结果分析（1）各类建设用地比例配置合理（较合理、不合理）参照城市用地分类与规划建设用地标准， 县（市、区）建设用地中公共设施用地较高（低），工业用地较高（低），居住用地高（低），建成区中道路广场用地比例为 %，处于国家标准的 （高、中、低）水平。 县（市、区）的农用地比例为 %，这个比例偏 高（低）。（2）闲置土地较多（少），土地利用强度整体偏（高）低 县（市、区）的闲置用地比较多（少），为 公顷，占总用地面积的 %，低于（高于）广西的整体水平，低于（高于）全国平均水平。全县（市、区） 个建设用地评价单元的总面积是 公顷，全县（市、区）平均容积率约为 ，比全区同等城镇平均水平（ ）高（低） %，比全国同等城镇平均水平（ ）高（低） %；平均建筑密度为 %，比全区同等城镇平均水平（ ）高（低） %，比全国同等城镇平均水平（ ）高（低） %。详见下表： 县（市、区）与全区、全国同等城镇指标比较表县土地闲置率全区平均土地闲置率全国平均土地闲置率县平均容积率全区平均容积率全国平均容积率县平均建筑密度全区平均建筑密度全国平均建筑密度从以上各项土地利用强度指标来看， 县（市、区）的土地利用强度高（低）。（3）城中村土地利用强度偏大（小）在 县（市、区） 个城中村之中， 的村落还保留有较多（少）农用地，整体建筑密度和容积率偏高（低），处在土地承载力范围之内，并未给居民的生活造成太大负面影响。但 的城中村则几乎完全失去了“村”的职能，农用地所占比例极小，甚至完全消失，仅剩下中心村扮演着“外来人口聚居区”的角色。这些城中村的平均容积率多超过 ，建筑密度多超过 %，道路广场用地比例明显偏低（高），绿化用地较低（高），人口密度远高于（低于）其他区域。7、结论与建议7.1 结论在 县（市、区） 个评价单元中，适度利用、过度利用、低度利用和不均衡利用的单元数分别占 % ， % ， %和 %;各类建设用地比例配置不合理（合理、基本合理），农用地偏多（少）,而道路广场用地比重有待提高（降低）；结构明显不合理的用地较少（多），闲置土地较少（多），但土地利用强度整体偏低（高）， （城镇方向）尤其低效，可供挖掘的潜力很大； 城中村土地利用强度偏大，社会问题严重。7.2 建议（1） 加快产业用地调整。（2） 提高低度利用地区的土地利用强度，尽快将闲置用地投入利用。针对低度利用和闲置土地制定合理的容积率等指标控制并制定相应利用方案，充分挖掘土地潜力。（3）改造城中村，改善部分中心村土地（不）过度利用的局面。根据城中村存在的问题制定专门的城中村改造规划，有机疏散城中村的人口和建筑密度，提高（降低）土地利用强度。（4）加大规划力度，宏观调配土地资源。城镇的土地利用具有难以逆转的特点，一旦投入利用，要重新调整结构或者强度都十分困难。合理的城镇规划和土地利用规划及其贯彻执行不仅能解