最完整的房地产项目开发流程(包含各个节点).xls

第 1 页 共 32 页 房房地地产产项项目目开开发发流流程程 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 土 地 获 取 阶 段 土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况 规划设计条件落实规划条件 了解限制性条件 现场踏勘 对地块现状 地质条件 是否有地下埋藏物 等影响开发的因素详细了解 了解周边配套情况了解地块周遍的商业 教育 交通等情况 了解该区域未来规划情 况 了解地块所属区域的规划 对以后项目开发 的影响和支撑 土地初判 了解地块的上市方式和 土地款 同土地所有方进行接触 了解土地出让方式 和土地款 以及能否调整 了解当地的建安成本 政府收费项目和具体情 况 成本测算 了解当地的房地产市场 状况 产品形式 市场价格 市场格局 发展趋势 及前景 开发周期的安排 对接发展中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况 项目分析 房地产市场分 析 初判结果 土地深判可行性研究报告 区域内宏观经济 发展前景等的分析 该项目在区域房地产市场中的位置 定位 发展 现状图 四至电子文件 市场深度调研 销售 参与市场调查 进行地块周边及辐射 范围内的客户分析 产品分析 市场竞争分 析等 研发部 负责协助进行区域市场调研 项目最终定位 销售 研发部 根据以往及周边项目成交客 户分析和产品分析等 对项目定位 客户定 位 产品定位提出策略性建议 成本测算 针对多个方案进行初步成本测算 利润率分析及比选 研发 运营 协助进行方案设计和成本测算 开发周期及付款计划 工程部 开发部 销售 根据土地的开工条 件 市场情况 共同制定开发节奏 第 2 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 项目方案确定 现金流测算 对接发展中心 深判结果项目可行性报告及后续工作 寻找合作资金 与战略发展 部共同研究 研究并确定融资方式如信托基金 战略合作 贷款平移等财务体系 法务 给予技术及资源上的支持 项目招商报告 前期阶 段 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 明确合作伙伴 寻找合 作方式 招商阶段 项目商业策划书财务中心 制定项目财务数据 合作伙伴确定 财务中心 集团资管部 法务 制定合作方 式 投资回报 合作方案确定 合作细节确定 引资 商业计划书 签署战略合作协议 财务中心 集团资管部 制定合作方式 投 资回报 综合管理部 协议盖章 存档 合作实施 实施阶段 合作公司成立及相关手续办理 财务中心 集团资管部 法务 协助办理股 权 增资等相关财务问题 综合管理部 工商局办理公司注册 土 地 获 取 阶 段 土地深判可行性研究报告 第 3 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 投标 摘牌 投方案标项目方案确定研发中心 项目方案 投经济标确定土地上限 拍卖 竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性 分析 制定拍卖战术 挂牌 竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性 分析 制定出价战术 获取土 地 签订土地出让 合同 确定用地图 桩点坐标 用地条件 交纳政府净收益 契税 交易费 法务 合同条款的草拟和完善 财务 提供资金 用地规划许可证 土地出让合同法务协同 提供土地出让合同 出让金 交易费交费证 明 财务 提供资金缴纳出让金 交易费 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告研发 协助提供相关项目资料 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声 明 原有土地证作废 土地补偿费 原户主需 交纳的土地使用费 土地出让合同 发展中心 提供土地出让合同 付款凭证及 相关图纸 核定用地图 核定用地 相关图 规划地界坐标 图 交费证明缴纳土地费用 1 500现状地形图3份 反楼座 详规研发 委托设计详规 土 地 获 取 阶 段 第 4 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 办理土地证 土地出让合同 交费证明缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图4份 薄膜图 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明 法人代表证明或个人身 份证明 综管 提供相关证明资料 土地抵押贷款 积极与银行联系 寻找合作伙伴 进行土地 评估 选择合适贷款承载公司 开发部 提供但当地政府同意的土地评估公 司 协助办理评估 抵押登记等手续提供土 地证及出让合同 规 划 设 计 阶 段 区域市场调研 1 项目所在地房地产市场总体供求现状 2 项目周边竞争性楼盘调查 销售 参与协助研发对区域内及周边进行市 场分析 客户需求分析 产品分析 已成交 客户分析 竞争楼盘分析等 3 项目所在商圈或临近 商圈现状调研 商业部 分 商圈主要商业业态分布状况 经营状况 经 营特点 预期发展方向 商业销售部 针对重点商家进行专向访谈同 时组织相关专业人士进行专业论证 4 同期操作商业地产项 目调查 商业部分 竞争项目开发规模 定位种类 操作方式 开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析 竞争项 目实地调研了解相关信息 商业销售部 运用顺驰商会操作平台 重点 访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 项目定位 公建部分拟选业态种类 确定 所选业态数量确 定 通过行业发展状况分析 消费需求分析确定 可开发公建部分业态种类 结合市场相关类 型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部 配合完成公建部分业态选择与 数量确定 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 研发 依据控规指标提供产品类型建议 协 助项目定位工作 商业招商 配合完成公建类定位 经济测算 运营 逐步细化成本测算及利润率分析 财务 现金流测算 项目发展报告 开发计划 销售 根据宗地状况 市场条件和公司的回 款要求 协同研发部初步制定土地开发计划 和销售计划 商业 结合市场现状配合研发完成项目公建 部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程 根据工程情况及销售推广方案排定工 期 项目考核指标初定 运营 提供初步的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求 资金流 工程 根据工期制定工程款支付计划 和财 务结合 明确资金要求 开发 配套费及土地款支付计划 土 地 获 取 阶 段 第 5 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 设计前期 明确产品设计思路 销售 根据区域市场内客户需求状况和在销 楼盘热销产品分析 对户型设计 户型配比 面积区间 景观规划 建筑风格 配套标 准等规划设计提出改善性意见 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 法务 合同文义审核 运营 成本审核 制订规划 景观及建筑单体的设计任务书 交工标准 及规划指标 环境指标的初订 运营 依据建筑规划 景观规划及交工标准 初步确定建安 环境等成本指标 商业 结合行业特点提供有关需求建议 配 合研发完成相关设计 工程 参与制定交工标准 根据以往项目 经验总结及当前市场情况 对主要部位做法 结构方案 设备方案等提出建设性意见 规划方案结合成本测算 的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化 结合市 场调整售价 确保预期利润率 销售 商业 结合项目地块的基本素质 成本测算情况和预期销售情况 对项目规划 设计提供合理性意见 工程 从施工角度 对主要部位做法提出建 设性意见 开发 提供各项前期配套费用标准 彩色总平面图 含经济指标 送规划预审研发部 负责提供图纸 修建性详规成果开发 提供参考意见 详细性规划方案 配套场站点 报建及确定 公示会市政府 研发部 负责提供图纸 建筑平 立面功能效果 及成本测算的研讨及确 定 各部门共同商讨成本指标 逐步深化 销售 商业 根据产品成本情况和结盘 在 售项目销售经验总结 对建筑平 立面的工 程效果提供合理化建议 工程 从施工角度 对主要部位做法提出建 设性意见 彩色立面效果图送规划预审及审批 上报市政府 研发部 负责提供图纸 建筑方案报建图研发 提供报建图纸 规 划 设 计 阶 段 第 6 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 景观概念方案设计及确定 销售 商业 结合项目定位 客户需求情况 和以往销售经验总结 提供景观需求 景观 规划等建设性意见 工程 从施工角度 对主要部位做法 材料 的选用等提出建设性意见 运营 成本核算及成本指标控制 指标确认阶段 项目成本指标确定 销管 和企划对销售费用指标 进行讨论确 定 商业 结合不同业态经营客户需求 提供有 关配套设备设施种类 数量建议 工程 研发 开发 财务 项目前期 工程 配套 费用等指标落实 项目考核指标确定 销管 结合公司战略要求和项目自身状况 协调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程 根据项目方案及销售推盘方案制定工 期 年度考核指标调整 销管 根据集团及公司发展战略的要求和公 司库存 新增 新开资源的数量制定公司年 度考核指标体系 工程 制定工期 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 运营 配合研发进行设计招投标 工程管理 对结构方案 设备选型进行评估 法务 合同的审核 制定建筑 综合管网 景观施工图设计任务书 交工标准确定 建筑 景观限额指标确定 按产品型式不同提供建筑设计限额指标 提 供景观限额设计指标 销售 商业 结合项目定位和客户需求及 经验判断 参与建筑 景观规划和交工标准 的讨论制定 工程 提供工程技术专业建议 规 划 设 计 阶 段 方案设计组织 第 7 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 结构方案及设备选型研讨及确定 运营 针对不同结构方案进行经济测算 方 案优选 工程 参与结构方案及设备选型研讨 筛选 最佳方案 反馈研发 地质勘察报告 组织勘察招投标 签订合同 组织现场勘察 并通过研发向设计提供地质勘察报告 研发 负责提供规划总平面图 施工图成果 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防 人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 运营 参与施工图会审 审核对成本影响较 大的项目 提出优化意见 工程 根据以往经验总结对施工图的完整性 设计选材 选型的合理性 经济性及施工 的可行性进行审核 及时反馈研发 进行调 整变更 施工图全图 结合以往客服反馈经验 图纸设计便于使用 维修 编制典型楼座建安预算 建安成本综合测算 分析 反馈并进行图纸优化 销售 根据项目预期销售均价和利润率要求 根据不同施工方案的成本情况 讨论并加 以优化 研发 负责图纸优化变更 工程 对设计选材 选型的合理性 经济性 及施工的可行性进行审核 使方案优化 综合管网方案设计开发部 提供各专业局设计条件 景观扩初及施工图设计运营 成本核算及费用控制 规 划 设 计 阶 段 施工图设计组织 第 8 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 景观施工图成本测算 分析 反馈并进行图纸优化 销售 结合宗地状况 项目定位和成本测 算情况 参与景观施工的讨论制定 研发 负责图纸优化变更 工程 对选材 工艺做法提出专业性意见 开 工 开 盘 建设工程规划 许可证 规划方案及市政方案送 审 设计方案 含总平面方案 申报表研发 配合提供设计院盖章确认 土地出让合同 发展中心 提供土地出让合同 付款凭证及 相关图纸 修建性详细规划2份 电子文件1份 注 规 划方案审定前 提交10本规划设计方案 电 子文件1份 研发 提供所需图纸 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委 托书 建筑方案送审 建筑设计方案申报表研发 配合提供设计院盖章确认 1 500现势地形图1份 土地出让合同 发展中心 提供土地出让合同 付款凭证及 相关图纸 投资计划 建筑设计方案2份 含建筑效果 总平面 各层平面 立面 剖面图等 重要项目需 提交模型 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委 托书 取得许可证 投资计划 项目备案 大配套财务 提供资金保障 小配套财务 提供资金保障 消防证明研发 负责提供消防报建图 规 划 设 计 阶 段 施工图设计组织 第 9 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 绿化证明研发 负责提供绿化报建图 人防证明研发 负责提供人防报建图 地名证明销售部 确定楼 栋眼号排布和地名意义 现场工程放线 施工总 分包 监理及各专业分包等单位的联系 考察 选择协助工程提供队伍信息 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 研发 出图及图纸问题解决 工程 现场配合 按照施工总平图进行楼 座点放置 出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置 出放线报 告 工程 配合勘测 清除现场障碍 施工单位配合做记录 现场保护 施工单位配合做记录 现场保护组织施工单位做好记录及现场保护 移交施工单位 研发 现场发现问题 及时解决 工程 组织施工单位交接 做好交接记录 施工许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明 银行存款证明 注 资金情况满足施工中标价的1 3 以上 建设项目年度投资计划 当年计划 施工图审查研发 负责提供施工图及计算书 质量监督登记表 工程 配合办理 与相关部门接触 搞好关 系 开 工 开 盘 建设工程规划 许可证 取得许可证 第 10 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 安全措施 工程 制定现场文明施工及安全施工标准 组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全 措施 安全施工措施登记表 工程 配合现场安全 进行安全措施实施的 监督及安全管理 交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认 销售许可证 营业执照 资质证书 国有土地使用证 或 建设用地规划许可证 年度投资计划 项目备案 建设工程规划许可证 研发 负责提供所需的全部图纸 建设工程施工许可证 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 物业 签订物业合同 业主公约 普通住宅 小区提供物价局核定的物业管理服务费收费 等级和中准价格标准 5万平米以上的要通 过招投标手续完成 研发 负责提供所需的全部图纸 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程 到达基础部位 递交报验材料 组织 五方验收 提供基础验收证明 获取 面积计算成果表 开发部 提供地名批复及附图 图审证等证 件 研发部 提供全套施工图 项目总平面图研发 出图 获取商品房网上销售数据录入合格证明销管 配合网上录入 企业投资项目 备案 规划成果 大配套 开 工 开 盘 施工许可证 第 11 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 开工准备 移苗 组织清除地面上下障碍物 为施工提供现场 临水 临电 工程 根据现场情况确定临水 临电的位置 数量 协助临时电送电 接入水接入 做 好保护 财务 提供资金 运营 审核 临水 临电 平整场地 施工组织方案 研发 负责提供所需的全部资料 运营 共同确定甲供分包项目及各种特殊材 料的档次价格 招投标 签订合同 勘察 拿下土地后即定队伍 进行勘查 向 设计提供设计依据 研发 负责提供总规划图等所需的全部资料 运营 配合招标 法务 合同的审核 桩基施工单位运营配合招标 测算成本 监理 运营配合招标 测算成本 法务 合同的审核 土建施工单位 运营配合招标 测算成本 法务 招投标文件的法务审核 合同的审核 甲供材 分包商 运营配合招标 测算成本 法务 合同的审核 沉降观测运营配合招标 测算成本 土建施工单位的公开招标及合同备案 工程 确定备选施工单位 考察筛选队伍 提供招标资料 组织招投标 签订合同 进 行合同备案 运营 共同确定合同约定的各项条款 施工图会审 组织监理 施工单位一起对图纸会审研发 配合会审 会同设计院进行会审 签定会审记录 研发 负责提供所需的全部图纸 并配合会 审 设计交底会同设计院进行技术交底 签定交底记录研发 负责组织设计单位交底和变更 开 工 开 盘 第 12 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 质量监督手续 办理质检委托开发 配合办理相关手续 办理安全检查委托开发 配合办理相关手续 环卫 环保等相关手续 申办项目临时 永久路口的报建手续开发 配合办理相关手续 申办项目临时施工用水 临时用电 排污手 续 开发 配合办理相关手续 办理施工人员暂住手续开发 配合办理相关手续 开工 开工 施工放线 组织施工单位进场 建立平面和高程控制系 统 建立控制主轴线 基线 标桩 并在现 场清楚标明墙 柱轴线位置 组织施工单位 进行有效保护并接管 研发 负责提供所需的全部图纸和技术支持 规划验线监理单位组织工程部 设计 规划局验线研发 开发 配合验线 桩基施工 试桩施工 根据施工图及有关施工规范制定 桩基施工标准 审核桩基单位的施工组织设 计 施工人员资质 进场材料是否合格等 研发 配合确定桩基施工标准 桩基全面施工研发 负责提供所需的全部图纸和技术支持 桩基检测 委托桩基检测单位 签订合同 进行桩基施工质量检测 并提供桩基检测报 告 开槽 办理各种手续 组织协调环卫 市容等 政府部门 土方工程 支护工程 降水工程 地基备案 材料报送监督站 联系组织验收人员准时参加研发 配合参与验收 基础施工 地基处理 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 研发 负责提供所需的全部图纸 配合解决 图纸设计问题 开 工 开 盘 开工准备 第 13 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 基础验收备案 承建单位自评 监理对验评资料审查 现场观感质量量测和 检查 材料报送监督站 协调监理组织相关部门验 收 研发 配合参与验收 签定建筑工程分部工程 基础 验收表 基础处理竣工结算 核对全部设计变更 现场签证及各项扣款的 增减项造价 工程 申请结算 提供全面的现场签证 监 理 工程部经理签字确认 水电扣款等基 础性资料 项目亮相前准 备 推盘策略确定 产品策略 销售部 企划 根据项目定位 市场状况和 项目推广策略 对产品推广排期和阶段性重 点聚焦产品提出合理化建议 研发 根据产品推广排期 提供具体产品的 房型图 户型卖点综述 专业设计人员支持 负责讲解产品等 价格策略 销管 协助现场根据具体组团 楼座 楼层 朝向等因素制定价格体系及制作销控 运营 提供成本测算 确定销售基本均价 推广策略 销售 参与项目推广策略的讨论 提出合理 化建议 实现推广效果的最大化 研发部 提供设计院背景 产品设计理念 产品卖点及专业设计人员的支持 招商策略 整合外部资源 根据项目销售需 要 制定项目全程招商策略 配合制定全程招商策略 确定外部资源 广告公司寻找及确定 销售 参与研究讨论广告公司的选择 参与 沟通 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定销售 策略公司的沟通 并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定 销售 根据目标客户群的日常生活 行为习 惯 选择和确定有效的媒体形式 监控 反 馈媒体实施的效果 开 工 开 盘 开工 第 14 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 活动公司寻找及确定 销售 活动公司的沟通 各个阶段活动组织 的配合协调 活动过程的实时关注 反馈调 整后期活动营销的内容 项目推广定位确定 项目名称 组团名称 研发 根据对产品的理解提出合理建议 销售 根据对市场客户的理解提出合理建议 项目核心推广理念确定 SLOGON确定 项目核心识别系统确定 logo确定 销售 参与项目核心识别系统的讨论和确定 VI系统及延展方案确定 亮相前项目知识培训 建筑知识 楼盘背景 项目卖点综述 竞争 对手比较 付款方式 法律手续 销售技巧 等方面的综合系统培训 销管 提供相关政策培训 法务 提供相关政策培训及统一口径的法律 审查 研发 提供建筑设计单位 景观设计公司 建筑风格 各项控规指标 交工标准 户型 卖点资料 全部图纸等 工程 提供施工材料 施工工艺 重点节点 工程进度 入住时间 交工标准等资料 分卖场设立 为实现项目宣传的最大化 在合理地段设立 商品房展示中心 企划 提供外卖场设计 包装方案并协助完 成包装 卖场相关销售道具制作 销售道具准备 现场房型手册 亮相版 研发 提供各单体户型图和楼层平面图 小 区摆位图等 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装 精神堡垒 工地围档 吊旗 道旗 形象墙 指示牌 资料架 展示架 销售 提出装饰及指引系统的合理化建议 工程 组织招标确定施工单位 协助企划部 进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 运营 核算售楼处装修成本 进行合同审批 和付款工作 财务 提供装修及包装所需资金支持 开 工 开 盘 项目亮相前准 备 确定外部资源 第 15 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 样板间及样板环境指示说明系统 销售 协商决定样板间建造的具体户型 研发 提供样板间户型的详细房型图和尺寸 工程 组织招标确定施工单位并施工 组织 样板间施工和节点支持 运营 样板间装修成本核算及合同审批工作 财务 提供装修及包装所需资金支持 沙盘 概念 户型单体模型 外形 景观 绿化 车棚 能源站点等位置应明确 研发 提供项目整体规划方案和单体户型图 支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘 销售 与企划部协商 选定概念沙盘的方案 及单体沙盘的户型选择 入市前印刷品的设计 制作 概念楼书 房 型图 DM单 宣传海报等 销售 各种印刷类销售道具制作的确定 研发 项目研发设计方面资料的提供 如平 面规划图 景观规划图 房型图 人行系统 车行系统等 工程 提供工程进度及交工标准 施工材料 施工工艺等相关方面的资料 法务 相关印刷文件的法律审核以及合同的 审核 项目周边主要道路设置醒目指示系统 意向 派筹卡及纪念礼品 联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装车管部 提供看房车及司机 进行联动单位的培训和包装 企划 提供重点联动单位的包装 相关销售 道具的制作 意向商家签约进驻意向书法务 合同的谈判以及审核 确定项目亮相方案 项目形象表情 主题 创意表现确定 项目销售部 参与讨论 提出建设性意见项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定 项目亮相项目亮相 项目形象出街 媒介组合应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电梯 法务 相关印刷文件的法律审核以及合同的 审核 新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心 通过媒体扩大宣传信息 开 工 开 盘 项目亮相前准 备 销售道具准备 第 16 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 研发 项目研发设计资料 研发设计专业人 士的支持 销售 项目亮相各项工作的配合开展 电话 接听解答 现场客户接待 活动的协同组织 等 项目开盘前准 备 销售内部资料 房型 房号及面积对照表 研发 提供房型本册 技术支持 销管 提供房号及面积表 销控 运营 由运营确定考核均价 销售 和销售现场根据推盘节奏确定销控 客户接待 客户问题汇总及反馈 研发 工程 配合解释 解决客户提出的研 发及工程问题 客户积累 意向卡销售 客户梳理 意向销控制定 客 户关系维护 销管 意向卡销售的组织工作 外卖场 意向客户推荐 客户关系维护 交工标准确定 销售 工程 开发 运营 讨论并确定项目 交工标准 法务 法律风险提示 价格体系确定 运营 牵头制定项目考核指标体系 提供项 目经济指标要求 销售 对不同组团 不同楼座 不同楼层和 户型制定合理的价格体系 合同准备 房型附图研发 提供所有房型的房型附图 交工标准 研发 提供已确定的交工标准 法务 交工标准中法律风险的提示和规避 工程 审核合同中的交楼时间及交工标准 小区摆位研发 负责提供最终版的总平面图 合同 附加协议等文本审查确定 法务 商品房合同 附加协议 补充协议等 文本的审查确定 开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 研发 提供深化版房型图手册及逐步落实形 成最终房型图手册 开 工 开 盘 项目亮相项目亮相 第 17 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 楼书 宣传海报 折页 物业管理公约 研发 协助制作楼书 折页等 提供技术支 持 物业公司 提供物业管理公约 购房须知 房型图 详细价格表 研发 提供项目详细的房型图 提供技术支 持 销售 协助销管制定项目楼房的价格体系 工程 提供工程进度及交工标准 售楼处内外展示道具的统一更换 道旗 吊 旗 背板等 沙盘 细化景观及外檐 研发 提供项目总规划平面图 协助企划制 作沙盘 提供图纸和技术支持 样板间 样板环境的指示系统的数据更新研发 负责提供样板环境图纸和技术支持 销控表及销控贴 认购书 合同袋 销管 协助企划制作销控表 认购书 合同 袋等相关销售用具 项目形象的提升及深化 户外媒体发布 项目形象及核心理念锻造与 深化 报纸媒体发布 项目形象及核心理念锻造与 深化 小众媒体及创新媒体发布 项目形象及核心 理念锻造与深化 开盘信息告知 媒介组合应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电梯 银行大协议的签订财务中心 提供银行 开盘 开盘 开盘庆典活动 活动形式 演出 说明会 发布会 与会人员 演艺名人 专家学者 告知途径 报广 海报 门票 DM单 销售 开盘庆典活动的组织配合 最大化接 待 积累客户 物业 积极为开盘庆典活动提供人力物力支 持 客户转化 明确合理流程 接待 回访 邀约客户 完 成客户转协议 转合同工作 财务 收取定金 购房款 销售 签订购房协议 进行客户关系维护 协助合同 文件的签署 回款落实 销售 按照每月考核指标定时定额完成销售 量 为回款落实提供支撑 开 工 开 盘 项目开盘前准 备 开盘前销售道具准备 第 18 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 日常销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程 进行月度指 标分解与调整 产品分析 聚焦销售重 点 来电客户分析 来访客户分析 成交客户分 析 未成交客户分析 滞销产品分析 竞 争项目动态关注 对项目所处销售阶段进行 准确判断和适时调整 企划 阶段性项目推广总结 根据库存产品 现状 合理安排推广节奏和推广方向 销管 根据库存产品现状和考核指标要求 和销售协商调整价格体系 聚焦重点产品的 销售 外卖场 协助项目销售进行产品 客户分析 根据聚焦销售重点推荐可成交客户 月度操作手册制定 根据财务指标 产品情况 客户情况 制定 月度的推广策略 销售策略和重大节点 企划 与企划确定推广策略 销管 制定销管价格策略 价格监控及调整 定期进行价格测算 与销售沟通 根据库存 产品和聚焦销售的重点及市场形势变化 调 整项目价格 实现项目利润最大化 运营 阶段性考核指标调整 动态调整项目 售价 实现项目利润最大化 销售 根据阶段性产品销售情况和库存产品 现状 沟通协调销管调整价格体系 月度推广计划执行 报纸媒体 树立项目形象 宣泄产品卖点 销售 协同企划对于项目形象和阶段性产品 宣泄点进行沟通 确定报广内容 户外媒体 强化项目形象 聚焦重大节点 销售 结合阶段性考核指标和项目销售情况 确定阶段性节点的设置和媒体宣传 营销活动 维系老客户促进老带新 制造新 闻热点烘托项目人气 销售 协助企划进行主题营销活动的组织和 配合工作 客户中心 通过公益性活动强化客户品牌忠 诚度 加强项目口碑传播效应 销售 通过与企划部的沟通交流 创新性的 组织公益性活动 强化客户忠诚和树立顺驰 品牌美誉度 逐渐形成项目的独特卖点 销售道具支持 楼书 客户通讯 生活手册 折页 道旗 吊旗 销售 协同企划制作各种销售道具 客户到访及接待成交工 作 客户资源利用大客户 社区活动 置业推荐 物业推荐等工作带来大批意向客户 企划 提供DM单 海报 楼书 单体沙盘等 销售道具支持 外卖场客户到访 企划 外卖场销售道具的及时制作和补充 路演活动的组织开展 项目销售现场利用电话回访老客户 并进行 客户接待成交工作 企划 提供沙盘 单体户型 样板间等销售 道具 销管 提供销控 开 工 开 盘 第 19 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 通过日常培训 提高销售人员的接待水平 现场通过电话回访 邀约客户到访促成成交 行政 有行政组织一些专业化的培训 已提 高销售员的销售水平 月度付款计划及支付 运营 根据销售费用发生及以往支付情况 制定月度合同支付额度 审核付款计划并上 报地产集团 财务 审核价款单及发票 按资金情况付款 合作方合同签订 运营 合同签订及审批工作 法务 商品房合同 附加协议等文本抽查 风险提示 销售本部 确认物业及置业联动 送各部门 存档 回款 制定回款节点 协调银行及房管局保证按期 回款 财务 财务 为客户创造便捷交款条件 快 速收款 月度指标考核 公司考核指标完成及调整 销管 按当月完成情况 逐步调整全年销售 回款指标 财务 负责编制月度资金预算 填列各项目 实际发生数 项目考核指标完成及调整 销管 按当月完成情况 调整次月及全年销 售指标 财务 负责编制月度资金预算 填列各项目 实际发生数 开发 提供下月指标落实的政府相关证件支 持 工程 提供下月指标落实的工程节点支持 统计汇报工程指标完成情况及指标调整 提 供月度工程款计划 清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交 综管 接收商品房合同 协议 优惠单并存 档 项目销售 招商工作问 题总结 汇报并存档 项目营销推广效果的监控 评估 修正 通 过销售体系例会 项目协调会 部门例会 各种主题总结会等形式进行工作总结 指导 后期工作 企划 利用夹报 DM单 电视字幕 路牌等 形式宣传清盘信息 予以清盘支持 工 程 建 设 主体施工 审核施工方案 施工组 织设计 材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单 检验三证 材料出厂合格证 进入现场的取 样检验证明 建委产品质量认证 监督现 场取样复试 钢筋混凝土工程 过程 监控 模板分项工程 钢筋分项工程 预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇结构分项工程 装配式结构分项工程 混凝土结构子分部工程 配套管线预埋 重要分项工程及隐蔽工 程质量验收 核心筒剪力墙 裙楼 结构转换层 第一层 标准层 天面层钢筋 地下室 裙楼 塔楼标准层第一层的水暖电 管线预埋 超高层建筑圈梁防雷工程 避难层管线预埋 开 工 开 盘 日常销售 客户到访及接待成交工 作 第 20 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析研发 配合分析问题 设计变更 研发 配合完成设计变更 运营 核定变更成本影响 施工质量问题 事故处 理 施工质量问题 事故的分析及调查研发 配合分析问题 处理方案的制定 审核 审批 研发 配合制定方案 运营 核定成本影响 处理方案的实施 变更签证 设计变更与设计沟通 协调 收发相关变更文件 研发 配合完成设计变更 运营 核定变更成本影响 工程变更 工程变更技术经济分析 研发 配合技术分析 运营 进行经济分析 工程变更申请 研发 协助现场进行变更签证 运营 测算变更签证对成本的影响 对其可 行性进行判断 设计变更 现场核实 研发 配合完成设计变更 运营 核定变更成本影响 工程款支付 工程进度的确认 工程款申请表审批建立完整 准确的资金合同台帐 运营 按合同约定审核付款比例 财务 审核工程款的支付 工程款支付 财务 审核工程价款单及发票 按资金情况 付款 主体验收备案 施工单位自评 监理对验评资料审查 现场观感质量量测和检 查 监理组织相关部门验收 参与单位 工程部 研发 设计 监理 施工 监督部门 研发 配合参与验收 签定建筑工程分部工程 主体 验收表 外檐装修材料 确定 设计 研发定板考察相关单位及实际工程研发 运营 分别从技术 经济方面配合 施工样板制作 材料确定 研发 运营 分别从技术 经济方面配合选 用材料 甲供 甲分包 材料招标 工 作应有针对性 的提前展开 制定招标计划 编制招标文件 拟定投标单位运营 审核招标方案 工 程 建 设 主体施工 第 21 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 确定材料招标技术要求运营 参与招标 测算成本 确定定标原则运营 参与确定定标原则 考察投标单位运营 参与考察并提出考察意见 招标 定标运营 参与招标 定标 内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建议找平层 面层 防水 基层处理 施工工艺 施工顺序 交叉作业时的成品保 护 防水层施工 面层砂浆 抹灰 基层处理 施工工艺 顺序 外保温施工操作 伸缩缝 处理 抹灰 饰面板 砖 排砖 面砖安装研发 参与施工样板进行验收 勾缝成品保护 门窗 型材加工 安装窗框从业主使用方面检查安装效果 安装窗扇 封胶 轻质隔墙 放线定位 隔墙砌筑及安装 客服 从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材 料和施工工艺的建议 工 程 建 设 甲供 甲分包 材料招标 工 作应有针对性 的提前展开 编制招标文件 第 22 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 幕墙 幕墙专业设计研发 审核幕墙专业设计图 预埋件安装 龙骨加工及安装 幕墙面材安装 封胶客服 考虑外墙防水 涂饰 基层处理 底料施工 面料施工研发 参与施工样板进行验收 各分部分项工程的方案审核 过程监督验收 成品保护 工种及工序 的协调 水 暖 电安 装 室内给水系统 给水管道及配件安装 安装完成后的打压试验 管线的标识 管线 的成品保护 室内消火栓系统安装 给水设备安装 安装完成后的打压试验 管线的标识 管线 的成品保护 管道防腐 绝热 室内排水系统 排水管道及配件安装 安装完成后的打压试验 管线的标识 管线 的成品保护 雨水管道及配件安装 安装完成后的打压试验 管线的标识 管线 的成品保护 室内热水供应系统 管道及配件安装 辅助设备安装 防腐 绝热 卫生器具安装 卫生器具安装研发 参与施工样板进行验收 卫生器具给水配件安装 卫生器具排水管道安装 室内采暖系统 管道及配件安装 工 程 建 设 内外檐装修 第 23 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 辅助设备及散热器安装 系统水压试验及调试 防腐 绝热 变配电室 变压器 箱式变电所安装 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 及控制柜安装 裸母线 封闭母线 插接式母线安装 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设 电缆头制作 导线连接和线路电气试验 接地装置安装 避雷引下线和变配电室接地干线敷设 供电干线 裸母线 封闭母线 插接式母线安装 桥架安装和桥架内电缆敷设 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆穿管和线槽敷线 电缆头制作 导线连接和线路电气试验 电气动力 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 及控制柜安装 低压电动机 电加热器及电动执行机构检查 接线 低压气动力设备检测 试验和空载试运行 桥架安装和桥架内电缆敷设 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆穿管和线槽敷线 工 程 建 设 水 暖 电安 装 室内采暖系统 第 24 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 电缆头制作 导线连接和线路电气试验 插座 开关 风扇安装 电气照明安装 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 安装 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆导管和线槽敷线 槽板配线 钢索配线 电缆头制作 导线连接和线路气试验 灯具 插座 开关 风扇安装 建筑照明通电试运行 备用和不间断电源安装 成套配电柜 控制柜和动力 照明配电箱 盘 安装 柴油发电机安装 不间断电源的其他功能单元安装 裸母线 封闭母线 插接式母线安装 电线 电缆导管和线槽敷设 电线 电缆导管和线槽敷线 电缆头制作 导线连接和线路气试验 接地装置安装 防雷及接地安装 接地装置安装 避雷引下线和变配电室接地干线敷设 建筑物等电位连接 接闪器安装研发 配合验收 工 程 建 设 水 暖 电安 装 电气动力 第 25 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 智能化 通信网络系统 通信系统 卫星及有线电视系统 公共广播 系统 办公自动化系统 计算机网络系统 信息平台及办公自化应用 软件 网络安全系统 建筑设备监控系统 空调与通风系统 变配电系统 照明系统 给排水系统 热源和热交换系统 冷冻和冷 却系统 电梯和自动扶梯系统 中央管理工 作站与操作分站 子系统通信接口 火灾报警及消防联动系 统 火灾和可燃气体探测系统 火灾报警控制系 统 消防联动系统 安全防范系统 电视监控系 入侵报警系统 巡更系统 出 入口控制 门禁 系统 停车管理系统 综合布线系统 缆线敷设和终接 机柜 机架 配线架的安 装 信息插座和光缆芯线终端的安装 智能化集成系统 集成系统网络 实时数据库 信息安全 功 能接口 电源与接地智能建筑电源 防雷及接地 环境 空间环境 室内空调环境 视觉照明环境 电磁环境 住宅 小区 智能化系 统 火灾自动报警及消防动系统 安全防范系统 含电视 临近系统 入侵报警系统 巡更 系统 门禁系统 楼宇对讲系统 停车管理 系统 物业管理系统 多表现场计量及与 远程传输系统 建筑设备监控系统 公共广 播系统 小区建筑设备监控系统 物业办公 自动化系统 智能家庭信息平台 通风与空调 送排风系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 空气处理设备安装 消声设备制作与安装 风管与设备防腐 风机安装 系统调试 防排烟系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 防排烟风口 常闭正压风口与设备安装 风管与设备防腐同 风机安装 系统调试 除尘系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 除尘器与排污设备安装 风管与设备防腐 风机安装 系统调试 空调风系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 空气处理设备安装 消声设备制作与安装 风管与设备防腐 风机安装 风管与设备 绝热 系统调试 净化空调系统 风管与配件制作 部件制作 风管系统安装 空气处理设备安装 消声设备制作与安装 风管与设备防腐 风机安装 风管与设备 绝热 高效过滤器安装 系统调试 制冷设备系统 制冷组安装 制冷剂管道及配件安装 制冷 附属设备安装 管道及设备的防腐与绝热 系统调试 空调水系统 管道冷热 媒 水系统安装 冷却水系统安 装 准凝水系统安装 阀门及部件安装 冷 却塔安装 水泵及附属设备安装 管道与设 备的防腐与绝热 系统调试 电梯安装 招标选定安装单位选型及招标 提供电梯井道土建节点 图 预埋件的设置 预留洞口的设置 指导电梯井道土建施工土建交接检验 电梯安装及调试 驱动主机 工 程 建 设 第 26 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 导轨 门系统 轿厢 对重 平衡重 安全部件 悬挂装置 随行电缆 补偿装置 电气装置 整机安装调试 验收 各专业方案的审核 材料的选用及验收 施工过程的组织与协调及事件的处理 毛坯房竣工验 收备案 会同监理 施工单位初 步验收 施工队伍整改 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供 建筑工 程质量保修书 组织销售 研发 运营 物业共同验收 报建委质监部门审定备 案 与质监部门 监理 勘查 设计 施工进行 竣工备案验收 综管 办理建设工程档案预验收证明 与物业进行交接 包 括图纸 与售后一起组织施工单位及物业同步验收 向物业交房 办理交接验收手续 毛坯房竣工结 算 土建 给排水 采暖 电气 空调 甲供材 各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积 核对全部设计变更 现场签证及各项扣款的增减项造价 工程 1 申请甲供材结算 提供四方 甲方 总包方 甲供方 监理 签字确认的 领料汇总表 及全面的现场签证 监理 工 程部经理签字确认 水电扣款等基础性资 料 2 申请分包工程结算 提供四方 甲方 总包方 分包方 监理 签字确认的分包 工程量汇总表 及全面的现场签证 监理 工程部经理签字确认 水电扣款等基础性 资料 3 申请土建工程结算 提供全面的现场 签证 监理 工程部经理签字确认 水电 扣款等基础性资料 成品房装修 从使用功能角 度对室内装修 进行查验 土建工作面移交 土建整改 垃圾清运 吊顶 龙骨加工及安装 封板 洁具 洁具选型及招标运营 研发 参与选型 招标 成本核算 洁具安装研发 参与施工样板进行验收 护栏和扶手制作与安装 饰面板 砖 排砖 面砖安装研发 参与施工样板进行验收 勾缝 工 程 建 设 电梯安装 电梯安装及调试 第 27 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 涂饰 基层处理 底料施工 面料施工研发 参与施工样板进行验收 橱柜制作与安装 橱柜招标运营 研发 参与选型 招标 成本核算 橱柜设计 橱柜安装 门窗套制作与安装 花饰制作与安装 窗帘盒 窗台板 暖气片安装 选型及招标运营 研发 参与选型 招标 成本核算 暖气片安装研发 参与施工样板进行验收 裱糊与软包 细部 做好成品的保护 责任划分 不同工序做好交接 成品房验收备 案 会同监理 施工单位初步验收 施工队伍整改 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供 建筑工程质量保修书 组织销售 研发 运营 物业共同验收 报建委质监部门审定备案综管 办理建设工程档案预验收证明 与物业进行交接 物业 办理交接手续 成品房竣工结 算 精装修甲供材 精装修分包 成品房施工结算 工程 核定工程量 提供相关变更 组织办 理结算 配套手续及施 工 排水 运营 审查预算 确定工程费用 财务 提供资金 保证交费 工程 提供工作面监督施工 协助验收 工 程 建 设 成品房装修 从使用功能角 度对室内装修 进行查验 第 28 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 热力 排水 研发 提供设计所需要的图纸 调整管网 配合二次网设计 保证排水 热力出图 热力 开发与供热办协调分级 寻找热源 运营 负责工程招标 工程 提供工作面 监督施工 协调现场相 关问题 协助验收 供热 财务 提供资金 保证交纳工程费 销管 提供入住明细 运营 协助空房面积核算 财务 提供资金保证采暖费缴纳 物业 供热移交物业 自来水 研发 提供进件所需要的图纸 保证进件 研发 提供设计所需要的各种图纸 运营 负责招标 审核预算 工程 提供工作面 监督施工 协调现场相 关问题 财务 提供资金 保证交纳工程费 工程 提供协助 保证挂表 通水 验收 园林用水 换热站用水 研发 提供进件所需要的图纸 保证进件 工程 监督施工 提供施工所需工作面 通 水 挂表 财务 提供资金 交纳工程费 中水 研发 提供进件所需要的图纸 保证进件 研发 提供设计所需要的图纸 调整管网 提工场站点 配合出图 物业 工程移交物业 工程 提供工作面 监督施工 财务 提供资金 保证交费 工程 协助现场 工程验收 通水 工 程 建 设 配套手续及施 工 第 29 页 共 32 页 节点 主 要 阶 段 主要工作内容 主办部门工作内容分项 燃气 研发 提供进件所需的各种进件图纸 研发 提供设计所需要的图纸 场站点 协 调管网调整 提供技术支持保证设计 专业局招标 工程 提供工作面 保证施工 协调相关问 题