二套房认定标准_优惠政策_买房全攻略

二套房认定标准二套房认定标准 2007 2010 年二套房认定标准变化表 时间 背景 标准界定 2007 年 9 月 27 日 央行首次提出购买第二套住房首付比例不得低于 40 部分商 业银行以个人为单位界定 二套房 2007 年年底 监管部门认可四大商业银行统一以 户 为单位界定第二套住房 按照央行征信系统记录中是否利用贷款购买住房 且贷款是否已经还清为标志 来界定 2008 年 12 月 20 日 131 号文提出 贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住 房的居民 可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 二套房认定标准 松绑 2010 年 1 月 10 日 国十二条 重申严格执行二套房贷款政策 按照央行征信 系统记录 部分商业银行规定无论贷款还清与否均认定为 二套房 另有部分银 行表示如果首套房房贷已还清 再次贷款仍可作为第一套房 2010 年 4 月 21 日 新 国十条 要求住建部与人民银行 银监会将对二套房标 准重新制订 银监会银行监管一部主任杨家才表示 第二套住房认定标准以房 屋数量为限 以家庭 包括借款人 配偶及未成年子女 为单位 即 认房不认贷 2010 年 4 月 30 日 京十二条 新政首提 认房又认贷 措施 京十二条 提出 在认贷的同时 金融机构可依据有关规定 通过本市房屋交易权属系统数据 等认定第二套住房 资料来源 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 通知规定 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数 应依据拟购房家通知规定 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数 应依据拟购房家 庭庭 包括借款人 配偶及未成年子女包括借款人 配偶及未成年子女 成员名下实际拥有的成套住房数量进成员名下实际拥有的成套住房数量进 行认定 行认定 住房和城乡建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会近日发住房和城乡建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会近日发 出通知 对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范 出通知 对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范 有下列情形之一的 贷款人应对借款人执行第二套有下列情形之一的 贷款人应对借款人执行第二套 及以上及以上 差别化住房信差别化住房信 贷政策 借款人首次申请利用贷款购买住房 如在拟购房所在地房屋登贷政策 借款人首次申请利用贷款购买住房 如在拟购房所在地房屋登 记信息系统记信息系统 含预售合同登记备案系统含预售合同登记备案系统 中其家庭已登记有一套中其家庭已登记有一套 及以上及以上 成成 套住房的 借款人已利用贷款购买过一套套住房的 借款人已利用贷款购买过一套 及以上及以上 住房 又申请贷款购买住房 又申请贷款购买 住房的 贷款人通过查询征信记录 面测 面谈等形式的尽责调查 确住房的 贷款人通过查询征信记录 面测 面谈等形式的尽责调查 确 信借款人家庭已有一套信借款人家庭已有一套 及以上及以上 住房的 住房的 对能提供对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请 住房贷款的 贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策 对不能提供住房贷款的 贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的 贷款人按第二套贷款人按第二套 及以上及以上 的差别化住房信贷政策执行 商品住房价格过高 的差别化住房信贷政策执行 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况和地方政府有关上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况和地方政府有关 政策规定 对其暂停发放住房贷款 政策规定 对其暂停发放住房贷款 为坚决遏制部分城市房价过快上涨 国务院近期决定 对贷款购买第二为坚决遏制部分城市房价过快上涨 国务院近期决定 对贷款购买第二 套住房的家庭 首付款比例不得低于套住房的家庭 首付款比例不得低于 50 贷款利率不得低于基准利率 贷款利率不得低于基准利率 的的 1 1 倍 对贷款购买第三套及以上住房的 大幅度提高首付款比例和利倍 对贷款购买第三套及以上住房的 大幅度提高首付款比例和利 率水平 率水平 从 2007 年首次提出 购买第二套 含 以上住房的贷款首付比例不得低于 40 开始 二套房认定标准经历了一个 以个人贷款记录为标准 以家庭贷款记录为标 准 标准 松绑 以家庭为单位 既以贷款记录为标准 又以房屋数量为标准 逐渐严厉的认定过程 由于此前银行一般通过银行内部的征信系统来认定购房者是 否有过贷款购房的记录以及贷款是否还清等 其认定基础为认贷不认房 并不涉及 购房者通过贷款以外的方式购买的房屋 而此次新标准明确提出金融机构在认定二 套房时可查询房屋登记信息系统数据 弥补了银行征信系统无法显示购房者房屋拥 有情况的不足 是史上最为严厉的认定标准 新二套房认定标准 认房 认贷 首次申请贷款购房 在购房所在地房屋登记信息系统中家庭已登记有住房 通过查 询征信记录 面测 面谈等调查确信借款人家庭已有住房 已利用贷款购买过住房 再次申请贷款购买住房 资料来源 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 新的二套房认定标准或误伤部分自住型购房者 新的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求 但由于 认房又认贷 的 标准十分严格 部分自住型购房需求避免不了被误伤 这部分被误伤的人群主要包 括 1 因原房屋陈旧 狭小等原因而具有改善性需求的购房者 2 曾利用贷 款买房但已卖出房屋 银行征信系统里仍然有贷款记录者 3 被拆迁的购房者 等 这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高 在新的二套房认定标 准下 他们很难筹集到足够的资金来购买房屋 因此这部分购房需求将大为萎缩 二套房新标准实际放宽了异地购房限制 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 4 月 17 日 的新 国十条 规定 暂停发放购买住房贷款 而本次通知则改为 贷款人按第 二套 及以上 的差别化住房信贷政策执行 实际放宽了之前的 一刀切 的异地 购房限制 由于许多城市的经济较为发达 人口流动性高 因此外来人口购房居住的需求为真 实自住型需求 不能简单地以异地炒房定性 因此二套房新标准在满足这部分需求 的同时 也通过加大贷款成本在一定程度上阻止具有投机性质的购房群体进入 比 之前的 一刀切 措施更具合理性 二套房新认定标准的实际执行效果取决于全国房屋登记信息系统的完善速度与程度 目前存在于房屋登记系统中的问题主要包括 1 各地登记信息系统的发展情况不一 北京等城市已完成全市登记信息的统一 查询 而部分二线城市则还未实现房屋信息的全市联网和统一查询 2 全国各地的房屋登记系统尚未实现城市与城市间的联网 银行无法查询购房 人在异地置业的情况 政策漏洞依然存在 由于认定新标准的执行有赖于 购房所在地房屋登记信息系统 登记系统的全国 全面联网是保证此次新标准得以良好执行的最重要基础 因此 新认定标准在执行 过程中仍将面对部分城市难以查清跨区房产 全国范围难以查清异地房产的情况 此外 民政婚姻登记系统 常居地与户口所在地登记系统等尚未与房屋登记系统 银行资信系统等实现交互查询功能 人户分离 常居地与户口所在地并不一致 搬 迁后并未迁户口 婚后夫妻未将户口迁至一起 及婚姻状况确认不便等问题的 存在 加大了认定第二套住房的难度 二套房新认定标准是新 国十条 的具体落实 并不意味着房地产调控力度加大 我们认为房地产调控已经进入政策效果观察期 严管需求是新 国十条 的主要内容之一 此次二套房认定标准的出台是对此前政 策的延续与配套细化 从市场表现来看 新 国十条 出台后近期市场观望情绪浓 重 新房成交量维持在低位水平 政策效果阶段性显现 与新政出台前相比 大部 分主要城市成交量大幅下降 北京 深圳 杭州等城市降幅超过 50 同时低于 2008 年下半年市场低谷时期平均水平 价格方面尽管整体水平未出现明显松动 但二手房价格已有一定程度波动 新盘打折促销现象开始显现 2010 年 4 月起 国务院要求各金融机构对房屋