物业设备管理(培训课件)完整版本.ppt

28 03 2020 第四单元 1 第六单元 房屋设备管理 28 03 2020 第四单元 2 学习目的 了解房屋设备的构成和房屋设备管理的基本制度 了解房屋设备管理的日常工作程序和维修管理熟悉房屋建筑卫生设备 电气设备和楼宇智能化设备三大系统的基本构成掌握房屋设备管理的七大内容 28 03 2020 第四单元 3 第一节房屋设备管理概述 房屋设备就是房屋建筑内部附属设备的简称 28 03 2020 第四单元 4 房屋设备的构成 电气设备 卫生设备 智能化设备 28 03 2020 第四单元 5 给水 排水 热水 供暖 供冷 通风 消防 房屋建筑卫生设备构成 28 03 2020 第四单元 6 房屋建筑卫生设备 室内给水设备用人工方法提供水源 为工作或生活创造条件的设备室内排水设备指房屋设备中用来排出污 废 水和屋面雨 雪水的部分 28 03 2020 第四单元 7 房屋建筑卫生设备 热水供应设备指房屋设备中为用户生产 生活提供热水的设备 包括加热设备 储存设备和管道部分供暖设备由热源 输热和散热部分组成 可分为热水供暖设备和蒸汽供暖设备 28 03 2020 第四单元 8 房屋建筑卫生设备 供冷设备指房屋建筑设备中可以使空气流通 给使用者带来凉爽感觉的部分 包括空调机 冷气机 深井泵 电扇 冷却塔等等 28 03 2020 第四单元 9 空调设备 空调系统的基本组成工作区 空调区 空气的输送和分配部分空气的处理部分处理空气所需要的冷 热源 28 03 2020 第四单元 10 空调系统的分类 按功能分一般性空调工业空调洁净性空调按空气处理的方式分集中式空调 半集中式空调和分散式系统 空调机组 按结构分窗式空调与分体式 分离式 空调分体式空调器室内机组有三种形式落地型 挂壁型 吊顶型 28 03 2020 第四单元 11 房屋建筑卫生设备 通风设备包括通风机 排气口和净化除尘设备等消防设备指房屋建筑设备中为了防火 灭火和火灾发生时保证人 物安全的设备 设施目前采用的的消防设备仍然以水力灭火为主 如消火栓系统 喷淋系统配套设施有烟感器 防火卷帘 防火门 以及防火筒 气体 粉末 水剂和泡沫 28 03 2020 第四单元 12 28 03 2020 第四单元 13 房屋建筑电气设备 供电设备变压器房内设备 配电房内设备 配电干线 楼层配电箱 备用电源等照明设备开关 插座和各种照明灯具等弱电设备广播设备 通信设备 电视系统 计算机设备 报警系统 自动监控系统等 28 03 2020 第四单元 14 房屋建筑电气设备 运输设备电梯防雷装置指房屋建筑设备中为了避免房屋遭受雷击而安置的设施 包括避雷针和避雷网 由接闪器 引下线索和接地极三部分组成防雷等级 一类 二类 三类 28 03 2020 第四单元 15 楼宇智能化设备 计算机监控技术设备综合布线技术设备计算机信息管理技术设备计算机网络与现代通讯技术设备 28 03 2020 第四单元 16 房屋设备管理的方式 内容 制度与工作规范 房屋设备管理的方式方式维修管理和运行管理管理措施七大方面的制度 28 03 2020 第四单元 17 房屋设备管理的内容 使用管理按日常 季节性和紧急情况下使用设备建立运行值班 交接班制度和岗位责任制维修养护管理定期检查 日常维修保养制度维修质量标准和维修人员值班制度安全管理人员和设备的安全管理技术档案资料管理 28 03 2020 第四单元 18 房屋设备管理的基本制度 各级人员的岗位职责工程部经理 技术专业主管 领班 维修技术工人 资料统计员和保管员的职责等管理制度预防性计划维修保养制度值班制度交接班制度报告制度和工具领用保管制度 28 03 2020 第四单元 19 日常工作程序 请求检修程序维修单大型设备检修程序事故处理程序设备改造更新程序 28 03 2020 第四单元 20 房屋设备的维修管理 零星工程中修工程大修工程设备更新和技术改造 28 03 2020 第四单元 21 第二节房屋设备管理的具体内容 给水设备的管理建筑物给水方式城市供水管网供水和二次供水 高层建筑 加压水泵 高位水箱 管理范围界定高层以楼内供水泵房总水表为界 多层以楼外自来水表为界 之外由供水部门负责 之内由物管企业负责 地下消防井 消防栓由供水部门负责 其它消防供水系统 消防泵 管道和室内消防栓 由物管公司负责 28 03 2020 第四单元 22 给水设备的管理 防止二次供水的污染对供水管道 节门 水表 水泵 水箱进行经常性维护和定期检查跑水 漏水故障及时抢修消防水泵的定期检查试用 28 03 2020 第四单元 23 给水管道的养护 给水管道的检查保温防冻冻裂事故处理 28 03 2020 第四单元 24 排水设备的管理 管理范围界定室内排水系统由物管企业负责道路和市政排水设施的管理以3 5m路宽为界 28 03 2020 第四单元 25 排水设备的管理 定期对排水管道进行养护和清通防止各种杂物堵塞下水道 发现堵塞应及时清通定期检查排水管道 节门等设备的锈蚀和渗漏 发现问题及时处理排水沟渠应定期检查和清扫 清除淤泥和杂物 28 03 2020 第四单元 26 排水设备常见故障的处理 室内排水管道的渗漏室内下水道的堵塞室外排水管道的堵塞卫生设备的修理水箱 大便器 小便器和面盆 澡盆 淋浴器 28 03 2020 第四单元 27 供电设备的管理 与供电部门工作范围的界定建立各项设备档案供电管理的基本内容 28 03 2020 第四单元 28 与供电部门工作范围的界定 低压供电以供电接户线的第一支撑物为界 10KV高压供电以变电所外第一断路器或进线套管为界 35KV高压供电以变电站外第一基电杆为界 计费电能表及附件均由供电部门负责 28 03 2020 第四单元 29 建立各项设备档案 电气平面图 设备管理图和接线图等用电电压 频率 功率 实测电流等数据维修记录 运行记录 巡视记录及大修后的试验报告等 28 03 2020 第四单元 30 供电管理的基本内容 负责供电设备的正常运行 维修人员必须持证上岗 并配主管电气工程师 建立严格的配送电运行制度和电气维修制度 保证24小时有人值班 做到发现故障及时排除 保证公共照明 指示 显示灯完好 停电应预先告示 以防发生意外事故 28 03 2020 第四单元 31 供电设备的日常巡视维护 九个方面 28 03 2020 第四单元 32 安全用电与管理 电气设备接地保护由于电气设备的绝缘破坏时 其金属外壳会带电 当人体接触这些漏电设备金属外壳时 就要发生触电事故 为了避免这种触电事故的发生 对电气设备的金属外壳要进行接地 这样做被称为电气设备接地保护 零线不装熔断器的接零保护一般在单项供电中 只在火线上装熔断器 这时设备外壳保护接零 而且接零采用专线 这样才能达到接零保护 28 03 2020 第四单元 33 供暖设备管理 采暖系统的维护运行期间的维护停运后的维护锅炉的检查与保养定期检查和超水压试验锅炉的保养湿式保养 干式保养 28 03 2020 第四单元 34 电梯设备 电梯 升降机 垂直方向的运输设备 它靠电力拖动一个可以载人或物的轿厢 在建筑的井道内导轨上做垂直升降运动电梯的组成井道 底坑 和机房 属于房屋建筑部分传动部分 曳引机 电机和钢索升降部分 轿厢 对重 平衡链 导轨 门厅安全装置 降速装置 缓冲器 限速器 安全钳 锁闭装置和电气安全设备控制部分 指电气控制设备和必要的线路 包括控制柜 励磁柜和选层器等 28 03 2020 第四单元 35 电梯分类 按使用性质分 客梯 货梯 客货两用梯按运行速度分高速梯 甲类梯 2m s 快速梯 乙类梯 1 5 2m s 低速梯 丙类梯 1 s 1 5m s按拖动系统分 交流电梯和直流电梯按控制方式分 半自动电梯和自动电梯按乘运结构分 轿箱式电梯和自动扶梯 28 03 2020 第四单元 36 电梯设备管理 电梯准运标准 年度安全检验合格证 电梯日常管理的要求保洁 巡查 保养 持证操作和维修电梯维修等级 周期与要求零维修 小修 全年 半年和周保养三个保养等级 中修 大修 专项修理 更新改造对业主等使用人的安全教育 28 03 2020 第四单元 37 空调设备的管理 空调管理制度岗位责任制运行管理制度重要设备操作制度安全操作和事故报告制度用户走访制度重要设备台账制度日常管理内容定时开启和关闭系统 进行监视 巡检 记录及设备保养 28 03 2020 第四单元 38 消防设备的管理 室外消防设备与供水设备管理相同 消防栓的封闭圈和水龙带 要按时进行检查 保养和试用 不合格者及时更换保证贮水池水量足够 随时补充应设置备用消防水泵 28 03 2020 第四单元 39 本单元小结1 房屋设备就是房屋建筑内部附属设备的简称 它由房屋建筑卫生设备 房屋建筑电气设备和楼宇智能化设备三大系统组成房屋设备管理是一个专业性很强的管理 主要由工程部负责 必须做到照规范化 制度化 28 03 2020 第四单元 40 本单元小结2 房屋设备管理的方式有维修管理和运行管理它的主要管理措施有