物业维修资金问答完整版本.ppt

物业维修资金问答 主讲人 常伟 第一部分 前言 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 自2012年3月1日起施行 办法规定住房公积金可按照一定比例提取房屋专项维修资金 当房屋分户账中专项维修资金余额不足首期交存额的30 的 业主应及时足额续交 同时 预售房屋不按规定交存房屋专项维修资金的将不予办理房产证 1 维修金交到商业银行 利息按人民银行规定滚存使用 办法规定 房屋专项维修资金将交到商业银行作为维修资金专户管理银行 房屋专项维修资金将由维修资金管理机构委托具有一定规模 资信良好的商业银行作为维修资金专户管理银行 开立维修资金专户 并委托专户管理银行办理维修资金账户的设立 交存 结算等手续 办法规定业主交存的房屋专项维修资金将按中国人民银行有关规定计息 利息计入房屋专项维修资金分户账滚存使用 2 可提取一定比例住房公积金交存房屋维修金办法还规定 已交存住房公积金的业主 经本人或者其配偶申请 并经住房公积金管理机构核准 可将业主及其配偶的住房公积金按照一定比例提取房屋专项维修资金 具体提取比例由市房屋行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定 3 商品房首期配电梯按造价8 没电梯的按5 交存商品房屋的首期专项维修资金交存标准是什么 房屋专项维修资金 是指专项用于房屋共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造的资金 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 规定 商品房 含保障性住房 拆迁安置房 业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金 首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准 配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8 交存 未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5 交存 4 不交存房屋专项维修资金不给办房产证办法规定 建设单位在办理房屋初始登记时应提交首期房屋专项维修资金的交存证明 业主未交存 续交 补建房屋专项维修资金的 房屋行政管理部门不予受理产权登记申请 根据有关规定 商品住宅 包括限价商品房 经济适用住房 单位集资建房 拆迁安置用房等 商业用房 包括网点经营用房 写字楼等 以及出售公有住房都应建立房屋专项维修资金 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 规定 房屋共用部位 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位 主要包括 房屋的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 房屋共用设施设备 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由房屋业主共有的附属设施设备 主要包括 电梯 单元门 天线 照明 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 第二部分 房屋专项维修资金37个问答 第一章 总则1 什么是房屋专项维修资金 答 房屋专项维修资金 是指专项用于房屋共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造的资金 2 为什么要建立房屋专项维修资金制度 答 设立房屋专项维修资金的目的 是为了保障业主的房屋及其相关共用部位 共用设施设备的大中修和更新改造 延长房屋的使用寿命 房屋专项维修资金是 取之于民 用之于民 的一项住房保障资金 又称为 房屋养老保险金 3 全国其他城市房屋专项维修资金建立情况 答 目前 全国所有直辖市 省会城市 副省级城市都已建立了完善的房屋专项维修资金制度 我省所有地级市也都建立了专项维修资金 4 房屋专项维修资金归谁所有 答 房屋专项维修资金属于业主所有 并存入业主的房屋户门号分户账中 5 房屋专项维修资金与物业服务费有什么区别 答 房屋专项维修资金与物业服务费的区别在于物业服务费是指物业服务企业为物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用 服务内容涉及绿地养护 共用设施设备正常运转 公共秩序维护 卫生保洁等 房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位 共用设施设备的维修和更新改造费用 其不包含在物业服务费中 6 哪些房屋需要建立房屋专项维修资金 答 根据有关规定 商品住宅 包括限价商品房 经济适用住房 单位集资建房 拆迁安置用房等 商业用房 包括网点经营用房 写字楼等 以及出售公有住房都应建立房屋专项维修资金 7 房屋专项维修资金由谁交存 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 住宅和非住宅房屋的业主应当交存房屋专项维修资金 但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位 共用设施设备的除外 属于出售公有住房的 售房单位 购房人也应当交存房屋专项维修资金 8 房屋专项维修资金主要用途是什么 答 该资金专项用于房屋共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造 9 房屋的共用部位主要包括什么 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 房屋共用部位 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位 主要包括 房屋基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 10 房屋的共用设施设备主要包括什么 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 房屋共用设施设备 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由房屋业主共有的附属设施设备 主要包括 电梯 单元门 天线 照明 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 11 房屋的保修期限是怎样规定的 答 依据 建设工程质量管理条例 国务院令第279号 规定 在正常使用条件下 建设工程的最低保修期限为 一 基础设施工程 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 二 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为 年 三 供热与供冷系统 为 个采暖期 供冷期 四 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程 为 年 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定 建设工程的保修期 自竣工验收合格之日起计算 12 房屋专项维修资金由谁管理 答 根据 专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督 的原则 房屋专项维修资金的管理实行业主自主管理或房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式 业主要求自主管理的 可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理 未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的 其房屋专项维修资金由市房屋专项维修资金管理机构代为统一管理 13 房屋专项维修资金交到哪 答 由维修资金管理机构委托具有一定规模 资信良好的商业银行作为维修资金专户管理银行 开立维修资金专户 并委托专户管理银行办理维修资金账户的设立 交存 结算等手续 第二章 交存14 商品房屋的首期专项维修资金交存标准是什么 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 商品房 含保障性住房 拆迁安置房 业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金 首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准根据2010年市建设行政主管部门提供的建安工程造价测算执行高层1670元 多层1020元 配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8 133元 交存 未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5 51元 交存 15 商品房屋的业主怎样交存首期房屋专项维修资金 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 商品房屋的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时 同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户 建设单位在办理房屋综合验收前 应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户 16 出售公有住房的首期专项维修资金交存标准是什么 公房的定义 公房也称公有住房 国有住宅 它是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权 拥有权 占有权 处分权 收益权 归国家所有 目前居民租用的公有住房 按房改政策分为两大类 一类是可售公有住房 一类是不可售公有住房 上述两类房均为使用权房 也称公有住宅 公产住房 国有住宅 在国外也称公共住宅 公营住宅 它是指国家 中央政府或地方政府 城市政府 以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权归国家所有 公有住宅主要由本地政府建设 主要向本城市居民出租出售 由企业建设的住宅 向该企业职工出租出售 公房随着出售而变为私房 公房有时也指拆迁后分到的房子 公产房与私产房的最大区别在于产权 公产房没有产权人 业主只有承租权 没有转让权 所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁 也无法继承或办理婚前公证 公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估 同时由房管站验房 答 出售公有住房的 售房单位应当按照房屋售房款的12 从售房款中一次性提取 17 出售公有住房的首期房屋专项维修资金怎样交存 答 公有住房售房单位应在收到售房款后 及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户 18 怎样利用公积金交存房屋专项维修资金 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 已交存住房公积金的业主 经本人或者其配偶申请 并经住房公积金管理机构核准 可将业主及其配偶的住房公积金按照一定比例提取房屋专项维修资金 具体提取比例由市房屋行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定 19 房屋专项维修资金是否只交存一次 答 当房屋分户账中专项维修资金余额不足首期交存额的30 的 该户房屋业主应及时足额续交 20 原有房屋怎样补建房屋专项维修资金 答 原有房屋未建立专项维修资金的 业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准补建 开发商 物业公司 业主自治机构等负责召集并完成 21 不按照规定交存房屋专项维修资金的怎么办 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 建设单位在办理房屋初始登记时应提交首期房屋专项维修资金的交存证明 业主未交存 续交 补建房屋专项维修资金的 房屋行政管理部门不予受理产权登记申请 22 房屋发生权属变更时房屋专项维修资金怎么办 答 房屋所有权转让时 业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况 该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让 第三章 使用23 房屋专项维修资金的使用原则是什么 答 房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造 不得挪作他用 它的使用 应当遵循方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致的原则 24 房屋专项维修资金使用时怎样分摊 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 使用维修资金应当遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊 一 属全体业主共有的共用部位 共用设施设备 由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担 二 属单幢房屋内业主共有的共用部位 共用设施设备 由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担 三 属一个单元内业主共有的共用部位 共用设施设备 由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担 属单元内一侧房屋业主共有的共用部位 共用设施设备 由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担 四 相邻业主共有部位的维修 由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担 25 哪些费用不得在房屋专项维修资金中列支 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 下列费用不得从房屋专项维修资金中列支 一 依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位 共用设施设备维修和更新 改造费用 二 依法应当由相关专业经营单位承担的供水 供电 供气 供热 通信 有线电视 宽带数据传输等管线和设施设备的维修 养护费用 三 根据物业服务合同约定 应当由物业服务企业承担的维修和养护费用 四 因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用 五 其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用 26 业主自主管理房屋专项维修资金的具体使用程序是什么 答 本着方便于民的原则 房屋专项维修资金的使用明确了公示制度 保证了业主知情权 提高了资金使用的透明度 房屋专项维修资金实行业主自主管理的 其使用按照以下程序办理 一 业主委员会制定使用方案 二 使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日 并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意 三 业主委员会将使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后 由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续 四 业主委员会组织实施使用方案 27 资金管理机构代管房屋专项维修资金的具体使用程序是什么 答 房屋专项维修资金实行代为管理的 其使用按照以下程序办理 一 物业服务企业制定使用方案 二 使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日 并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意 三 物业服务企业将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核 四 房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续 并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70 从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业 五 物业服务企业组织实施使用方案 六 工程竣工后 物业服务企业应当邀请所在地房屋专项维修资金管理机构 街道办事处 相关业主代表对工程质量进行验收 对工程决算有异议的 可以委托专业中介机构对工程造价进行审核 费用计入维修和更新 改造成本 七 经验收合格后 由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项 未实施物业管理的 由相关业主或者业主委员会按照上述程序办理使用手续 28 房屋专项维修资金的 使用方案 主要包括哪些内容 答 维修资金使用方案应当包括维修和更新 改造内容 工程预算 涉及房屋户门号及户数 维修和更新 改造组织方式和验收方式等内容 29 共用部位 共用设施设备出现影响公共安全等紧急情况时 怎样使用房屋专项维修资金 答 由于共用部位 共用设施设备在使用中出现的一些故障 如按正常申请程序操作 可能会严重影响业主的正常生活 甚至会引发公共安全问题 因此 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 第二十六条 第二十七条专门对维修资金的应急使用作出了规定 明确了维修资金应急使用的范围 简化了使用程序 确保发生紧急情况时维修资金及时到位 30 哪些情况属于房屋专项维修资金应急使用的范围 答 依据 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定 发生下列紧急情况的 属于房屋专项维修资金应急使用的范围 一 电梯故障经有关部门确定危及人身安全的 二 外墙墙面有脱落危险 屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的 三 排水管道堵塞 漏水影响正常使用的 四 消防设施损坏 消防部门出具整改通知书的 五 危及房屋使用安全 影响业主正常生活的其他紧急情况 31 维修和更新 改造时如何确定施工企业 答 在房屋维修时 可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业 并与施工企业签订工程施工合同 32 房屋灭失时 房屋专项维修资金怎样处理 答 因拆迁或其他原因致使房屋灭失的 房屋户门号分户账中结余的维修资金应当返还业主 四 监督管理33 房屋专项维修资金的账目怎样核查和公示 答 为保证业主对维修资金的知情权 增强资金使用的透明度 青岛市房屋专项维修资金管理办法 试行 政府令第215号 规定资金管理机构 业主委员会