阜阳写字楼现状分析-市场调查

阜阳目前写字楼市场调研分析阜阳目前写字楼市场调研分析 一 购买写字楼的群体 投资客占有相当大的比例 而阜阳固投处于中等偏下地位 处于不温不火的状态 因此对写字楼的购买欲整体不强 1 现状 通过阜阳市近年来 GDP 走势图可以看出 虽然阜阳正走在经济发展的高速路上 但 同省内其它城市相比 发展还较为缓慢 因此阜阳的写字楼市场暂时还难以吸引到 外来客户 内需 第一产业的逐渐减少及第二 三产业的持续发展表明了阜阳市的写字楼市场的需求 期即将到来 机遇 2 启示 阜阳暂时写字楼的时代还没有到来 但随着经济的逐渐发展 企业将会愈发的了解 到写字楼的使用价值及投资价值 而本项目的写字楼只专业 完善 高端 开启了 阜阳写字楼市场的空白区域 使用正确的策略和手段将会收货巨大的利益 二 二 写字楼发展的支撑 写字楼发展的支撑 1 规划 阜阳市城市近期建设规划 2016 2020 年 主要内容 2 规划期限 与阜阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划相一致 确定为 2016 2020 年 3 近期城市空间发展策略 A 建设滨水园林城市 盘活老城区空间资源 B 以商贸设施建设为动力 建设商贸物流名城 C 工业强市 双轮驱动 拓展城市产业发展空间 D 以构建和谐阜阳 统筹发展社会各项事业建设为突破口 增强居民幸福指数 E 以完善配套基础设施为先导 提升城市综合承载力 辐射力和影响力 F 以合作与对接为契机 促进阜阳的跨越与腾飞 大力发展第二 三产业及完善基础配套促进服务业成长将有利于写字楼市场的发展 4 近期重点建设区域 重点开发地区一 城南政务新区 1 行动范围 北至淮河路 南至润河路 西至五里庙路 东至东清河 总用地面积 8 93 平方公里 2 行动要点 拉开新区框架 新区路网建设根据地形特点 水系的分布系统采用方格网布局 构建 四横五纵 主路网 骨架 使其水系 绿化纵贯整个政务新区 实现城区与周围自然环境融为一体 先期延伸 纵向路网 启动横向道路网建设 加强与城市的联系 再逐步进行道路网的加密工程 完善配套系统 加快水 电 气 信 网的配套建设 注重生态系统 文化系统建设 优化配置资源 突出发展重点 重点建设政务新区 生活宜居区 商贸服务区 重点发展商贸服务业 生活居住 现代服 务业和休闲产业 突出新区水系丰富的特色 力争到 2015 年 将城南政务新区打造成集行 政中心 展览中心 文体中心和最佳人居区于一体的现代化新城区 生态优先 树立新区形象 加快行政办公 展览中心及现代服务业中心建设 逐步把城南新区建设成生态环境建设示 范区和现代化城市建设样板区 2 公路 续建阜新高速公路 在阜王路 阜南路在城市南部与阜新高速公路建设互通式立交 新建 宁洛 阜新高速公路连接线 完善城区与高速公路出入口的接线道路 理顺过境交通与城 市交通的联系 改线 105 国道 完善城市出入口综合交通服务设施 产品 永远都是决定购买力的第一基础 5 区域价值 以完善行政功能与优质住宅及对外交通为核心驱动的政务新区 其居住价值已通过 金悦 时代 易景国际 银河金坐 等楼盘的销售得到认可 办公氛围逐渐形成 投资价值也日 益凸显 随着政务区的不断发展 其必将成为阜阳市价值的新一级与高端热点板块 在现期的宏观经济背景下 QE3 发布 人民币对外升值对内贬值 世界局势紧张导致经济危机进一步发展 房地产调控多次严打 所以 投资客急需找到一个能够有效保值坑通胀的投资产品 对于现期阜阳市场空白并且 在逐渐发展的写字楼物业 是他们最好的选择 6 本地市场 写字楼处于刚刚起步时期 通过二 三产业的提高以及企业对写字楼理念的逐渐加深 写 字楼市场在未来十年时间段必将快速火爆 所以 受良好投资价值影响 购买客户中投资客户占绝对主力 自购办公为补充 寻找资金最安全的避风港 契机一 商业地产未受限购 首付款提高的影响 通涨压力之下 住宅限购以及商用物业 的行情看涨刺激包括写字楼 商铺在内的商用物业投资 也令售价大幅上扬 契机二 商业地产投资回报率高于住宅 比住宅更抗泡沫性 周期性 投资市场相比住宅 而言也要健康 投资安全性较高 契机三 新政使大量资金止于银行 银行加大对中小企业的贷款 得以成就一批新客户 写字楼物业迎来发展机遇 三 目前在售写字楼情况三 目前在售写字楼情况 1 1 浙商大厦 浙商大厦 项目地址 一道河路与阜王路交汇处西北项目地址 一道河路与阜王路交汇处西北 投投 资资 商 海容投资集团商 海容投资集团 阜阳市浙江商会阜阳市浙江商会 开开 发发 商 安徽海容置业有限公司商 安徽海容置业有限公司 物业类型 甲级写字楼物业类型 甲级写字楼 占地面积 占地面积 71887188 建筑面积 建筑面积 4000040000 户型面积 户型面积 94 133294 1332 平米甲级写字楼商务中心和酒店式公寓平米甲级写字楼商务中心和酒店式公寓 销售均价 销售均价 8800 100008800 10000 元每平米元每平米 客户构成 阜阳市高收入人群 以及企业单位客户构成 阜阳市高收入人群 以及企业单位 目前销售情况 该项目由于前期操作方面及资金链条的影响 建设速度几停几建 整体速度较为缓慢 市目前销售情况 该项目由于前期操作方面及资金链条的影响 建设速度几停几建 整体速度较为缓慢 市 场价格目前为场价格目前为 96009600 左右 整体去化率较低 左右 整体去化率较低 2 2 万方金融广场 万方金融广场 项目地址 项目地址 阜阳市一道河中路阜阳市一道河中路 28 号 市规划局对面 号 市规划局对面 开开 发发 商 商 阜阳市万方车贸有限公司阜阳市万方车贸有限公司 物业类型 写字楼物业类型 写字楼 占地面积 占地面积 19467 建筑面积 建筑面积 92450 户型面积 整层出售户型面积 整层出售 835835 单层面积 单层面积 销售均价 销售均价 80008000 元每平米元每平米 客户构成 阜阳小高端阶层 企业主 金融业客户构成 阜阳小高端阶层 企业主 金融业 目前销售情况 该项目地段优越 电视台 规划局 消防队 法院 检察院 行政服务中心等 建设速度目前销售情况 该项目地段优越 电视台 规划局 消防队 法院 检察院 行政服务中心等 建设速度 相对较快 均价相对较快 均价 7900 85007900 8500 去化率较高 去化率较高 四 目前写字楼分布 项目名称项目名称档次档次物业形态物业形态出租率出租率主要入驻企业类型主要入驻企业类型 建设大厦中档独栋 裙楼 95 中小型公司及房地产企业 永恒大厦中档独栋 裙楼 75 中小型公司 人民银行中高档独栋 裙楼 金融服务公司 华联大厦中抵档独栋 裙楼 95 中小型公司 海关大楼中档独栋 事业单位 广播电视大楼中档独栋 裙楼 企业自用 利源大厦中低档独栋 裙楼 85 中小型公司 交通大厦中高档独栋 裙楼 中小型公司 中国银行中档裙楼 塔楼 企业自用 金融服务公司 建设银行中高档独栋 企业自用 金融服务公司 农业银行中档独栋 裙楼 企业自用 金融服务公司 徽创黄金时代广场 中档独栋 60 中小型公司 写字楼市场综合分析写字楼市场综合分析 1 阜阳写字楼现状 阜阳市目前写字楼仍以过去机关单位或大型投资及区域大型企业投资建设的自用办公产品 为主 现代化商务写字楼刚刚起步 以普通型为代表 综合性和智能型商务写字楼暂时