二手房土地增值税的分析

二手房土地增值税的分析二手房土地增值税的分析 3 月 13 日 十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议 国家税务总局局长王军在经过 部长通道 时透露 总理在政府 工作报告中下达了全面实施营改增的 总攻令 税务部门作为 主攻部队 一定确保改革 5 月 1 日如期落地 与以往相比 这 次营改增有几点不同 包括首次涉及自然人缴纳增值税征管 比如个人二手房交易 这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收 上海财经大学教授胡怡建表示 按照财政部网站 2019 年 3 月 30 日发布的 关于调整个人 住房转让营业税政策的通知 从 2019 年 3 月 31 日起调整个 人住房转让营业税政策 其中个人转卖已购普通住房 免征营 业税的期限由目前的购房超过 5 年 含 5 年 下调为超过 2 年 含 2 年 购买超过 2 年 含 2 年 的普通住房免征营业税 购买不足 2 年的住房对外出售全额征收营业税 购买超过 2 年 含 2 年 的非 普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营 业税 上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示 营业税改 增值税的出发点是税法体制的完善 主要作用是间接抑止房地 产炒作 目前房地产的营业税主要按 5 5 来征收 但是按照业内的 猜测 房地产纳入营改增后适用税率在 11 这就有税负增加 的担忧 将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要 等具体的制度出来才可以探讨 需视不同情况而定 胡怡建指 出 澎湃新闻按照增值税 11 的税率来计算 对比一下二手房 营业税改增值税后的税费差异 主要可以分为两大情况 首先是出售购买 2 年内的房屋 以出售价 300 万一套住宅 2 年内无论是否普宅都要缴纳 5 5 的税 即 16 5 万 如果以 11 的增值税计算 房屋出售价还是 300 万 但最 初买入价是 150 万 抵扣掉进项税后大概需要缴纳 14 7 万元 但获利越多收的税就会超过营业税 比如出售价格为 400 万元 按照营业税需缴纳 22 万元 增值税就需缴纳 24 77 万元 另一种是出售购买已满 2 年的房屋 对普通住宅而言 售价 300 万计算 2 年外就不需要缴税 了 如果增值税还是要缴 一缴就是 14 7 万元 对非普通住宅而言 售价 300 万计算 和 2 年内的情况类 似 可能差别不是很大 通过计算 粗看对普通住宅似乎不太有利 所以政策制订 上估计还有调整的可能 在完善税收制度的同时应该会考虑到 合理的住房需求 另外 增值税出来的话 其他一些税理论上 也会进行调整 卢文曦称 值得指出的是 二手房交易税费除了营业税还涉及到契税 个税 土地增值税 印花税等税费 对此 胡怡建指出 营改增只涉及到营业税改征增值税 因此契税 个税等照常征收 目前 有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简 易计税办法征收 征收税率为 3 这样税费较之前就有减少 胡怡建称 也就是说 同样出售一套 300 万不满两年的住宅 抵扣掉 进项税后 大概需要缴纳 8 7 万元 按照王军的说法 在实施方案中已考虑原则上延续过去优 惠政策 在此基础上根据不同行业特点和情况 新制定了一些 过渡措施 以确保所有行业税负只减不增 一 二手房交易目前要交哪些税费 一 契税 1 符合住宅小区建筑容积率在 1 0 含 以上 二手房交易税 费单套建筑面积在 140 含 平方米以下 在 120 平方米基础上上 浮 16 7 实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格 1 2 倍以下等三个条件的 视为普通住宅 征收房屋成交价或评估 价的 1 5 反之则按 3 2 新政下的契税 普通住宅 90 平米以下 1 90 140 平米 1 5 140 平米以上或是非普宅 3 商业房或公司产权 3 二 城市维护建设税 营业税的 7 三 教育费附加 营业税的 3 四 个人所得税 1 普通住宅 2 年之内 售房入 购房总额 营业税 城建税 教育费附加税 印花税 20 2 2 年以上 含 5 年以下的普通住宅 售房收入 购房总额 印花税 20 出售公房 3 5 年之内 售房收入 经济房价款 土地出让金 合理费用 20 其中经济房价款 建筑面积 4000 元 平方米 土地出让金 1560 元 平方米 1 建筑面积 出售不是家庭唯一住房的个税按 房价的 1 征收 五 交易手续费 3 元 平方米建筑面积 六 印花税 房屋成交总额 0 05 七 营业税 2019 年 1 月 27 日新通知规定 个人将购买不足 5 年的住 房对外销售的 全额征收营业税 个人将购买超过 5 年 含 5 年 的非普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税 个人将购买超过 5 年 含 5 年 的普通住 房对外销售的 免征营业税 住宅 5 年内 房屋评估总额 5 6 5 年或 5 年以上普通住宅无营业税 八 土地增值税 普通住宅免征 非普通住宅 3 年内 房屋成交总额 0 5 3 年至 5 年 房屋成交总额 0 25 5 年或 5 年以上 免征 九 房屋所有权登记费 80 元 共有权证 20 元 十 买卖合同公证费 买卖合同需要公证时才须缴纳 房屋成交总额 0 3 十一 过户费用 1 契税 90 平方米以下首次购房的按 1 缴纳 90 140 平方 米按房价 1 5 缴纳 140 平方米以上按房价 3 缴纳 二套房按 3 收取 2 营业税 房屋产权取得满五年的免征 未超过五年的按 房价 5 6 缴纳 3 土地增值税 房屋产权取得满五年的免征 未超过五年 的按房价 1 缴纳 4 个人所得税 房屋产权取得满五年的免征 未超过五年 的按房价 1 或房屋原值 房屋现值差额 20 缴纳 房屋原值一 般按上道契税完税额计算 5 房屋交易手续费 按房屋建筑面积 6 元 平方米交纳 6 房屋所有权登记费 80 元 7 房屋评估费 按评估额 0 5 缴纳 二 二手房交易税费由谁交 按国家相关部门规定 个人所得税 营业税及土地增值税 教育附加费均是卖方支付的 前二者是房屋卖出所产生 而卖 方就是所得者 所以 这以上税费由卖方支付才是合理的 但 这几个税费所占比例较大 就成了卖方定价的一个重要标准 因此 很多卖家相应降低房价 搞一刀切 净收房价 所有税 费由买方负责了 不过生意场上 一个愿打一个愿挨 当各自 认为物有所值时 买卖就成功了 税费由谁交的问题 实际上国家有明文规定 全由买家交 原则上说是不合理的 但实际上税费与房价是相互关联的 如 果卖家交税费 那么房价可能就高一些 买家交税费 房价就 相对低一些 合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的 从这个角度讲税费由买家交也是合理的 二手房房产交易处于低迷时期 市场越来越有利于买方的 情况下 业主愿意分摊税费的情况近期明显增多 甚至有业主 愿意同买家各付各税 但实质上只是形变质不变 其实不管是 实收还是各付各税 对于售房者收益并没有变化 其实不管是 实收还是分摊交易费用 总价往往是一样的 业主愿意分摊部 分税费 在放盘时会把这部分费用加到放盘价上 始终还是羊 毛出在羊身上 税费转嫁是否合理 业主实收由买家支付卖方税费 但税 所所出具的票据名称还是原业主的 由此看国家规定该项费用 应由出售收益方支付 现由买家支付并不合理 但买卖交易亦 存在你情我愿的合同原则 也可以说合理 税费由谁来交是受到二手房供求关系的影