广西国际金融中心地产建设运营架构

1 目前部门工作内容 6 7 8 月份工作月份工作 1 日常跟进国金客户来电 回访 搜集客源及分析工作 2 招商部人员初步到位 可于日内展开主动寻找客户工作及 1 于 5 月已开始全面测算和评估广西国际金融中心所有收入及支出 收入可于 月底完成 但 支出因涉及多部门如总工办 工程部对项目最后配置定案参数限制 搜集需时 计划于 6 月全面完成 由公司领导决策收费范围及方式 做好物业管理初步人员构架准备 结合物管 顾问公司介入协助成立正式物管工作体系 2 亮化工程评审及跟进工作 李树楷跟进 已有三家公司参 与 配合总工办跟进 6 月上 旬 7 月评审中 智能化工程设计及跟进工 作 李树楷跟进 现开始与中国电 信进行设计工作 配合总工办跟进 6 月份7 月设计工作进行中 东方之梦 D 区招商工作 李树楷及张荺跟进 已经展开为 D 区初步接触超市意向 收集资料向公司汇报 须密切和工程二部沟通所 有工程进度 内装工程跟进工作 李树楷跟进 配合工程部跟进6 月份和设计单位做最后修改及出 附楼推行方案 林祟凯完成 制作中方案制作中 国金推广方案 李树楷跟进 初稿已出 现修改 6 月份 6 月下 旬 和广告公司做最后修后提交领导批核 推广方案 广告公司 李树楷 林祟凯 张荺跟进 2010 年 4 月 现修改 5 月份 6 月份 正式推行 方案制作中 广西国际金融中心推广方案初稿于 5 月份完成 计划 6 月份内完成所有媒体分报建议 招商印刷 品的设计及制作 全面完成下半年国金推广方案如民歌湖启用 国金亮灯仪式等各项活动等计划 给上级批核 国际金融中心 VI 设计工 作 李树楷 林祟凯 张荺跟进 初稿已出 现修改 6 月份 6 月份 正式推 行 初稿已出 在修改中 需结合公共装修修改 租赁收入测算 李树楷及张荺跟进 2010 年 5 月6 月份 7 月份 正式推行 已完成 2 租赁方式方案 李树楷 林祟凯跟进 已完成5 月份6 月份 正式推 行 于 5 月中已开第一次会议收集有关部门意见 正在修改待上级核实 租赁合约 写字楼 李树楷跟进 初稿已完成5 月份6 月份 租赁合约 商铺 李树楷跟进 初稿已完成5 月份6 月份 巳于 5 月初交给法律部 待出详细意见及修改工作 媒体分报运用 招商印刷品的设计及制作定案 给领导批核全面进行制作 李树楷 林祟凯 张荺跟进 7 7 月份工作月份工作 广告位 结合内装及亮 化工程 李树楷跟进 2010 年 6 月7 月份 8 月份 正式推 行 因须要结合内装及亮化工程暂未能全面完成 方案 日常跟进国金客户 回访 搜集客源及全面制作推广工作及准备正式招商 李树楷 张荺 黄兰少跟进 接洽广告代理公司 做好所有广告位置出承包或出租方案给上级领导批核 包括收费及出租方式 李树楷跟进 跟进国金智能化工程 李树楷跟进 跟进国金内装工作 李树楷跟进 东方之梦物管策划及其 它区最后定位工作 李树楷 林祟凯 张荺跟 进 制作中7 月份8 月份制作中 领导须改变东方之梦部分功能 现讨论介入日期及最后定位工作 全面配组合人事部招聘 行政及物管人员工作 安排成立物管团队工作 李树楷 林祟凯跟进 国金物管顾问方 案甘董已批巳交 合同部处理 6 月份7 月份进行中 领导已决定顾问的选择 现处于洽淡合作项目及最佳切入日期 与人事部了解现市场招聘有关人员的情况工作 李树楷跟进 结合区外客户及政府招 商部寻找客户工作 李树楷 张荺跟进 进行中6 月份6 月份进行中 已掌握有关方向及部门 于 6 月份招商工作人员到位立刻展开 李树楷 张荺 黄兰少跟进 3 亮化工程跟进工作 跟进智能化工程 跟进内装工程工作 李树楷跟进 8 8 月份工作月份工作 租赁合约议定初稿 展览会议室使用 李树楷跟进 租赁合约议定工作 广告位置使用 李树楷 张荺跟进 国际大厦运营内部文件及租赁附属文件议定工作 李树楷跟进 基本文档及表格已经拟定 待完善 李树楷 张荺 黄兰少跟进 全面展开招商工作 李树楷 张荺 黄兰少跟进 跟进国金所有工程最后阶段 李树楷跟进 成立交场前物管工程人员进场工作及最后测试所有设备 李树楷跟进 亮化工程跟进工作 跟进智能化工程 跟进内装工程工作 因上述工作汲及所有工程 財務 法律及大量商业运營文書工作 須搜集本地政策大 量數據及專业人員及各部門配合 能完成 商业运營部人員必須具有上述知識 能 全面整合及順利完成 因本公司從未有商业項目技術人員存在 所给與本部門支持及 意見只侷限於住宅工作经驗意見 單是工程類的工作已於工程部選形選配的時間已 被拖久了 於制作宣傳招商工作 客户需要全面了解項目所有配置同時 能完成洽談 的完整的租賃條件 敬希领導及人事部领導在给我部門增聘人員中考慮有商业項目 技術的經驗而選擇人材恊助整幢項目運作 4 2 商业运营部人员配备结构 完备期 商业运营部人员配备结构 完备期 商业运营部 会计部策划部 总公司 法律顾问 行政部租赁部 物业设施管理 部 工程部管业部安保管理 停车场管理 保安队 中央系统 管理 清洁队 缘化队 日 常 及 紧 急 维 修 工 程 改 善 还 原 工 程 设 施 管 理 及 保 养 工 程 租 赁 顾 问 市 场 部 物 资 部 人 事 部 公 共 关 系 部 行 政 事 务 部 接合对外宣传 媒 体 准 客 户 客户服务中心 前台 5 5 5 物业管理及工程主副经理物业管理及工程主副经理 1 1 名名 此岗位于物管部全成立后列入物管部员工此岗位于物管部全成立后列入物管部员工 暂时直接上司 经理及副经理 岗位职责描述 岗位职责描述 配合工程部监察及处理商业整幢物业中后期所有工程包括电 水 渠务及土木工程 智能 化纟统 空调纟统 消防及电梯纟统及恊助组建物业管理团队 曾在开发商商业项目工作 者优先考虑 此人员必须对商业大厦项目上述有关工作及运作经验 3 年以上 6 6 安保员安保员 1 1 名名 直接上司 经理及副经理 岗位职责描述 岗位职责描述 整幢物业及附楼保安巡察工作 曾在开发商商业项目工作者优先考虑 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 配置人员主要分三期配置人员主要分三期 2009 年 6 月 经理 1 人 副经理 1 人 策划部 1 人 招商顾问 2 文员 1 人 物业管理经理及工程副经理 1 人 2009 年 8 月 电梯及空调技工 部份控制室监察人员 部份保安人员 招 商顾问 2 人及物资部人员 2009 年 9 月 其它技工全备 其它 保安人员 D D 物业设施管理部物业设施管理部 自行招聘的架构 共约 自行招聘的架构 共约 6 6 名员工 名员工 1 1 物业设施管理经理物业设施管理经理 1 1 名名 日日 职能 总监察及处理整个项目管业 安保及工程部日常运作 上报领导及总公司整体运作 财务控制 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 2 2 管业经理管业经理 1 1 名名 日日 职能 恊助监察及处理整幢物业及附楼日常运作 调配更期 及下列员工之纪律及培圳策划 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 4 4 管业助理管业助理 2 2 名名 日日 职能 恊助物业管理经理监察及处理大厦日常运作 工程及维收人员工作分配及负责培圳 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 6 4 4 客户服务部专员客户服务部专员 前台前台 2 2 名名 女性为佳女性为佳 日日 职能 大堂接待外来客户资询 大堂询问处 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 E E 安管部安管部 自行招聘的架构 共约 自行招聘的架构 共约 2222 名员工 名员工 1 1 安管经理安管经理 1 1 名名 职能 监察及处理大厦日常保安工作 保安人员工作分配及负责培圳 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 2 2 安管人员安管人员 约约 2121 名名 日日 1616 夜夜 5 5 人人 职能 整幢物业及附楼保安巡察工作 站岗及停车场收费岗 以 3 班值班计算 详细待物管顾问正式介入再交给人事部 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 F F 工程部工程部 自行招聘的架构 共约 自行招聘的架构 共约 2525 名员工 名员工 1 1 工程经理工程经理 1 1 名名 日日 职能 监察整幢项目所有工程及维修保养工程 处理大厦工程及维修保养日常运 作 工作分配及负责培圳 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 2 2 系统工程师系统工程师 1 1 名名 日日 职能 监察整幢物业及附楼总纟统工程 空调 电力 电梯 消防 排水供水系纟统 停车场及公共场地 所有闭路电视及仪器维修及补养 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 3 3 工程维护技工工程维护技工 约约 1818 名名 日日 1515 人人 夜夜 3 3 人人 职能 整幢物业及附楼所有工程及日常维收 紧急维收及保养工作 空调 电 水 机电 渠务及土木工程 任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部 4 4 清洁队及绿化队清洁队及绿化队 约约 7 7 名名 或可外判或可外判 日日 职能 整幢物业公共部份园林及清洁 洗手间之保洁工作 可外判 要求及职责于正式招聘时再详述给人事部 总员工数目上限 80 员工 7 物业部员工薪金参考物业部员工薪金参考 初案初案 单位 元 部门部门职位职位人人年度总个份工资年度总个份工资 月月月薪月薪备注备注 人事助理1122500 含裞 总公司人事部派注行政人事部 物资部文员1121500 含裞 总公司资产部派注 小计小计2 240004000 含裞 会计1122500 含裞 总公司财务部派注财务部 出纳1122000 含裞 总公司财务部派注 小计小计2 245004500 含裞 物业设施管 理部 经理1126500 含裞 总控物业组 安管组 工程组 管业经理1124000 含裞 管业助理2122500 含裞 客户服务专员2121500 含裞 前台及处理客户服务 清洁队512900 含裞 注 管业组 绿化队212900 含裞 注 小计小计12121830018300 含裞 安管经理1123500 含裞 安管组 安管人员21121600 含裞 定岗及车场 小计小计22223710037100 含裞 系统工程师1123000 含裞 需懂所有纟统操作及紧急维修 工程经理1123500 含裞 工程组 工程维护技工18121800 含裞 空调 电 水 消防 土 木技工 小计202012122810028100 含裞 合计58589200092000 含裞 注 如于日常清洁和绿化均为外包服务 不单独设置清洁管理部和绿化监管部 只在物业助理作为专职监管员 未对补偿金进行预算 客服部编制不包含会议接待 VIP 客户接待 工程部的弱电部分工作 含对客的有偿 无偿服务 由服务部责任 1 41 4 考勤考勤 除按总公司人事部基本管制及各职岗责任书中内容考勤下 本部门独立有以下建议 1 上班时间 星期一至五 早上 09 00 12 00 下午 14 00 17 30 星期六 8 早上 09 00 12 00 星期六下午 星期日及法定公众假期必须有一名招商人员当值 年假除外 此运作适用于招商人员全到岗下开始 直至出租率超过 50 所有员工日常如须外勤 必须于出勤纪绿表登记 包括见客 所有行政人员星期一至五及招商部人员必须穿着整齐行政套装 颜色统一 特别定做含广西国际金融中心 Logo 男 领带及围巾 女 2 管理层 除日常运作外 各部门因应项目突发事件会议 必须出席应对处理安排工作 每半年内部考核一次 策划部 除日常运作外 因应项目有活动于节假日或晚上举行 策划部必须出席处理 安排及完成上级指派的工作 假期于其它日期补放 每半年内部考核一次 招商部 除日常运作外 因应项目有活动于节假日或晚上举行必须出席 新客户要求 看楼 旧客户发生突发事件 必须第一时间处理或通报上级处理安排及完成 上级指派的工作 假期于其它日期补放 每季内部考核任务达成率一次 物管部 须待物业管顾问公司到位 于 7 月 再列出有关物管部考勤内容 特別要求 1 因此部門招商 作有別其部門 令客户第一時間得到解答及處理 要求申 請一部流动式电话在正常工作时间之外作招商热线之用 2 国金现设立办公室于项目现场 现场员工午饭补贴问题 9 2 财务类财务类 出租方式建议出租方式建议 写字楼部份写字楼部份 租金 含裞 租期二年起 第一年租金不变 第二年递增 5 如租其两年以上 首年租金不变 第三年开始每年递增 8 第五年住后 递增 10 租金交付方式按季支付 租金押金 三个月租金押金 签正式租约时付清 约满后如没欠或违合约中条款则 无息退还 第三年开始每年补付新租金的押金差额 管理费 含裞 建议 7 元 m2 交付方式按季支付 管理费押金 三个月管理费押金 签正式租约时付清 约满后如没欠交或违合约中条 款则无息退还 水电周转金 150 m2 以下 500 元正 150 m2 以上 含 150 m2 300 m2 1000 元正 300 m2 以上 含 300 m2 500 m2 1500 元正 500 m2 以上 含 500 m2 1000 m2 2000 元正 1000 m2 以上 含 1000 m2 2000 m2 3000 元正 2000 m2 以上 含 2000 m2 5000 元正 签正式租约时付 约满后如没欠交则无息退还 如有则在此扣除及加收 济纳金 0 5 水电费 电费每客户独立表计算自付 按水电公司为准 如客户申请在单位内接独立用水则须向管理处申请及必须装分表 收费 则须要在基本水费上加收 公摊水电费 待定 元 m2 交付方式按季支付 中央空调费 约 7 元 m2 主机型号定下方可精确计算电及水流量 交付方式按季支付 供应时间 星期一至星期五早上八时至下午 6 时 星期六早上八时至中午 12 时 法定假期不供应 10 全年供应 10 个月 加时空调 此收费针对正常空调供应时问以外的收费 400 元小时 写字楼 最小 两小时计 须当天下午三时前向管理处申请 电梯使用费 3 元 m2 首层不收费 交付方式按季支付 垃圾处理费 0 5 元 m2 交付方式按季支付 维修基金 待定 元 m2 交付方式按季支付 装修期工程 管理押金 3 元 m2 最低收费 2000 元 如租户装修后妥善处理好所有废物及无损 所有公共设备则无息退还 否则在当中扣除 装修期 正式谈判合约条款时商议 商业楼部份商业楼部份 租金 含裞 租期五年起 首年租金不变 第二年递增 8 视行业再议定 第二年至第三年递增 10 第四年住后递增 13 租金交付方式按半年支付 租金押金 六个月租金押金 签正式租约时付清 约满后如没欠租或违合约中条款 则无息退还 第三年开始每年补付新租金的押金差额 管理费 含裞 9 元 m2 交付方式按季支付 管理费押金 三个月管理费押金 签正式租约时付清 约满后如没欠交或违合约中条 款则无息退还 水电周转金 1000 m2 以下 10000 元正 1000 m2 以上 含 1000 m2 15000 元正 2000 m2 以上 含 2000 m2 20000 元正 3000 m2 以上 含 3000 m2 30000 元正 签正式租约时付 约满后如没欠交则无息退还 如有则在此扣除及加收济 纳金 5 水电费 客户独立表计算自付 11 公摊水电费 待定 元 m2 交付方式按季支付 空调费 13 元 m2 主机型号定下方可精确计算 交付方式按季支付 供应时间 全年星期一至星期日早上 11 时至凌晨 1 时 加时空调 600 小时 最小两小时计 须当天下午三时前向管理处申请 每季总结算一次 电梯使用费 3 元 m2 首层不收费 交付方式按季支付 垃圾处理费 2 元 m2 交付方式按季支付 维修基金 待定 元 m2 交付方式按季支付 装修期管理押金 6 元 m2 最低收费 5000 元 如租户装修后妥善处理好所有废物及无 损所有公共设备则无息退还 否则在当中扣除临时电须收费 按户大 小计算 如正式供电起则不须收取 装修期 正式谈判合约条款时商议 写字楼部份交付场地标准写字楼部份交付场地标准 全层出租 核心筒以外範圍 包括牆身 包括入户所有基本標準消防設備 入户供电箱 空 調出入水管 風盘及新风 拉至入户標準位置 地臺平整 基本批灰牆身 分间或半层出租 每户以砖墙分间 基本批灰墙身地台平整 入户门墙身砖墙或全落地玻璃 配入户防火玻璃门 视大小户形为 150 平方以单扇门 150 平方以上为双扇门 入户所有基本 标准消防設備 入户供电箱 空調出入水 及新风 拉至入户牆身範圍 交付场地前后 客户必须向管理处申请临时电及申报装修图则批核后可方进行装修进行 装修批核 临时电须收费 商业楼部份交付场地标准商业楼部份交付场地标准 12 全层出租 核心筒以外范围 不包括墙身 包括入户所有基本标准消防设备 入户供 电箱 空調出入水 及新风 拉至入户牆身範圍 地臺平整 基本批灰牆身 分間出租 每户以磚牆分間 基本批灰牆身地臺平整 入户牆身磚牆配入户捲閘 入户 所有基本標準消防設備 入户供电箱 空調出入水 及新风 拉至入户牆 身範圍 交付场地前后 客户必须向管理处申请临时电及申报装修图则批核后可方进行装修进行 装修批核 临时电须收费 3 3 项目收益项目收益 3 1 1 收益范围 预计的收入按现市埸平均价评估 收益范围 预计的收入按现市埸平均价评估 写字楼租金押金收入 可无息退还 写字楼净租金收入 直接收益 商铺租金押金收入 可无息退还 商铺净租金收入 直接收益 管理费押金收入 可无息退还 管理费收入 直接收益 电梯使用费 直接收益 清洁费 直接收益 维修基金收入 直接收益 水电周转金收入 可无息退还 广告位置租金收入 直接收益 停车埸收入 直接收益 会议展覧出租埸地 直接收益 公共地方小形展覧出租埸地 直接收益 3 23 2 同类项目收费参考同类项目收费参考 项目名称项目名称地王国际商会中心 13 项目地址项目地址五象广场西北侧金湖路 59 号 建筑面积建筑面积13 2 万 m2总层数总层数 58 出租 35 160 元 m2 不低于 80 元 m2运营方式运营方式出租 出售 出售 13000 元 15000 元 m2 业权业权已卖散 1 毛坯 35 元 m2 每层层高每层层高3 6 米 交付樓层交付樓层 装修标准装修标准 2 地板 天花板 墙 面 50 元 m2起租 租赁面积租赁面积7 楼至 9 楼 80 m2 200 m2 54 楼整层 2000 m2 可分 现余 2000 m2 写字楼层写字楼层7 至 9 层 54 层 41 层 未租 楼龄楼龄2007 1 月投入运营實用率實用率 电梯数量电梯数量 及分佈及分佈 18 讯达电梯中央空调使中央空调使 用时间用时间 周一至周五 08 30 18 00 其它时间按小 时收费 390 元 小时 停车位停车位 固定固定 不固定不固定 840 地下三层停车场 负一层停车费 600 元 月 无固定车位 负二层 停车费 500 元 月 固定 车位 负三层停车费 400 元 月 固定车位 加時空调加時空调 使用收費使用收費 390 元 小时 物管及其他物管及其他 收费收费 南宁科盛物业服务有限公司 物业费 6 4 元 m2 电梯费 2 5 元 m2 物业费 9 28 元 m2 包电梯 费 其它配套其它配套商场 餐厅 银行等 信息信息 2010 04 08 信息信息 14 收集时间收集时间 2010 6 10 收集人收集人 其他费用其他费用电费 0 95 元 度 备备 注注 大廈特別大廈特別 配置配置 此项目目前全部是二手房买卖 价格可商量 租金每年递增 5 8 合同期最少两年 厕所厕所洗手盘设计不合理 盘沿太低 导致洗手台及地面常年有水积在此处 洗手间内未设置有烘手机及擦手纸 洗手液依然延用原始的瓶装 不上档次 其它收费标其它收费标 准准 1 城市垃圾处理费 单价 2 5 元 2 代收空调基础费 单价 30 元 3 电费 单价 0 94 元 4 电梯运行费 单价 0 50 元 5 公共水电分摊费 单价 2 20 元 6 公共维修资金 单价 0 30 元 7 物业综合服务费 单价 2 80 元 8 专项设备维护费 单价 0 80 元 现有 26 楼 200 m2放出带简装 85 元 m2 47 楼 260 m2 带简装 100 元 m2 地王数据 建筑用地面积 10104 6m2 总建筑面积 132130 14m2 地上部分 111556 83m2 地下部分 20573 31m2 办公面积 91253 02m2 消防避难层面积 2070 07m2 架空层屋顶花园面积 1348 94m2 建筑覆盖率 42 44 建筑总高度 276m 层高 3 6m 15 建筑层数 58 层 车位 840 个 电梯 18 部 项目名称项目名称金源 CBD 现代城 商铺 项目地址项目地址金湖广场边金州路与金湖路的交汇点处 建筑面积建筑面积10 万 m2层数层数28 层 运营方式运营方式租赁出租价格出租价格60 148 元 m2 业权业权已卖散出售价格出售价格 每层层高每层层高 3 4m 装修标准装修标准毛坯 租赁面积租赁面积 60 120 m2 写字楼层写字楼层5 层以上 楼龄楼龄2005 年使用率使用率 电梯数量电梯数量 9 中央空调使中央空调使 用时间用时间 早上 9 点到晚上 10 点 电梯和空调公摊另算 停车位停车位 500 物业及收费物业及收费福源物业 电梯 2 元 m2 物业费写字楼 4 元 m2 商铺 7 2 元 m2 其它配套其它配套 信息信息 收集时间收集时间 2010 04 13 信息信息 收集人收集人 备备 注注1 写字楼暂时没有出租 5 月份有部分租户到期 均价为 50 元 2 上面信息为商铺 2 3 层信息 租期为 3 年 三年后租金按 5 递 增 租金按季度交 要交 2 个月的租金做为押金 项目名称项目名称金源 CBD 现代城 写字楼 项目地址项目地址金湖广场边金州路与金湖路的交汇点处 16 建筑面积建筑面积10 万 m2层数层数28 层 运营方式运营方式租赁 出售出租价格出租价格50 60 元 m2 业权业权已卖散出售价格出售价格10000 11000 元 每层层高每层层高 3 4m 装修标准装修标准简单装修 租赁面积租赁面积168 200 m2 现余 200 260 m2 写字楼层写字楼层5 层以上 楼龄楼龄2005 年使用率使用率约 66 电梯品牌及电梯品牌及 数量分布数量分布 YUNGTAY HITACHI 共九台 中央空调使中央空调使 用时间用时间 早上 8 00 点到晚上 21 00 点 电梯和空调公摊另 算 车位及停车车位及停车 费用标准费用标准 500 五座以下小车 3 元 小时 五座以上十二座以 下中型汽车 4 元 小时 摩托车 40 元 月 电动车 30 元 月 自行车 10 元 月 10 分钟以内免收费 不足 1 小时按 1 小时收费 电费电费空调加时费 2 3 元 小时 按每台空调算 白天 2 3 元 小时 晚上 2 5 元 小时 物业及收费物业及收费福源物业 写字楼 4 元 m2 水电公摊费 0 35 元 m2 电梯公摊费单价 0 19 元 m2 其它配套其它配套 信息信息 收集时间收集时间 2010 06 08 信息信息 收集人收集人 备备 注注1 洗手间内未设置有烘手机及擦手纸 2 每层楼设置有一定的公共区域并摆设三台桌椅供租户 业主 用于闲谈吸烟的休闲区 令客户在紧张的工作之余能有个放轻心情 17 的好去处 现有一间 17 楼 230 m2 的盘放出 简单装修 租金 60 元 m2 一间 13 楼 268 m2 的盘放出 简单装修 租金 55 元 m2 项目名称项目名称航洋国际城 项目地址项目地址南宁民族大道 131 号 建筑面积建筑面积40 万 m2总层数总层数写字楼 27 层同 恒富中 心 36 层 出租 27 60 元 m2运营方式运营方式出租 出售 出售 10000 元 m2 业权业权已卖散交付樓层交付樓层 每层层高每层层高3 9 米装修标准装修标准毛坯 租赁面积租赁面积55 m2 1800 m2 整层 写字楼层写字楼层整栋 楼龄楼龄2006 年實用率實用率 电梯数量电梯数量 及分佈及分佈 6 部中央空调使中央空调使 用时间用时间 4 8 元 m2 停车位停车位 固定固定 不固定不固定 2000 多个 另有 3 8 万平 方米临时停车场 加時空调加時空调 使用收費使用收費 物管及其他物管及其他 收费收费 深圳鹏基物业管理有限公司 电梯 2 元 m2 物业费 2 85 元 m2 其它配套其它配套商场 餐厅 银行等 信息信息 收集时间收集时间 2010 04 07 信息信息 收集人收集人 备备 注注押金为年租金的 15 现有 24 楼 200 m2 毛坯办公室出租 租金为 48 元 m2 带简装租金为 56 元 m2 18 项目名称项目名称汇东国际 项目地址项目地址青秀金浦路 16 号 民族大道与金浦路交汇处 民歌广场旁 建筑面积建筑面积14 2 万 m2总层数 31 运营方式运营方式出租 出售出租 35 45 元 m2 毛坯 35 元 简单装修 45 元 m2 业权业权已卖散 每层层高每层层高3 5 米 交付樓层交付樓层 装修标准装修标准简装 租赁面积租赁面积 200 m2 写字楼层写字楼层 31 楼龄楼龄2005 年 12 月开盘使用率使用率 68 电梯数量及电梯数量及 收费标准收费标准 共 6 台 30 元 月户中央空调使中央空调使 用时间用时间 无中央空调配置 物管及其他物管及其他 收费收费 深圳鹏基物业管理有限公司 电梯 2 元 m2 物业费 3 5 元 m2 住宅 0 75 元 月 m2 办公 1 6 元 月 m2 商业 1 8 元 月 m2 其它配套其它配套商场 餐厅 银行等 公共维修资公共维修资 金金 0 20 元 月 m2电梯费电梯费三层以上住户 30 元 月户 生活垃圾清生活垃圾清 运费 代收 运费 代收 7 5 元 月户装修垃圾清装修垃圾清 运费 装修运费 装修 户 户 3 元 m2 装修工人 证件工本费 3 元 证 停车位收费停车位收费 固定固定 不固定不固定 500 个 地上 20 个 地下 480 个 私家车位 管理 费 45 元 月 临时车位月卡 260 元 月 临时 5 元 次 过夜 10 元 次 0 5 小时至 3 小时按 3 元 次收取 3 小时以上按 5 元 次收取过夜 12 至 24 小时内按过夜价收 超出按临时收取 摩托车月卡 19 35 元 月 临时 0 50 元 次 过夜 1 5 元 次 备备 注注 大廈特別配置大廈特別配置1 21 层 45 元 简单装修 面积 200 2 毛坯为 35 元 信息信息 收集时间收集时间 2010 06 08 信息信息 收集人收集人 项目名称项目名称名都大厦 港昌地产 项目地址项目地址金浦路 22 号 建筑面积建筑面积层数层数共 15 层 运营方式运营方式出租出租价格出租价格190 元 m2 80 元 m2 业权业权出租 出售出售价格出售价格现开发商只租不售 每层层高每层层高3 3 米装修标准装修标准简装 租赁面积租赁面积 220 800 m2 写字楼层写字楼层4 15 层 楼龄楼龄使用率使用率 电梯数量电梯数量三菱 6 部中央空调使中央空调使 用时间用时间 无中央空调配置 停车位停车位地下一层停车场 650 元 月 无固定车位 物业及收费物业及收费物业费 3 5 元 m2 包电梯费 水电收费水电收费水电按民用收费 信息信息 收集时间收集时间 2010 06 09 信息信息 收集人收集人 备备 注注 其它配套其它配套一至二楼为银行营业厅及办公区 三楼有 1600 平方的商场 现还 是毛坯 未装修进驻 现有 15 楼建筑面积 800 m2使用面积可达到 1400 m2的两层复式办公楼放出 毛坯 租金 300 20 元 m2 租金按 800 m2计算 现有一间 220 m2位于 7 楼的办公室放出 租金为 80 元 m2 项目名称项目名称东方曼哈顿 项目地址项目地址金湖路五象广场东侧 建筑面积建筑面积层数层数 27 运营方式运营方式租赁出租价格出租价格55 元 m2 业权业权统一管理装修标准装修标准已装修 每层层高每层层高 租赁面积租赁面积20 楼四间 每间 50 80 平 米 写字楼层写字楼层 楼龄楼龄2005 年使用率使用率 电梯数量电梯数量5 部中央空调使中央空调使 用时间用时间 正常上班时间 其它时 间不予使用 费用按流 量 停车位停车位约 100 个 五象广场路边另近 100 个 物业及收费物业及收费电梯 1 5 元 m2 物业 2 00 元 m2 南宁本地物业公司 交租方式交租方式交一季押一季 信息信息 收集时间收集时间 2010 4 7 信息信息 收集人收集人 其他费用其他费用自用水 2 3 元 吨 电 0 9 元 度 备备 注注合同约定 一年起租 租金三年之后每一年按 5 递增 押金 8000 该项目目前已租赁完毕 21 4 4 项目支出类项目支出类 4 14 1 支出范围测算支出范围测算 项目的收支预算是根据项目南宁市物价部门的指导价格 同类型物业的经验数据等进行 的综合估算 管理费收支分配方案的编制 是在理想最大值全面入伙率100 的前提下 根据 谁受益 谁公摊 的原则 本着 取之于民 用之于民 保本微利 的信念 进行了较为科学 细致的分析 但于项目还有配置未定案 从工程部得到的资料数据不多 特别是工程部分 公共设施方面 只能根据同类型物业的经验值进行估算 编制而成以下预算 待实际管理 运作数据对该预算进一步修改 以便合理的指引管理公司健康运作 为配合发展商打造良好的办公环境 提升物业整体形象 将从全面管理经营的角度出发 拟定各种经营状况下的管理收支预算方案 务求在实际营运中 提供出最完善 最贴身 最实效的优质服务 使我司 用户 管理公司都达到最大的经济效益和管理效益 并根据 收支的预算制定出相关的管理费收费标准和营运管理模式 物业数据 可租赁面积 物业数据 可租赁面积 单位 平方米 单位 平方米 主楼写字楼楼面面积 49964m2 辅楼商业层楼面面积 16089m2 总计 66053m3 上述面积依旧的测绘报告计算 主楼一层租金以 350 元 平米 物业费 9 元 平米 空调费 9 元 平米 垃圾处理费 0 5 元 平米 公共维修基金 0 8 元 平米进行测算 物管物全包共物管物全包共 19 319 3 元元 平米平米 二至三层以 300 元 平米 物业费 9 元 平米 22 空调费 9 元 平米 电梯费 3 元 平米 垃圾处理费 0 5 元 平米 公共维修基金 0 8 元 平米进行测算 物管物全包共物管物全包共 22 322 3 元元 平米平米 四至二十六层以 150 元 平米 物业费 7 元 平米 空调费 7 元 平米 电梯费 3 元 平米 垃圾处理费 0 5 元 平米 公共维修基金 0 5 元 平米进行测算 物管物全包共物管物全包共 1818 元元 平米平米 辅楼一至十二层以 200 元 平米 物业费 9 元 平米 空调费 13 元 平米 电梯费 3 元 平米 垃圾处理费 2 元 平米 公共维修基金 0 8 元 平米进行测算 物管物全包共物管物全包共 27 827 8 元元 平米平米 在出租率为 80 的情况下 一年的租金及各项费用总收取为人民币 105 110 167 00 元 如按商业物业支出控制支出上限为百份之二十五计算 综合管理费支出汇总范围参考综合管理费支出汇总范围参考 项目项目内容内容计算细明计算细明 首年首年 1 1 日常管理费 首年度暂按项目80 入伙率折算相应的支出 1 11 1 员工薪金福利 约 2 040 000 年 1 21 2 清洁及灭虫费 约 500 000 年 1 31 3 绿化养护费 约 70 000 年 1 41 4 保安管理费用 约 30 000 年 23 1 51 5 节日装饰 约 100 000 年 1 61 6 保险费 约 300 000 年 1 71 7 行政费用 约 300 000 年 1 81 8 日常管理杂项支出 约 50 000 年 1 91 9 固定资产折旧 约 100 000 年 1 101 10 收入税金 须要财务部核算 除正常 5