改革土地制度 提高供地能力

改革土地制度改革土地制度 提高供地能力提高供地能力 导读 一般来说 在城镇化初期或制定规划时 占地规模 较大 人口密度较小 但在城镇化过程中 随着基础设施和公 共服务的完善 城镇人口密度逐步提高 城镇每年新占耕地会 比较少 以下是由小编 j l 为您整理推荐的改革土地制度 提高 供地能力 欢迎参考阅读 城镇化建设需要施展的空间 但是我国存量土地利用效率 不高 增量土地供应不足的问题十分突出 这在很大程度上源 于土地产权关系不清 土地市场发育不足 在供给侧结构性改 革中 应当重新审视土地规划的定位 改变过去抑制经济过热 时形成的土地政策和计划管理模式 形成城乡统一的土地市场 提高城镇化过程中的土地供应总量 土地供求矛盾原因分析土地供求矛盾原因分析 城镇化是我国最大的内需所在 其建设过程中需要大量新 增建设用地 预计 2020 年 我国总人口将达到 14 5 亿人 城 镇化率约为 60 即城镇人口达到 8 5 亿人 2019 2020 年 我 国城镇人口预计增加约 1 8 亿 按照城镇人口中每万人平均占 有 0 7 平方公里城市建设用地估计 至少需要新增 126 万公顷 城镇建设用地 土地市场供求矛盾十分尖锐 2019 2019 年全国住房建设用 地的实际供应量占计划供应量的比例在 62 3 72 1 之间 河北 吉林等 8 个省低于计划供应量的 60 表面上看 土地供大于 求 但是房地产建设用地价格连年大幅上涨 反映出建设用地 供不应求 一方面是地方政府呼吁建设用地指标不够 另一方面土地 闲置现象大量存在 且未得到有效处置 土地的利用效率不高 与土地供不应求同时存在 对土地供应实行高度的计划管理导致土地市场发育不足 是造成土地供求矛盾的重要原因 2019 年 为了应对经济过热 国家严把信贷和土地两个 闸门 国务院出台了 深化改革严格土地管理的决定 国发 2019 28 号 加大了土地计划管理的力度 这一举措原本是抑 制经济过热的临时性调控政策 但时至今日 已从短期政策变 成长期政策 难以适应当前城镇化进程加快 经济下行压力加 大的新形势 土地市场供求矛盾的原因 主要有以下几个 土地市场供求矛盾的原因 主要有以下几个 首先 土地计划管理不适应城镇化规律 从国外城镇发展 的规律看 城镇通常是自然形成 或者首先整体制定城镇发展 规划和供地计划 在此后的若干年内逐步建成 譬如荷兰 在 围海后新造的土地上建立城镇 对整块地一次性作规划 再逐 步批租给开发商开发 因此 城镇化的土地需求量每年不同 一般来说 在城镇 化初期或制定规划时 占地规模较大 人口密度较小 但在城 镇化过程中 随着基础设施和公共服务的完善 城镇人口密度 逐步提高 城镇每年新占耕地会比较少 我国目前实行的土地计划管理方式 每年根据上年土地利 用情况和人口增加的规模 几乎是均等供应土地 实际上不利 于城镇发展的整体规划 也不符合城镇化用地的一般规律 其次 土地市场发育严重不足 土地是经济发展最基本的 生产要素 在人类大部分历史上 土地是可以自由交易的商品 但是我国在很长一个历史时期内不承认土地是商品 1989 年人代会上通过的宪法修正案 将土地的所有权与经 营权分开 使土地使用权具有商品属性 2019 年通过的 物权 法 又明确了土地用益物权 但是中国土地并没有实现完全 的市场化 政府完全垄断土地一级市场 并对房地产开发用地 商业用地 工业用地执行不同的价格 招商引资中低价出让土地 房地产开发时又竞相抬高地价 按照现行法律规定 集体土地的权能受到一定的限制 农民对 宅基地 承包地和林地没有出让权和抵押权 农村集体土地无 法自由直接进入市场交易 也不能抵押 尽管近年来我国部分城市在试点土地承包经营权 林权和 宅基地使用权 三权 抵押贷款 实际进展还有待观察 在法律 层面也有一些障碍 物权法 担保法 明确规定 耕地 宅基地 自留 地 自留山等集体所有的土地使用权不得抵押 因此 土地使 用权作为商品 其价格还难以反映实际的供求关系和资源稀缺 程度 交易数量和用途也受到较多限制 再次 土地供给主体单一 我国现行土地制度规定 政府 是唯一的土地出让主体 地方政府对土地财政过度依赖 近年 来 我国政府土地出让金收入和以土地抵押为主的融资规模快 速增长 从世界多数国家的实践看 从土地中获得收益和一般 税收是其政府财政收入的重要组成部分 但大都是以向土地征 税为主 而不是一次性从土地出让中获得收益 对土地实行高度计划管理带来很多负面影响 主要是 农 民从征地补偿中获得的收益分配比例偏低 农村土地纠纷增多 掌握土地审批权的部门和个人寻租机会多 而且涉案金额大 贪腐暴利高 土地供给的饥饿状态推动了大城市的地价和房价上 涨 改革土地制度 提高供地能力改革土地制度 提高供地能力 改革土地制度 健全土地市场 是打破供给抑制 进行结 构性改革不可回避的问题 在这方面 关键是要解放思想 在 一些关键点上推出改革举措 一是减少土地规划对经济活动的抑制 土地规划形成于 1997 年 是我国决定结束计划经济体制实行市场化改革之后出 现的 在市场经济条件下 规划对经济活动的作用体现为指导 性和预期性 土地规划亦不应例外 应当重新审视和定位土地 规划在经济活动中的功能 二是退出经济过热时土地计划供应管理模式 政府逐步放 开土地一级开发 允许除政府以外的其他机构参与土地一级开 发 改变土地所有者通过 卖地 获得一次性收入的收益模式 三是大幅度减少国家对土地市场的直接管理 取消对土地 使用的多级审查 重复审批 以及规模管理 用途许可管理等 直接管理方式 将现有的大部分审批事项合并或改为备案制 土地 审批不再作为新上建设项目的前置审批事项 从而缩短新上项 目前期工作周期 四是统一城乡土地市场 赋予农民自主的土地出让权和抵 押权 增加土地供应主体 以更加理性和开放的态度看待农村 集体土地权能 真正落实农民对宅基地使用