南昌县汽配物流园项目可行性研究报告

南南昌昌向向塘塘汽汽车车配配套套产产业业 物物流流园园项项目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二二 一五年五月一五年五月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 项目概述 1 1 2 研究依据和内容 2 1 3 主要技术经济指标 3 1 4 项目研究结论 4 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 5 5 2 1 项目建设背景 5 2 2 项目建设必要性 6 第三章第三章 区域行业发展现状与建设优势条件区域行业发展现状与建设优势条件 8 8 3 1 区域行业发展现状 8 3 2 项目建设优势条件 11 第四章第四章 项目功能定位与建设规模项目功能定位与建设规模 1313 4 1 汽配物流园的定位 13 4 2 汽配物流园的功能 13 4 3 项目建设内容规模 15 第五章第五章 项目建设规划方案项目建设规划方案 1515 5 1 规划设计指导思想 15 5 2 项目规划设计目标 16 5 3 项目规划设计要点 17 5 4 规划设计方案 18 第六章第六章 项目建设安排及运营方案项目建设安排及运营方案 2020 6 1 项目建设进度安排 20 6 2 项目经营方案 21 第七章第七章 环境保护环境保护 2626 7 1 环境保护概况 26 7 2 环境保护措施 27 7 3 项目环境分析评价 28 第八章第八章 消防与节水 节能措施消防与节水 节能措施 2828 8 1 消防措施 28 8 2 节水 节能措施 29 第九章第九章 项目管理与工程招标项目管理与工程招标 3131 9 1 项目组织管理 31 9 2 项目监理 32 9 3 工程招标 33 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 3636 10 1 投资估算 36 10 2 资金筹措方案 39 第十一章第十一章 项目经济及社会效益评价项目经济及社会效益评价 3939 11 1 项目经济效益评价 39 11 2 项目社会经济效益 42 第十二章第十二章 结论与建议结论与建议 4242 12 1 结论 42 12 2 建议 43 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目概述项目概述 1 1 项目名称 项目名称 南昌向塘汽车配套产业物流园项目 2 2 拟建地点 拟建地点 南昌县向塘开发区 3 3 建设目标 内容及规模 建设目标 内容及规模 建设目标 建设目标 本项目按照设施现代化 硬件智能化 管理信息化 的要求 比照国内最先进的物流园 打造集汽车零部件物流配送 销售 仓储于一体的中部汽车零部件仓储物流基地 建设内容 建设内容 项目规划用地260亩 其中汽车零配件仓储区120亩 主要建设现代自动化立体物流仓库 包装加工仓库 中转集散仓库 等 第三方物流商贸区110亩 主要建设物流商贸办公楼 物流信息 服务中心 汽车零部件配送装卸场等 物流园配套公共服务区30亩 主要建设运营及物业管理中心 公用设备用房 物流车辆维修保养 站 配套职工生活楼 门卫等物流公共支撑体系设施 其他建设内 容包括道路 围墙 绿化 给排水 供电 环保及其他配套工程等 建设规模 建设规模 项目规划用地260亩 共计173334 容积率为 0 94 建筑密度75 36 建筑物总占地面积为130620 总建筑面 积162714 其中自动化立体物流仓库建筑面积32168 包装加工 仓库建筑面积25494 中转集散仓库建筑面积23158 物流商贸 办公楼建筑面积21998 物流信息服务中心建筑面积14896 汽 车零部件配送装卸场建筑面积35000 运营及物业管理中心建筑面 积2100 公用设备用房建筑面积800 配套职工生活楼建筑面积 3500 门卫建筑面积100 其他设施建筑500 4 4 建设期限 建设期限 本项目拟计划建设期为2年 具体建设时间为2015年7月至2017 年6月 5 5 项目投资与资金筹措 项目投资与资金筹措 本项目总投资32000万元 其中 其中 工程建设费用18793 47 万元 设备及安装费用4512万元 工程建设其他费用3781 03万元 基本预备费1128 73万元 铺底流动资金3784 77万元 全部资金均 由项目建设单位自筹 6 6 项目效益情况 项目效益情况 该项目建成后 可创造300个就业机会 正常运营年贡献税费约 3244 3万元 可为小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基地形 成物流服务配套 并辐射满足南昌县周边 进贤县等各园区汽配企 业物流需求 为当地汽车及汽车零部件产业的生产资料和产品中转 集散 集中仓储 配送提供全方位一体化服务 形成与城市功能定 位相配套服务 增强南昌市物流业的服务功能和辐射功能 带动相 关产业的发展 1 21 2 研究依据和内容研究依据和内容 1 1 编制依据 编制依据 1 南昌市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2 南昌市2007 2020年物流业发展规划 3 南昌市2011 2020年现代服务业发展规划 4 南昌县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 5 国家计委发布的 建设项目经济评价方法与参数 第三 版 及现行财税制度 6 国家计委颁发的 投资项目可行性研究指南 7 南昌市和南昌县的有关规范 标准及规定 8 编制可行性研究报告的委托合同 9 项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料 项目方 案及其他相关资料 2 2 编制内容 编制内容 本项目可研报告的研究内容包括 1 分析项目建设的背景及必要性 2 根据项目拟建设地点 建设条件及产业定位 提出项目建 设内容和规模 3 提出项目运作模式以及建设进度安排 4 提出了项目的建设对国民经济与社会效益分析 并对资金 筹措进行了论证 5 提出项目建设等方面的主要问题和建议 1 31 3 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要经济技术指标详见表 1 1 表 1 1 主要经济技术指标 序号序号指指 标标 名名 称称单单 位位数数 量量备备 注注 1总占地面积亩260173334 平方米 2总建筑面积 162714 其中 物流仓储 80820 单层钢架结构 层高 4 5 米 多层框架或砖混 层高 3 5 米 物流商贸及服务用房 36894 五 六层框架砖混结构 层高 3 5 米 配送装卸场 35000 辅助性用房 10000四 六层砖混结构 层高 3 5 米 3 建筑占地面积 130620 其中 物流仓库占地面积 80820 物流商贸及服务占地面积 9000 配送装卸场占地面积 35000 辅助性用房占地面积 5800 4 容积率 0 94大于等于 0 80 符合要求 5 建筑系数 75 36大于等于 35 符合要求 7 绿化率 12 小于等于 20 符合要求 8项目总建设投资万元32000 固定资产投资万元28215 23 流动资金万元3784 77 9项目投资强度万元 亩108 52 10项目财务评价 年营业收入万元36500 年经营成本万元29545 3 年累计税费万元3244 3 净利润万元3710 4 税后投资利润率 11 6 税后投资回收期年 8 62 1 41 4 项目研究结论项目研究结论 经对该项目进行全面考察 研究 认证分析 我们认为 1 南昌向塘汽车配套产业物流园建设项目 符合南昌市和南昌 县国民经济和社会发展 十二五 规划 符合 南昌市2007 2020年 物流业发展规划 和 南昌市2011 2020年现代服务业发展规划 要 求 有利于促进现代物流产业的良好发展 2 项目将建设成集汽车零部件货物分拨 多式联运 包装加工 物流配送 物流信息 销售 仓储于一体的中部汽车零部件仓储物 流基地 可为小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基地形成物 流服务配套 并辐射满足周边各园区汽配企业物流需求 为当地汽 车及汽车零部件产业的生产资料和产品中转集散 集中仓储 配送 提供全方位一体化服务 有利于节约资源 减少汽车零部件企业对 仓库设施的投资和占用 增强南昌市物流业的服务功能和辐射功能 带动相关产业的发展 3 本项目拟建于南昌县向塘开发区 项目总投资 32000 万元 规划用地 260 亩 按功能分区建设有现代自动化立体物流仓储 物 流商贸办公楼 生活配套用房和货物装卸等物流公共支撑体系设施 达到货物分拨 多式联运 包装加工 物流配送 物流信息 销售 仓储等功能于一体 项目功能分区合理 能够满足当前和今后较长 时期内南昌市汽车零部件产业经济贸易发展的需要 项目建设方案 可行 4 项目的各项指标均表现较好 达产年份内项目年营业收入 36500 万元 营业税金及附加 2007 5 万元 所得税 1236 8 万元 年税费累计达 3244 3 万元 年净利润 3710 4 万元 税后投资利润 率 11 6 财务评价的各项指标均高于行业平均水平 项目的社会 效益 经济效益 环境效益较好 因此 项目建设各项评价均可行 综上所述 本项目符合南昌市及南昌县相关产业政策和现代物 流业发展规划的导向 不仅有利于改变南昌县汽车零部件企业物流 现状 提高区域汽车零部件交易与物流服务水平 而且有利于合理 利用有限的资源 实现社会 经济效益最大化 对增强向塘开发区 的物流服务功能 起到了巨大辐射带动作用 本项目所处的地理位 置优越 具有广阔的市场前景和现实的市场基础 是切实可行的 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2 12 1 项目建设背景项目建设背景 在汽车产业的利润中 制造业仅占30 40 流通及售后服务领 域占60 70 我国汽车工业发展由于起步晚 再加上传统计划经济 影响等因素 使得厂家相对重视生产过程 比较忽略流通贸易的重 要性 从而导致汽车服务贸易相对薄弱 成为整个行业发展的瓶颈 近年来 随着南昌市的机动车数量快速增长 先后带动了宝源 汽配城 洪城汽配城 黑石汽配城 运通汽配城 江西国际汽配城 等一批汽配交易市场的产生 然而我市却没有一个与之相匹配的汽 配物流中心 特别是在大力发展综合物流 逐步形成 大流通 大 通关 大口岸 的格局下 修建一个大型汽配物流中心以满足日益 增长的物流行业的需要 从近年来仓储业的发展特征来看 我国仓储业目前正处于传统 仓储向现代物流转化的过渡阶段 以优势核心资产即仓储及运输设 施为基础向上下游延伸物流业务和提供供应链增值服务已成为行业 内优势企业未来发展的主要选择和最大竞争优势所在 2 22 2 项目建设必要项目建设必要性性 1 1 建设汽车配套产业物流园区是迎合世界物流业发展的潮流 建设汽车配套产业物流园区是迎合世界物流业发展的潮流 积极参与我省区域物流大布局的需要 积极参与我省区域物流大布局的需要 20世纪80年代掀起了跨国经营和产品本地化生产的波浪 90年 代进而形成了经济全球化的大潮 国际化采购 国际化生产 国际 化销售格局的形成 伴随而来的是国际化物流 如果没有顺畅的国 际物流 国际贸易就不会扩大 跨国生产和全球采购也就难以实现 反过来 在国际化大生产 国际资本大流动 国际贸易大发展 全 球经济一体化日益进展的新经济格局中 也迫切要求国际物流走向 全球化经营 借助经济全球化的大好良机 通过融资 贷款 援助 合资 合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节 如 港口 码头 公路 物流园区 集装箱终端 建立了自己的投 资主体地位 确保了国际物流的畅通无阻 从而进一步拓宽了国际 物流通道 促进了全球物流的大循环 把现代物流推向了全球化发 展的新时代 物流产业作为新兴的服务型产业 在全球范围内已进入快速发 展阶段 在国际性大物流格局的布局之下 必然会带来一些新兴产 业与城市的兴起 一些旧的经济中心也会衰落 这样的经济整合正 悄然开始 在新一波的扩大内需为主的物流布网拓展中 江西要实 现在中部地区率先崛起 就必须积极参与物流网络节点布局 通过 建设综合性的大型物流园区 物流服务中心 以物流园区为节点和 纽带 物流服务中心为触角 带动江西域内企业参与国内 国际 大市场的经济律动 2 2 建设汽车配套产业物流园区是满足我市汽配交易市场需求不 建设汽车配套产业物流园区是满足我市汽配交易市场需求不 断增长的需要 断增长的需要 南昌市的物流业虽有较大的发展 其实现的增加值占南昌市生 产总值的比重有所上升 但现代物流业正处于起步发展阶段 与先 进国家和发达城市相比 总体规模较小 发展水平较低 还存在一 定的差距 存在的问题主要表现在 第一 物流专业化程度低 物 流企业规模小 第二 物流成本较高 效率低 第三 物流业管理 体制和机制与现代物流的发展不适应 面对上述物流业存在的情况 南昌市急切需要发展现代物流 3 3 建设汽车配套产业物流园是完善现代汽车及零部件流通体系 建设汽车配套产业物流园是完善现代汽车及零部件流通体系 的需要 的需要 我国汽车工业发展由于起步晚 再加上传统计划经济影响等因 素 使得厂家相对重视生产过程 比较忽略流通贸易的重要性 从 而导致汽车服务贸易相对薄弱 成为整个行业发展的瓶颈 服务贸 易 包括售前 售中及售后服务各方面的内容 即 售前购车指导 上牌手续办理 汽车配件供应 售后维修 装饰美容 驾驶技术培 训 信息网络建设以及汽车文化培育等 国家有关汽车服务的政策 的制定与执行 各地区的汽车贸易大环境状况 生产厂家对所售车 辆执行的售后服务力度等 都将直接影响到汽车服务贸易的水平 现阶段 主要问题集中在生产与售后服务脱节 服务标准 维修技 术差 零配件质量不高 伪劣配件多 政府有关部门监控不力 收 费混乱等方面 虽然我国的服务贸易水平发展缓慢 但在不就将来 服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分 发展潜力无疑是非常巨大 的 因此 建立一个完善现代汽车及零部件流通体系是必要的 4 4 建设汽配物流园是降低企业生产物流成本 减少在途损失 建设汽配物流园是降低企业生产物流成本 减少在途损失 提高汽车零部件企业竞争力的需要 提高汽车零部件企业竞争力的需要 南昌市汽车零部件的流通周期较长 2010年 限额以上汽车零 部件企业流动资产周转量为6次 规模以上工业企业流动资产周转数 为3次 而中部其他地区汽车零部件物流的资本周转为15次 远远快 于南昌市的汽车零部件企业资本周转次数 本项目建设的汽配物流 园 全面实施现代化物流管理 建有现代自动化立体仓库 配有专 业物流运输车辆 项目建成后 可有效提高汽车零部件生产物资和 产品出入库工作效率 降低企业生产物流周转成本 通过专业物流 运输车辆可有效地解决物资在途损耗 缩短产品在途时间 因此 本项目的实施是解决了汽车零部件企业现有的物流问题的需要 目前我市的汽车及零部件流通体系还停留在以中小型物流企业 为主体 以运输 仓储为主要服务内容的粗放型经营管理模式的阶 段层次 缺乏与国际市场接轨的快速 高效 综合的现代物流体系 这就给物流业带来了一个挖潜的机会 引入现代物流作为当今提升 汽车及零部件行业竞争力的关键因素 依靠现代物流能带来时间和 资金的节约 能创造更高附加值 从而才能真正提升行业的竞争力 综上所述 汽车配套产业物流园的建设将为南昌县及全市和周 边地区的汽车制造业发展提供高效优质的零部件仓储物流服务 该 项目建成后将成为目前中部地区规模最大 功能较全 模式较新的 汽配物流基地 该项目的实施运营 凭借便捷的交通优势 经营优 势及网络资源优势 把广大消费者 生产厂商 配件供应商以及配 套服务商紧密的联系在一起 形成集团化的经营优势 真正形成供 产 销一条龙配套体系 并建立完善的经营格局 实现政府 厂商 消费者 中心经营者真正意义上的 四赢 局面 同时 该项目的 实施可以带动南昌县区域经济的发展 形成汽车零部件物流基地后 通过物流中心带动相关制造业与辅助行业的发展 包括物流中心 酒店 餐饮娱乐等 必将有利地带动区域经济的快速发展 因此 项目建设是必要的 第三章第三章 区域行业发展现状与建设优势条件区域行业发展现状与建设优势条件 3 13 1 区域行业发展现状区域行业发展现状 近年来 南昌市的汽车零部件物流业虽有较大的发展 但还是 处于现代物流业起步发展阶段 与先进国家和发达城市相比 总体 规模较小 发展水平较低 还存在一定的差距 1 1 汽车零部件物流专业化程度低 物流企业规模小 汽车零部件物流专业化程度低 物流企业规模小 目前 南昌市部分物流企业特别是大中型企业受传统观念影响 对物流配送中心认识不足 大而全 小而全的思想仍存在 专业化 程度低 大多数企业仍集中在公路运输 批零餐饮等传统物流行业 现代电子商务 物流配送 汽车工业部件配套物流经营企业少 企 业科技含量不高 缺乏现代化经营手段 真正委托第三方物流的现 代化流通方式比例还很小 发达国家企业利用专业化物流服务高达 75 而南昌市比例则很少 南昌市汽配物流业含有的物流企业大多 数规模偏小 大型的有实力的 拥有跨地区乃至全国性网络的物流 骨干企业和龙头企业较少 物流服务层次较低 物流的精细化组织 和管理等能力仍显不足 具有管理整套供应链能力的物流企业屈指 可数 2 2 汽车及零部件物流成本较高 效率低 汽车及零部件物流成本较高 效率低 南昌市汽车零部件流通周期较长 2010年 限额以上汽车零部 件企业流动资产周转量为6次 规模以上工业企业流动资产周转数为 3次 而中部其他地区汽车零部件的资本周转为15次 远远快于南昌 市的汽车零部件物流企业资本周转次数 南昌市的汽车零部件物流 企业的资金流转不快 易造成原材料 半成品 库存商品积压 物 流企业效率低下 据统计 2011年南昌市限额以上汽车零部件企业 库存商品占批发业GDP的比重在45 左右 发展中国家不超过5 3 3 汽车零部件物流业管理体制和机制与现代物流的发展不适应 汽车零部件物流业管理体制和机制与现代物流的发展不适应 由于南昌市现代汽车零部件物流市场仍处于起步阶段 传统的 汽车零部件物流企业社会化程度低 物流管理体制相互交错 机构 多元化 与物流相关各部门分别由铁道 交通 民航 邮电通讯 内外贸易等不同的政府部门进行管理 造成物流组织布局分散 部 门 汽车零部件物流企业间缺乏横向联合 许多物流设施只为某行 业 某部门服务 综合性 社会性服务水平较低 另外 汽车零部 件物流业的发展 涉及到基础设施 技术设备 产业政策 税收等 各方面 而这些问题的管理分属于不同政府职能部门 各部门对现 代物流认识缺乏统一协调的战略思想成为影响现代物流产业发展的 因素之一 处于起步阶段的南昌市汽车零部件物流市场 由于市场 机制不健全 竞争秩序不规范 现有的规章制度和管理方式也不适 应现代物流的发展 在未来的几年中 随着我国国民经济的长足发展 国内生产总 值及各产业的均衡发展 人民生活水平得到相应提高 从解决温饱 上升到追求小康生活 中部地区及南昌县为改善投资环境各项大型 国家基础建设项目应运而生 对商务用车及工程机械的汽车需求猛 增 使得汽车零部件仓储物流成为一座有待开垦的 金矿 由于零 部件物流技术含量极高 目前在国内汽车零部件物流领域 只有为 数不多的几家物流中可以从事汽车零部件仓储物流服务 随着现代 物流步伐的加快 可以说零部件物流的发展将是汽车物流的另一个 闪光点 零部件物流业务量的增长是随着整车销售量增长而增长 业务量的增长是整车厂原本已不畅的物流供应链处于负压状态 高 库存 高成本 资源利用率低 寻找合适的物流中心已是整车厂当 务之急 由于物流中心整合整条物流供应链 提高资源利用率 确 保信息传递的有效性和物流控制及管理的一体化和连贯性 物流中 心提供排序 改包装加工等增值服务 并进行短驳车辆的运输规划 与汽车配件装载计划 做到 高频 少量 的供货方式 针对不同 供货体积的供应商采取不同的供货频次和集货方式 总之 从事汽 车配件物流运作的物流中心需要具备供应链的整体策划和规划能力 高效的物流网络 高素质的物流人才等多方面因素的结合体 随着 全国各大汽车厂家提出的产量增长计划 如何让市场消化产品成为 当务之急 尤其在南昌 在城市改造过程中老的汽车交易区面临整 合的问题 而汽车汽配物流中心的建设 正好填补了南昌市南昌县 汽车流通领域的空白 综上所述 无论是轿车和还是货车 无论是汽车还是汽车配件 美容等相关行业 在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣 市场 前景巨大 3 23 2 项目建设优势条件项目建设优势条件 南昌是江西省省会城市 全省政治 经济 科技 文化中心 地处江西中部偏北 赣江 抚河下游 鄱阳湖之滨 概其为 襟三 江而带五湖 控蛮荆而引瓯越 近年来 江西省提出 对接长珠闽 融入全球化 的发展总战略 加快了对接长三角 珠三角和闽南三 角洲三个经济发达地区的步伐 开放型经济取得突破性进展 迅速 发展的经济 为现代物流业的发展奠定了良好的基础 物流业将在 中部地区崛起 加强与东部沿海发达省市联系 促进区域协调发 展的过程中 发挥日益重要的作用 南昌是京九线上唯一的省会城 市 也是长江中下游区域经济的中心城市之一 具备建立现代汽车 零部件物流基地的优势条件 1 1 地域优势强 地域优势强 南昌市位于东南沿海腹地中心 是我国长江三角洲 珠江三角 洲 闽南三角洲进入内地的重要中转地之一 是京九铁路中段最大 中心城市 在我国东西经济推进和南北物资交流中发挥着重要的转 换和传递作用 2 2 交通基础好 交通基础好 南昌市铁路 公路 水运 航空的基本建设初步构成了南昌市 发展现代汽车及汽车零部件物流业的立体交通基础 1 铁路方面 南昌市铁路已经与东北 华东 华南 华中 西南等形成了连接网 络 京九铁路在南昌市贯穿南北 浙赣铁路在南昌市贯穿东西 形 成了 十字 型铁路网络联运通道 2 公路方面 南昌市是全国 45个公路主枢纽城市之一 是江西全省公路网络的中心 实现了与 省内各地级市四小时 与周边省会城市6 8小时通达 此外 项目所 在地的昌南大道已全面建成通车 可直接通达出省各条高速 使得 项目陆路交通运输优势更加显著 3 水运方面 水运有航道369公 里 各种船舶526艘 总吨位约12万吨 南昌港岸线约37千米 码头 49座 106个泊位 总延长约4000米 可泊1000吨级船舶 设有国际 集装箱码头 货轮沿赣江入长江至上海港 4 航空方面 南昌昌 北机场是我省最大的民航机场 可起降大型客机 目前与国内20多 个城市通航 周平均航班200多班次 2004年开通了国际航班 3 3 拥有良好的产业基础 拥有良好的产业基础 向塘开发区比邻南昌小蓝开发区 小蓝经济开发区作为国家级 经济技术开发区 规划面积 40 平方公里 建成面积 22 平方公里 是江西省汽车零部件产业基地 也是江西省首批生态工业园区 2011 年全年 小蓝经济开发区累计完成规模以上工业总产值 342 3 亿元 目前园区汽车汽配 食品饮料 电机电器 生物医药 纺织 服装五大产业为主要文撑 园区落户企业总数 559 家 其中世界 500 强企业 10 家 在建 66 家 投产 410 家 包括美国福特 李尔 内饰 韦世通 天纳克 上海宝钢 可口可乐 百事可乐 中粮集 团 APP 等 10 家世界 500 强企业及江铃集团 汇仁集团 煌上煌集 团 三一重工 人民电器 天津宝迪 福建达利等知名企业 良好的产业发展基础为发展物流业提供了充足的条件 4 4 强有力的政策支持 强有力的政策支持 南昌市是江西省省会 位于江西省北部 长江中下游和赣江 抚河的下游 鄱阳湖西南岸 由南向东与我国经济发展最快的珠江 三角洲 长江三角洲相毗邻 是承接我国东部和东南部沿海产业向 中西部梯度转移必经的中间地带 是江西省最大的工业城市 从区 位和城市规模来看 南昌市具有发展大物流的有利地位 南昌市委市政府在 南昌市现代物流业发展规划 2007 2020 中明确提出了 把南昌建设成为区域性的现代物流中心城市 的总 体目标 使现代物流真正成为促进南昌市经济发展 提高南昌市综 合竞争力的重要手段 为切实实现打造区域性现代物流中心城市的 总体目标 南昌市确定了 资源整合 产业跟进 层次合理 适度 超前 持续发展 的 五位一体 现代物流业发展核心原则 同时 南昌市国民经济和社会发展第十二个五年 2011 2015 年 规划纲要 中明确提出 建设融入世界跨越式发展的产业强市 突出现代服务 提高 南昌服务 的区域领先能力 迅速跟进 南 昌制造 打开的服务需求市场 迅速抢占中心城市现代服务业竞争 平台 迅速提高服务业在全市发展中的战略地位和经济总量中的比 重 依托一批服务业集聚功能区建设 重点发展服务外包 总部经 济和楼宇经济 商务会展 金融 物流 文化创意 职业教育 信 息和科技服务 旅游休闲 生命健康等现代服务业 推动全市产业 结构加快升级 完善现代物流体系和基础设施 大力发展综合物流 以及第三方物流 冷链物流 保税物流 农村现代物流等专业物流 和绿色物流 加强消费终端公共配送中心建设和社区物流网点建设 使社会物流成本占生产总值的比重下降 3 5 个百分点 逐步形成 大流通 大通关 大口岸 的格局 第四章第四章 项目功能定位与建设规模项目功能定位与建设规模 4 14 1 汽车配套产业物流园的定位汽车配套产业物流园的定位 汽车配套产业物流园的定位为 一 珠三角经济区汽配物流北大门 二 长江三角洲 珠江三角洲 闽南三角洲经济区汽配物流 集散中转站 三 华南汽配物流网与华东汽配物流网的联结枢纽中心 四 华东南部物流中心 京九线上物流中心节点 4 24 2 汽车配套产业物流园的功能汽车配套产业物流园的功能 1 1 建设目标 建设目标 本项目按照设施现代化 硬件智能化 管理信息化的要求 比 照国内最先进的物流园 菜鸟工程 打造集运输配送 现代自动 化立体仓储 货物分拨 多式联运 包装加工 物流信息 集装箱 业务为一体综合性汽配物流园区 近期内主要辐射以小蓝经济开发区的江西省汽车零部件产业基 地为核心 形成南昌及周边地区汽配企业物流服务中心 中期 将辐射南昌 九江 江西北部乃至赣皖浙粤闽湘等省边 际区域 远期 将对接 长珠闽 尤其是对接 珠三角 闽三角 物 流体系 成为该体系中的一个重要节点 2 2 业务范围 业务范围 汽车配套产业物流园以城市物流业务为基础 区域物流业务和 现代自动化立体仓储业务为重点 国际物流业务为努力方向 汽车配套产业物流园城市物流业务 主要以南昌中心城区汽配 城及其周边县市为服务范围 该类作业主要包括按众多用户要求完 成配货 送货等主要业务 以及进行有关货物的分类 包装 保管 交易 仓储等功能 汽配物流园的城市物流配送主要服务于一小时 经济圈内除中心城区外的城市物流配送业务 汽车配套产业物流园区域物流业务 主要以南昌 九江 江西 北部及 周边省份区域作为服务范围 将分散的货物集中成批量货物或将集 中运到的大批量货物分成批量较小的货物 以实现零散货物运输需 求与干线规模运输需求的有效衔接 该类区域作业规模较大 一般 需要有较强的辐射能力和库存储备 向区域内的客户提供物流服务 汽车配套产业物流园自动化立体仓储业务 主要建设现代自动 化立体仓库 为区域内汽车零部件及其相关企业提供生产物资和产 品存储 通过自动化立体仓库提高企业生产物资和产品出入库效率 缩短周转时间 降低货物的在库损耗 汽车配套产业物流园国际物流业务 主要与深圳 宁波 上海 等东南沿海港口合作 实施陆铁海联运 实现货物联运换装 其作 业主要涉及海关报关 清关 进出口商品检验检疫 海关监管 保 税等环节 需要在海关联检部门直接参与下才能完成 其作业技术 性强 对设施设备要求高 3 3 园区功能 园区功能 一是服务功能 包括运输配送 现代自动化立体仓储 货物分 拨 多式联运 包装加工 物流信息 集装箱业务 电子商务物流 汽配物流及商贸物流办公等 二是交易中转集散功能 建立展示和交易市场群 主要是大宗 生产 生活资料中转集散基地 三是集聚功能 依托货物需求和物流公共设施的吸引 形成大 型物流企业进驻 大批货代企业云集 大量运输车辆往返的集聚效 应 4 34 3 项目建设内容规模项目建设内容规模 项目规划用地260亩 共计173334 容积率为0 94 建筑密度 75 36 建筑物总占地面积为130620 总建筑面积162714 其 中自动化立体物流仓库建筑面积32168 包装加工仓库建筑面积 25494 中转集散仓库建筑面积23158 物流商贸办公楼建筑面 积21998 物流信息服务中心建筑面积14896 汽车零部件配送 装卸场建筑面积35000 运营及物业管理中心建筑面积2100 公 用设备用房建筑面积800 配套职工生活楼建筑面积3500 门卫 建筑面积100 其他设施建筑500 第五章第五章 项目建设规划方案项目建设规划方案 5 15 1 规划设计指导思想规划设计指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及南昌市总体规划 区域规划 设计旨在创造一个舒适 方便 安全 优美的环境 并按照 统一 规划 配套建设 充分利用土地 的原则 综合提高经济效益和社 会效益 5 25 2 项目规划设计目标项目规划设计目标 汽车配套产业物流园占地260亩 总建筑面积162714 其中仓 储建筑面积80820 项目比照国内最先进物流园实施建设 建成 后将成为建设集运输配送 现代自动化立体仓储 货物分拨 多式 联运 包装加工 物流信息 集装箱业务为一体综合性汽配物流园 区 在进行汽车配套产业物流园规划时 不但要从市场需求出发 了解市场的发展动态 同时也要吸收其它类比专业物流园区的优良 经验 务求把物流园规划设计做得更好 规划超前化 第一 在主体风格上要体现时代特征 符合当 今时代潮流 第二 建筑的材料选用 要大量运用环保型 推行国 家鼓励的新型材料 第三 服务意识的超前化 包括物业管理配套 物流公共支持系统 生活休闲设施配套等 都要从市场人文思想为 出发点 这些都能体现物流园的超前意识 第四 适度的超前化是 与经济发展相协调的超前化 现代经济的发展是现代物流发展的基 础 没有经济的高速发展就没有现代物流的高速发展 现代物流的 发展需要与经济发展 产业布局相协调 运作市场化 发挥政府鼓励 引导和支持作用 营造现代物 流业发展的良好环境和必要氛围 充分发挥企业的物流市场中的主 体地位 鼓励企业 尤其是骨干企业在市场竞争中自主创新 提高 服务质量 增强企业核心竞争力 做大做强 建筑艺术化 一方面 汽配物流园定位的目标是各中小物流 企业经营业主和投资业主 他们的生活水平己达到小康 具有一定 的艺术审视能力 另一方面 物流园规划须体现出时代潮流特征 所以在规划时 要求建筑包括整个园区设计和物流园环境设计艺术 化 质量标准化 对于质量标准 汽配物流园要达到国家的优良 水平 要有明显可量化的标准 建材环保化 导入生态物流园理念 一方面符合社会对环保 的要求 迎合消费者的需要 另一方面 使用环保建材不仅会降低 建筑成本 而且可以有效延长建筑的使用寿命 配套完善化 汽配物流园周围城市配套不全 在设计时要完 善周边的设施配套 建设便捷的交通 通信 商务休闲 餐饮休闲 娱乐 居住配套 交通运输车辆维护等设施 方便园区经营者与消 费者 服务星级化 把星级酒店服务运用到汽配物流园营销服务上 以一流的营销促一流的物流服务 环境公园化 即要构建和谐 生态 绿色的物流园 绿色 物流是现代物流的一个重要标志 物流园区内各主要建筑单体 要 求按公园环境设计 注重生态环境的自然美 和谐美 流通信息化 根据中心城市差异化的区位优势和资源优势 充分利用现有的物流基础条件 优化资源组合 运用现代电子信息 网络技术和先进的管理手段 将现有的物流资源从功能和利用效率 上得到全面提升 以整合物流资源为基础 以构建现代物流服务体 系为目标 坚持整合与构建相结合 促进现代物流的有序良性发展 实现园区信息网络化 管理有效化 沟通世界化等 5 35 3 项目规划设计要点项目规划设计要点 1 容积率 0 94 大于等于0 8 2 建筑系数 75 36 3 绿化率 12 4 建筑红线退让道路边线60米 5 建筑物间距12 38米 6 规划道路 主干道路30米加两侧各3米人行道 内街道路12米加两侧各2米分流道 7 汽配物流园交通主要出入口方向 东 南 西 北 8 物流园主入口方向 北面 9 区域货场及停车场要求 每个货物储 运功能分区 面积在 35000 左右 5 45 4 规划设计方案规划设计方案 1 1 功能分区 功能分区 汽车配套产业物流园主要分为物流仓储区 物流商贸办公区 生活服务配套区 货车装卸区 物流仓储区 建筑面积为80820 分为工商贸配送仓库 集中 仓储库 包装加工仓库 中转集散仓库等 均为现代自动化立体仓 库 分别功能如下 工商贸配送仓库 承担对物流节点 各汽车零部件企业提供各 种生产资料的配送 集中仓储及销售网点产品配送 集中仓储区 发挥仓库的集中储存保管功能 通过与汽车零部 件企业建立供应链联盟 还可以为企业提供集中库存功能和相应的 调节功能 从而减少汽车零部件企业对仓库设施的投资和占用 包装加工区 承担的功能是运输包装 也含有商品销售包装 流通加工则主要有贴标签 制作并粘贴条形码等 条件具备的也可 以开展商品的简单加工处理 中转集散区 承担与上海 宁波 深圳的物流口岸的有效衔接 将本地运往其他地区的货物集零为整组织发运 将其他地区进入本 地的部分货物化整为零组织运送 完成货物的集散作业 开展货物 分拨 集装箱中转 集装箱拼装拆箱等业务 辅助性物流公共支撑服务体系区域 建筑面积81894 主要分 为物流商贸办公 物流信息服务 汽车零部件配送装卸场 运营及 物业管理中心 公用设备用房 物流车辆维修保养站 配套职工生 活楼等 各配套辅助区分别承担功能如下 物流商贸及信息服务办公区 承担汽车配套产业物流园区的信 息汇集地 提供订货 储存 加工 运输 销售的服务信息及客户 需要的物流服务相关信息 物流园区还可以通过物流作业信息 控 制相关的物流过程 实施集成化管理 货车装卸区 主要为进入物流园的运输货车装卸和停放 汽车配套产业物流园运营及物业管理中心 承担环境 保洁 保安等安全服务机构 配电 供水 修葺等办公 生活配套服务区 主要设公用设备用房 物流车辆维修保养站 配套职工生活楼等物流公共支撑体系设施 2 2 绿化系统规划 绿化系统规划 汽车配套产业物流园的绿化重点为物流商贸及信息服务办公楼 汽配物流园运营及物业管理中心 各交通主干道两侧 各建筑物周 边 货场 停车场外围边缘 要特别注重办公商务休闲区部分 形 成相对独立的小区设计 采用草皮铺盖 物流园内以灌木 乔木等 常绿植物交替 形成立体绿化格局 丰富绿地的层次感 3 3 公建设施规划 公建设施规划 为适应物流园人员 车辆流动要求和商务办公要求 应在物流 园内建设相关公用配套设施 休闲文化设施 露天运动场所 室内休闲康乐文化场所等 设在物流园的生活配套服务区 商业服务机构及物流公共支撑设施 设计银行 通讯 海关 质监 商务中介 电子商务服务等物流商贸服务机构 保证办公的 便捷性 设立维车辆修保养间 清洗站等设施 保障物流运输需要 物业管理设施 环境 保洁 保安等安全服务机构 配电 供水 修葺等 设在物流园内 生活服务设施 公厕 垃圾处理 公共事业服务等 园区内各类公共生活设施附属辅助性用房建筑面积共计4900 4 4 园区道路规划 园区道路规划 园区内部按功能分区自然切割 形成园区内部的道路为 二纵 二 横 主干道结构 在园区建设期间将全部打通园区的道路系统 形 成园区内部货运畅通的道路网 5 5 园区给排水设施 园区给排水设施 给水 由当地自来水厂供给 按日生活用水量50L 人 日工作 用水量150L 人 正常运营期间从业人员300人计 则日用水量为60 吨 排水 本项目污水主要是生活污水 估算排水量为48吨 日 排水按雨污分流的原则排放 在各类建筑物周边视地势情况修 筑雨水收集池 雨水通过收集池直接排入园区总排水道 生活污水 排入化粪池 经发酵处理后由保洁人员转运到周边农村用于农业用 肥 其他污水由污水收集池收集 园区保洁人员定期清理 转运至 城市污水处理厂处理 6 6 园区供电及弱电设施 园区供电及弱电设施 按信息中心用房 办公服务用房15W 平方米 其他工作用房 20W 平方米计算 园区总供电负荷为3200KW 因汽配物流园区需建 设变配电设施一处 为仓库 物流商贸及信息服务中心 运营及物 业管理中心区供电 以保证核心业务不因断电而中止 整个园区应建立内部局域网 按仓储工作区100平方米 信息点 生活休闲及办公服务区50平方米 信息点设置 共需设备信息点1230 个 电话 电视等弱电设施视需要布置 拟布点620个 7 7 园区通风 暖通设施 园区通风 暖通设施 本项目处理亚热带地区 又属夏热冬冷地区 工作区主要考虑 通风散热 办公区及信息中心应同时考虑通风散热和冬季取暖 散 热空调机拟采用分体冷暖空调机 既节约能源 又方便管理 第六章第六章 项目建设安排及运营方案项目建设安排及运营方案 6 16 1 项目建设进度安排项目建设进度安排 1 1 项目建设期限 项目建设期限 本项目拟计划建设期为2年 具体建设时间为2015年7月至2017 年6月 2 2 项目实施进度安排 项目实施进度安排 本项目可行性研究报告批复后 应尽快着手进行前期准备工作 及时委托设计单位编制初步设计 并进行建设场地的勘测和场地平 整等工作 本项目拟计划2年建设完成 具体时间为2015年7月至 2017年6月 项目实施进度安排如表6 1 表 6 1 项目实施进度安排表 20152015 年年20162016 年年20172017 年年 项项 目目 7 8 月9 10 月 11 12 月 1 3 月4 6 月7 9 月10 12 月 1 4 月5 6 月 项目可研编制 审批及报 建 勘察 施工设计 工程招 标 土建工程 设备购置 工程安装调试 员工培训 招商企业入驻 竣工验收 全面运营 2015 年 8 月以前 完成项目建设可行性研究报告编制 审批和 报建 2015 年 9 10 月 完成勘察 施工设计 工程招标 2015 年 11 月 2016 年 10 月 完成土建工程及配套公用工程建 设 2016 年 8 月 2017 年 1 月 完成工程设备购置 工程安装调试 2017 年 1 4 月 完成员工培训和物流企业招商入驻办公 2017 年 6 月 项目竣工验收 实施全面运营 6 26 2 项目经营方案项目经营方案 1 1 项目经营组织管理 项目经营组织管理 为了更好对汽车配套产业物流园进行经营管理 项目投资单位 拟成立南昌市汽车配套产业物流园物业管理有限公司来进行日常经 营管理 公司组织架构如下 南昌市汽车配套产业物流园物业管理有限公司组织架构图 2 2 项目经营方式 项目经营方式 本项目经营方式是以投资单位自持自营为主 对外销售为辅 1 自持经营 汽车配套产业物流园是项目投资单位打造的集汽车零部件物流 配送 销售 仓储于一体的中部汽车零部件仓储物流基地 项目投 资单位通过该物流基地为江西省汽车零部件产业基地形成物流服务 配套 并辐射满足周边各园区汽配企业物流需求 向汽配企业提供 运输配送 现代自动化立体仓储 货物分拨 包装加工 物流信息 和集装箱业务服务 2 招商租赁 招商理念 汽车配套产业物流园是以投资单位自持经营为主 少量场地对 外销售或外包为辅的模式 为此在招商方面的理念是 统一招商管理 要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理 品牌审核管理 指 招商对象需经品牌审核后才能进入 审核包 括对厂商和产品的审核 有效的营业执照 生产许可证 注册商标 登记证 产品合格委托书 税务登记证 法人授权委托书等 完善的租约管理 租约 合同关键条款的完善 租约管理包括 约定租金 租期 支付方式 物业管理费的收取等 还有其他比较 关键的租约条款管理 比如 承租人的经营业态是受到整个商铺的 统一商业规划的限制 如果发生重大变化 须经管理公司的认可 入驻商家引进方式 同类型商业区引入 直接派遣招商人员前往南昌县及周边县区与本项目具有一定关 联的企业进行沟通 邀请加入 该方式有效率也较高 成本较低 广告宣传 通过在公众媒体发布招商广告邀请全市范围内汽配物流企业入 驻 该方式影响力大但成本较高 同时有效率较低 3 3 经营管理方案 经营管理方案 1 项目经营管理理念 本项目运用 统一管理 分区经营 的理念对汽配物流园进行 经营管理 统一管理 要求入驻者必须由代表业主权利的 受业 主 经营管理公司统一管理 没有统一管理的企业是难以经受激烈 的商业市场竞争 分区经营 是汽配物流园对入驻企业提供经营 活动场所区域 运营管理公司不能直接进行商业经营 只是在 统 一管理 分区经营 理念指导下对入驻企业提供服务 2 物业管理策略 本项目功能类型多 管理上各有侧重 区域内存在不同类型的 功能 如自动化立体物流仓储 物流商贸办公区 生活配套及物流 支撑服务体系等 由于其物业本身特性的不同 对物业管理需求和 要求也不同 因此 在制定汽配物流园物业管理总体方案时 运营 管理公司应针对不同类型的物业 在管理方式上有所侧重 以适应 不同类型物业对物业管理的需求 如物流企业商贸集聚办公区 物 流信息服务中心要特别加强设备管理和消防安全管理 加强巡视和 检查 及时发现 排除管理隐患 要推进物业管理市场化进程 逐步实现优质优价 物业管理单位实施规模化运作 在企业内部合理配置人员 提高科技含量 降低成本 制定 管理规约 汽配物流园客流量大 人员复杂 矛盾和 纠纷时常发生 因此 在提倡承租人自治自律的基础上 必须对承 租人 使用人 的使用行为加以限制和约定 制定一个大家共同遵 守的行为准则即 管理规约 来明确承租人 使用人 的职责 权 利和义务 规范承租人 使用人 的行为 促进汽配物流园物业管 理工作的顺利开展 设立承租人档案 严格管理 运营管理公司建立健全承租人 使用人 的档案资料及管理系统 在严格保密的前提下 充分掌 握承租人 使用人 的流动情况 以便加强管理 协调物业管理各主体及相关部门的关系 物业管理活动所涉 及的主体和相关部门较多 有直接参与的 也有间接参与的 如建 设单位 城市供水供电等专营服务公司 物业 市政 环卫 公安 消防 工商等行政管理部门等 物业管理工作离不开这些主体和相 关部门的支持与协助 3 项目物业服务流程图 客户管理服务 环境保洁服务 物业的接管验收 入 驻 安全护卫服务 机电 本体维修维护 护 物物 业业 管管 理理 交通 车辆管理 消防安全监控 公共秩序管理 保 洁 物业维护 绿 化 公共维护 地面卫生 地库卫生 生活废弃物处理 园林绿化养护管理 整体环境美化 房屋本体维护 电梯维修维护 机电设备维养 消防设备维养 智能化系统维护 公用设施维养 水电土暖维修服务 楼层清洁 装修管理 物品搬运放行 来访接待 投诉处理 开展各类社区文化活动 多项特约及专项服务 4 对物流园物业管理的建议 封闭式的市场管理 广告资源的整合 成立专业配送公司 引进银行 通信 海关 质监 外贸代理 电子商务等服务 机构设点 建立包装材料供应点 当地公安驻勤点 实施 24 小时保安 专职消防安全员制 保洁责任人制 水 电收费 维修责任人制 开展文明守法经营户评选 第七章第七章 环境保护环境保护 7 17 1 环境保护概况环境保护概况 环境保护是我国的一项基本国策 环境保护设计必须按照国家 规定的设计程序进行 执行环境影响报告书 表 的