2012年房地产估价笔记师第一章房地产估价文书写作

第一章第一章 房地产估价文书写作房地产估价文书写作 考情分析 最近几年本章考试题型 分值分布 年份指错改错合计 2010 年7 题 21 分10 分22 分 2009 年10 题 30 分 2008 年4 题 12 分10 分22 分 2007 年12 题 36 分 36 分 2006 年5 题 15 分 15 分 2005 年5 题 15 分 15 分 2004 年4 题 12 分 12 分 历年具体考试内容 2010 年指错 1 致委托方函缺估价报告应用的有效期 或致委托方函估价报告使用有限期 2 估价对象实物状况描述不完或不清 或缺估价对象土地实用状况 或建成时间为具 体到月 或缺估价对象四至 或缺各估价对象分摊的土地面积 3 估价对象权益状况描述不全 或缺他项权利限制情况 或缺租赁权情况 或缺是否 优先受偿款情况 4 价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义 5 结果报告的估价结果没有大写 6 缺少风险提示 或说明 7 附件应放在技术报告之后 2010 年改错题 错误 本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实 合法 完整 准确为前提 改为 本次估价以委托人 或 xx 房地产开发公司 提供的资料及数据真实 合法 完整 准确为前提 错误 设定其土地使用权年限自估价时点起为 40 年 改为 设定其土地使用权年限自估价时点起为 44 年 错误 自本报告估价时点起半年内有效 改为 自本报告出具之日起半年内有效 错误 不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致 改为 假定估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致 2009 年指错 1 致委托人函中缺估价对象的详细说明 2 致委托人函中缺估价报告应用有效期 3 致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明 或者说给出了估价 对象的市场价值但没有给出抵押价值 4 估价对象权利状况描述不全 未交待是否有共有权人 是否设立抵押权 缺房屋所 有权情况说明 5 估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍 6 估价对象中缺区位状况说明或介绍 7 估价对象缺现状使用状况说明 如是否有出租情形 各层使用状况 含地下三层 等 8 估价依据中缺 房地产抵押估价指导意见 9 估价原则缺谨慎原则 10 估价报告中缺变现能力分析 2008 年指错 1 估价原则不必考虑谨慎原则 2 估价报告有效期表述不正确 3 缺少权益 土地权益 状况因素说明与调整 4 估价结果的表述 估价技术报告与估价结果报告不一致 2008 年改错 1 价格定义错 应为估价对象的公开市场价值 不考虑房屋租赁 抵押 查封等因素 的影响 包含建筑物装修部分的价值 2 估价时点错 应为 2008 年 8 月 30 日 3 估价依据缺指导意见 即缺 城市房屋拆迁估价指导意见 4 估价方法错 应改为或增加 由于估价对象为收益性的房地产 附近地区房地产租 赁活跃 故可采用收益法进行评估 2007 年指错 1 致委托人函中缺少估价目的 2 注册房地产估价师声明缺少参加实地勘察的估价人员姓名 3 结果报告中区位状况缺少交通条件 朝向等介绍 4 结果报告中土地状况缺少土地使用年限 建筑容积率 建筑覆盖率 绿地率等指标 5 结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及 房屋共有权证 土地使用权人 6 未考虑抵押情况对价值的影响 7 他项权利日期不够具体 8 结果报告中估价目的叙述不清 9 没有说明估价方法选用理由 10 附件缺少房屋共有权证复印件 11 附件缺少估价对象内部照片 12 附件缺少他项权利证明 2006 年指错 1 致委托方函缺估价时点 2 致委托方函缺估价报告应用的有效期 3 结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积 或分摊土地面积 4 结果报告估价方法中缺估价方法定义 或各种方法未做说明 5 结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误 2005 年指错 1 结果报告缺估价原则 2 结果报告中缺少估价方法定义 3 技术报告缺市场背景分析 4 估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑 或理由不充分 5 估价结果缺少单价 2004 年指错 1 致委托人函中没有说明估价时点 2 致委托人函中缺法定代表人的签名 3 估价方法中未说明计算方法的定义 4 估价报告不完整 缺少附件 2003 年指错 1 估价时间用语错误 应为估价时点 2 缺少估价原则 3 估价方法中缺少选用的估价方法的定义 4 未说明估价结果确定的理由 主要内容主要内容 一 房地产估价报告的构成要素一 房地产估价报告的构成要素 根据 房地产估价规范 的规定 一份完整的估价报告应包括以下 8 项内容 1 封面 2 目录 3 致委托人函 4 注册房地产估价师声明 5 估价的假设和限制条件 6 估价结果报告 7 估价技术报告 8 附件 有 1 项缺项 算错 二 房地产估价报告不可缺少的项目和内容二 房地产估价报告不可缺少的项目和内容 一 封面的写作 7 项 房地产估价报告的封面应写估价报告名称 估价项目名称 估价委托人 估价机构 名称 注册房地产估价师 姓名 估价作业日期及估价报告编号 1 估价报告名称 估价报告名称一般为 房地产估价报告 房地产抵押估价报告的名称应为 房地产 抵押估价报告 2 估价项目名称 房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称 其中重点要突出估价对象所在的区 位及物业名称及用途 3 估价委托人 房地产估价报告封面上的估价委托人 只要准确无误地写明其全称即可 如 贸 易有限公司 为委托人的全称 如果是个人委托估价的 则写明委托人的姓名 4 估价机构 房地产估价报告封面上的估价机构 同委托人相对应 准确无误地写明估价机构的全 称即可 如 房地产估价有限公司 为估价机构的全称 5 注册房地产估价师 房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师 主要是负责本次估价的注册房地产 估价师的姓名及其注册号 6 估价作业日期 房地产估价报告封面上的估价作业日期 是指本次估价的起止日期 即正式接受估价 委托的年月日至完成估价报告的年月日 需要注意的是 封面上的估价作业日期要与估价 结果报告中的估价作业日期相一致 7 估价报告编号 房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号 将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理 封面上的估价报告编号应与 估价结果报告中的编号一致 号 二 目录 房地产估价报告目录部分的编写 需要注意与后面的报告内容相匹配 房地产估价报 告目录应包括 标题 目录 注册房地产估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结 果报告 估价技术报告 附件 其中估价结果报告 估价技术报告还应出现二级目录 目 录中的文字与正文中文字应一致 目录中的页码与所对应的估价报告正文的页码必须一致 附件应列明其基本资料的名称 注 尽向委托人提供估价结果报告的 存档的估价技术报告中应当有单独目录 三 致委托人函 致估价委托人函的写作内容应包括标题 致估价委托人函 估价委托人 名称或者 姓名 估价目的 估价对象 名称 坐落 范围 规模 用途 权属 估价时点 价 值类型 名称 估价结果 估价机构盖章 法定代表人或者执行合伙人盖章或签名 落 款日期 对于受函方要写明估价委托人的全称 致函方要署估价机构的全称 致函日期为 估价报告出具日期 致委托人函中的文字应表达准确 简洁 应特别注意估价结果与估价 报告结果 估价技术报告中的结果必须一致 落款日期必须在房地产估价机构的资质有效 期内 四 注册房地产估价师声明 在房地产估价报告中 估价师声明应包括以下内容 1 估价报告中估价人员陈述的事实 是真实的和准确的 2 估价报告中的分析 意见和结论 是估价人员自己独立 客观 公正的专业分析 意见和结论 但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 估价人员与估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个人利害关系或偏见 4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形成意 见和结论 撰写的估价报告 5 估价人员已对估价对象进行了实地查勘 并应列出对估价对象进行了实地查勘的 估价人员的姓名 6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助 若有例外 应说明提供重要专业帮助者 的姓名 7 其他需要说明的事项 注意两个方面的问题 估价报告应由注册房地产估价师签名 盖章并加盖估价机构 公章才具有法律效力 在估价报告上签名 盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价 机构 对估价报告的内容和结论负责任 五 估价的假设和限制条件 依据 房地产估价规范 的规定 在估价的假设和限制条件中 要说明本次估价的假 设前提 未经调查确认或无法调查资料数据 估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可 能的影响 以及本估价报告使用的限制条件 估价的假设和限制条件的写作应注意 必须披露对估价结果有重大影响的事项或者 因素 并就其对估价结果的影响进行说明 估价假设必须具有针对性 估价假设应 合 法 必要 合理 有依据 进行说明 不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设 六 估价结果报告 13 项或 15 项 估价结果报告应记载下列事项 1 标题 2 委托人 3 估价机构 4 估 价对象 5 估价目的 6 估价时点 7 价值定义 8 估价依据 9 估价原 则 10 估价方法 11 估价结果 12 估价人员 13 估价作业日期 14 估价报告使用期限 如果是房地产抵押估价报告 还应包括变现能力分析 市场风险提示 1 标题 估价结果报告的标题要表述完整 即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告 由 于估价结果报告是估价机构提供给委托人的 估价服务产品 当中最主要的部分 所以标 题下面如有报告的编号 则一定要与封面上的报告编号 致 2 委托人 估价结果报告中的委托人 不仅要写明本估价项目的委托单位的全称 还要写明委托 单位的法定代表人和住所 如果是个人委托评估 不仅要写明委托人的姓名 还要写明其 住所和身份证号码 3 估价机构 估价结果报告上的估价机构 与委托人相对应 不仅要写明本估价项目的估价机构全 称 还要写明估价机构的法定代表人 住所及估价机构的资格等级 资质证书编号 4 估价对象 估价对象的写作应包括四方面的内容 估价对象的范围 土地 房屋 构筑物 树 木等 同时应说明估价对象范围是否包含动产 债务 特许经营权等其他财产或者权益 估价对象基本状况 名称 坐落 规模 用途 权属等 土地基本状况 四至 面积 形状 周围环境 景观 基础设施完备程度 土地平整程度 地势 地质 水文状况 规 划限制条件 利用现状 权属状况 土地使用期限 建筑物基本状况 层数 用途 建 筑结构 装饰装修 设施设备 平面布置 工程质量 建成年月 维护保养和使用情况 公共配套设施完备程度 对估价对象的描述应做到层次清晰 用语表达简单 准确 5 估价目的 估价目的是指要说明本次估价的目的和估价结果的具体用途 1 抵押估价目的表述为 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地 产抵押价值 2 房地产转让估价目的可表述为 为委托方转让估价对象提供市场价值参考 3 征收农民集体土地的估价目的可表述为 为被征地农民支付法定补偿提供价值 依据 4 企业入股 合并等涉及的房地产估价目的可表述为 为企业入股 合并等发生 房地产权属转移的作价提供价值依据 6 房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为 为房地产投资提供价值参 考依据 6 估价时点 估价时点是指估价对象客观合理价格或价值对应的年月日 估价时点也是估价结果所 对应的日期 7 价值定义 价值定义是指要说明本次估价所采用的价值类型及其内涵 价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型 的房地产价值 不同估价对象 甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值 因此 估 价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同 具体举例如下 1 抵押估价价值 非公开市场价值 定义表述为 估价对象房地产的抵押价值是 在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值 或有限市场价值 扣除法定优先受偿款 后的余额 2 房地产转让价值定义可表述为 为公开市场价值 3 房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为 为投资价值 是一种基于 市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据 8 估价依据 估价依据是指要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准 国家和地方的法律 法 规 委托人提供的有关资料 估价机构和估价人员搜集和掌握的有关资料 现场查勘的资 料 等 一定有 房地产估价规范 所列的估价依据要有针对性 不能滥列估价依据 不能将已过时或者失败的估价依据 列出 9 估价原则 估价原则是指要说明本次估价遵循的房地产估价原则 抵押估价要有谨慎原则 并对 所列估价原则进行简要定义 不能滥列估价原则 必须具有针对性 10 估价方法 估价方法是指要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义 所采用估价方 法的定义应准确 简明 在估价方法选用说明中 应对理论上适用的估价方法进行阐述 对理论上适用但为选用的估价方法要充分说明理由 11 估价结果 估价结果是是指本次估价的最终结果 应分别说明总价和单价 并附大写 总价 金 额 若用外币表示 应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价 并注明 所折合的人民币价格 总价和单价 并附大写 缺任何一项都是错误 估价结果应表述清晰 说明内涵 即说明是否与估价假设和限制条件一致 例如是否 扣除土地出让金 相关费用及税金等 12 估价人员 在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价活动人员的姓名 执业资格 或职称 并由本人签名 盖章 13 估价作业日期 估价作业日期是是指本次估价的起止日期 该日期要与封面上的估价作业日期相一致 14 估价报告使用期限 估价报告使用的有效期可表达为到某个年月日止 也可表达为多长年限 估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年 但在市场状况变化较 大时 估价报告应用的有效期一般不超过半年 七 估价技术报告 房地产估价技术报告应包括的内容有 1 估价对象实物状况描述与分析 2 估 价对象权益状况描述与分析 3 估价对象区位状况描述与分析 4 市场背景描述与 分析 5 最高最佳利用分析 6 估价方法适用性分析 7 估价测算过程 8 估价结果确定 1 估价对象实物状况描述与分析 估价对象实物状况的描述与分析 一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分 土地实物状况的描述主要说明一下内容 土地面积 四至 土地用途 土地形状 地形 地势 土壤 地基 土地开发程度 其他等 建筑物实物状况的描述主要说明以下内容 建筑规模 用途 层数和高度 建筑结构 设施设备 装饰装修 防水 保温 隔热 隔声 通风 采光 日照 层高和室内净高 空间布局 建成时间和设计使用年限 使用维护状况及完损状况 其他等 2 估价对象权益状况描述与分析 估价对象权益状况描述与分析 一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分 对 土地权益状况的描述主要说明以下内容 1 土地所有权状况 2 土地使用权状况 3 他项权利设立情况 4 土地使用管制 5 目前使用情况 6 其他特殊情况 建筑物权益状况的描述主要说明以下内容 1 房屋所有权状况 2 出租或者占用 情况 3 他项权利设立情况 4 其他特殊情况 对在建工程权益状况描述还应包括 1 建设用地规划许可证 2 建设工程规划许 可证 3 建设工程施工许可证等的取得情况 3 估价对象区位状况描述与分析 估价对象区位状况描述与分析主要描述估价对象的位置状况 交通状况 环境状况 外部配套设施状况等 位置状况描述内容包括 坐落 方位 与重要场所 设施 的距离 临街 路 状况 朝向 楼层等 交通状况描述内容包括 道路状况 出入可利用交通工具 交通管制情况 停车方便 程度等 环境状况描述内容包括 自然环境 人文环境 景观等 外部配套设施状况描述内容包括 基础设施 公共服务设施 其他删除 4 市场背景描述与分析 市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况 包括过去 现在和可预见的未 来市场状况 市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素 由于估价对 象的类型不同 估价的目的不同 所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同 或者 虽然是影响因素相同 但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同 因此不同的房地产 估价报告 其市场背景分析会有较大的差异 这一部分也是房地产估价报告写作当中难度 较大的部分 特别是一些大型项目的估价报告 5 最高最佳利用分析 最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用 即分析法律 上允许 技术上可能 经济上可行 能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使 用 房地产估价中的最高最佳 是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的 简言之 在最高最佳使用状况下的估价对象 应是 最佳规模 如建筑面积 建筑高度 层数等 最佳内部组合 实现最佳经营和使用 最佳使用效果 包括最好的使用状况 最好的室内 外环境条件 取得最高的经济效益和最理想的使用效果 法律上的允许或法律上的许可 是估价对象最高最佳使用分析的前提条件 离开法律 上的允许 则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用 对估价对象目前的用途或每一种 潜在用途 都必须审查分析估价对象是否为法律所许可 不被法律许可的估价对象 其价 值是无法在市场中实现的 技术上的可能 是指估价对象为单纯的土地 单纯的建筑物和房地 在物质和技术条 件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性 其中 物质上的可能 物理上 的可能强调具备的客观条件 比如 建筑面积 建筑结构 空间高度 朝向 周边环境等 技术上的支持 则更侧重建筑功能 使用效果 以及为达到一定的功能条件 而采取的设 计 施工 设备与材料选用等 当然 技术是以物质为基础的 是更好的实现物质条件的 手段 同时 物质本身也是各类不同技术的体现 经济上的可行 一般是指对于法律上允许 技术上可能的每一种潜在使用方式 利用 预测估价对象未来的收入与支出 通过两者现值的比较 将其收入现值大于支出现值的使 用方式确定为具有可行性 6 估价方法适用性分析 估价方法适用性分析就是逐一分析各种估价方法是否适用 详细说明已选用估价方法 的估价技术路线 7 估价测算过程 估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定 尤其是技术复杂的估价报告 报告的撰写者要在准确掌握各种估价方法的基础上 按照估 价方法的操作步骤 明确地 条理清楚地表述每种估价方法的测算过程 对于相关参数的 确定既符合有关公式的要求 又要符合逻辑推理 8 估价结果确定 估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果以及它是如何确定的 因为我们在估价 报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算 用不同估价方法得出的结论会有一定 的差异 为此最终选用何种方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由 八 附件 1 估价委托书复印件 2 估价对象位置图 3 估价对象内部状况照片 外部状况照片 周围环境和景观照片 4 权属证明复印件 5 房地产估价机构营业执照复印件 6 房地产估价机构资质证书复印件 7 注册房地产估价师注册证书复印件 8 法定优先受偿权利等情况的书面查询资料 三 估价报告对词义的要求三 估价报告对词义的要求 1 用词准确 用词准确是房地产估价师撰写房地产估价报告时对词义的基本要求 如估价时点说成 估价时间 2 语义鲜明 不能含混不清 模棱两可 表述范围 程度 幅度 条件等词语 在房地产估价报告中都会经常使用 要有客观 恰当的把握 3 用词不可带有较强烈的感情色彩 估价报告用词褒贬要得当 尽量使用中性的词汇 避免采用过于华丽的词藻 四 能够指出和改正房地产估价报告中的错误四 能够指出和改正房地产估价报告中的错误 一般来说 房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面 一 估价报告书不完整 估价报告共有 8 项内容 1 封面内容不完整 封面包括以下 7 项内容 否则存在错误 1 估价报告名称 2 估价项目名称 3 估价委托人 4 估价机构 5 估价人员 注册房地产估价师 6 估价作业日期 7 估价报告编号 2 目录不规范 新增 不好考 3 致委托方函内容不全 致委托方函包括以下内容 否则存在错误 1 致委托方函 标题 2 致函对象 为委托方的全称 3 致函正文 说明估价对象 估价目的 估价时点 价值类型 名称 估价结 果 4 致函落款 为估价机构的全称 并加盖估价机构公章 法定代表人或者执行合 伙人签字 盖章 5 落款日期 为致函的年月日 对于受函方要写明估价委托人的全程 致函方要署估价机构的全称 致函日期为估价 报告出具日期 致委托人函中的文字应表达准确 简洁 应特别注意估价结果与估价报告 结果 估价技术报告中的结果必须一致 落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内 4 估价师声明缺少或其内容不全 房地产估价规范 中要求 在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实 地查勘 哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘 注意两个方面的问题 估价报告应由注册房地产估价师签名 盖章并加盖估价机构 公章才具有法律效力 在估价报告上签名 盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价 机构 对估价报告的内容和结论负责任 5 估价假设和限制条件缺少或其内容不全 依据 房地产估价规范 的规定 在估价的假设和限制条件中 要说明本次估价的假 设前提 未经调查确认或无法调查的资料 估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能 的影响 以及本估价报告使用的限制条件 6 估价结果报告内容不全 估价结果报告应记载下列 13 项内容不包括标题 抵押 15 项 否则存在错误 1 标题 2 委托人 3 估价机构 4 估价对象 5 估价目的 6 估价时点 7 价值定义 8 估价依据 9 估价原则 10 估价方法 11 估价结果 12 估价人员 13 估价作业日期 14 估价报告使用期限 应用有效期 7 估价技术报告内容不全 房地产估价技术报告包括以下 8 项内容 否则存在错误 房地产估价技术报告应包括的内容有 1 估价对象实物状况描述与分析 2 估 价对象权益状况描述与分析 3 估价对象区位状况描述与分析 4 市场背景描述与 分析 5 最高最佳利用分析 6 估价方法适用性分析 7 估价测算过程 8 估价结果确定 8 附件内容不全 附件应包括以下内容 否则存在错误 缺少估价对象的位置图 四至和周围环境图 土地形状图 建筑平面图 外观和内部 照片 项目有关批准文件 产权证明 实地查看记录 估价委托书 估价中引用的其他专 用文件资料 如法定优先受偿权利等情况的书面查询资料 估价人员和估价机构的资格证 明等某项内容或多项内容 有些是复印件就可以 二 估价结果报告可能存在的错误 估价结果报告 应包括以下 14 项内容 1 标题 估价结果报告 2 委托方 可能出现的错误 缺少或表述不全 委托单位全称 法定代表人和住所 个人委托的为个人姓名和住所以及身份证号 3 估价方 可能出现的错误 表述不正确或不完整 缺少或表述不全 估价机构全称 法定代表人 住所 估价资质等级 资质证书编号 4 估价对象概况 可能出现的错误 1 估价对象概述缺失 估价对象概述应包括以下内容 土地应说明 名称 坐落 面积 形状 四至 周围环境 景观 基础设施完备程 度 土地平整程度 地势 地质 水文状况 规划限制条件 利用现状 权属状况 建筑物应说明 名称 坐落 面积 层数 用途 建筑结构 装修 设施设备 平 面布置 工程质量 建成年月 维护 保养 使用情况 公共配套设施完备程度 利用现 状 权属状况 2 估价对象描述不清晰 1 土地权益方面 土地使用权人交代不清 土地使用权性质 出让与划拨 集体所有与全民所有 长期用地与临时用地 交代 不清 土地使用年限交代不清 土地规划用途 容积率 建筑密度 绿化率等交代不清 土地使用权证交代不清 对共有产权或部分产权交代不清 2 土地实物方面 土地 生熟 程度交代不清 土地价格类型 商业 工业或住宅用地及几类用地 交代不清 土地现实用途 容积率 建筑密度 绿化率等交代不清 土地面积 形状等交代不清 土地的四至交代不清 土地的地势 地质状况等交代不清 3 建筑物方面 房屋所有权证及权属交代不清 特别是抵押估价 房屋用途交代不清 建筑物结构交代不清 房屋建成年代交代不清 房屋状态交代不清楚 如在建工程的进度 期房 现房 房屋装修 主要是经营性房地产宾馆 酒店等 交代不清 房屋总高度 总层数及位于第几层等交代不清 不正常的层高与跨度 宽深比等交代不清 面积前后不符 分部之和不等于总面积 5 估价目的 可能出现的错误 估价目的要说明本次估价的目的和应用方向 6 估价时点 可能存在的错误 估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日 错误主要有 1 估价时点 表述不正确 如表述为 估价时期 估价年月 等 2 估价时点与报告中的时间数据是否吻合 7 价值定义 可能出现的错误 价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵 要特别注意征收估价和抵押估 价的价值定义 8 估价依据 可能出现的错误 说明本次估价依据的国家和地方的法律 法规 房地产估价规范 和指导意见 委 托方提供的有关资料 估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料 9 估价原则 可能出现的错误 说明本次估价应遵循的房地产估价原则 估价原则 可能出现的错误有 1 不符合 房地产估价规范 的要求或缺少某项原则 2 与估价目的不对应 如抵押估价缺少 谨慎 原则 抵押评估报告的估价原则应 表述为 独立 客观 公正 合法 谨慎的原则 10 估价方法 可能出现的错误 对此后面进行专题阐述 11 估价结果 可能出现的错误 1 评估结果中没有说明币种 没有大写 2 对外币表达的结果 没有写明折算成人民币的汇率 3 缺少单价或总价 4 没有写明估价结果所属的估价时点 12 估价人员 可能出现的错误 1 出现遗漏 2 没有估价师执业资格 3 缺少签名或盖章 13 估价作业日期 可能出现的错误 估价作业日期要说明本次估价的起止年月日 注意缺少 估价作业日期 现场查看 在作业期内 14 估价报告应用有效期 使用期限 可能出现的错误 估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期 可表达为到某个年月日也可表 达为多长年限 如一年 但要注意 1 报告的有效期自估价报告完成之日起 而不是自估价时点起计 估价时点既是估 价报告完成之日也可以是估价时点 2 估价报告的有效期不应超过一年 在市场状况变化很大的情况下不超过半年 三 估价技术报告可能存在的错误 估价技术报告 应包括以下 7 项内容 1 实物状况分析或个别因素分析 注意因素分析与估价对象相吻合 如 1 商业 要具体分析用途 用地面积 临街状况 建筑品质及内部格局 楼层 净 高 建筑面积 装修 无形价值等内容 2 住宅 要具体分析房屋结构 建筑面积 设施设备 质量 装修 朝向 楼层等 内容 3 工业 要具体分析用途 用地面积 建筑物结构 建筑面积 设施设备等内容 4 写字楼 要具体分析用地面积 外观形象 内部装修 设施设备 智能化程度 物业服务水平 租户类型 楼层 建筑面积 可出租面积等内容 2 区位状况分析或区域因素分析 注意分析因素与估价对象相吻合 如 1 商业 要具体分析繁华程度 交通条件 临街情况等内容 2 住宅 要具体分析交通条件 生活服务设施 公用配套设施 环境状况等内容 3 工业 要具体分析区域 地理位置 交通 基础设施等内容 4 写字楼 聚集程度 交通条件 临街状况 周边环境 3 市场背景分析 市场背景分析需要有详细的分析过程 包括过去 现在和可预见的未来的市场状况分 析 从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素 市场背景分析过于简单也可视为一项 错误 如 写字楼使用住宅的市场背景 4 最高最佳使用分析 最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求 估价用途的确定 5 估价方法的选用 估价方法的选用 要详细阐述估价技术思路 选用估价方法的理由 以及这些估价 方法的定义 其可能存在的错误在后面的 估价方法选用错误 详细阐述 6 估价测算过程 估价测算过程 要详细说明估价方法的测算过程 参数选取等内容 其可能存在的 错误在后面的 估价方法运用错误 详细阐述 7 估价结果的确定 估价结果的确定 要详细说明估价结果及其确定的理由 其可能出现的错误主要表 现在 1 确定估价结果的理由不充分 两个结果 如何得到最后结果 没有说明 如权重 差别大没有说明原因 估价结果需要有理由来支持 如 估价原则 估价人员周密计算 根据本类房地产市场情况 专家意见 估价人员经验等来确定估价结果 如 根据上 述计算 确定估价结果为 XX 万元 而确定的 估价结果 又与计算结果不一致的情形属 于 确定估价结果的理由不充分 2 最终结果应说明总价和单价 并要有大写金额 如用外币应说明估价时点的人民 币市场汇率中间价 并注明折合的人民币价格 否则 视为错误 四 估价方法选择错误 1 选用估价方法应遵循的原则 1 有大量可比实例 选用市场比较法 并以该法为主 2 具有预期收益 选择收益法作为其中一个方法 3 具有开发或待开发潜力 可以选用假设开发法 4 无上述条件的选用成本法 其他方法都不可用时选用 2 针对以上原则 容易出现的错误有 1 只使用了一种估价方法 2 能用市场比较法的没有使用 3 收益性房地产的估价 未选用收益法作为其中的一种估价方法 4 具有投资开发或再开发潜力房地产估价 未选用假设开发法作为其中的一种估价 方法 5 适宜采用多种估价方法估价的 没有同时采用多种估价方法进行估价 6 估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 五 估价方法运用错误 一 市场法市场法运用可能出现的错误 2003 改错题 2004 指错题 2006 指错题 2007 指错题 2008 指错题 2009 指错题 2010 指错题 1 选择的可比实例描述不清 1 交易日期描述不清 2 交易情况描述不清 买卖 抵押 租赁 利害关系人交易等 3 交易的价格描述不清 单价 总价 交易规模 币种 单位 4 交易房地产状况描述不清 现房 期房 结构 装修 车库 楼层车库 楼层等 5 缺少付款方式的说明 一次性 分期 6 交易时可比实例的规模 建筑规模 占地规模 2 选择可比实例可比性差 1 不在相同地区或同一供求圈内 2 用途不相同 3 建筑结构不相同 4 建筑规模不相当规模不相当 5 土地等级不同 6 权利性质不相同 主要是土地 7 交易类型与估价目的不相同 8 可比实例交易成交日期与估价时点不接近估价时点不接近 选取的可比实例一般不能超过一年 2005 问答题 三 某新建商业房地产出租经营 欲评估其转让价格 现选择了三个经 营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例 由于三个交易实例经营规模不同 其中 与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例 3 可比价格基础错误 1 楼面地价与单位地价混淆 2 币种换算错误 3 建筑面积 套内建筑面积 使用面积 出租面积等混淆 4 各项目修正错误 1 修正项目错误 应为 交易情况 交易日期 和 房地产状况 三项 三因 素修正或 交易情况 交易日期 区域因素 和 个别因素 四项 四因素修正 估价规范 2 修正方向错误 一是修正项目的分子 分母颠倒 交易日期 为分子修正 其 他项目为分母修正 二是修正项目调增或调减的方向调整错误 2003 改错题 三个修 正系数计算错误 3 可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况 4 交易日期修正时 修正基数没有采取交易当时的价格水平 5 交易日期修正环比和定基指数的运用错误 6 房地产状况修正幅度过大 单项修正超过了 20 综合修正超过了 30 7 交易情况的修正缺乏理由修正缺乏理由 8 因素修正与基本情况调查表或实际的描述不一致 或缺少可比实例因素修正说明描述不一致 或缺少可比实例因素修正说明 9 计算可能出现错误 5 加权综合确定估价结果错误 1 交易日期 交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大 否则存在错误 2 区域因素 个别因素较差的价格计算结果权数应小 否则存在错误 二 收益法运用可能出现的错误 2003 指错题 2004 指错题 2005 改错题 2008 指错题 1 确定年净收益可能存在的错误 1 出租型房地产 1 租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入 否则 存在错误 如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率 2 扣除项目及出租经营支出项目应符合规定 不要漏项或多项 如押金的利息不应 计算管理费 出租经营支出项目不包含所得税 抵押贷款偿还额 建筑物折旧费 土地摊提费 房地产改扩建费用等 即纯收益中包含以上各项 否则 存在错误 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益 租赁收入一般要扣除维修费 管理费 保险费 房产税和租赁费用 租赁税费等 具体依据租约决定 否则 存在错 误 年运营费用中不应计算土地使用费 保险计算基数错 不应以年租金收入为基数 应以建筑物现值为基数计算 年管理费的计算基础错误 确定管理费率缺理由 3 应考虑租赁合同的约定 合同有效期内采用约定租金 之后采用客观租金 否 则 存在错误 4 不采用实际收益 而应采取客观收益 否则 存在错误 5 没有考虑出租率 空置率 或入住率或满客率 租金损失率 使用面积系数 例如 2003 年指错题 一层有效毛收入计算错 未考虑空置及租金损失率 出租率 影 响 六层有效毛收入计算错 来考虑使用面积系数 6 计算毛收入时 套用的天数或面积错误 7 收益中没有包括有形收益 无形收益 租金内涵不清楚 没有指明是否包括水电 费 物业费等 8 租金标准应为具体数字 而非一个大约的范围 9 未考虑未来收益的变化 2 自营型房地产 1 扣除项目一定要全面 经营型净收益 销售收入 销售成本 经营费用 销售税费 管理费用 财务费用 商业利润 生产型净收益 销售收入 生产成本 销售费用 销售税费 管理费用 财务费用 厂商利润 2 注意收益的客观性 不能凭公司经验 公司财务利润 公司的 实际成本 3 扣除设备带来的收益 4 考虑扣掉不属房地产带来的收益 5 注意重复计算 企业自营房屋 酒店配电房 大堂等易重复计算 大堂为整个 酒店服务 不能单独计算 床位 餐饮已包含大堂 配电室为整个酒店服务 不能单独计 算价格 2 报酬率选用可能存在的错误 1 报酬率选用的方法不正确 累加法 市场提取法 投资报酬率排序插入法 2 报酬率的确定不具有客观性 报酬率取值未说明理由 3 未说明报酬率的来源 安全利率的选取没有必要的说明 国债 存款利率 贷款 利率没有依据 4 采用了非本类房地产的报酬率 5 不同收益类型的房地产采用同一报酬率 6 把物价指数 通货膨胀率 所得税率等作为确定报酬率的参数或依据 3 有效收益期限的确定的错误 1 没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限 土地使用期限作为收益年限 2 带租约的收益房地产 未考虑租约期与非租约期的区别 3 将房地产的建设期作为收益年限 4 确定有效收益年限理由不充分 5 估价报告前后收益期限单位不相同 6 收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限 4 公式选取不当 增减量 率 确定无依据的错误 1 公式错误 2 选用公式无理由 3 未分析租金水平的变化趋势 4 未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化的计算公式 5 未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式 6 纯计算错误 5 地下车位租赁收入的计算错误 1 未计算地下车位收益 2 地下车位 100 的出租率不合理或缺确定出租率的方法 理由 三 成本法运用可能出现的错误 2003 指错题 2004 改错题 2005 指错题 1 没有选择估价时点的客观成本 2 房地产价格构成项目不全面 成本构成项目有 7 大项 土地取得费用 开发 成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 要注意 不同 类型的房地产成本构成 如商品房价格构成 农地征用价格构成 拆迁房屋价格构成 划 拨土地使用权价格构成 出让土地使用权价格构成等 3 销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误 销售税费的依据是销售收入而 不是成本 各税种计税方式必须明确 税费通常为 两税一费 不包括所得税和土地增 值税等 成本法中未考虑相关销售费用 4 投资利息计算错误 主要包括 计息项目有 4 项 即土地取得费用 开发成本 和管理费用和销售费用 不能缺项也不能多项 否则