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富力城商业策划服务 设计评论报告草稿 外部交通内部交通建筑 运营事宜机电事宜附录 外部交通 地铁本项目有直接通到10号线地铁站的通道 通道连接到本项目的地下一层 本项目离地铁站有150米左右 因为距离较远我们认为可以考虑采用平行扶提让消费者感觉更快更轻松就到达本项目 我们认为连接本项目的走廊环境比较重要 为使消费者进入走廊就感觉到了购物中心 采用灯光 背景音乐或广告牌使走廊的环境更加吸引人 考虑到本项目与地铁的位置关系以及北京地铁的发展趋势 我们认为购物中心与地铁的连接很重要 预计在2007年的客流量有20 25 左右乘地铁到达本项目 据我们做过的调查 年轻人更喜欢乘地铁 年轻人乘地铁购物的比例比所有人平均高出10 左右 如果本项目定位偏年轻那么与地铁的连接对项目就更重要 高纬物业希望将参加下次与地铁公司的会议 参与讨论各方面与地铁有关事宜 尤其是与下沉广场的连接问题 地铁入口 位于地下一层 R F 项目周边公交条件 外部交通 公共汽车本项目紧靠东三环 东三环上公交车站较多 国贸桥与双井桥之间东三环两侧有7座公交车站 可通到左安里 西直门 东直门 公主坟等方向 据我们了解 如图所示红色标志公交站点将向南移 北京将近50 的消费者乘坐公交车到购物中心购物 所以公交车站的位置对于本项目非常重要 我们认为将公交车站移到本项目商场部分主入口的南侧或北两侧比较理想 富力地产应该和公交公司讨论移动公交车站事宜 我们认为将来乘坐公交车来购物的消费者的比例将下降 因为未来地铁发展迅速以及私家车普及 但公交车依然是消费者出行购物的主要交通工具 建国桥 国贸桥 广渠门桥 双井桥 劲松路 广渠门外大街 建国门外大街 东四环 东二环 商业 办公 富力双子座 东三环 外部交通 道路交通本项目紧靠北京市主要交通干线东三环 距离建外SOHO700米 距离国贸800米 东三环两侧行人可以通过过街天桥到达街对面 位于富力城后面的入口将给消费者提供一个快捷的通道 并且不会干扰富力城的内部车流 在本项目西侧商场后面设置汽车停靠点 车流如图所示 由于项目主入口在东三环上 所以沿东三环行驶的汽车将倾向于停靠在本项目前的东三环辅路上 为使汽车到达项目后面汽车停靠点停靠 需要积极管理 据我们做过的调查 我们认为在北京目前会有大约6 的消费者乘坐私家车来购物 另外有12 的消费者乘出租车来购物 尽管目前乘坐私家车来购物的消费者比例并不大 但这一消费群体将会增加 随着私家车数量的快速增加 我们认为在2012年 乘坐私家车来购物的消费者将会达到12 乘坐私家车来购物这一消费群体对于本项目的重要性在于他们的消费能力比较强大 我们估计拥有私家车的消费者的消费能力是乘坐公共汽车来购物的消费者消费能力的几倍 趋势 趋势 北 规划指标商场 45停车位 10 000平方米办公楼 65个停车位 10 000平方米富力城784个停车位商场 约90 000平方米办公楼 约40 000平方米 外部交通 停车位富力城准备建造784个停车位 已超出了北京一般设计标准 考虑到本项目良好的公共交通状态 我们认为784个停车位能够满足近几年项目的要求 同时一些国外投资者因为私家车数量的快速增长 对停车位会有更高的要求 停车位的需求和本项目的市场定位也很有关系 我们认为到高档商场购物的消费者更可能乘坐私家车 停车场收费站应远离停车场出口 以缩短汽车离开停车场的时间和避免停车场出口堵塞 应该在项目周围设置标志 引导车流 如果将来项目定位合适 可以考虑设置全套停车场服务 消费者乘自行车购物比例 自行车交通据调查 目前北京乘自行车去购物的消费者很少 我们预计将来骑自行车购物的消费者数量将更少 骑自行车来该项目的包括消费者和该写字楼的工作人员 但自行车并不是他们最主要的交通工具 本项目设置了专门的自行车停车场 但有多少消费者骑自行车来购物并不影响本项目经营的成败 外部交通 人行通道综合项目的部分竞争力来自于它每一个组成部分的相互支持与相互促进 一些租户要求写字楼周围有酒店以便来访的同事或客人住宿 商场也很愿意接受来自写字楼的工作人员中午或下班时到商场吃饭购物 因此我们认为本项目的各个组成部分之间应该都有便利的连接 最重要的是商场和百货公司的连接 商场和写字楼的连接以及酒店和写字楼的连接 其中商场和百货公司之间建立连接是为了使商场和百货公司成为一体 让消费者享受超大的整体购物环境 该连接目前设计方案已经涵盖 商场和写字楼之间需要建立连接 这样写字楼内工作人员可以方便到达商场购物吃饭 酒店和写字楼需要建立连接 到该写字楼来访且于该酒店住宿的客人将方便往返于酒店和写字楼 其次需要建立的连接有酒店和商场之间 酒店和百货公司之间以及百货公司和写字楼等连接 根据我们做过的消费者调查 主要商业区平均有12 的消费者是步行来购物的 在双井这一人口较密集的居住地区 并且考虑到本项目的区域性特征 我们认为将来步行来购物的消费者将会达到20 25 或者更高 白天在周围办公的工作人员将是富力城的主要人流成分 晚上更有富力城的居民或周围其他项目的居民将聚集于此 酒店 商场 写字楼 百货公司 酒店 商场 写字楼 百货公司 目前设计连接状态 理想连接状态联 工作人员 商务旅行者 消费者 工作人员 消费者 旅客 消费者 首要次要 外部交通内部交通建筑 运营事宜机电事宜附录 内部交通 零售环境的连续性 在消防准许的情况下 减少目前较多的楼梯通道 同时对于紧急通道 应避免其占用过多的门面空间 设法将这些通道的入口改窄或变换位置 从而为相邻商铺争取更多的门面展示 这一情况适用在B1至L5 商场形状设计比较狭长 我们认为应避免商场走廊过长 避免整个通道太过笔直 而使消费者在逛店的时候感觉单调 在通道的设计上 应采用蜿蜒曲折的方式 使消费者在渐进的过程中能够不断感受新奇 同时也避免造成一些展示度不佳的死角单元的产生 这一情况适用在B1至L5 增加面积 削减面积 内部交通 零售环境的连续性 在消防准许的情况下利用目前通道所占用的沿街门面 在面对西面道路的沿线上 增加更多的商铺面积 这些面积并不需要很宽 但可以为承租方进行商品展示提供橱窗 从而使整个西面的道路更添零售气氛 并增加了租金收入 这一情况适用在L1 考虑减少过多的L1入口通道 以此来保持商铺的连续性 同时在优越的区域增加商铺可以提升租金的收入 增加面积 削减面积 应对消防设施摆放处进行装饰 覆盖消防设施 形成商场广告位 内部交通 零售环境的连续性 增加面积 削减面积 对于电梯或其他设备的墙面不要浪费 应利用这些地区 创造更多的商铺面积 并且可以利用这一商铺使消费者能够更有效的进入内部通道 避免在内部区域因为客流较少而产生死铺 这一情况适用在L2至L5 减少立柱外区域商铺所耗费利用起来不方便的空间 拓宽主入口的通道 以吸引更多的人流 同时可以为应急通道入口的位置改变提供空间 这一情况适用在B1 内部交通 升降梯在商场的南面有四部升降电梯能通到五层楼 因为很有可能顾客会通过自动扶梯到达二层楼和三层楼而不需要使用升降电梯 所以我们认为这一区域的升降电梯基本上为四层楼和五层楼服务 所以数量较充足 该10层大楼的北面 我们认为电梯较少 此区域中午的人流会很大 因为办公楼的工作人员有可能到餐饮楼层去吃午饭 在非高峰时段此区域的电梯也很方便到商场各楼层的各个位置 所以我们认为这区域可以作为一个多电梯的地方 我们建议增加服务于1 10层的升降电梯数量 因为这些电梯也可以为低楼层提供服务 我们建议考虑在十层楼外面考虑建观光电梯 扶梯我们认为在首层直接通到三层的扶手电梯是很好的一个方式 并且会让人流情况更集中 使总租金水平提高 内部交通 聚集地点商场的主入口在项目中间部分 设计师创造了一个半开放式的空间 为商场的一个焦点 我们建议改善该设计方案 使其有一个或者两个聚集地点 我们认为一个应该以星吧克之类的咖啡馆形式在主入口的西面 这类高档的聚集地点非常适合在西面下车的客人以及周边工作的白领 另外 我们建议考虑在主要入口处的东面设立另一种聚集地点 设计该聚集地点的目的是为坐公共汽车和地铁的年轻人提供一个休息的场所 也可以考虑安装一个大屏幕来增加吸引力 主要入口处的聚集地点在冬天能合适的使用吗 入口我们建议规划中的地铁能通到世纪联华 这将使人们更容易到达本项目 从而增加客流量 世纪联华 内部交通 指示牌的设置我们建议在主要入口设立服务导购台 从而能更好的为顾客指引方向 我们建议提早考虑在主路和高架上设立标志 这必须和当地政府进行磋商 广告牌预留位置的建议因为北京设立广告牌需要批准广告许可证 而且可能比较困难得到广告许可证 我们建议尽早和广告公司沟通讨论三环边的广告牌事宜 我们建议要避免大而普通的广告牌 广告要和目标市场的形象相吻合 所以在租户组成确定后重新修改广告 也需要考虑和主要租客形成合作共赢 比如对SonyExplorascience要用Sony大屏幕来播放广告 外部交通内部交通建筑 运营事宜机电事宜附录 建筑 运营事宜 商场卸货区的设置的建议现只有一个上落货区设在商场北面百货公司内 如夜间百货公司关门后 送货到其它商铺会有困难 以东方广场为例 地库设有七个上落货区 商场长度超过300米 从北端到南端须用较多时间 需要增加上落货区 方便商铺运货 现时没有上落货区直达餐饮部分 而餐饮部分对货运要求较多 建议餐饮部分设独立上落货 可以考虑在地库二层 或地库其他层 南面及中间位置靠近货运升降机 增加两个上落货区 同时也可以考虑在上落货区附近设小型仓库给非餐饮租户 地下一层卸货区 来福士广场 上海 1F 5 6米 楼板到楼板 2F以上 5 2米 楼板到楼板 百联世茂广场 上海 1F 5 2米 楼板到楼板 2F以上 4 8米 楼板到楼板 大上海时代广场 上海 1F 5 2米 楼板到楼板 2F以上 4 8米 楼板到楼板 层高富力城的楼板到楼板高度为首层6 15米 二层以上4 5米 首层高度较理想 其它层比较矮 最关键的是楼层净高 我们认为对一般的零售商来说如果净高在三米以上可以用 更理想就是3 2米或对餐饮来说3 5米 电影院需要9米以上 但是小型的影院可以用4 2米净高 建筑 运营事宜 商场与办公楼分开设置机电设施的优点与缺点 优点 缺点 1 方便管理1 成本较高 占空间较多2 出售整个商场或办公楼时较易分配系统2 需要较多管理人员3 保安较易控制3 经济效益较低4 系统维修保养权责清楚5 计算物业费 水电费等较容易垃圾房 机房 管道井的设置 员工区域在商场南面 中间及北面靠近货运升降机 设置机房 管道井及清洁用房 作日常维修 清洁用途 卫生间 在地库一层的中间位置设一个卫生间 男及女 商场1 F至5 F分别在南面 中间及北面各设立一个 男及女 卫生间 方便购物人士 东方广场每层有9个男女卫生间 在确定商场的定位后 我们可能建议在适当位置的女卫生间内设置育婴设备 残疾人士设施 商场各入口处有台阶地方加设斜路 方便使用轮椅人士 各层卫生间均需有适合残疾人士使用的厕格 升降机按钮配备可供盲人使用 升降机内设声音广播 物业用房 商场首层中间位置设一个客户服务台 处理一般查询及提供服务 地库二层或三层靠近货运升降机位置中央垃圾收集站 地库一层至地上五层各层中间位置各设立一个保安岗位 地库或5 F较偏位置设商场管理处用房 员工食堂 可考虑在地库一层或二层设员工食堂供办公楼及商场员工使用 外部交通内部交通建筑 运营事宜机电事宜附录 机电事宜 空调系统的建议通风系统位置现配置3台2000冷吨及2台750冷吨制冷机 可灵活配合商场在不同季节 不同商铺营运时间 如餐饮及电影院的要求 空调通风系统有关所有商业区域采用CO2控制新风量 需要更详细了解该系统运作 尤其如果该系统包含所有商铺内范围 有关排风区均考虑做排风热回收 可考虑将排风热回收处理后的风运送到各设备房作调节温度及通风之用 厨房排风通过竖井排至塔楼屋顶排放 塔楼是否指办公楼 如是 系统设计如何 机械通风系统1 在冬季制冷方面 在制冷机加装FREECOOLING装置的冷冻机组 可以节省更改管道安装成本及节约空间 2 利用消防水池作水蓄冷空调系统储冷水池 利用峰谷电价之差异 储存冷水供空调之用 节约运行费用 3 冷冻水泵加装变频器 节约能源 4 由于冬天天气干燥 建议新风机加上加湿功能 提供舒适的购物环境 各区域通风系统 水泵房及换热站建议设置机械排风系统 保持空气流通 中央制冷系统 冷却塔设在办公楼屋面 考虑到办公楼屋面面积及其它配置设备 如水泵及喉管的要求标准提高 建议将全部或部分冷却塔设在商场屋面以减低成本 但商场屋面的建筑结构上要做出配合 空调系统自动控制中央制冷及冷冻水供应系统 就如何将空调系统自动控制的功能 包括控制 监察及警钟等配置到楼宇设备自控系统 需要详细了解设计 中央采暖热水供应系统 建议在楼宇设备自控系统内就热力站设备加设监察及警报功能 以确保大厦供暖正常 机电事宜 有线电视及卫星天线接收系统除餐饮商铺按设计在铺内提供TV FM输出插口外 建议其余商铺只在弱电房预留端口 由租户申请时再安装 背景音乐系统的设置建议背景音乐及紧急广播系统在地库 走道 洗手间 电梯轿厢 商业区 餐饮 百货公司 戏院及室外广场均设有广播设施 建议在各设备房及工作房 如水泵房 垃圾房等加设紧急广播系统及闪灯 以疏散有关工作人员 当发现消防火警信号由误鸣引起 系统应可用手动强行取消紧急广播及消防警钟 以免引起公众恐慌 智能化管理系统楼宇设备自控系统对电力 照明 空调 冷冻站 给排水 送风系统 电梯系统 配备监察 调控及报警功能 加设对空调冷却塔监察 包括高低水位及跳闸等状态 方便日常管理维护 消防系统的设置建议消防系统本项目的消防系统包括室外及室内消火栓 自动喷淋 火灾自动报警 消防通讯 灭火器 应急照明及防烟和排烟系统 火灾自动报警系统 除警钟外 建议加设闪灯 特别在噪音的设备房 闪灯应保持闪动 直至消防控制屏复位 室内消火栓系统之主水泵组设于A5住宅下消防水泵房 原因何在 为了方便管理或日后出售商场 建议将室内消火栓之水泵移回商场范围内 防烟及排烟系统内走道及戏院排烟系统建议在内走道设置手动重置排烟口的设备 以便日常检查及测试 特别是设置在商铺内的排烟口 避免干扰商户及方便重置消防警钟 地库停车库建议设置可变速的风机 于火警时可以更快速度排烟 并与有关消防警钟连动 煤气报警系统的设置建议燃气报警系统 除在厨房设置燃气探测器外 建议在餐饮商铺范围加设燃气探测器 作整体监察 机电事宜 电气系统1 备用发电机备用发电机在非消防火警状态下 如遇上突然断电 除了为消防设备供电外 可否为商场及办公楼提供部分电源 2 应急照明商铺应急照明建议用面积按比例计算应急照明的数量 给 排水系统的设置建议给水系统本项目地下三层至地上三层生活用水为直接供水 商业部分3 F至7 F利用市政管网余压再加压供水 餐饮部分独立设置供水 办公6 F至24 F为间接供水 储水量根据设计师计算 餐饮 空调补水及写字楼生活用水需设置水箱 储水量约为总日用量的25 但计算生活用水储水分配时 写字楼及空调补水储水量未有按照25 计算 原因为何 由于现时用水及储水量均根据目前暂定的各行业所占面积计算 若经调研后各用水行业如美容 发廊 餐饮等增加 则有需要调整用水及储水量 中水用水储水如按照业主要求 不设立中水处理站 而将污废水合流排出市政管道 可以符合有关规范 则不需要设立中水用水储水箱 由于欠缺水源问题 政府日后有可能对循环用水要求提高 这方面亦为外国投资者所关注 建议可进行中水系统成本与成效分析 餐饮部分的给排水及隔油池给水及热水供应喉管应提供至餐饮商铺内 方便商户接取 提供较大容积的排水管供餐饮商铺使用 方便污水排放 在餐饮部分及其他餐饮区域适当位置设置隔油井供餐饮商铺使用 机电事宜 热力供应系统的设置建议本系统由热力站提供热水 经容积式换热器制备中央热水 供餐厅采用 建议设置热交换器一次 二次系统防污染装置 避免换热器泄漏或爆喉污染 运营时间由于楼宇设备自控系统对电力 照明 空调 电梯及给排水系统均有控制及调节功能 只要设置适当程式 可配合商场不同行业的不同营运时间各项需要 保安系统除了控制摄像机跟踪有关报警点所在的区域外 摄像机能否将该区域在报警钟启动前一段时间的画面储存 以便查找报警或事件成因 例如台北101大厦 燃气由于地下层燃气供应按规范需提供安全措施 为了使地下一层可用作餐饮用途 建议提供所需安全措施 停车场收费处 在地库一层或二层靠近客用升降机处设置一至两个停车场收费处 避免停车场出口车辆等候付费拥挤 外部交通内部交通建筑 运营事宜机电事宜附录 对于个别用途的设想 自助快餐 例如麦当劳 肯德基 进水管 直径为50毫米以上水压 稳定高于2 3kg cm2水表 直径40MM