杭州湾现代休闲服务区规划.ppt

杭州湾国际商务健身高端服务业业态区战略规划 基地范围 规划范围 110平方公里三个主体 杭州湾新区 慈溪市旅游局 大桥管委会 GEF湿地项目40平方公里 重点规划范围70平方公里 基地特征 桥头区生态区滩涂区湿地区 产业区 2002年 慈溪市城市总体规划 2003年 杭州湾新区发展战略研究 2004年 杭州湾概念规划 240平方公里 2007年 杭州湾片区规划2008年 杭州湾新城控规2008年 杭州湾滨海旅游休闲区总体规划 规划不断进步 定位越来越符合发展的需求 已有规划 2008年 产业策划戴德良行 商务办公 会展 教育业 房地产业 文化业 体育产业 旅游业 世邦魏理仕 体育休闲产业 IC设计产业 2008年 市场的反应 上海 香港推介会主题房地产公司比较积极 1 体育休闲开发 美国are篮球 娱乐等 足球场 网球场 五星级酒店 2 大商业地产开发 法国 美国奥特莱斯 3 旅游地产 水上乐园10平方公里 会议中心 度假村 4 科技研发 为本地企业服务的科技孵化园 定位 自上而下定位不明确 缺乏高度 功能 主题功能不明确 布局 缺乏整合力度 体制 没有理顺 开发模式缺乏创新 企业 合生创展 访谈 规划的不足 对该地区发展的想法 大项目带动 主题性商业娱乐地产开发具备条件 加大招商力度 需要一个有高度 有理想的规划给市场信心 创造环境和氛围 政府需要在其中扮演一定的角色 宁波毛市长讲话 功能 一 高档一流的商务体育健身区 二 长三角一流的大公司总部集聚区 三 国际企业家的会议基地 四 世界公司总部白领人才的生活基地 五 现代化的国际新城 优势 第一 有最好的区位条件 第二 有非常好的交通设施条件 第三 有很好的自然条件 湿地 布局 第一 围绕功能定位第二 围绕企业家的休闲 健身 商务体育第三 规划的范围 包括湿地 杭州湾大桥留用地和相关的地方一体化规划第四 投资经营 包括各种场馆 设施的投资经营要一体化来进行规划第五 要体现中国宁波的文化特色品味和特点 规划评述与此次规划重点 1 功能定位 需要鲜明的主题 控规 职业教育 专业会展服务 企业商务办公 酒店 商业金融 戴德良行 商务办公 会展 教育业 房地产业 文化业 体育产业 旅游业 世邦魏理仕 体育休闲产业 IC设计产业 2 空间布局 整合 东西联动 1 大桥东西两侧受操作主体影响 布局割裂 工业区 生态湿地 新城三者之间的空间布局缺乏整合 缺乏沟通的廊道 2 桥东布局过于内向 圈层式 与周边呼应不够 桥西布局主题不突出 一 定位篇二 布局篇三 实施篇 汇报目录 1 上海都市圈的辐射 100公里辐射圈连绵发展的趋势 上海进入后郊区化时代 外围地区出现诸多新兴成长地区 杭州湾新城获得了成为上海新城的机遇 50公里 半小时辐射圈 三个新城 嘉定汽车城 临港工业城 松江大学城 依赖上海 100公里 一小时辐射圈 北上海 西上海 南上海 杭州湾新城 特殊的地带 150公里 两小时辐射圈 宁波 杭州 湖州 无锡 常州 独立的综合型城市 一 功能定位 主题鲜明的定位 东京圈层式都市圈 特大城市经验借鉴 伦敦 第一 二代新城 50公里半径 居住导向 第三代新城 100公里半径 就业导向 东京 100公里新城功能总结 教育城 oxford reading 产业城 Skelmersdale 斯凯默斯代尔 横滨 服务城 MK 密尔顿凯恩斯 牛津城规划 密尔顿凯恩斯规划 斯凯默斯代尔规划 教育城 上海 三个重点新城定位明确 嘉定新城定位为汽车城临港新城定位为是临港工业城松江新城定位为大学城 环杭州湾城市规划拼合 在杭州湾的区域地位 自然条件 杭州湾北岸 冲刷海岸 优势资源 港口 杭州湾南岸 淤质海岸 优势资源 生态 土地 滩涂地 环杭州湾 港口 城市 生态 港口这一地区的错位 大规模的生态 服务新城 产业新城只能成为一般性的地区 判断 在这样的区位 杭州湾新城有机会成为长三角的服务新城 长三角缺少这样一个地区 生态 服务 休闲 健康的漫生活新城 服务城 伦敦第三代新城 距英国2个最大城市伦敦和伯明翰的距离分别为1小时和1小时50分钟车程 用地88平方公里 居住人口20万人 就业消费人口60万人 主题功能 购物中心 体育休闲中心 展览中心 密尔顿凯恩斯 有条件成为长三角重要的服务新城 宁波市域结构 南部生态发展区 山的文章 中心城区 东钱湖北宁波 杭州湾新城 服务功能 宁波提出市域结构 T轴 为杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带 结构要变 过于内向了 需要一条从宁波到上海的轴线 从T轴到十字轴 北宁波生态服务新城 在宁波的区域地位 北宁波 余慈结构将会改变 内向 圈层放射状一个绿心 余慈绿心三足鼎立 慈溪 余姚 姚周两大片区 产业集聚区 外向 T型结构杭州湾地区 区域服务新城 从绿心放射的边缘到对接长三角核心的前沿 位于上海特大城市外围100公里辐射圈上 有机会成为上海的新城 目前还处于起步阶段 随着后郊区时代的来临 未来发展条件会越来越好 在环杭州湾地区更具生态优势 区域性服务新城的发展更具机会 成为宁波 余慈与上海联动发展的区域增长极 功能定位 杭州湾生态服务新城 桥头地区的标识性使这类地区的发展相对更有机会 尤其是生产性服务业 桥头地区 东京湾跨海大桥 瑞典厄勒海峡大桥 2 地区优势分析 围绕湿地资源进行多层次综合主题开发是发展趋势 高端休闲 体育 健身 商务 会议 香港湿地公园 上海东滩湿地生态城 杭州西溪湿地综合开发 西溪 生态科技岛 湿地滩涂资源 功能定位 杭州湾生态服务新城 生态休闲湿地体育会议基地商务总部高地生活居住福地 主题功能 区域性功能 生态休闲湿地体育会议基地 城市性功能 商务总部高地生活居住福地 1 生态休闲湿地 关键在于 大 长三角最大的生态湿地主题公园 东滩湿地公园 24平方公里 杭州西溪湿地公园 10平方公里 生态湿地公园 35平方公里 要素构成 核心湿地资源 湿地休闲设施关键词 生态导向 环境教育中心 GEF 3 6平方公里 关键词 科普教育 体育基地项目策划 1 高端商务体育俱乐部 皮划艇 高尔夫等 2 主题性体育娱乐中心 水上乐园 滑雪场等 3 国际会议中心 4 区域购物中心 2 体育会议基地 长三角高端体育休闲会议基地 关键在于 准 CBD区位 城市中心 融入城市 功能 金融 证券等总部 空间 局促 较小规模 一层一个总部 曼哈顿 中环 美国 IBP 爱丁堡officepark BusinessPark区位 城市近郊 依托城市 功能 生产性服务业总部 空间 较大 1 5平方公里规模 一栋楼一个总部 Businesstown区位 城市远郊 相对独立 功能 专业化总部 空间 大 10平方公里规模 一个园是一个总部 商务总部类型总结 3 商务总部高地 公司总部和研发中心集聚区 关键在于 留 百事企业总部 行政和市民中心城市体育公园社区服务中心国际学校 布局篇 营造新的生活方式 寻找设计主题 基地历史 海塘文化 筑塘围涂 题 海堤卷 海堤蜿蜒如峭壁 横断狂澜三万尺 堤内耕桑堤外渔 民物欣欣始生息 海堤行海上蜿蜒蟠玉龙 云柯逶迤冲北风 睥睨烟云俯深黝 叶侯建此千年功 春花歌横塘划断沧海水 沽屋连尾成乡里 沙地种树宜木棉 万家衣食出其里 护城 呈景 水文化 湖 咸水库 浦 塘 闸 横江成河直江成浦筑堤成湖 营造新的生活方式 灵动的水的利用 核心载体 水 灵动的空间 构筑新生活方式的最佳资源 设计理念 理水成网 筑湖成城 塑塘成廊 1 理水城网 横塘江 80 150米 纵直江1 40 60米 纵直江2 20 30米 水与城的关系案例借鉴 阿姆斯特丹 水城 阿姆斯特丹运河 100米 城市河流 20米 城市支流 7米 运河 100M 城市河流 20M 主干路沿运河开敞的视觉效果 主干路垂直河流支路沿河布局建筑与河流关系较好 支流 7M 建筑与水紧密相邻道路自由穿插 支流 10M 水网与道路的关系 1 自由穿插 2 垂直 10M左右 20M左右 100M左右 次干道 支路平行河道 间距80 100米 主干道中心垂直穿越 主干道平行河流 3 平行 水网周边环境处理 10M 20 30m 100m 1 亲水性强 2 亲水性适宜 3 亲水性弱 贴近水岸的步行通道 贴近水岸的休闲建筑 零距离处理水与建筑的关系 绿化隔离 步行通道 特殊的临水建筑 湖的形状与组织模式 自由形 生态湿地 国际总部 几何形 行政文化 自由 几何形 体育休闲 服务主题廊 八塘 九塘 高尔夫俱乐部 国际总部公园 体育俱乐部 会议中心 购物中心 行政文化中心 八塘 生态型九塘 城市型 弹性生长空间 区域服务城市服务生态休闲 规划方案 与已有规划衔接 土地利用规划衔接 滩涂规划衔接 水利规划衔接 实施篇 开发主体开发模式开发时序开发效益行动计划 一 开发主体 上海临港新城 理想状态 统一开发 分主体开发至少保证基础设施统一建设 二 开发模式 上海临港新城 深圳华侨城 MK 杭州湾新城开发模式推荐 1 市场的作用 主题地产休闲体育地产商业娱乐地产会议度假地产2 政府的作用 筑巢引凤基础设施的投入高品质环境塑造 如湖的塑造等生态湿地公园的建设公共服务中心的建设储备空间的预留 国际总部公园等 政府市场合作型 三 开发时序 上海临港新城 深圳华侨城 共分为四期 第一期开发 政府作为 大项目树立品牌和信心 第二期开发 积极引入主题地产 塑塘成廊 第三期开发 完善提升 提高人气 第四期开发 弹性远景预留 四 开发效益 上海临港新城 深圳华侨城 基础设施和景观投入 800 1000元 平米 开发面积 100平方公里 总投入约800 1000亿元 慈溪市地