2011房地产估价师考试经营管理真题

2011 年房地产估价经营与管理考试真题 一 单项选择题 共 35 题 每题 1 分 1 房地产投资适合作为一种长期投资 关于其原因分析 错误的是 A 土地不会毁损 B 地上建筑物有耐久性 C 变现性差 D 土地使用权年限较长 2 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的 A 增量供给 B 存量供给 C 潜在供给 D 总量供给 3 关于房地产投资特性的说法 错误的是 A 区位选择异常重要 B 不易产生资本价值风险 C 存在效益餐溢 D 易受政策影晌 4 商品房开发市场通常是典型的 市场 A 完全竞争 B 垄断竞争 C 寡头垄断 D 完全垄断 5 某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万 其中从 2009 年跨入 2010 年继续施工的面积为 300 万 恢复施工的面积为 200 万 该城市 2010 年商品住房新开工面积是 万 A 500 B 700 C 800 D 1000 6 从房地产市场的投资周期来看 房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期 的 A 第一阶段 B 第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D 第四阶段 7 下列各类土地中 不属于土地储备范围的是 A 集体土地中的宅基地 B 依法收回的国有土地 C 依法收购的土地 D 依法行使优先购买权取得的土地 8 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括 A 对原材辛的检验 B 对配套设施的检验 C 确立质量文件档案制度 D 确立成本控制档案制度 9 对房地产开发企业来说 下列房地产开发的工作内容中 属于建设阶段工作的是 A 土地储备 B 销售方案的细化 C 建设项目的质量控制 D 申领 建设用地规划许可证 10 为适应房地产市场波动 某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格 该定 价方法为 A 认知价值定价法 B 成本加成定价法 C 挑战定价法 D 领导定价法 11 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析 在确定其市场规模时 有效市场 渗透市 场 服务市场三者关系正确的是 A 有效市场 渗透市场 服务市场 B 服务市场 有效市场 渗透市场 C 有效市场 服务市场 渗透市场 D 服务市场 渗透市场 有效市场 12 商品住房市场之所以能够细分为若干子市场 最主要的原因是 存在差异性 A 房地产开发企业的特点 B 城市区域功能 C 购房者的需求 D 城市地理环境 13 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析 属于房地产市场状况分析中的 分析 A 需求 B 供给 C 竞争 D 市场占有率 14 我国对外筹资成本通常是在 利率的基础上加一定的百分点 或基点 A 纽约同业拆放 B 中国香港同业拆放 C 伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放 15 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲 乙 丙三笔贷款 若甲贷款以年计息 乙贷款以季 计息 丙贷款以月计息 则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是 A 甲 乙 丙 B 丙 乙 甲 C 乙 甲 丙 D 乙 丙 甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营 名义收益率为 12 0 如果通货膨胀率为 5 5 银行贷款 年利率为 6 5 存款年利率为 3 0 则该项目投资的实际收益率是 A 5 16 B 6 16 C 6 5 D 8 74 17 某投资者将其商铺出租经营 租期 20 年 预计第一年的净租金收入为 8 万元 且每年递增 6 年租金均发生在年末 若折现率为 6 该商铺净租金收入的现值为 万元 A 91 76 B 142 40 C 150 94 D 160 00 18 某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款 若年利率为 6 期限为 15 年 首月还款额为 3000 元 月还款额等比增长率为 0 2 则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为 元 A 3627 06 B 3634 31 C 4818 34 D 4842 43 19 张某用 1000 万元购买了一间商铺用于出租经营 其要求的投资收益率为 10 经营期为如果为 20 年 每年经营净收益相等 则该投资者的年投资回报为 万元 A 17 46 B 100 00 C 117 46 D 672 75 20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了 A 抵御通货膨胀的影啊 B 提高资本金的投资收益率 C 提高全部投资的平均收益率 D 降低借贷资金的资金成本 21 如果某项目的 FNPV 等于零 说明该项目的获利能力 A 达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求 C 未达到财务内部收益率的要求 D 达到了财务内部收益率的要求 22 某项目净现值和累计净现值见下表 则该项目的动态投资回收期是 年 年末012345 净现值 万元 2000446 35432 32532 59640 67455 57 累计净现值 万元 2000 1553 65 1121 33 588 7451 93507 5 A 3 09 B 3 48 C 3 83 D 3 92 23 某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息 贷款人要求偿债备付率不低于 1 3 贷款利率为 12 货款期限为 20 年 按月等额还本付息 则该项目投资人所能申请到的最大 贷款额为 万元 A 28 73 B 29 ll C 344 74 D 349 31 24 下列房地产投资项目不确定因素中 属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是 A 建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率 25 在房地产投资项目的不确定性分析中 最高土地价格分析属于 A 临界点分析 B 期望值分析 C 敏感性分析 D 概率分析 26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时 对开发规模较大 首期较难产生理想收益的房地产项 目 可通过 确定是甭进行投资 A 等待投资型期权估价 B 放弃型期权估价 C 成长型期权估价 D 柔性期权估价 27 对房地产开发项目 不出现在项目投资现金流量表中的是 A 销售收入 B 开发建设投资 C 营业税金及附加 D 借贷本金偿还 28 下列征收补偿中 不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是 A 房屋价值补偿费 B 搬迁补偿费 C 停产停业损失补偿费 D 土地补偿费 29 下列财务报表中 在编制时要求资金流平衡的是 A 总投资估算表 B 经营成本估算表 C 投资计划与资金筹措表 D 销售收入与经营税金及附加估算表 30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权 则可供选择的融资方式是 A 发 行可转换债券 B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D 发行公司债券 31 在某房地产开发项目建设过程中 如果不能如期取得政府的相关许可 则该房地产开发项 目将面临 A 政策风险 B 市场风险 C 财务风险 D 信用风险 32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款 其贷款额度不超过土地 的 70 A 评估价值 B 实际价值 C 投资价值 D 出让金收入 33 为控制个人住房抵押贷款的风险 常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力 计算月房产 支出与收入比的公式是 A 本次贷款的月还款额 月均收入 B 本次贷款的月还款额 其他债务月偿还额 月均收入 C 本次贷款的月还款额十月物业管理费 月均收入 D 本次贷款的月还款额 月物业管理费 其他债务月偿还额 月均收入 34 市场条件下 物业租金水平的高低主要取决于 A 物业出租经营成本 B 业主希望的投资回报率 C 通货膨胀率 D 同类物业的市场供求关系 35 某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元 月平均运营费用为 60 万元 月平均空置率为 5 月 平均租金损失率为 2 月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3 则该写字楼的月净经营收入是 万元 A 33 00 B 33 10 C 36 00 D 36 10 二 多项选择题 共 15 题 每题 2 分 每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意 请在答题 卡上涂黑相应的编号 全部选对的 得 2 分 错选或多选的 不得分 少选且选择正确的 每个选 项得 0 5 分 1 下列房地产投资形式中 属于按经济活动类型划分的有 A 居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C 土地开发投资 D 房地产开发投资 E 房地产经营投资 2 下列房地产市场价格指标中 属于市场交易指标的有 A 吸纳量 B 新竣工量 C 预售面积 D 可供租售量 E 房地产价格 3 下列社会经济活动表现中 体现房地产市场功能的有 A 商品住房限购政策导致住房租金上涨 B 居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格 D 房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E 通货膨胀导致房地产重置成本增加 4 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法 正确的有 A 大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 B 双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C 总代理可以委托分代理 D 房地产开发企业不能直接委托分代理 E 房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 5 在各种市场方法调查中 网络联系方法的特点有 A 成本低 B 反馈快 C 能深入了解被访者情况 D 回收率高 E 能深度访谈 6 下列现金流量图中 能表示的房地产开发投资模式有 A 开发一销售模式 B 开发一持有出租 出售模式 C 购买一持有出租一出售模式 D 购买一更新改造一出售模式 E 购买一更新改造一出租模式 7 对于 开发 销售 模式下的房地产投资项目 分析其动态盈利能力时的引算期包括 A 开发 期 B 论证决策期 C 经营准备期 D 经营期 E 销售期 8 甲乙两个项目均为出售型住宅项目 开发经营期为 2 年 对这两个项目进行比选时 可直接采用 的静态盈利能力比选指标有 A 利润总额 B 投资利润率 C 资产负债率 D 财务净现值 E 偿债备付率 9 下列分析方法中 属于风险估计与评价的常用方法有 A 故障树分析法 B 期望值法 C 盈亏平衡法 D 解析法 E 蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段 需要开发的工作包括 A 风险估算 B 分析风险概率分布情况 C 辨识风险发生的原因 D 检验各风险变量是否相关 E 提出应对风险的建议 11 在房地产投资项目可行性研究中 调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行 其中资源 调查的主要内容有 A 项目用地 B 房地产市场供需 C 房价现状及走势 D 交通运输条件 E 外围基础设施 12 下列房地产开发项目成本费用中 属于土地费用的有 A 土地出让价款 B 土地购置税费 C 基础设施建设费 D 水文地质勘测费 E 土地开发工程费 13 下列关于房地产权益融资的说法 正确的有 A 资金融入方需要还本付息 B 在私人市场和公开市场上 均可以进行权益融资 C 权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险 D 存款性金融机构一般不参与房地产权然融资 E 权益融资主要来源于个人投资者 14 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有 A 分期发放贷款 对其现金情况进行监控 B 对房地产开发企业的销售款进行监控 防止销售款挪作他用 C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的 30 D 不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E 密切关注开发情况 以确保房屋能在合理期限内交付使用 15 写字楼分类过程中要考虑的因素包括 A 物业所处位置 B 辐射区域的范围 C 建筑设备系统 D 建造年代 E 租户类型 三 判断题 共 15 题 每题 1 分 请根据判断结果 在答题卡上涂黑其相应的符号 用 表示正 确 用 表示错误 不答不得分 判断错误扣 1 分 本题总分最多扣至零分 1 商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资 无论何种类型的房地产投资 其目的 都是为了营利 2 在我国 县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场 3 土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化 土地平整等工作 可以通过公开招 标方式选择工程实施单位 实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的 2 4 在房地产市场分析中 区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销 建议 5 用期末惯例法进行现金流量分析时 假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末 6 房地产开发项目用于出租或自营时 开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资 7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时 借贷越多 资本金的收益 率越大 8 金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前 规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险 9 在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时 最高运营费用比率越高 说明投资项目抵抗风险的能力 越强 10 在房地产开发项目策划方案中 对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择 11 房屋开发费中的公共配套设施建没费 包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设 施的建设费用 12 借贷还本付息清算表属于基本财务报表 该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据 13 按照财政部和中国人民银行的规定 土地储备贷款应为担保贷款 故政府的各类财政资金可以用 于土地储备贷款的担保 14 房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺 越来越成为金融机构向房地产开发 企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一 15 一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入 四 计算题 共 2 题 20 分 要求列出算式和计算过程 需按公式计算的 要写出公式 计算结果 而无计算过程的 不得分 计算结果保留小数点后 2 位 请在答题纸上作答 一 某投资者购买了一间建筑面积为 100 扩的店铺用于出租经营 购买价格为 180 万元 一次性 付款 购买后对该店铺进行装修 装修期为 1 年 装修费用为 60 万元 装修完成后即出租 投资者 要求的目标收益率为 12 动态投资回收期不长于 16 年 则假定该类店铺的经营费用占毛和金收 入的 30 装修费用发生在年末 其他现金流量发生在年初 请计算满足投资者收益目标 要求的 店铺最低单位面积年和金 并画出该项目投资经营的现金流量图 二 某投资者欲租赁一间店面 租赁期有 3 年和 5 年两种可能 概率分别为 0 4 和 0 6 若租赁 期为 3 年 总租金为 30 万元 一次性付清 若租赁期为 5 年 总租金为 45 万元 也是一次性付清 经市场调研 经营该店面的年净收益有 15 万元 12 万元和 10 万元三种可能 概率分别为 0 5 0 3 和 0 2 该投资者要求的投资收益率为 10 设租金发生在年初 年净收益发生在年末 请计算该 项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率 2011 年试题参考答案 一 单项选择题 1 C 2 A 3 B 4 B 5 A 6 B 7 A 8 D 9C 10 B 11 C 12 C 13 A 14 C 15 B 16 B 17 C 18 A 19 B 20 B 21 A22 D 24 B 25 C26 A 27 C 28 D 29 D 3O D31 A 32 A 33 D 34 D 35 C 二 多项选择题 1 CDE 2 ACE 3 ABC 4 BCE 5 AB 6 BC 7 AE 8 AB 9 DE 10 AB 11 ADE 12 AB 13 BCD 14 ABDE 15 ACE 三 判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四 综合分析题 IACD 1 ACD 2 ABD 3 C 4 ABC 5 C 6 AD 7 ABC 8A 9 BCD 10 ACD 11 B 12B 13 C 14 B 15 A 现金流量图为 太容易了 不好画 略 现金流量图共 3 分 其中 第 0 年 1 年末现金流量 180 60 给 1 分 第 1 年末净租金收入正确给 1 分 第 15 年末 正确给 1 分 方法一 解 设单位面积最低毛租金为 X 万元 则单位面积净租金收入为 X 1 30 0 7X 年净租金收入为 0 7X 100 70X 根据投资者的投资计划可列出下式 180 60 1 12 70X 12 1 1 1 12 15 0 X 0 48991 万元 4899 1 元 那要实现这一投资自标 该商铺的单位面积最低年租金为 4899 10 元 方法二 解 设单位面积最低毛租金为 X 万元 则单位面积净租金收入为 X 1 30 0 7X 年净租金收入为 0 7X 100 70X 将购买价和装修费折现 P 180 60 1 i 180 60 1 12 233 57 万元 在动态投资回收期内 净租金收益的折现和的绝对值应等于 p A Pi 1 1 1 i n 233 57 12 1 1 1 12 15 34 29 70X 34 29 X 4899 1 元 二 解 1 计算该项投资的加权净现值之和方法一 第一路径 联合概率 P X1 0 4 0 5 0 20 净现值 NPV1 30 15 10 1 1 1 10 7 30 加权净现 NPV1 P X1 7 0 0 2 1 46 第二路径 P X2 0 12 净现值 NPV2 0 16 加权净现 NPV2P X2 0 12 0 16 0 02 万元 第三路径 P X3 0 08 净现值 NPV3 5 13 加权净现 NPV3P X3 0 41 万元 第四路径 P X4 0 3 净现值 NPV4 11 86 加权净现 NPV4P X4 3 56 万元 第五路径 P X5 0 18 净现值 NPV5 0 49 加权净现 NPV5P X5 0 09 万元 第六路径 P X6 0 12 净现值 NPV6 7 09 加权净现 NPV6P X6 0 85 万元 加权平均现值之和为 1 46 0 02 0 41 23 56 0 09 085 3 83 方法二 每年的净收益期望值为 15 0 5 12 0 3 10 O2 13 1 当租赁期为 3 年时 净现值为 30 13 1 10 1 1 1 10 3 2 58 万元 当租赁期为 5 年时 净现值为 30 13 1 10 1 1 1 10 5 4 66 万元 加权净现值为 2 58 0 4 4 66 0 6 3 83 万元 2 计算该投资项目净现值不小于零的累计概率 方法一 0 2 0 3 0 18 0 68 或 1 0 32 0 68 方法二 按净现值从小到大排列 见下表 并计算累计概率 略 净现值不小于零的累计概率 1 0 32 0 50 0 32 0 16 0 49 0 16 或 1 0 50 0 50 0 32 0 49 0 49 0 16 0 6357 63 57 解析 一 单项选择题 4 由子房地产具有明显的不可移动性和异质性 且市场集中度较低 因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征 房 地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分 如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目 较少 就容易形成区域性垄断 导致垄断多于竞争 5 某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停 缓建而在报告期恢复施工的房屋面积 1000 300 200 500 万 6 在自然周期第二阶段的后半段 由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发 资本流量显著增加 7 土地储备的范围包括依法收回的国有土地 收购的土地 行使优先购买权取得的土地 已办理农用地转用和土地 征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地 8 质量控制主要包括四个方面 对原材料的检验 对配套设施的检验 确立控制质量的具体措施和确立质量文件 档案制度 10 成本加成定价法的表达式为 成本 成本 利润率 13 需求分析包括 需求预测 分析规划和建设中的主要房地产开发项目 吸纳率分析 具体包括市场吸纳和空置 的现状与趋势 市场购买者的产品功能需求 15 实际利率 1 r m m 1 设名义利率为 12 则按年计息 i 12 按季计息 i 1 12 4 4 1 12 55 按月 计息 i l 12 12 12 l 12 年利率均相同 实际利率 按月计息最大 则按年计息最小 16 实际利率 1 名义利率 1 通货膨胀率 1 12 l 5 5 1 6 16 17 因为每年递增率和折现率相等即当 s i 时 采用等比序列现值系数 P nA1 l i 20 1 6 150 94 万元 18 该家庭第 8 年最后一个月的还款额 A8 12 A1 1 i i 1 3000 l 0 2 96 1 3627 06 元 19 投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬 即该投资者的年投资回报为 P i 1000 10 100 万元 21 如果某项目的 FNPV 大于或等于 0 说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求 因而在财务上 是可以接受的 如果 FNPV 小于 0 则项目不可接受 22 动态投资回收期 累计净现金流量现值开始出现正值期数 1 上期累计净现金流量现值的绝对官当期净 现淦流量现值 4 1 588 74 640 67 3 92 年 23 偿债备付率 可用于还本付息资金 留当期应还本付息资金 则每年应还本付息资金 5 1 3 3 846 万元 按月 还本付息额 3 846 12 3205 元 用等额序列支付现值系数公式 可得 最大贷款额为 V A i 1 1 1 i n 3205 12 12 1 1 1 12 12 20 万元 24 对于房地产开发项目而言 涉及的主要不确定性因素有 土地费用 建筑安装工程费 租售价格 开发期与 租售期 建筑容积率及有关设计参数 资本化率 贷款利率等 对于房地产置业投资项目 影响其投资经济效果 的主要不确定性因素包括 购买价格 权益投资比率 租金水平 空置率 运营费用 有效面积系数和贷款利率 等 25 最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下 保持满足预期收益水平 所能承受的最高土地 取得价格 28 相对于股权融资和其他类型债券融资 公司债券融资不改变原股东对公司的控制权 32 商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款 其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70 贷款期限最长不得超过 2 年 33 考核借款人还款能力 规定将每笔住房货款的月房产支出与收入比控制在 50 以下 月所有债务支出与收入比 控制在 55 以下 其公式为 房产支出与收入比 本次贷款的月还款额 月物业管理费 月均收入 所有债务 与收入比 本次贷款的月还款额 月物业管理费十其他债务月偿付额 月均收入 一定注意考试中题干的要求 35 月净经营收入 有效毛收入 运营费用 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 运营费用 100 100 5 2 100 3 60 36 万元 注意 2011 年教材将 经营费用 修订为 运营费用 二 多项选择题 1 根据房地产业经济活动类型的不同 可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资 从事各类房 屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资 A B 选项属于按物业类型来 划分的 按物业类型来划分除 A B 选项外 还包括工业物业投资 酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资 共 5 项 2 市场交易指标包括销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格 房地产租金 房地产 价格指数共 9 项 供给指标包括新竣工量 灭失量 存量 空置量 空置率 可供和售量 房屋施工面积 房屋 新开个面 平均建设周期和竣工房屋价值共 10 项 本题中的 B D 选项属于供给指标 4 A 选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道 所以一般采用自行租售 D 选项错在房地产开发企 业或业主还可以直接委托分代理 5 C E 选项属于面访的联系方法的特点 D 选项属于电话访问的联系方法的特点 7 对于房地产开发投资中项目类型为出售的 其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和 对于房地 产开发投资中项目类型为出租或自营的 其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和 当房地产开发为置 业投资的 其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和 8 对于开发经营期较短的出售型房地产项目 可直接采用利润总额 投资利润率等静态指标进行方案比选