2016房地产估价师：项目融资方案分析模拟试题

2017 年房地产估价师年房地产估价师 制度与政策制度与政策 房地产交易管理制度房地产交易管理制度 与政策模拟试题与政策模拟试题 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符个事最符 合题意 合题意 1 某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用 与之类似的现房价格为 5000 元 m2 现房出租的年末净收益为 500 元 m2 若按折现率 10 和风险补偿 值 100 元 m2 计 该幢房地产目前的价格应为 A 4400 元 m2 B 4409 元 m2 C 4445 元 m2 D 4455 元 m2 2 已知某城市容积率修正系数表 如下表 若确定比较案例宗地地价为 900 元 容积率为 1 7 待估宗地规划容积率为 1 3 则进行容积率修正后可比 实例的价格为元 A 1 177 B 675 C 688 2 D 1 200 E 工业用地的监测点评估价格 3 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括 A 移动平均法 B 指数平滑法 C 市场因子推演法 D 简单平均法 4 对房地产利用的限制不包括 A 房地产权利的设立和行使的限制 B 房地产使用管制 C 房地产空间范围的限制 D 房地产相邻关系的限制 E 工业用地的监测点评估价格 5 某宗土地面积为 2000 城市规划规定的限制指标为 容积率 3 建筑密度 30 在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下 下列建设方案中最可行的 是 A 建筑物地面一层建筑面积为 800 总建筑面积为 5 000 B 建筑物地面一层建筑面积为 1 400 总建筑面积为 5 000 C 建筑物地面一层建筑面积为 600 总建筑面积为 5 500 m D 建筑物地面一层建筑面积为 600 总建筑面积为 2 500 E 工业用地的监测点评估价格 6 某建设项目建设期 3 年 各年计划投资额分别为 第一年 3600 万元 第二 年 4800 万元和第三年 3800 元 年均价格上涨率为 5 该项目建设期间涨价预 备费为 A 1570 975 万元 B 1370 975 万元 C 1270 975 万元 D 1070 975 万元 7 在互斥的投资选择中 选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益 在经济学上叫做 A 经济成本 B 机会成本 C 会计成本 D 补偿成本 E 工业用地的监测点评估价格 8 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多 造成不便于商务办公 和需求减少 估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15 上升为 25 每月 可出租面积租金为 70 元 m2 又知该写字楼可出租面积为 10000m2 运营费用 率为 40 假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年 投资报酬率为 8 其他条 件保持不变 则该写字楼将发生 万元的贬值 A 548 19 B 558 15 C 567 39 D 675 40 9 结合保险的本质 属于保险基本职能的是职能 A 分散危险 B 融通资金 C 防灾防损 D 分配 E 执行层的组织协调 10 某套住宅总价为 30 万元 套内建筑面积为 125m2 套内墙体面积为 20m2 分摊的共有建筑面积为 25m2 该套住宅每 1m2 建筑面积的价格为 A 1667 元 m2 B 1765 元 m2 C 1875 元 m2 D 2000 元 m2 11 造成公司接近大众 关怀民生的良好形象 同时做到 薄利多销 或 中 利多销 的开发商定价方法称为 A 成本加成定价法 B 价值定价法 C 目标定价法 D 认知价值定价法 12 从 2005 2009 年 某市商品房开工量分别为 30 万 60 万 80 万 95 万 120 万 若以 2005 年为基期 则 2009 年该市商品房开工量的定基增长速度为 A 100 B 200 C 300 D 400 E 执行层的组织协调 13 报酬率是一种与利率 内部收益率同性质的比率 对其内涵的理解应是 A 投资率是投资回收与投入资本的比率 B 风险大的投资 不确定因素多 故报酬率应低 反之 报酬率应高 C 当投资于房地产能获得某些额外好处时 投资者将提高所要求的报酬率 D 当把土地看作特别可靠的投资时 其报酬率要低于其他较长期投资的报酬 率 E 工业用地的监测点评估价格 14 是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法 A 网络图法 B 坐标系数 C 横道图法 D 表格法 15 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元 房地产估 价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元同时还有一笔贷款成数 由 50 余额为 1000 万元的抵押贷款 该在建工程的再次抵押价值为 万元 A 2500 B 3000 C 3500 D 4000 16 下列关于钢筋混凝土柱 梁 板的构造的说法不正确的是 A 柱是独立支撑结构的竖向构件 它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的 荷载 B 梁是跨空间的横向构件 它在房屋中承担板传来的荷载 再传到支承它的 柱上 C 板是直接承担其平面荷载的平面构件 它支承在梁上或直接支承在柱上 把所受的荷载再传到梁或柱 D 柱 梁 板只可预制 不可现制 17 目前 我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 A 60 B 70 C 80 D 90 18 房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中 并不包括 A 价值最大化 B 双方都认可 C 经济上可行 D 技术上可能 19 是指消费者在某特定时期内和一定市场上 按一定价格愿意并且能够购 买的某种商品或劳务的数量 A 供给 B 需求 C 购买能力 D 购买欲望 20 是指投资者将资金投入房地产后 失去了其他投资机会 同时也失去了 相应可能收益时 给投资者带来的风险 A 比较风险 B 时间风险 C 持有期风险 D 资本价值风险 21 下列股东权利中属于共益权的是 A 出席股东大会的权利 股票过户的权利 表决权 B 股息红利分配的请求权 表决权 出席股东大会的权利 C 表决权 查询公司经营状况的请求权 出席股东大会的权利 D 股票过户的权利 表决权 查询公司经营状况的请求权 E 执行层的组织协调 22 求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括 A 单位比较法 B 分部分项法 C 造价分析法 D 指数调整法 23 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于 万元 A 30 B 50 C 100 D 150 24 估价上的折旧注重的是 A 原始取得价值的减价修正 B 原始取得价值的摊销与回收 C 重置价值的摊销与回收 D 价值的减价修正 E 工业用地的监测点评估价格 25 下列关于分户图的说法不正确的是 A 分户图表示房屋权属范围的细部 明确异产毗连房屋的权利界线 是房产 证的附图 B 分户图的方位应以图的正上方为北方向 并在适当位置注明 C 分户图表示的主要内容包括房屋权界线 四面墙体的归属和楼梯 专道等 部位以及门牌号 房屋建筑面积和房屋边长等 D 房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积 标注在分户图框内 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以个以 上符合题意 至少有上符合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种 A 收款凭证 B 付款凭证 C 转账凭证 D 原始凭证 E 记账凭证 2 甲 乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75 和 80 从房地产开 发贷款的风险来看 乙企业比甲企业面临更大的 风险 A 市场 B 财务 C 政策 D 经营 3 现有某待开发项目建筑面积为 3850m2 从当前开始开发期为 2 年 根据市 场调查分析 该项目建成时可出售 50 半年和一年后分别售出其余的 30 和 20 出售的平均单价为 28507 元 m2 若折现率为 15 则该项目开发完成后 的总价值的当前现值为 万元 A 766 B 791 C 913 D 1046 4 从较长时期来看 国内外统计资料表明 房地产价格的上涨率 一般物价的 上涨率 A 高于 B 等于 C 低于 D 不确定是高于还是低于 5 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题 房地产开发企业应当履行 义务 并对造成的损失承担赔偿责任 因不可抗力或者 造成的损失 房地产 开发企业不承担责任 A 维修 使用不当 B 保修 使用不当 C 保修 错误使用 D 维修 错误使用 6 某房地产开发项目有甲 乙 丙三个方案 经测算 三个方案净现值的期望 值分别为 1500 万元 1800 万元 2200 万元 净现值的标准差分别为甲 890 万元 910 万 元 1200 万元 则该项目投资方案的风险从小到大排列 顺序正确的是 2007 年 试题 A 乙 丙 甲 B 甲 乙 丙 C 丙 甲 乙 D 乙 甲 丙 E 借款合同 7 在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上 将风险分析与反映开发项目 特征的收入和支出流结合起来 在综合考虑主要风险因素影响的情况下 对随 机收入 支出流的概率分布进行估计 并对各个收入 支出流之间的名种关系 进行探讨 用项目预期收入 成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险 进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是 A 概率分析 B 蒙特卡洛法 C 解析法 D 杠杆分析 8 下列有关房产图的表述中 错误的有 A 测定房屋四至归属及丈量房屋边长 计算面积 要绘制房产分幅平面图 测定房屋平面位置 要绘制房产分丘图 测定权属单元产权面积 要绘制房产 分户图 B 建筑物密集地区的分幅图一般采用 1 1000 的比例尺 其他区域的分幅图 可以采用 1 500 的比例尺 C 房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 也是绘制房产权证附图的基本图 比例尺为 1 100 1 1000 D 房产分户图是房产证的附图 E 房产分户图比例尺一般为 1 500 9 下列估价公式中 错误的是 A 土地价格 房地价格 建筑物价格 B 房地产价格 带债权债务的房地产价格 债权 债务 C 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 D 房地产价格 含非房地产成份的房地产价格 非房地产成份的价格 10 按照目前我国的有关土地管理规定 征收耕地的补偿费用不包括 A 土地使用费 B 土地补偿费 C 安置补助费 D 地上附着物和青苗的补偿费 11 建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括 A 为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执 从 业人员市场 行为提供依据 B 为社会公众查询企业和个人信用 信息提供服务 C 为社会公众对房地产中介服务领域违法 违规行为提供投诉途径的信息管 理系统 D 减少或避免商业欺诈 弄虚作假 损害消费者合法利益等行为的发生 E 不能减少或避免商业欺诈 弄虛作假 损害消费者合法利益等行为的发生 12 对年应纳税所得额在 3 万元以下的企业 企业所得税暂按 的税率征收 A 5 5 B 18 C 27 D 33 13 下列房屋属于不得出租的情形的有 A 依法取得房屋所有权证的 B 司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的 C 共有房屋 取得共有人同意的 D 不符合安全标准的 E 属于违章建筑的 14 价格领先制通常有三种形式 A 被支配型价格领先 B 支配型价格领先 C 成本最高型价格领先 D 成本最低型价格领先 E 晴雨表型价格领先 15 在测算资本金融资成本时 其资金占用费一般应按机会成本原则计算 当 机会成本难以计算时 可参照计算 A 综合利率 B 银行贷款利率 C 银行存款利率 D 折现率 E 借款合同 16 下列房地产价格影响因素中 属于房地产区位因素的有 A 税收政策 B 城市规划调整 C 环境状况 D 城市基础设施状况 E 汇率 17 之中规定了中国现行土地所有制性质 形式和不同形式的土地所有制的 适用范围及土地使用 管理制度 A 中华人民共和国仲裁法 B 中华人民共和国宪法 C 中华人民共和国土地管理法 D 中华人民共和国土地使用法 E 中华人民共和国民法通则 18 在项目评估过程中 租金或售价的确定是通过 得来的 A 近期交易物业的租金或售价进行比较 B 市场上交易物业的租金或售价进行比较 C 类似物业的比较 D 市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 19 中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列 处在的标志值 A 最前位次 B 中间位置 C 倒数位次 D 最后位次 E 执行层的组织协调 20 拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额 安置用房面积和安置地点 搬 迁过渡方式和过渡期限 经协商达不成协议 经当事人申请 由批准拆迁的房 屋拆迁主管部门裁决 裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决 A 10 B 20 C 30 D 45 E 执行层的组织协调 21 房地产价格构成中的开发成本包括 A 取得土地使用权时的出让金或转让金 B 基础设施建设费 C 公共配套设施建设费 D 勘察设计和前期工程费 E 管理费 22 下列情况 国家可无偿收回划拨建设用地使用权 A 土地使用者因迁移 解散 撤销 破产或其他原因而停止使用土地的 B 国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权 C 各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权 D 不按批准用途使用土地 E 未经原批准机关同意 连续一年未使用土地 2