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房地产市场调研 1 恒阳地产营销中心策划部2014 3 24 RealEstateMarketResearchReports 房地产营销策划的核心工作 2 实现销售 Market 市场调研分析 宏观市场分析供需数据分析竞品个案分析 3 宏观市场综述 Macromarket 03经济指标 02相关政策 01自然状况 06交通环境 05城市规划 04产业结构 1 4 地理 政治 经济状况 01自然状况 5 宏观市场综述 区域 省 市 区 总面积城区面积城市化率 区域常住人口统计数据实际居住人口 包括外来和流动人口 统计数据 02房地产相关政策 各项政策相结合对宏观市场所产生的影响 房产政策 金融政策 土地政策 Policy 人口政策 6 宏观市场综述 例案 7 宏观市场综述 03经济指标 GDP GDP 国内生产总值 判断本地GDP增幅是否高于国家或一线发达城市水平 从而判断本地经济未来增长状况 项目所在地区GDP统计 8 宏观市场综述 CPI 居民消费指数 衡量通货膨胀 紧缩的重要指标之一 一般而言CPI持续 全面上涨就被认为发生了通胀 则该地经济形势恶化 长期负增长 则表明该地物价水平在低位运行 经济向好 PPI 生产者物价指数 衡量通货膨胀 紧缩的重要指标之一 PPI长期持续上升意味着生产成本上扬 最终导致消费物价上涨 引起通胀 简言之 最理想情况为CPI PPI整体趋向负增长 CPIPPI 9 宏观市场综述 10 人口 通过近年本地人口年均增长值来判断本地经济增长被人口拉动的程度 常住人口增长越快 潜在购房群体越大 11 宏观市场综述 04产业结构 通过该地区主要产业结构状况 对经济可持续发展性做出预判 12 宏观市场综述 05城市规划 规划带来的城市发展新动力 如何产生新的经济增长点 如何促进财富的流通 资本的融合等 政府规划之下的城市发展内外新格局 项目所在区域建设规划 13 宏观市场综述 06交通环境 公路 铁路 航空 项目区域交通地位 重要与否 特殊与否 有无发展潜力 越是交通中枢或高级中转站 其人口 物资吸附力越强 城市发展潜力越大 14 宏观市场综述 供需数据分析 03新开 竣 施 工量 02房地产投资总额 01土地供销 06未来情况预判 05市场价格走势 04商品房供应 成交量 2 15 16 17 通过分析近年本地房地产工程情况 可推断本地市场中房开商的整体资金运作大致情况 当新开工 施工 竣工面积同比走高且涨幅较大时 该地房市就处于快速扩张期 房开商整体回款情况较好 03项目城市房地产新开 竣 施 工量 图例 18 供需数据分析 19 05项目城市房地产价格走势 通过近年该地房价涨幅 判断本地是发展良好的健康市场 还是虚假扩张的泡沫市场 图例 20 供需数据分析 06项目城市未来情况预判 21 供需数据分析 竞品个案 03主要竞品 02经典个案 3 22 01经典个案 本市经典项目 选取2 3个已售罄或已是尾盘的经典项目 作为本地区成功案例的代表进行简析 这些项目不是本案竞品 但可为本案操作提供参考 23 竞品格局个案 经典项目1 特点评价高端定位 物业品质一流 配套齐全 滞后 周边环境好 差 市场认可度高 低 占地 建面占地 万 建面 万 绿化率 面积 均价分类给出 产品类型高层 小高层 洋房 别墅 商业 写字楼 销售情况分类给出已售 未售货量比例 其他卖点精装 超高层高 超大花园 低容积率 24 竞品格局个案 02项目主要竞品 项目主要竞品分布 注 选取4 6个案例 以该地当前最热卖项目 本案同区域同质项目两类为主 作为本案主要竞品进行简析 重点分析核心竞品 可考虑SWOT对比 25 竞品格局个案 主要竞品1 特点评价高端定位 物业品质一流 配套齐全 滞后 周边环境好 差 市场认可度高 低 占地 建面占地 万 建面 万 绿化率 面积 均价分类给出 产品类型高层 小高层 洋房 别墅 商业 写字楼 销售情况分类给出已售 未售货量比例 其他卖点精装 超高层