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深圳 商业市场深度调研报告 2013年1月 报告目的与意义 本次报告旨在通过分析东门商业的发展现状 可比类似竞争业态现状 重点行业及商业场所经营现状 以商业需求和市场依托为导向 以客观的市场研判为依据 为项目的运营发展提供依据 深圳商圈格局 东门商圈格局 东门重点商业分析 东门行业分析 第一部分 第二部分 第四部分 第三部分 东门消费者分析 第五部分 报告内容 思维导图 项目分析 第六部分 项目定位 第七部分 1 深圳商圈格局 商圈分布 商圈发展 东门介绍 东门商圈发展 深圳商圈格局 东门商业市场调研报告 5 深圳商业格局 以金光华 天虹为首的高档购物中心聚集 区域消费能力强 餐饮娱乐业态发达 传统的商业旺地 以太阳百货与茂业为首加零售小店组合 可改变及提升的空间较小 业态最全 白领购物首选 但整体形象己略显滞后 目前商圈正进行全面改造提升 消费力强劲 商业氛围淡薄 有待培育 未来发展潜力巨大 起步虽晚 但发展迅猛 商业项目大量进入 向关内看齐 造MALL运动大肆兴起 属于新兴商圈 未来竞争相当激烈 向关内看齐 商业档次及形象在不断地提升 宝安中心区是热点区域 原主要服务于华侨城社区 益田假日广场的落成将扩大商业辐射范围 深圳商业经过多年发展 以罗湖 福田为中心 龙岗中心区商圈 东门商圈 华强商圈 人民南商圈 南山商圈 华侨城商圈 宝安中心区商圈 中心区商圈 深圳商圈 商圈简介 商圈简介 华强商圈 华强商圈是深圳商业经营模式容最多的商圈 以电子行业为龙头 汇集多种业态 上世纪90年代 华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区 华强北商区是深圳商业经营模式容纳最多的地区 现在的华强北以电子市场为龙头 汇集了百货 服装 珠宝 餐饮 酒楼 仓储 金融等几十个行业 成为全国业态最齐全的商业街 华强北路南北930米 东西1560米 商业区总面积1 45平方公里左右 日客流量 30 50万人次 华强商圈 人民南商圈 西部商业圈崛起 人民南商圈零售业受到强大冲击 商业开始向休闲娱乐转型 人民南商圈 人民南商圈以人民南路为中轴 北齐深南东路 南止罗湖口岸 东至东门南路 西至和平路 总面积约1 3平方公里 人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域 拥有国际商场 西武百货 友谊城百货 天安国际商场等11家大型商场 33家中高级酒店 5座五星级大酒店 39家高档次娱乐场所 随着片区交通 配套 市政功能 商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要 加之西部商业圈的崛起 其昔日的辉煌景象渐失 宝安南商圈 宝安南商圈定位为高档娱乐消费型 属于国际都会式商业 辐射范围达至全深圳 宝安南商圈 深圳宝安南商圈以地王大厦为轴心 东南延伸到万象城 西北延伸到京基100 人流量每天最高可达43 2万人次 定位为高档娱乐消费型商圈 国际大牌成为都市时尚宠儿 其潮流趋势紧随购物天堂香港 聚集万象城 KKmall 地王大厦等综合性百货形成深圳罗湖的一城市消费中心 属于国际都会式商圈 辐射范围达至全深圳 龙岗中心商圈 龙岗中心商圈 龙岗中心商圈属于新兴商圈 龙岗商业发展空间已引发了一场声势浩大的造MALL运动 五洲风情MALL 鹏达假日MALL 星河MALL 三个项目加起来超过 万平方米 未来竞争相当激烈龙岗中心区的商业格局逐渐由早期的分散 功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模 龙岗中心区商圈 开始走向成熟 更带旺了整个龙岗区的商业氛围 加速了龙岗区城市化的脚步 龙岗中心商圈向关内看齐 商业面积激烈上升 属于新兴商圈 未来竞争相当激烈 中心区商圈 福田中心区商圈是城市西移托起的商圈之一 多功能商业汇集点 中心区商圈 福田中心商圈兴起于二十一世纪初 是城市西移托起商圈之一 人流量每天平均可达34 7万人次定位为高档次 多功能商业聚集地 cocopark 天虹百货 Jusco 家乐福等综合性百货 时尚潮流及酒吧一条街等商铺在此构成了齐全的商业街区 其以前卫 时尚 高档等特点吸引了众多中高收入人群 成为深圳商圈的后起之秀 华侨城商圈 华侨城商圈主题定位明确 属于旅游休闲式商业 把购物 度假与旅游娱乐结合在一起 华侨城商圈 华侨城商圈本是深圳最重要的旅游景点集中地 华侨城每年3000万的客流量为该商圈提供了巨大的消费潜力 华侨城商圈突出休闲特色 这一商圈背靠优越的高尚社区和旅游 休闲四大景区 引入大型Shopping mall 使商圈起点更高 该商圈的主题定位也与其他商圈明显不同 华侨城商圈以旅游和休闲为特色 更多体现休闲购物 娱乐消费 把购物与度假 购物与旅游娱乐结合在一起 南山中心商圈 南山中心商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快 发展空间最大的商圈 已成为深圳商业发展的一大重点 人流量平均每天可达26 9万人次 在文化娱乐中心 休闲广场配套设施日益齐备 以茂业百货 友谊城百货 家乐福 沃尔玛等综合性百货 潮流商铺在此构成了深圳南山商圈中齐全的商业街区 成为深圳商圈中独具特色的闪光点 南山中心商圈 随着南山区发展及商业西移的大势 南山中心商圈近年迅速崛起 成为深圳商业发展的重点 宝安中心商圈 宝安中心商圈是商业档次及形象不断提升 未来将是深圳热点商业区域之一 宝安中心区商圈 宝安中心商圈是位于宝安中心区的核心商业区 占地约 万平方米 建筑面积约 万平方米 向关内看齐 商业档次及形象在不断地提升 宝安中心区是热点区域 建成集新湖路商业步行街 海港购物中心 滨水商业区 商业广场 沃尔玛 家乐福 华润万家等大型商业购物中心 深圳万悦国际大酒店 宝晖商务酒店等酒店 办公及配套公寓为一体的商业区 东门商圈是深圳最早的商圈 规模大 商品丰富 价格便宜 是深圳发展最成熟的商圈之一 是深圳著名的商业中心 是深圳最早的商圈日均人流量平均在60万左右 购物人群以青少年 本地人士 港人以及低收入阶层为主 历史悠久 规模大 名店多 商品丰富 价格便宜 成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区 也成为港人在深圳消费的首选区域 东门商业区缺乏整体规划 商业业态重复严重 经营者缺乏专业经营知识等种种原因 东门商业日益低档化 深圳商业格局 东门商圈 东门商圈简介 城市中心西移 商圈发展呈现由东门到华强北到南山由中心向外围扩张的发展趋势 东门商圈 华强北商圈 南山商圈 深圳商业发展趋势图 城市中心西移 商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势 将给东门商业市场带来挑战 深圳商业市场竞争异常激烈 自04年深圳万象城开业以来 深圳兴起了造MALL运动 新兴商业在业态 形象及档次等方面产品综合素质的提升城市整体的商业素质 但东门商圈近几年变化不大 基本上无大型项目推出 老化现象严重 新商圈发展迅猛 新商业项目不断地涌现 大多为体量大档次高的购物中心 将会分流更多消费者商圈内竞争加剧 各商圈虽各具特色 但是同一商圈内新兴的商业项目在业态及消费群体定位方向均有一定程度的雷同 商圈间的竞争加剧 轨道交通的发展扩大了商圈辐射范围 深圳商业格局 商圈发展 商圈特点 深圳商业面积迅速的膨胀 但整体经营状况仍然良好 商业市场仍然有巨大的潜力 深圳商业多年的发展 南山 龙岗和宝安中心区等区域崛起 其面积的迅速膨胀 但整体经营情况仍然良好 说明深圳商业市场仍然有巨大的发展空间 1 2 3 东部专业市场划分比较明显 如 华强北电子专业市场 东门服装批发市场等 西部商业整体的档次高于东部 主要是福田 南山人群水平略大于其他区域 东部 平民化 目的性消费较为强烈西部 生活化 配套性商业居多 东门虽然仍是服装批零行业龙头 但受到周边商圈冲击和挤压 在形象和业态上难以形成突破 深圳商业格局 东门发展 中心商圈 华强商圈 人民南商圈 kkmall 万象城 东门 东门周边众多大型商业体和商圈已经崛起 新的商业无论从业态规划还是形象都要优于东门 导致东门中高端客户继续流失 制约了形象和业态的转变 各大商圈形成了不同程度的业态集群 东门继续保持服装批零行业老大的位置 但在其他业态上难以与其他商圈竞争 2 东门商圈格局 东门商圈格局 东门商业市场调研报告 东门商圈由3个大型商业及3大区域组成 而服饰批零为主的C区域占据主导位置 商业格局 太阳百货 天虹商场 茂业百货是东门商圈的铁三角 中高端消费品的汇集点 对东门发展起有效的拉扯作用 C区域 三大大型商业 主要以专业市场为主 如 五金铺 窗帘布料 厨具批发市场等 该区域是东门核心区域 汇集多个服装批零商场 以白马系列服装批零为主 同样还有各类风味小吃 美容美发等业态 B区域 A区域 B区域是东门商圈的宴会型餐饮汇集点 兼顾部分配套型的业态 如 便利店 银行等 区域一览表 A区域 属于商圈黄金地区 离交通要点近 大众化消费为主 以服饰 鞋类 皮具批零为主 该区域属于东门商圈黄金地区 西南接地铁口 东接公交站 交通非常便利 其业态以服装 饰品 鞋类 皮具等批零为主 服装批发市场主要以白马系列批发市场为主 服装零售市场及小吃以东门町及南塘商业广场为主大众化 潮流化消费为主 主要消费群体是本地年青人 外地游客和中低收入港澳居民 A区域 业态布局 区域分为4大区 小吃快餐 服装批发 零售 电子通讯 服装批零占主导位置 A1 服饰批发区 位于C区域的北部地区 以服饰 鞋类批发为主 零售为辅 以白马系列 骏马 宝华等批发市场为主 A4 小吃快餐区 解放路与人民路界 汇集各种快餐 风味小吃 如 麦当劳 KFC 大卡司 星巴克 A区域业态布局 A1服饰批发区 A2服饰零售区 A3电子通讯区 A4小吃快餐区 A3 电子通讯区 东门中路北面半段 以手机专卖店为主 如 诺基亚 苹果 三星等手机专卖店 A2 服饰零售区 位于C区域南部区域 以服饰 鞋类零售为主 以批发为辅 如 东门町 南塘 A区域 区域一览表 A区域 服饰批发区 专业批发市场经营状况良好 其他商场缺乏统一招商管理 定位模糊导致空置率较高 第二种 其他商场 第一种 专业批发市场 服饰批发区主要以服饰批发为主 零售为辅 服饰 鞋具比例占70 以上 人流量较多 经营氛围较好 消费人群以淘宝商家 香港服装商家 本地青年人为主 由于定位 招商 运营等问题 其经营情况大致分2种 以白马系列 骏马等专业批发市场为主 定位清晰 招商统一 整体经营状况相对良好 空置率能够控制5 以下 以天龙商业城 鸿基工艺城为首 形象较差 其业态组合不合理 导致整体经营较为惨淡 2层以上空置严重 A区域 服饰零售区 服饰零售区是东门商圈的最火热的区域 人流量庞大 商业氛围浓厚 跟地铁口 公交站链接 是东门商圈人流起步区域 对该区域商业氛围起很好的支撑作用 主要以服饰零售为主 批发为辅 其中服饰 鞋类业态占总量70 以上 消费人群以本地青年人 旅客 低收入者为主 整体经营状况良好 街铺生意火爆 二层以上的经营状况与街铺相比差一些 位于东门商圈黄金区域 整体经营状况良好 少部分商场将部分出售 导致后期运营困难 经营分析 从区位来说 该区域属于东门商圈黄金区域 是人流地步的区域 商业氛围非常浓厚 少部分商场将部分楼层或者商铺出售 导致后期管理 运营起到一定困难 三层以上商业经营相对困难 A区域 小吃快餐区 小吃快餐区是东门商圈的黄金十字地带 汇集东门各种风味小吃 快餐的区域 是东门商圈租金最高的区域 无论是商业氛围 人流量 都是东门商圈最好的地带 主要有2种业态 一种是风味小吃及快餐为主 另一种是以中档品牌服饰 鞋类为主 消费人群较为复杂 包含各阶层消费人群 东门商圈的黄金十字地带 区域优势明显 最有竞争力的区域 经营分析 从区位来说 该区域属于东门商圈黄金十字地带 商业氛围 人流量及经营状况都属最优区域 从业态来看 风味小吃及餐饮都属东门商圈主流业态 从区位优势来看 该业态都是东门商圈消费地的首选区域 A区域 电子通讯区 电子通讯区位于东门中路下半段 受人流动线限制 该区域较为冷清 商业氛围也同样较差 其业态主要手机专卖店为主 东门消费人群以服装 小吃等业态为主 目的性较强 导致东门整个手机行业经营状况都不容乐观 电子通讯区整体经营状况较为惨淡 主要受所在区域限制及消费人群消费特点影响 经营分析 从区位角度来看 电子通讯区所在区域较差 受人流东线限制 商业氛围及人流量都较差 从消费者角度来看 东门消费人群目的性较强 以服饰 小吃等业态为主 A区域 B区域 位于商圈西部 宴会型餐饮的汇集点 该区域消费群体主要是东门附近居民 该区域位于商圈西部 人流量及商业氛围相对较为一般 是东门商圈宴会型餐饮汇集点 还有部分配套型商业 如 银行 便利店 商业等 该区域的消费群体以东门商圈附近的居民消费为主 B区域 B区域 经营分析 地理位置一般 餐饮经营情况相对良好 午间人流达高峰 附近居民是该区域主力消费 该区域位置商圈西部边缘区域 西南面衔接地铁A出口 A出口人流量一般 地理位置一般 地理位置 人流量商业氛围 经营情况 受地理位置影响 并且天虹商场人流拉动有限 B区域的商业氛围及人流量相对少 消费人群大部分是商圈附近居民 该区域以经营中档产品为主 其业态主要以宴会型餐饮 服装 及配套商业 受地段限制 导致缺乏商业氛围 整体经营情况不容乐观 B区域 C区域 位于商圈边缘地带 以布料窗帘 厨具等专业批发市场为主 人流量及商业氛围较弱 该区域位于东门商圈的边缘地区 其业态以布料窗帘 厨具等批发市场为主 人流量及商业氛围相对较弱 大部分都是1 2层商业 街铺较少 主要以内部商业为主 窗帘批发市场 厨具批发市场 C区域 专业批发市场经营情况良好 其他商铺及临街商铺缺乏规划 经营状况不如理想 经营分析 该区域位于商圈边缘区域 受到地理位置限制 人流量及商业氛围相对较差 其业态主要一些厨具 窗帘布料等批发市场为主 避免与东门传统服装批发业态的竞争 经营情况大致分为两种 第一种 专业批发市场 第二种 临街商铺及其他商铺 临街商铺及其他商铺零散分布在A区域各位置 其业态较种类较多 有五金铺 餐饮 便利店等 总结 零散分布A区域各位置 受地段限制及缺乏统一的规划 经营情况不容乐观 厨具批发市场 窗帘批发市场 五金铺 小商铺 网吧 C区域 小结 从整体情况来看 百货 主题商场 服装批发市场生意火暴 而部分缺乏明确主题定位的商业项目如天龙商业城经营惨淡 出现大面积空置 从东门商圈的消费人群特点 消费者目的性较强 导致电子通讯 休闲娱乐行业整体经营状况较差 服饰行业仍然是商圈的主流消费业态 东门商圈整体缺乏规划 其档次偏低 以服饰 鞋类 皮具占据主导地位 餐饮 休闲娱乐所占比例较小 整体业态配比严重失衡 内部竞争激烈 分布在东门商圈的外围 地理位置优越 项目展示面较好 大型商业 太阳百货 茂业百货 天虹 大型商业 大型商业 大型百货以太阳 茂业 天虹形成三足鼎立的局面 对东门商圈起到一定拉动的作用 大型商业 经营分析 有明确的规划 统一招商及运营 整体经营良好 零空置率 东门商圈三大百货是东门商圈中高端消费品的代名词 整体经营良好 基本保持零空置率 1 3层经营情况相对良好 4层以上客流量随着层数增加而减少 经营难度相对大 经营状况 太阳百货 茂业百货 天虹百货 有明确的规划 统一的招商及运营 具有丰富的经营经验及品牌效应 东门商圈巨大人流量的支撑 三大共同点 大型商业 东门商圈临街商铺主要由6条商业街组成 以服装批零为主 整体经营情况相对良好 街区分布 东门商业街主要由6条街道组成 新园路 处于商圈西部的边缘区域 街铺业态较为混乱 经营情况较差 人民北路 处于东门最旺区域之中街铺主要以小吃和服装为主 经营情况良好 立新路 位于商圈北边区域 街铺以服装饰品鞋类为主 整体经营较差 二横街 位于商圈中央区域 街铺业态主要以服装 饰品为主 经营情况较好 解放路 位于商圈的南部区域 街铺业态以餐饮及服装居多 经营情况良好 东门中路 街铺以餐饮居多 二层以上以服装为主 人流较多 经营情况良好 人民北路 立新路 二横街 解放路 新园路 东门中路 街道一览表 东门临街商铺业以服饰 鞋类产品占主导位置 态层次较为单一 同质化严重 业态分析 以中低档的服装 饰品 鞋类 皮具等购物类业态为主 休闲娱乐和餐饮比重小 同质化严重 业态层次较为单一 位于商圈边缘 人流量及商业氛围较一般 其租金位于东门商圈中下位置 新园路 新园路商业街位于东门商圈西部边缘地带 虽然南接地铁A出口及拥有品牌天虹商场 但对其街区人流拉动有限 并且地理位置优势不明显 所以其经营状况不容乐观 该区域消费人群主要以东门附近居民为主 新园路商业街地理位置不明显 其业态组合也相对混乱 整体经营状况不容乐观 经营分析 总体分析 从区位角度来看 新园路商业街地理位置优势并不明显 人流较少 商业氛围较一般 其业态相对来说 新园路其业态组成也相对混乱 从消费者角度来看 主要以东门附近居民为主 更加倾向于半外向型商业 而不是外向型商业 从人流动线来看 新园路商业街更多是车流 由南向北贯穿东门中心区域 商业氛围及人流量良好 其租金水平仅此解放路 人民北路 人民北路商业街由南向北贯穿整个东门商圈中心区域 南端是地铁C出口部分人流起步区域 及解放路也对人民北路有较大拉动作用 与解放路交汇处其租金峰值达3000元 月消费人群比较复杂 包含各种阶层人群 年龄结构较为年轻 人民北路商业街地理位置优越 其业态配比较平衡 经营情况良好 经营分析 总体分析 从区位角度来看 人民北路商业街由南向北贯穿商圈中间区域 解放路也对人民北路有较大拉动作用 其业态相对来说 人民北路商业是东门主流业态 50 服饰和18 快餐小吃 其业态配比平衡从人流动线来看 南端是地铁C出口部分人流起步区域 人流量较多 消费人群比较复杂 包含各种阶层人群 年龄结构较为年轻 立新路 位于商圈北部 商业氛围及人流量较差 租金水平在中下水平 立新路商业街位于东门商圈最北边 由于离地铁出入口及公交站较远 加上茂业百货及天虹商业的目的性消费较多 并未能带正面影响 其租金水平与新园路较为接近 约在700 1300之间 属于商圈租金下等水平 消费人群主要以一些低收入人群为主 年龄结构比较年轻 经营分析 地理位置相对较差 档次形象较低 业态组合与其他商业街相类似 经营状况较差 总体分析 从区位角度来看 立新路商业街与地铁站及公交站较远 地理位置较差 其业态相对来说 立新路商业街同样为是东门主流业态 服饰和快餐 与其他商业街业态相类似 从人流动线来看 更多是车流 车流主要向茂业和天虹方向开去 消费人群以一些低收入人群为主 年龄结构较为年轻 由西向东横穿商业中部位置 人流量及商业氛围较为良好 其租金位于中等水平 二横街 立新路商业街由西向东横穿商圈中部位置 东接主要公交站 同时受人民北路及解放路带动 二横街整体的人流较多 其租金水平为商圈中等水平 约在1000 2200之间 地理位置相对良好 形象档次较低 其业态配比严重失衡 整体经营状况一般 经营分析 总体分析 从区位角度来看 靠近商圈核心区域 东接主要公交站 地位位置相对良好 其业态来看 二横街商业街是东门主流业态 60 服饰和11 快餐小吃 其业态配比严重失衡 从人流动线来看 更多是公交人流 主要从茂业方向进入 消费人群以一些低收入人群为主 年龄结构较为年轻 处于商圈南部区域 商业氛围浓厚 经营状况良好 其租金水平为商圈最高 解放路 解放路是东门商圈人气最旺的步行街 地理位置优越 西接地铁主出入口 东连公交站及人行天桥 其租金水平为商圈最高的商业街 约在1000 4000之间 消费人群比较复杂 包含各种阶层人群 年龄结构较为年轻 经营分析 总体分析 从区位角度来看 地理位置非常优越 西接地铁主出入口 东连公交站及人行天桥 其业态来看 服饰 鞋类占总量约80 其业态配比严重失衡 从人流动线来看 地铁人流及公交人流起步区域 消费人群比较复杂 包含各种阶层人群 年龄结构较为年轻 地理位置非常优越 消费人群以年轻人为主 其业态配比严重失衡 整体经营状况良好 处于商圈西部 人流量较多 商业氛围较好 其租金处于商圈中等水平 东门中路 东门中路业态分布 电子通讯为主 服装为主 东门中路商业街处于商圈西部位置 东连公交站及人行天桥 地理位置相对良好 其人流分为2部分 上半段人流较多 下半段人流较稀少 其租金水平为商圈的中等水平 约在1000 2500之间 消费人群以中低收入群体为主 年龄结构较为年轻 1 2 人流量较多 人流量少 经营分析 地理位置较好 消费人群以中低收入群体为主 其业态配较为失衡 整体经营状况良好 总体分析 从区位角度来看 地理位置相对良好 东连所有公交站及人行天桥 其业态来看 服饰 鞋类占总量约30 左右 餐饮22 电子通信15 等 其业态配比较为均衡 从人流动线来看 公交人流起步区域 消费人群以中低收入群体为主 年龄结构较为年轻 小结 东门商圈各商业街业态层次单一 同质化严重 以低档服饰 鞋类 皮具占据主导地位 餐饮 休闲娱乐所占比例较小 整体业态配比严重失衡 内部竞争激烈 东门商圈的消费人群都是以中低收入阶层为主 年龄结构较为年轻 东门各商业街经营状况较好的街区都是位于交通主要出入口 人气旺盛 商业氛围良好 而经营状况较差的街区都是商圈西北区域 人流量不足 商业氛围较冷淡 3 东门行业分析 东门行业分析 东门商业市场调研报告 服装行业位于东门核心位置 汇集各种档次服装 低档服装批零为主 服装行业 服装行业主要分布在新园路以东 深南东路以北 东门中路以西 立新路以南 是东门核心区域 汇集各种档次服装 以低档服装为主 服装行业分布 服装行业所在区域 低档服装占东门商圈服装行业8成 是东门核心行业 内部竞争异常激烈 服装行业 中端 高端服装对区位要求较高 低档服装业态比例过重 基本处于饱和状态 小结 高档服装 位于三大百货 集中在商场的2 3层 所在位置展示面较好 基本与东门主要消费人群不相关 属于一种补缺型的产品 并且对其地段要求非常高 所占服装行业比较相对较少 其经营情况算良好 中档服装 低档服装 都处于人流较多及商业氛围较好的位置 对地段要求较高 以休闲运动服装为主 面向24 30岁白领为主 价格偏向大众化 是商圈主流业态 散步整个东门商圈 低档服装业态比例占总量70 以上 基本处于饱和状况 内部竞争非常激烈 服装行业 餐饮业 东门餐饮业主要聚集在人民北路以西区域 形成区域集群 而人民北路以东区域餐饮较少 分布零散 以新园路 人民北路为区隔 东门餐饮业可分三大块 新园路以西 主要为宴会型餐饮 包括汇宾酒楼 新园酒楼等 新园路以东人民北路以西 东门商圈餐饮集中区 主要为快餐类和小吃类 众多品牌餐饮 如肯德基 麦当劳等 均聚集于此 人民北路以东东门中路以西 区域最大 但餐饮最少 且分布零散 餐饮集中区 宴会型餐饮 零散分布区 餐饮主要以中西快餐和小吃为主 宴会型餐饮档次较低 特色餐饮 休闲食品和甜品等只有很少比例 仍有较大的发展空间 街区内小吃店无序发展 主要表现为 大部分缺乏统一规划的小吃餐饮区域 小吃店自身经营面积 排烟 排油等不符合规范 存在较大安全隐患 影响街区形象 店面缺乏就餐区域 造成很多消费者在路旁随意就餐 餐饮业 餐饮以中西快餐和小吃为主 特色餐饮 休闲餐饮仍有较大发展空间 小吃店的无序发展严重影响了街区的形象 餐饮业 餐饮经营状况呈现西强东弱格局 人民北路以西区域规模效应明显 东部片区餐饮竞争力不足 发展有难度 东门餐饮业经营状况分析新园路以西 经营状况良好 盛世唐宫午餐上座率100 新福楼上座率80 新园路以东人民北路以西 餐饮业经营火爆 午餐阶段餐饮基本满座 人民北路以东东门中路以西 整体经营状况较差 除街铺餐饮和小吃类表现尚可 二层及以上餐饮经营状况不佳 东门餐饮以人民北路为界 经营状况呈现两极分化 人民北路以西区域大量品牌餐饮汇聚 同时拥有多个集中式餐饮场所 规模效应明显 人民北路以西区域坐拥地铁站人流 周边写字楼人流 餐饮消费群多 东门餐饮业已形成西强东弱格局 人民北路以东区域餐饮发展困难 休闲娱乐 主要由桑拿按摩 KTV 游戏厅 网吧 休闲会所和电影院组成 其中桑拿按摩最多 部分游戏厅的硬件设施较差 休闲娱乐 休闲娱乐商家以经营桑拿和游戏厅为主 而且商家软硬件环境也有待提高 东门休闲娱乐行业体量较小 分布零星 散落在各个商场 集中性不强 商圈晚上人流少 气氛冷清 不利于休闲娱乐行业发展 东门主要经营服装批零 消费群体多为低收入人群 购买服装为主 与休闲娱乐主要消费群体有所差异 周边商圈休闲娱乐行业发达 且形象远优于东门 从短期看 东门休闲娱乐行业竞争力不足 受其他商圈挤压 发展较为困难 休闲娱乐 东门休闲娱乐行业整体竞争力不足 受周边商圈挤压 发展存在困难 东门手机零售行业欠发达 店面少 且主要分布在边缘地带 难以形成气候 手机行业 手机行业主要分布在东门中路南段和深南东路交界区域 处于东门商圈边缘位置 此外 乐语通讯城位于核心区域地下一层 是东门唯一的集中式手机卖场 手机行业分布 乐语通讯城 东门中路南段 深南东路 东门手机行业经营状况分析 以中国电信营业厅为代表的提供综合型服务的铺面经营状况良好 深南东路与东门中路交界区域沿街手机售卖店面展示面均较好 但商圈人流较少到达此区域 普遍经营不佳 乐语通讯城位于核心区域 但经营状况同样不佳 手机作为一种重要的且较为贵重的消费品 消费者更愿意选择专业市场购买 华强北作为最大的手机市场对消费者更有吸引力 手机行业 东门手机行业发展未成气候 消费者更愿意到专业市场消费 导致普遍经营状况不佳 行业分析总结 优势行业竞争激烈 弱势行业未形成竞争力 短期内东门商业发展应注重精细化市场和差异化市场 1 中端 高端服装对区位要求较高 低档服装业态比例过重 基本处于饱和状态2 餐饮经营状况呈现西强东弱格局 人民北路以西区域规模效应明显 东部片区餐饮竞争力不足 发展有难度3 东门休闲娱乐行业整体竞争力不足 受周边商圈挤压 发展存在困难4 东门手机行业发展未成气候 消费者更愿意到专业市场消费 导致普遍经营状况不佳 东门商圈业态高度集中 以服装批零和餐饮为主的业态格局造成了两种业态内部的激烈竞争 周边商圈主力业态优势明显 东门商圈在这些业态上难以与其竞争 对于东门商业而言 发展东门优势业态或周边商圈优势业态都将面临激烈竞争 同致行认为 东门商业业态的选择可以从亮点突破 一是对于优势业态做专 做细 利用特色形成竞争力 二是重新寻找市场需求 规避优势业态 打造差异化商业 4 重点商业分析 重点商业分析 东门商业市场调研报告 面积与类别太阳广场每层面积大约7000 七层共有49000 经营类别与状况太阳广场是高档的商业广场 装修很豪华 主力店是百佳超市 其楼层业态分布清晰明确 均也引入一些品牌店 生意十分好 没有空置店面 楼层业态 太阳百货 高档商业广场 装修豪华 主力店是百佳超市 楼层业态分布清晰明确 引入品牌店 经营情况非常好 二 面积茂业百货东门店共计十三个经营楼层 经营面积约40000平方米 三 经营档次与状况茂业百货东门店以都市工薪阶层为主要的顾客消费群 以中档名牌商品为主 属于中档偏上等次 装修比较豪华 各个楼层均引入一些品牌店 生意十分好 没有空置店面 茂业百货 以都市工薪阶层为主要的顾客消费群 以中档名牌商品为主 属于中档偏上等次 装修比较豪华 天虹商场 中档商业广场 楼层业态分布清晰明确 引入品牌店 经营情况较好 面积与类别天虹商场每层面积大约4200 六层共有26000 经营类别与状况天虹商场是中档的商业广场 装修已经老化陈旧 客流量较其他两个大型百货较少 其楼层业态分布清晰明确 均也引入一些品牌店 生意较好 没有空置店面 东门町 东门町以深圳年青时尚男女为主要消费群体 以 淘宝地 为项目经营主题 集购物 餐饮 休闲 娱乐于一体 面积与类别东门町面积大约20000 共有四层 经营类别与状况东门町定位中低档 在形象和定位上针对性较强 主营潮流服饰 针对客户群体为中低收入的年轻一族 经营状况良好 三层四层目前正在招商 打造美食广场 现有饮食生意较好 九龙城 九龙城以服装 美容美发美甲的女性主题为主 同时也兼顾了休闲中心和餐饮 面积与类别九龙城每层有79个门面 每个门面大约20 每层有1600 一共有14000 经营类别与状况九龙城也是以服装 美容美发美甲的女性主题为主 同时也兼顾了休闲中心和餐饮 总体来说九龙城规模较大 无主力店 生意良好 店面空置率为13 新白马批发市场 面积新白马服装市场每一层大概有店面65个 每个店面40 左右 每层面积为2500 总面积为15000 左右 经营档次与状况新白马服装批发市场档次属于中等 引入了一些品牌店 如男装有华伦天奴 花花公子 老爷车 啄木鸟 女装有纯真宣言 阿依莲等 店面无空置 生意良好 为了评价目前东门商圈代表型商场的经营状况 我们执行了如下商场综合评价标准 重要商业分析 重要商业分析 重要商业分析 区域内商场主要分为零售和批发两种类型 主要经营服饰 以中低档为主 中高档以百货业态为主 百货和服装批发的经营情况最为良好 服装零售的经营情况分化较大 东门商业分析 东门商业市场调研报告 东门商圈起步较早 许多建筑年代久远 加上缺乏统一规划 建筑布局混乱 商圈整体形象较差 东门商业分析 区域形象较差 商业档次受束缚 东门商业分析 商圈形象 消费者 对于消费者而言 东门相较于深圳其他商圈形象较差 商业档次普遍较低 是购买便宜商品的好去处 商业档次 受商圈整体形象及消费者认知束缚 东门聚集了大量低端商业 高端商业凤毛麟角 商业档次难以突破 东门商业由众多的小集中式商业组成 单个商业体规模小 业态单一 各个商业体间缺乏联系 导致消费群难以共享 部分商业通过地下部分及空中连廊实现联通 但由于规划局限及业态难以统一 效果有限 东门商业分析 规划存在不足 各商业间联系缺失 消费群难以共享 东门商业分析 公共交通系统完善 周边道路拥堵 进入性差 停车位不足 难以支撑高端消费 双地铁线 同时掌握了深圳南北与东西两大交通动脉 多路公交直达 交通枢纽地位明显 东门中路为双向四车道 经常性拥堵 道路狭窄 人车争道 交通混乱的情况十分严重 有效停车位不足1000个 其中停车位数量最多的茂也不超过150个 其他小型停车场的停车位则远低于100个 有的甚至不到50个停车位 东门商业分析 交通难题对商业发展造成制约 完善的公共交通系统为东门商业输送了大量人流 但交通拥堵及停车位不足两大难题制约了高端消费群体进入 东门商业分析 东门商业分析 商业业态高重复度对整体运营的冲击 东门商业以服装批零为主 餐饮为辅 商业业态及档次高度集中服装批零 低端品牌汇聚 竞争惨烈餐饮 主要为快餐类及风味小吃 街铺业态与二 三层及以上商业业态无明显差异街铺展示面好 且多为知名品牌 更容易吸引消费者消费高层商业相较街铺缺乏吸引力 导致人流不足 经营喜忧参半 各街道 各板块经营业态及类型相似 板块间差异性较小区块间竞争激烈地理位置最为重要 昭示性 易达性佳的区块经营良好 偏居一角的商业街区则面临经营困难 2 1 3 3 高重复度导致了东门商业内部竞争激烈 昭示性 易达性较好的商业汇聚了大量人流 高楼层及位置较差的商业难以吸引人流 经营状况两极分化 东门商业分析 东门商业分析 网上购物对低端零售业态的冲击 东门商业分析 2010年中国网络购物市场交易规模接近5000亿 达4980 0亿元 占到社会消费品零售总额的3 2 同时 网络购物用户规模达到1 48亿 在网民中的渗透率达30 8 越来越多传统企业开展电子商务 或为购物网站供货 或直接开设网店销售商品 极大的丰富了消费者的选择 与2009年相比 家用电器 化妆品 运动用品 食品药品 家装等细分市场均呈现快速增长态势 网上购物具有无可比拟的价格优势和便捷优势 随着市场的不断成熟 未来仍网购市场将保持快速的增长 这对于以中低端服饰消费为主的东门商圈必将造成巨大的冲击 商业形象 商业业态 多层商业 东门整体形象难以扭转 各商业建筑普遍显得残旧 对于个体商业 通过外立面改造较易脱颖而出 东门服装批零激烈竞争 但同时亦强化了集群效应 受消费者认可度高 特色主题商业易形成区隔 是破解业态围困的突破口 东门二层以上商业经营普遍存在难题 楼层间业态定位混乱 消费者很难有上楼消费的兴趣 多层商业业态统一规划势在必行 网络竞争 网上购物具有无可比拟的价格优势和便捷优势 对于低端商业而言必须给予消费者更好的购物感受 如优化购物环境等 东门商业启示 东门商业分析 5 消费者分析 年龄 家庭 区域 出行 收入 职业 消费驱动因素消费影响因素 场所 品类 餐饮消费 娱乐消费 消费者分析 东门商业市场调研报告 从家庭结构看 东门消费人群中单身及两人世界群体占比超七成 已婚群体占比不足三成 单身及两人世界群体多数经济独立 家庭负担较小 同时该类人群在时间上具有较高的自由度 已婚群体多数为年轻的家庭 18 25岁群体是东门主力消费人群 占比接近一半 此外18岁及以下 25 30岁区间分别占比13 和26 30岁以上群体仅占13 整体而言 东门消费群体趋年轻化 外来年轻务工群体 本地年轻群体及刚毕业不久的社会新生力量是东门的主要消费人群 消费者分析 年龄 家庭 东门消费群体整体呈年轻化特征 30岁以下 单身 两人世界群体是东门的主要消费人群 公交仍是消费者的主要交通工具 45 的人乘坐公交到东门 地铁越来越受到消费者的亲睐 32 的人群选择地铁出行 受道路拥堵及停车位不足等因素影响 自驾车消费者仅占5 从来源区域看 6成消费者来自罗湖区和龙岗区 福田 宝安客群分别占比16 和12 盐田和南山区消费者极少 此外 外地消费者占比7 区域 出行 6成消费者来自罗湖区和龙岗区 公交和地铁是消费者主要的出行方式 消费者分析 超过一半的消费者为企业一般员工 其次为事业单位普通职员 公务员和个体户 中高管及私营企业主仅占1成 学生群体占比5 节假日期间 学生也是东门主力消费人群之一 月收入3000元以下的受访者最多 超过六成 3000 8000元的中等收入群体占比29 而月收入在8000元以上的高端消费人群仅占6 东门消费群体普遍收入偏低 高收入人群较少 难以支撑高端商业 收入 职业 大部分消费者是月收入在3000元以下的企事业单位的一般员工 消费人群收入普遍偏低 消费者分析 2020 3 29 87 消费者认为影响其逛东门的因素 认为缺少休息座椅 步行街拥挤不畅通 商城设施陈旧对其造成主要影响的均超过3成 整体而言 东门消费者更注重 逛 对休息过渡空间 消费环境提出更高的要求 商品品种齐全 时尚潮流 物美价廉是促使消费者到东门消费的主要原因 人多 热闹 良好的氛围也是消费者喜欢到东门的重要原因 相对而言 东门特色文化则不被消费者认可 驱动 影响 商品品种齐全 时尚潮流 物美价廉是促使消费者到东门消费的主要原因 消费者分析 步行街 大型商场 百货是消费者最喜欢去的场所 整体而言 商品品种齐全 环境较好的场所较受消费者亲睐 相反 商品类型单一 形象环境较差的场所收到冷落 服饰类是东门消费者最主要的消费品 超过8成的消费者在东门购买服饰 其次饰品和餐饮也是主要的消费品 休闲娱乐仍处于起步阶段 目前消费人群较少 各有10 和8 的消费者消费运动用品和美容美甲服务 场所 品类 步行街 大型商城和百货是客户经常光顾的场所 服饰类 饰品类及餐饮类是主要的消费品 消费者分析 特色小吃和中西快餐是餐饮消费中的主要消费品 超过7成的消费者会消费特色小吃 而到快餐厅消费的占35 特色小吃美味 实惠 方便的特点符合逛街人群的消费需求 对餐饮需求方面 超过6成的消费者希望增加地方特色餐饮 而37 的消费者则希望增加异国风味餐饮 餐饮 餐饮消费主要集中在特色小吃和中西快餐 对于异国风味及地方特色餐饮存在需求 消费者分析 游乐场是主要休闲娱乐场所 电影院 电玩城休闲娱乐的消费者所占比例也相对较大 对于游乐场 书吧 电影院三类休闲娱乐场所需求较大 休闲娱乐 游乐场 电影院 电玩城是主要休闲娱乐场所 消费者分析 年轻白领 年轻务工群体 个体经商者 学生群体 商圈内居民经营者 服务人员 东门主要消费群构成 主要为18 25岁的厂工和刚毕业不久的社会新人 收入不高 是东门商圈最主要的消费群体 25 35岁的中高收入群体 东门中高端消费主力 注重购物环境 既有本地经商者 也有来自外地的商家 主要到东门进购低价服装 商圈稳定消费人群 数量庞大 但消费主要为餐饮和日常用品 满足基本生活需求为主 高中生和大学生为主 有一定消费能力 主要消费餐饮 精饰品类 东门消费群体集中 年轻务工群体尤其是女性厂工和企业一般员工 占据绝大比例 消费群及消费需求的高度集中 导致了东门业态难以突破 东门商业发展需进一步细分消费群体 挖掘潜在消费需求 消费群结构 年轻务工群体是东门消费群的绝对主力 东门商业发展需进一步细分消费群 挖掘潜在消费需求 消费者分析 消费者分析 客户角度 业态角度 购物环境 18 25岁群体是东门主力消费人群 占比接近一半 超过一半的消费者为企业一般员工 月收入3000元以下的超过六成 消费群集中 打造符合消费群的主题商业将有助于商业突破业态重围 服饰类是消费者需求量最大的业态 但同时面临着激烈竞争 可以细分服饰类市场 抓住个别群体的特定需求 弱化竞争 消费者越来越重视购物环境 合理的商业空间规划布局将给消费者带来更好的购物感受 满足消费者 逛街 的需求 消费者分析对东门业态升级的启示 启示 6 项目分析 项目位置 项目四至 项目存在问题 SWOT分析 项目分析 东门商业市场调研报告 项目分析 位于东门商圈核心区域 周边商场林立 人流量大 商业氛围浓厚 具备发展商业的良好基础 本项目 东门茂业 东门天虹 太阳百货 项目位于东门商圈核心区域 南临二横街 北临立新路 东面靠近东门中路 优异的位置为项目人流提供了可靠的保障项目周边商场林立 商业氛围浓厚 项目位置 二横街 方海商苑 1 2层以品牌餐饮包装外立面形象一般业态分布 1F 杂牌服装 鞋店2F 品牌餐饮 潮流女装3F 女装 九龙城 1F 鞋店 廉价服装 小吃2F 3F 潮流服饰 精品饰品4F 6F 美容美甲7F 美食广场 旺角购物广场 1F 餐饮 服饰 2元店2F 眼镜店 茂业百货 外立面装修一般 但有应节装饰布置业态分布 1F 超市家电3F 9F 服装1F 珠宝 化妆品10F 家居用品 床上用品2F 鞋 天龙商业城 外立面形象残旧业态分布 1F 童装批发1F 廉价服装 婚庆服饰 用品 地毯 床品2F 少量婚庆服饰批发4 5 酷党KTV 项目业态 1F 廉价服装 2F 古玩 工艺品3F 滋补品4F 眼镜批发5F 化妆品批发 窗帘布 办公 项目四至 项目分析 项目周边商场众多 除茂业以外 其他商业体年代悠久 形象较为低端 人流动线 1 地铁老街站出入口A和C 地铁老街站出入口是东门商圈主要出入口 其人流量最大 2 解放路东路口 二横街东口 目前解放路东入口人流量比较大 然后是二横街东入口 原因是主要公交站点设置在东门中路 通过茂业天桥 东门天桥汇聚了大部分出入东门的人流 3 人民南天桥出入口 部分人流通过人民南天桥入口进入东门 是因为该入口靠近公交门诊部站 而且连通人民南路国贸 金光华 火车站等 4 其它出入口 立新路 新园路 建设路 深南辅道等路段出入东门的客流量相对较少 公交人流 地铁人流 车流 公交站1 公交站2 公交站3 人流量情况 地铁老街站出入口 解放路东入口 二横街东入口 人民南天桥入口 其他入口 地铁口 公交站及人行天桥是人群主要入口 主要由东及西南向北流入 项目人流主要来自东门公交站 地铁C出口 地铁A出口 地铁晒布站 项目距离地铁老街站距离较远 目前人流主要来自公交人流 多为关外和罗湖人流 随着晒布站周边商业的成熟 未来将有部分人流从晒布站到达项目 项目问题 项目分析 正门立面采用玻璃立面 整体显时尚 简约 但过于商务化 且正门入口部分显得过于小气 与整体立面不搭项目两边街区以住宅底商为主 街铺形象不堪 且存在垃圾站影响 整体展示面较差 项目主营工艺品 市场客群较小 且均为目的性消费群体 而东门以