大江汉路商圈市场调研报告.ppt

武汉大江汉路商圈市场研究报告 大江汉路商圈 武汉大江汉路商圈区位图 交通状况 位于城市核心地带 贯通解放大道 中山大道 沿江大道三条汉口人流最密集的主干道 连接商业区 政务区及景色迷人的江滩 地段繁华 位置得天独厚 街尾即是汉口江滩 步行可观光 轨道一号线 地铁2号线 80余路公交线路 可直达市内各区块无需转乘 至武汉市政府 乘坐出租车约5分钟 距离武汉国际会展中心2公里 乘坐出租车约8分钟 距离汉口火车站7公里 乘坐出租车约20分钟 距离武昌火车站10公里 乘坐出租车约25分钟 距离武汉火车站 高铁 18公里 乘坐出租车约40分钟 距离武汉天河机场27公里 乘坐出租车约45分钟 商圈概况 王府井百货 江汉路万达广场 凯德民众乐园 和记黄埔花楼片 长江航运中心 宝丽金广场 大润发超市 和记黄埔老浦片 吉庆街项目 青岛路项目 新世界百货时尚广场 中心百货 ATM潮流百货 地铁2号线江汉路站 江汉路步行街 商圈概况 商圈概况商圈体量过百万平方米 含规划中商业面积 是武汉市最早形成的商业核心之一 主要消费人群为年轻时尚群体及旅游人群 人流量极大 商圈位置位于汉口核心区域 东起南京路 西至六渡桥 南临沿江大道 北达京汉大道 商圈组成商圈内以商业步行街 时尚百货 品牌超市 多元化餐饮娱乐 专业市场等商业形态组成 历史与形成 江汉路自沿江大道至花楼街段 曾是清末英租界的 洋街 在近代历史地理学家杨守敬于1890年绘制的 武汉城镇合图 上 此段以东为广利巷 清末 随着商业和对外贸易的发展 此段兴建了不少银行大楼 街道也拓宽至12米 主权为英租界侵占并改名为太平街 1906年起 地皮大王 刘歆生首先从江汉路一带湖塘填起 逐渐填成江汉路后花楼至铁路外土路基 形成散生路 辛亥革命后 华人资本家迅速兴起 不到10年时间 江汉路一带变为汉口繁华的商业街 历史上 江汉路实际上是华人与洋人的分界线 歆生路 即江汉路的前身 新马路即后来的中山大道 历史与形成 80年代初曾被誉为 华中第一商业文明街 1985年江汉路获得商业部 全国商业文明街 称号 1989年全街销售额达 75亿元 占全市商业总销售额的10 进入90年代 江汉路面临诸多矛盾 道路上人车拥挤不堪 小商贩占道经营现象屡禁不止 历史风貌建筑缺乏统一管理 被商家装修得不伦不类 加之市政基础设施老化 整体环境杂乱无序 导致近年来商业街零售业在激烈的竞争中呈逐年下滑趋势 2000年9月 政府投资改造后的江汉路重新开街 改造后的江汉路步行街按全步行街方式设计 南起沿江大道武汉关 贯通中山大道 北至江汉四路 全长1210米 宽度为12 20米 通过改造环境 重新规划布局 建成后同中山大道一起共同构成中心城区商业十字轴 加强地区金融商业辐射功能 让江汉路重新焕发出百年老街的青春 历史与形成 2000年开街时 政府对江汉路商圈的规划是以中山大道为界 北起沿江大道南至中山大道的南段江汉路 也即江汉路的旧租界部分 为以银行保险业为主的历史金融风貌区 而由中山大道至江汉四路步行街口 为传统商业街 希望以中心百货门前广场为核心重现老江汉路的繁华景象 江汉路步行街的北段街铺也成了当时租金最高的黄金地段 但随着王府井百货 万达广场 新佳丽 HAPPY站台陆续开幕 江汉路的人气与商气开始逐年北移 曾经的金融风貌区 也渐渐被零售商家占据 凌致旗下的JACKJONES ONLY VERAMODA 百丽集团的集成店 时尚男装GXG等一系列以往只选择入驻百货店的品牌也落户江汉路商圈南段 如今江汉路地铁站的落地 已使得江汉路商圈南段不仅仅是商业物业内部的租金 连街铺的租金水平也有超越北段的趋势 江汉路步行街 百年老街 商业底蕴深厚 中山大道以南解放前为英租界 中山大道以北至江汉四路附近为解放前华商为振奋国人精神 对抗洋商而投资兴建的华商街区 两段街区欧陆风格 罗马风格 拜占庭风格 文艺复兴式 古典主义 现代派建筑并存 可谓武汉市二十世纪的建筑博物馆 再加上步行街改造后增加的民俗文化雕塑等 抛开商业本身 江汉路步行街也具有极高的观光价值 在政府的统一要求下 江汉路步行街路边不再设 路牙 除金融业 金银珠宝业外 其他商家均拆除卷闸门窗 安装通透落地式玻璃门 增加灯光照明 装饰店名招牌 使街景与两边店铺落地橱窗连成一体 行人观景 行走 购物有如走进一家 巨型露天商场 但在2000年江汉路整体改造的过程中 政府忽视了两点 一是在街头缺乏绿植 以及顶棚 一遇炎夏或阴雨天气 客流锐减 二是改为步行街后 未考虑交通的便利性 以及在周边规划足够的停车位 使得高端商业远离江汉路步行街 江汉路步行街 在软环境方面 江汉路步行街由于是自然形成的商业街区 负责日常管理的仅仅是政府下属的一个管委会 所以在招商 策划 广宣方面基本无人过问 完全依靠市场自行发展 但作为曾经的全国十大商业购物街 江汉路对湖北周边城市有极大的辐射作用 大部分初次进入武汉的品牌 如果进入百货 往往会选择武广和群光商圈 而开设地铺店 则非江汉路莫属 这直接一些福建 广东系的二三线品牌为扩大其在下级市场的知名度及市场占有率 在江汉路步行街以明显亏损的租金金和转让费投入大肆开发旗舰店 炒得过高的租金 逼走了不少在江汉路步行街自然经营的优质品牌 让目前的江汉路 国产二线运动品牌和各种运动城几乎占据了半壁江山 人气泰半转移到周围的万达广场 HAPPY站台 甚至相邻的宝成路夜市 人流密度也远远高于江汉路步行街 老亨达利曾试图将卡地亚等品牌引进其在江汉路的总店 结果被对方以品牌参差不齐为由拒绝 江汉路步行街如不能提高进入门槛 建立统一的招商 策划 管理团队 其在与周边新兴商业物业的竞争中必将被越抛越远 江汉路万达广场 由A B C3幢建筑物组成 A栋共6层 为大洋百货 B栋共2层 1层为小商品中心 2层为影城 C栋共4层 1层为小商品中心 2 3层为沃乐玛超市 4层为工贸家电 江汉路万达广场A座大洋百货 江汉路万达广场B座 由A B C3幢建筑物组成 A栋共6层 为大洋百货 B栋共2层 1层为小商品中心 2层为影城 C栋共4层 1层为小商品中心 2 3层为沃乐玛超市 4层为工贸家电 江汉路万达广场C座 江汉路万达广场 万达早起采用订单式开发的项目 沃尔玛 华纳兄弟影院 后改为万达影院 的引入 为集聚人气起到了巨大的贡献 作为早起项目 结构较为简单 但动线宽阔 视野良好 中央广场由相邻的两条城市干道都能看到并直接进入 集聚人气的作用很强 风味小吃经营很成功 是早期带动万达广场经营商户扭亏为盈的主力军 销售型物业 且后期对招商方向 政策缺乏控制 导致优质商户大量流失 现有品类同质竞争严重 商户盈利能力持续下滑 且现有商铺经多次转让 转租 万达方面虽有意协调业主 整合资源重新招商 引入一些优质品牌 但已无实际操作的可能性 停车场严重不足 尤其是大洋百货 没有自己的停车场 对大洋百货提升档次有很大限制 目前大洋百货租期将届 风传万达集团有意收回该成熟物业来发展旗下的万千百货 业态规划已落后 沃尔玛占据了B座较好的2 3F 但同样因为没有停车场以及交通不便的原因 实际上沃尔玛的人气并不好 万达影院曾经连续6年荣登全国院线观影人次前三 但现在因没有IMAX等新科技影厅 优势在渐渐丧失 王府井百货 王府井百货 前期定位较高 经过几年调整 目前在武汉属于价格中档的二线百货卖场 虽然是早期项目 但结构方正 内空比较规范 易于调整 但经过多年使用 装修已经老化 到目前为止 王府井方面尚无整体翻新改造的意向 前期女鞋是最大卖点 但相邻的大洋百货经过数年调整 在女鞋方面基本已经是汉口同类型百货中的NO 1 现阶段王府井百货比较拿得出手的品类是珠宝首饰 中山大道江汉路 六渡桥的珠宝业非常发达 多家知名品牌在这一代设点 对王府井的珠宝销售有很大提升作用 王府井百货目前的经营特征为 品牌定位中档 较为亲民 但缺乏独有或知名大牌 与其他百货同质竞争较为严重 节假日折扣活动力度较大 VIP返利比例高 内部装修老化 对高端品牌缺乏吸引力 在市场定位方面过于保守 和相邻的大洋百货相比未能很好的吸纳江汉路 中山大道商圈的时尚消费群体 隔壁的佳丽广场几经易手 作为特卖场 作为格子铺等各种形象出现 对内部与之联通的王府井百货造成了相当大的负面影响 缺乏停车场 无法引进高端品牌 对传统男装 淑女装的销售也有很大影响 新佳丽时尚广场 新佳丽时尚广场 由湖北快乐站台商业投资管理有限公司在经营HAPPY站台取得巨大成功后接手 由百货改造的卖场 与HAPPY站台相比 卖场的出入口基本集中在面对中山大道的一侧 人流无法形成流动是最大的问题 虽然在面对大洋百货的侧面增加了一个出入口 但效果不大 与HAPPY站台相比 引入了多家较大的主力店以及部分如周大福 KFC 老凤祥 ME CITY 卡西欧等品牌商家 以及多家时尚餐饮 尤其是在时尚餐饮的引进方面 当时填补了江汉路万达商圈的空白由于采用了整体承租后转租的经营方式 该公司对租金的要求较高 市场培育期度过后 在商家的进场 续约方面 增加了如进场 广宣 签字 更名等多种费用 但由于主力大商家较为稳定 目前来看对整个市场影响不大 但商家怨言颇多 一旦出现业绩下滑 则大面积撤场无法避免 与二楼三人行鞋城的长约是整个卖场规划方面最大的负面因素 将1F与3F之间的业态衔接隔断 直接影响到3F小商铺的人气 3F商铺即时到今天 租金水平依然停留在100 130 之间 与位于江汉路中心百货斜对面的ATM潮流百货3F的格子铺 200左右 相比租金水平落后几乎一倍 HAPPY站台 HAPPY站台 由湖北快乐站台商业投资管理有限公司在2007年接手 是武汉地下商业的成功典范 由百货改造的卖场的新佳丽时尚广场不同 卖场的前后均有出入口 最可贵的是 中山大道侧的主出入口正对江汉路公交站 而从公交站到万达影城 钱柜KTV等该商圈的主力商业 经由HAPPY站台均是最短距离 前期约有半年左右的培育期 期间也多有关门退铺现象发生 但由于当时在万达已经经营很火爆的小餐饮档口因为消防设施不到位进行了一轮整顿 加之当时万达的租金已然很高 大量原万达知名的小餐饮商户出逃到HAPPY站台 早就了今天HAPPY站台餐饮的繁盛 作为万达的老商户 一家占地5 的卤肉饼小铺 单日营业额曾经达到一万元 HAPPY站台的人气 由此可见一斑 同样由于采用了整体承租后转租的经营方式 该公司对租金的要求较高 市场培育期度过后 在商家的进场 续约方面 增加了如进场 广宣 签字 更名等多种费用 但由于人气火爆 目前来看对整个市场影响不大 但优质老商家仍在逐年流失 商品水平略有下降 作为扼守整个江汉路万达商圈交通咽喉的HAPPY站台 无论是后期的宝利金还是和黄花楼街都无法对其构成本质的威胁 反而是江汉路万达广场 由于其销售型物业在管理方面的先天劣势 反而被HAPPY站台将其市场初年蚕食 民众乐园 民众乐园 由新加坡盛捷控股有限公司在1997年重新扩建开发 当年曾是武汉地标性的时尚中心 在租金最高的几年 一楼租金曾高达1000元 月 然而近几年随着人气大幅下滑 租金水平已不及鼎盛期的一半 且高楼层已出现整条街的空铺 在开业的前几年 作为武汉第一无二的时尚潮流卖场 基本没有遇到过像样的竞争 当时武汉市场服装零售商多从汉正街进货 款式较为保守 而民众商家多从广东进货 在款式上具有很大的前沿性 之后美甲 穿环等等时尚风潮 几乎都是从民众发起 新民众乐园地处老牌商圈 面朝中山大道 交通便利 曾经是新民众乐园的优势之一 但在私车拥有率大幅提高的如今 没有停车场 门前直面主干道 不方便停车的问题就逐步凸显 且在万达 HAPPY站台等形成抱团发展的局面后 民众很遗憾的因为一街之隔 无法共享人气在业绩最好的时期 没有抓住市场机遇 及时调整业态布局 目前万达和HAPPY站台 服装 娱乐配套 餐饮的比例都在5 2 3左右 但民众为了谋求高租金收入 业态配比一直在7 2 1 在万达和HAPPY站台 新佳丽等商业体陆续开业 大力发展时尚餐饮 风味美食之后 民众乐园的人气随即开始大幅下滑 今年6月凯德集团旗下的嘉茂中国信托斥资4亿人民币收购了新民众乐园 更名为凯德民众乐园 但部分商户租约尚未到期 目前尚未开始进行大的调整动作 宝利金广场一期 老鼠街 宝利金广场一期 老鼠街 由武汉世纪华宇置业有限公司开发 因招商不力 并未有整体开业 大部分商业在2010年左右陆续开业 开业前期1 2F曾有约70 左右出租率 3F因招商艰难 整体规划为喜洋洋婚庆城 曾经做到80 满铺 但不久 一个季度之内 即因经营不善 超过50 商户集体出逃 一二楼陷入长期停摆状态 2011年10月 由老鼠街整体接盘后重新复业 现1 2F为老鼠街 1F为童装市场 3F因与婚庆城商家的合同尚存在纠纷 仍处于混乱状态 整体区位在江汉路万达商圈中较为靠后 是宝利金项目面临的困境之一 但没有抓准合理的市场定位以及招商团队缺乏基本的水准才是最主要的问题所在 现时的江汉路市场 万达 HAPPY站台 新佳丽时尚广场均为中低端定位 小商户较为集中的潮品卖场 大洋百货 王府井百货均为中档传统百货 宝利金作为新建商业 完全可以在困扰该商圈多年的公共空间及停车位上做文章 打造中高端商业及对面积及私密性需求较大的中高端时尚餐厅来满足青年白领 金领消费群体的需求 做到与相邻的万达 HAPPY站台等商业互补共赢 也能很好的适应现代青年尤其是青年情侣的消费需求 宝利金广场二期 曼哈顿商业中心 宝利金广场二期 曼哈顿商业中心 由武汉世纪华宇置业有限公司开发 目前已基本完成商铺销售 进入招商期 入驻商家中较为知名的有ME CITY 六合宴旗下四家餐饮品牌 美辰 其余均为猫人 哥弟 茶与布朗等市场号召力不高 即时在社区也较为常见的普通品牌 目前最大的疑问是 二期曼哈顿商业中心 至今仍未提出具体开业时间 该项目比较利好的地方在于 二期物业近邻江汉路 面对地铁江汉路站 地理位置远胜一期 背靠和黄花楼街项目 且和黄花楼街项目截止目前规划 仍以写字楼及住宅为主 对商业板块并未积极做出规划 该项目人流对宝利金二期而言较为值得期待 宝利金二期销售策略是购房即一次性返还5年返租的收益30 相当于直接在房价上打7折 江汉路商圈 1F临街且面对未来地铁站的商铺 均价10W且返租5年 确实在市场得到了较为热烈的回应 按10W的单价 首年6 的回报率反推租金 则一平方租金合500元 月 与马路对面的万达C座一楼的商铺租金相比 仅为其一半左右 但考虑到宝利金在一期项目招商运营中所暴露出的低能及不尊重合同的表现 购买该商铺仍有不小风险 目前最大的疑问是 二期曼哈顿商业中心 至今仍未提出具体开业时间 不得不让人心生疑窦 江汉路地铁站 地铁2号线江汉路站的配套建筑方案敲定 江汉路地铁站上方将建7层楼 地下建3层 总面积约7万多平方米 地铁站以外的建筑部分 90 以上用于还建 少量办公 江汉路站是我市目前最深的地铁站 共四层 最下一层达到负26米 比一般两层车站深约9米 站内分布为 地下四层站台 地下三层安置设备 地下二层站厅 地下一层作商业 地铁江汉路站的配套建筑布局是 地面1 5层 用于安置原地被拆迁的商业店铺 其中一楼有大小商铺约60间 均有直接对外的出口 6 7层为办公用房 地下一层 做商业 地下2 3层 为江汉路地区添加停车库 车位213个 建筑形态和外表 保持与江汉路原租界建筑的欧式风格 车站预计2014年2月以前交付使用 江汉路地铁站上原有百年老字号可继续经营 据了解 著名的老字号精益眼镜 四季美 新华书店等都将在配套建筑修好后 重返原地 由于新建建筑沿中山大道和江汉路均后退了5米 面积缩小 因此 与原来相比 这些店铺的一楼面积有所减少 但减少的面积若选择6楼以上 偿还 可以 加倍还 江汉路地铁站 江汉路地铁站 地铁2号线一期工程全长27 7公里 起于汉口金银潭 终点武昌光谷广场 它纵贯长江两岸 穿越商业中心 居住新区 高科技开发区和城市中心广场 明年底建成通车后将成为武汉市的 黄金交通走廊 客流量预计可破百万 去年4月 我市首次拍卖轻轨1号线站点冠名权 成交4个站 总成交价逾千万 轨道交通2号线19个地铁站 含江汉路站 的冠名权今年10 25日也已正式对外招商 目前在地铁商业的招商方面 地铁集团推出了2号线6个站的车站物业 位于洪山广场站 中南路站 汉口火车站站 金色雅园站 青年路站和范湖站 并未包括江汉路站 各站物业面积180 3300平方米 位于车站出入口或站厅层 招商具体条件如下 一 承租单位资格要求 必须为合法注册的法人经济组织 信誉良好 经济来往无不良记录 可长期合作 优先考虑能提升地铁整体形象的知名企业 知名品牌 二 经营业态形式要求 金融业 连锁卖场 精品快餐 休闲生活 教育培训 图书音像 数码通讯等 鉴于轨道交通一号线的招商情况 本次地铁招商应仍只考虑能长期合作的品牌商家 和黄花楼街项目 和黄花楼街项目 花楼街片区位于武汉市中心的商业购物区及旅游地段 东面紧邻沿江大道 南临民生路 西面为与鄱阳街相连的城市规划路 北面连接着市内著名的商业步行街 江汉路 以及优秀历史建筑 江汉关大楼 占地面积逾十万平方米 经过方案比较和分析 和记黄埔地产 武汉江汉南 有限公司决定在该地块建设 中国武汉花楼街商业 住宅项目 发展集购物娱乐和休闲居住功能于一身的大型社区 该项目由东侧沿江居住组团 西侧居住组团及北侧商业组团三个组团组成 其中 东侧居住组团包括4栋57层住宅楼 1栋43层办公楼 14户低层住宅 1栋1层会所及2 3层沿街商铺 西侧居住组团包括1栋24层 5栋57层住宅楼及2 3层沿街商铺 北侧商业组团为1 3层的商业建筑 项目设计容纳住户2506户 停车位2461辆 与和黄老浦片早早定下来的8层商业规划不同 时至已经全面动工的今日 该项目尚未具体提出商业板块的规划 但紧邻江汉路及汉口江滩的地理位置 以及项目内数万平方的商铺体量 仍让市场对该项目的商业动态充满期待 中心百货大楼 中心百货大楼 是武汉现存最老的百货店 2011年9月底重新升级 将原有的6层20000 营业面积 改造为现在的8层30000 增加了餐饮 配套业态面积 改造完毕后 又打包引入了ZARA I T 以及I T旗下的数个子品牌 完成了由传统百货向时尚百货的转型 该项目所处位置曾经是江汉路的商业核心地带 但中心广场和大屏幕都是曾经是武汉地标性的存在 但近年来 随着私家车的普及 中心百货面朝步行街 以及周边缺乏停车位的问题日渐凸显 交通的不便大大局限了中百的发展 从中百升级改造后几个月内的实际经营情况看 虽然为了贴近现阶段江汉路以年轻人为主的消费结构 引进了一系列时尚潮牌 但随着近十年来江汉路高收入消费群体的流失 ZARA I T CKJEANS DKNYJEANS等品牌的单价对平时喜欢逛江汉路商圈的青年人来说 仍然显得有些高高在上 ATM潮流百货 ATM潮流百货 由曾为美邦小股东的商人陆舒承租后切分对外租赁 此店系ATM2店 1店在武昌司门口 10月份已开3店 前身为司门口五环峰商场 面积达到60000 业态与1 2店有很大区别 江汉路ATM前期因主入口窄小 外立面大面积被江汉路中心广场的大屏幕遮挡 人气不旺 后经多次调整 引入了几家人气餐饮 并对入口进行改造之后 业绩逐渐稳定 该项目位于宝成路夜市连通江汉路中心广场的夹角 营运方选择了介于夜市与民众乐园之间的定位 与周边品牌及中百形成错位 因系私营企业 平时在促销宣传及卖场设计上较为灵活 其卖场内设计的潮流时尚程度 在武汉夜市首屈一指 主要存在的问题 集中在体量太小 无法吸纳更多的餐饮 美发主力店来进一步提升人气 卖场内部动线过于狭窄 消费者长时间停留容易产生不适感 虽然是自持物业 但因运营方不禁商家转让 所以规划比较凌乱 区位划分不明显 目的性消费群体会觉得比较麻烦 新世界时尚广场 新世界时尚广场 经过新世界集团的市场调研 01年开业时即定位在主攻时尚消费群体 同时也命名为新世界时尚广场 但因周边的地铺店品牌素质下滑以及邻近的中百陷入沉寂 未能形成抱团效应 在06 07年位于江汉路商圈南段的万达商圈渐成气候之后 整个江汉路人气南移 时尚广场也渐渐成了新世界百货旗下的又一家 活动型商场 活动型商场 意即无固定的高收入消费群 做促销活动即有客流 不做活动即无客流的商场 SOGO 时尚广场 铜锣湾均在此类 该卖场单体面积偏小 缺乏有吸引力的大牌 近几年为积聚人气 对餐饮一直在加大力度做招商调整 陆续引入了必胜客 禅石时尚餐厅 金汉斯 凯威啤酒屋 熙香记海派时尚餐厅等 加上长盛大厦自身引入的天汇影城 钱柜KTV 傣妹火锅等 制止了人气下滑 但多年积弊 已难再有作为 最奇怪之处 在于该百货门前有多级台阶 作为零售商业 门前不应设置台阶属于基本常识 新世界当年选址时未要求开发商对此进行改造 令人费解 和记黄埔老浦片世纪都会项目 和记黄埔老浦片世纪都会项目 武汉 中国武汉市老浦片商住 项目是武汉市江汉路危改项目 由和记黄埔地产 武汉江汉北 有限公司投资开发 将建成一个集购物 娱乐 住宅等各层次和多文化服务功能为一体的商住中心 西临东民路 东临江汉路 南临江汉四路 北隔京汉大道和轻轨线与大润发超市相望 本地块将建设集3栋住宅塔楼及大型商业广场为一体的综合性建筑体 项目总建筑面积约25万平方米 地上约16万平方米 地下室约9万平方米 地上面积中 住宅占7万平方米 商业占9万平方米 裙房为6层商场 其中5 6层可能做溜冰场和电影院 地下室为三层 其中地下三层为车库 地下二层含车库和商业 地下一层含商业及餐饮