淄博市博山区房地产市场分析报告.ppt

博山区房地产市场分析报告2013 10 报告脉络 一 博山城市认知二 博山房地产市场分析三 博山个案分析 一 博山城市认知 淄博 淄博市 淄博市博山区位于山东中部 淄博市西南端 面积682平方公里 人口45万 是国务院批准的山东半岛沿海开放城市之一 国家重点风景名胜区 陶琉之乡 机电泵业城 和新材料基地 是齐鲁重要的工业 商业和旅游文化名城 受环渤海经济圈 京津冀都市圈 济南都市圈 山东半岛城市群影响 城市发展前景较好 山东中部 齐鲁重要的工业 商业和旅游文化名城 城市概况 淄博 博山区 博山经济基础好 但位列淄博全市中下游 近两年经济不景气 增速放缓 经济发展 作为老工业城市 博山经济基础较好 2012年博山区人均GDP为11175美元 达到中等国家和地区水平 但处于淄博市中下游 近两年 实体经济不景气 博山经济增速放缓 从人均GDP来看 博山社区型商业地产将迎来快速发展时期 亿元 2012年博山区住宅均价4029元 城镇居民人均住房面积32 2 房价收入比约5 在合理范围4 6之间 博山贫富差距大 普通家庭居民月收入4000 5000元 购房两极化较为严重 十八大报告提出 确保到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番 博山则在2015年完成 届时博山城镇居民人均收入将超4万元 居民生活富足 给购房提供有力的经济保障 居民生活水平 收入增加 生活水平提高 对房地产发展有一定的支撑作用 元 产业结构 工业占主导 服务业比重逐年增加 未来向旅游城市转型 但转型速度较慢 博山经济以工业为主 工业发展已有百年历史 主导产业以泵业 电机 耐火材料 陶琉为代表 在经历了20世纪重工业繁荣之后 现今面临着资源型工业城市发展的历史转型 博山旅游资源丰富 未来向旅游城市转型 到2015年 三产结构将调整为2 55 43左右 博山区人口少 且大幅度外流 负增长较为严重 抑制房地产市场需求 人口变化 2012年底 博山总人口45 45万人 其中城区人口25 2万人 城市化率约55 4 由于城市发展缓慢 基础设施落后 配套不足 博山区人口逐年外流 呈现负增长 影响其房地产发展 万人 现今房地产业发展较落后 未来发展前景大 房地产投资分析 房地产在固定投资中的比重一直处于较低水平 房地产业发展较落后 现今城市对房地产的依赖较小 随着城市的发展 城市建设将加快 未来房地产前景大 亿元 博山对外交通尚欠发达 是制约其城市发展的瓶颈 交通条件 博山是一座 建在山沟沟里的城市 对外交通较为不便 制约城市发展 境内高速公路仅博莱高速1条 铁路主要为货运 客运仅淄博 泰山1趟普客 博山区 博莱高速 一核二区三片 产业格局 城市发展格局 一核 城市核心区域 重点发展现代服务业 加快建设功能突出 辐射带动力强的城市综合服务区 二区 新区工业区和老城工业区 按照产业集聚 资源集约的要求 着力打造一批特色鲜明 体系完整 在国内外有较高知名度和竞争力的产业基地 三片 南部现代农业片 西南部生态片和东南部生态片 重点发展有机农业 都市观光农业和生态观光游 二 博山房地产市场分析 土地市场 区中心地价85 3万元 亩 楼面价609元 博山区青龙山路35号地块 近2年 博山区大宗住宅用地出让较少 多为1万 以下地块 最早1宗大宗住宅用地成交在2011年10月 地价约82万元 亩 该地块位于博山区石马水库 地块详情见下表 住宅 3600 4600元 社区商业 2层 6500 12000元 淄博房价最低区域 但距离市区远 对市区刚需客户吸引力不足 淄博政治 经济 文化 商业中心房价最高住宅 6000 8000元 社区商业 2 4万元 办公 9000 10000元 住宅 4500 5800元 社区商业 1 1 5万元 办公 5800 7500元 住宅 5500 5700元 社区商业 2层 0 8 1 5万元 价格优势 吸引少部分市区客户 住宅 5500 6200元 社区商业 2层 0 7 1 3万元 办公 4800 5000元 城市副中心 距市区最近 价格优势吸引市区刚需客户 淄博整体市场分析 博山房价3600 4600元 淄博最低 但距离市区较远 目前对市区刚需客户吸引力弱 张店区 临淄区 周村区 淄川区 博山区 博山区在售项目分布 博山目前主要在售商品房项目12个 分布在中心城区边缘 中房翡翠水岸4200元 水印蓝山4000元 世纪上城4000元 春天花园3700元 恒泰怡景花园4200元 佳和花苑4200元 颜山花园3600元 滨河花园4400元 桃园小镇别墅 10000元 洋房 6000元 益杰龙凤缘4600元 区中心 博山未来中高端居住区 晨光花园4200元 天润园3800元 颜山国际3300元 左右 安置 回迁 单位团购为主 小产权房 2栋高层公安局及其它单位团购为主 小产权房 博山区房地产市场处于初级阶段 项目品质及档次较低 集中在中心城区边缘 博山中心路两侧为博山未来中高端居住区 目前该区域仅晨光花园一个商品房项目 价格4200元 博山区竞争环境 博山区商品住宅去化慢 年均成交约16万 供过于求 存量多 去化周期长 2010年以来 博山区房地产发展迅速 年均总供应量60万 成交16万 供需比约3 75 1 供过于求 目前博山区住宅存量约52万 存量去化周期约3年 竞争激烈 区域房价逐年增长 年均价格涨幅约9 2013年上半年均价为4068元 博山房地产整体价格相对较低 楼盘品质具有较大的提升空间 未来整体市场仍然具有良好的发展前景 市场特征 产品供应 均为小项目 无大盘气势 刚需及首改产品为供应主力 面积80 140 市场特征 成交户型 91 120 近五成 71 90 占三成 市场表现刚需与首改主导 博山区2012年各面积段成交分析来看 91 120 首改近五成 71 90 刚需产品占三成 市场表现为刚需 首改主导 现今博山区70 以下小户型供应较少 144 以上产品成交主要集中在益杰龙凤苑项目 该项目地段好 自身配套3万 银座商厦 售价4600元 博山最高 说明区域高端产品有一定购买力 市场特征 建筑形态 多层为主 风格单一 均为本地小开发商项目 高层有一定抗性 目前最高18层 水印蓝山 世纪上城 晨光花园 佳和花园 天润园 中房翡翠水岸 市场特征 规划 规划简单 兵营布局 空间感差 档次低 可超越空间大 佳和花园 水印蓝山 中房翡翠水岸 市场特征 营销包装 售楼处装修 包装简单 硬件配套少 缺乏软性服务 易超越 滨河花园 简易活动房 天润园 沿街底商 恒泰怡景苑 中房翡翠园 目前博山最为高档售楼处 市场特征 户型 户型中规中矩 赠送面积少 喜方正 动静分离 户型创新空间大 市场特征 硬件设施 基本硬件设施落后 易超越 太阳能 泛会所是亮点 可借鉴 太阳能 摄像头 黑白可视对讲 水印蓝山泛会所 世纪上城看房车 市场特征 物业服务 博山物业服务水平低 仅常规卫生保洁 安保服务 收费低0 4 0 6元 月物业服务提升空间大 但现今整体物业费低 高物业费抗性大 卫生保洁 门卫 市场特征 车位 地上车库 稀缺产品 配比1 0 1 售价8 10万 个 可用作储藏室 热销 地下车位 售价6 7万 个 因目前各项目地上停车不收费 相对滞销 博山车位配比约1 0 5 分车库与车位两种 车库热销 8 10万 个 车位滞销 6 7万 个 小区地上停车免费 地下车位 地下车库 地下车位 地上停车免费 地上停车免费 市场特征 商业 博山社区底商少 商 住价格比1 6 2 2 1 租金低 约1元 天 满铺 市场特征 办公楼 博山办公楼少 租金低 仅0 5元 天 入住率低 不足30 博山区办公楼市场处于起步阶段 目前仅财富大厦及创富大厦两个项目 均为小户型 面积40 90 整体办公市场需求低迷 两项目整体入住率不足30 且租金低 约0 5元 天 入驻企业为服务业 如 保险公司 咨询公司等 博山区以工业为主 现今多为厂办一体 随着企业发展 后期将向厂办分离过度 加之服务业比例增加 未来办公楼需求将逐步增多 市场总结 博山房地产处于初级阶段 房价低 4000元 年均去化少 16万 存量多 52万 去化周期长 3年 市场竞争形势严峻 博山市场供应结构特殊 小产权房在当地市场供应量中占有较大比例 该类房产由于拿地成本低廉 市场价格集中在2200 3000元 对商品住宅市场造成严重的冲击 刚需及首改产品为市场供销主力 面积80 140 规划 档次 环境 硬件配套 软性服务 户型等均低端 易超越 项目小而多 有利于我项目大盘气势易营造 树立市场标杆 市场多层为主 客户对高层有一定抗性 目前最高18层 对我项目是挑战 客户基础薄弱 博山基础设施落后 人口外流 客户以城区及乡镇进城客户为主 房价虽低 但距离淄博市区较远 对市区刚需客户吸引力弱 车位配比约1 0 5 车库热销 8 10万 个 车位滞销 6 7万 个 小区地上停车免费 博山社区底商少 入住率高 商 住价格比1 6 2 2 1 租金低 约1元 天 办公楼少 仅2个 租金低 0 5元 天 入住率低 不足30 人口负增长 市场供过于求 产品营销较初级 大环境不给力 小环境好超越 三 博山个案分析 典型个案 益杰龙凤缘 博山地段最好 配套档次最高 价格最贵商住综合体项目 益杰龙凤缘 自持3万 银座商场 1 4层 项目地段好 位于人民路与西冶街交汇处 配套全 自持3万 银座商城 紧邻步行街 西冶街小学 博山一中优质学区 项目占地2 8万 总建8 9万 容积率3 2 规划3栋18层高层住宅 1栋16层商住综合体 总投资约3亿元 2012年底入市 2014年6月交付 目前价格博山最高 住宅均价4600元 商铺均价12000元 客户以博山中高端改善为主 1 2 3 4 住宅均价4600元 沿街商铺 1 2层 均价12000元 改善产品 月均去化18套 主力户型差 仅1个卫生间 典型个案 益杰龙凤缘 3 2 1122 3 2 1148 典型个案 中房翡翠水岸 档次较高 口碑好 客户忠实度高 销售速度相对较快 基础信息项目名称 中房翡翠水岸项目位置 博山柳杭东路9号 原淄博钢厂 开发商 淄博华通城建开发有限责任公司投资商 中房集团淄博市城市建设综合开发公司占地面积 15万 总建面积 13万 建筑类型 9栋多层 16栋高层总户数 1000多户绿化率 36 首次开盘时间 2011年10月一期交付时间 2012年12月首次开盘价格 4100元 目前价格 4200元 物业公司 淄博科技苑物业公司物业费 0 5元 月车位比 1 0 1车库价格 10万元 个客户构成 基本全部为博山区本地客户 刚需 改善为主 中房翡翠水岸 典型个案 中房翡翠水岸 博山去化速度较快项目 但年均去化也仅285套 月均去化24套 已推出 首次开盘时间 2011年10月首次开盘价格 4100元 目前价格 4200元 价格平稳 典型个案 中房翡翠水岸 刚需及改善产品为供销主力 110 120 户型需求大 供应量也最多户型设计较常规 尤其是120 以上户型仅一个卫生间 优化空间很大 典型个案 中房翡翠水岸 现代简约建筑风格 现代风格园林 该项目建筑景观在博山已属上流 但超越空间很大 典型个案 中房翡翠水岸 车库售价10万元 个 由于车库比仅1 0 1 表现为供不应求且车库可作为储藏室等多功能实用空间 销售情况好本案地下车位销售需谨慎 车位建安成本高但价格较车库低 需控制地下车位体量 典型个案 中房翡翠水岸 社区底商做售楼处 售楼处档次低 内部装修及销售道具简单 本案可超越 由于博山区较小 推广主要靠口碑相传 项目推广方式较为单一 主要为派单 短信 网络 典型个案 晨光花园 紧邻原山国家森林公园 环境好 吸引部分市区养老度假客户 基础信息项目名称 晨光花园项目位置 博山孟家顶 原山公园北邻 开发商 淄博宏润房地产开发有限公司占地面积 10万 总建面积 12万 建筑类型 多层 小高层绿化率 45 首次开盘时间 2009年10月交付时间 2012年12月首次开盘价格 3400元 目前价格 4200元 2012年以来价格稳定 4100元 左右 物业公司 淄博紫东物业管理有限公司物业费 0 45元 月车位比 1 0 5车库价格 10 13万元 个客户构成 紧邻原山国家森林公园 环境好 购房目的刚需及改善为主 部分度假养老 客户主要来源为博山区本地 少量市区客户 主要看中环境 度假养老为主 典型个案 晨光花园