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有较强开发运营能力的中型地产公司的战略选择 轻资产商业模式 王军2012年4月 目录 第一部分战略的背景第二部分环境分析第三部分轻资产与商业模式 第一部分战略的背景 一 房地产开发企业规模 全国房地产开发企业规模梯队分组 第一部分战略的背景 二 面临的挑战 前两梯队与第3梯队差距将迅速拉大 行业聚集度在提升 中小型房企面临巨大挑战 全国房地产开发企业规模梯队分组 续 注 香港或内地上市公司采集的股票市值为9月5日数据 香港上市公司市值全部从港币折算为人民币 第一部分战略的背景 第二部分环境分析 环境分析 机会与威胁 欧美国家债务危机及美国经济复苏时间的不确定 对中国资产价格走势影响很大 资产价格 含房价 存在很大的风险与不确定性 第二部分SWOT分析 2 1环境分析 机会与威胁 OT 1 2 4 全球性大宗商品求大于供将长期存在 输入型通胀不可避免 中国农副产品供应短缺 经济发展过程中必然的价格改革及世界四大经济体在过去10年大量印钞这四大因素 必然导致中国通胀压力很大 将影响金融与财税政策 未来的半年不会加大力度 但也不会再紧 局部会放松 2012年初 金融政策会局部适度放松 主要是救地方财政于危难 地方融资平台的压力已开始显现 很可能影响中国金融的信用等级及带来资本市场因做空带来的动荡 18大换届在即 各种力量的博弈加剧 造成一定的不确定性 新的政策不容易出台 保证不出大事也是可以预期的 3 5 环境分析 机会与威胁 opportunities threats 1000万套保障房的投入加剧地方财政负担 但也填补了商品房下降对GDP增长的影响 同时也增加了就业机会 11年 12年GDP维持8 左右的增长 下行压力应该不会太大 第二部分SWOT分析 2 1环境分析 机会与威胁 OT 6 7 9 由于外汇必然兑现成人民币 以及过去两年的货币的超发及热钱的流入 总体上市场的流动资金还是比较多 但成本较高 将投向高保值的行业 行业集中度和规模将进一步提高和扩张 中小型企业将面临巨大压力 在可选择及有限购买额度的情况下 客户会选择好产品 好品牌 短时间不会取消限购 1000万套经济实用房将使中国房地产的生态发生根本性的变化 市场进入细分竞争的时代 随着人口红利的结束 住宅最黄金的时代已经过去 全国5万亿以上的销售规模 2010年销售新建住宅5 4万亿元 9 3亿平米 可以保持并每年适度增长 8 10 环境分析 机会与威胁 opportunities threats 续 房地产调控使作为地方财政预算外收入主要来源的土地出让金下滑 限购限贷使房地产相关的营业税 所得税 土地增值税和契税等财政预算内收入也下滑 导致预算失衡 地方政府融资平台的14万亿高额债务陆续到期 有出现坏帐的可能 第二部分战略定位的环境分析 机会与威胁 OT 11 12 14 而房产税可能扩大试点 并将在2014年全国住房个人信息系统建成后大范围推开 2011年下半年开始房价从僵持到松动 下行 预计会持续到2013年上半年 之后开始复苏稳步上扬 2013年下半年 随着新一届领导人上任 压抑的购房需求被迫释放 2013年下半年到2014年 优质的房地产项目价格可能会报复性上涨 2012年 有潜力的房地产项目将大量涌现 并购 合作开发将大量发生 房地产进入洗牌阶段 2012年是中国房产市场的 危 年 2012年是中国地产市场的 机 年 13 15 环境分析 机会与威胁 opportunities threats 续 第三部分轻资产商业模式 3 1商业模式的选择3 2轻资产商业模式解读3 3盈利的来源 一 战略群指行业中采取相同或相似的战略定位和商业模式的一群企业 回答以下五个维度问题 即可划分中国房企所属的战略群 注 1 战略群概念最早由哈佛大学的Hunt M在1972年的博士论文中提出 哈佛商学院的MichaelPorter在1980年的经典之作 竞争战略 中做了发展 提出了战略群分析法 StrategicGroupAnalysis 简写SGA 中国房企战略群划分的五个维度为自创 2 产品复制型与区域聚焦型 产业角色 IndustryRoles 的概念是美国房地产咨询公司RCLCO RobertCharlesLesser Co LLC 在 StrategyforRealEstateCompanies ULI2008年出版 一书中提出 适用于中国 业务组合 价值链条 收益结构 竞争战略 中国房企战略群分析的五个维度 产业角色 第三部分轻资产商业模式 3 1商业模式的选择 二 从五个维度评估中国房企目前几乎所有商业模式的特点 第三部分轻资产商业模式 3 1商业模式的选择 二 从五个维度评估中国房企目前几乎所有商业模式的特点 第三部分轻资产商业模式 3 1商业模式的选择 二 从五个维度评估中国房企目前几乎所有商业模式的特点 第三部分轻资产商业模式 3 1商业模式的选择 房地产开发业本质上是服务业 从来就不属于制造业 工业 英国国家统计局 ONS 定义开发活动是 bringingtogetherfinancial technicalandphysicalmeanstorealizerealestateprojectsforlatersale 整合财务 技术 物质手段实现不动产项目 以供日后销售 开发商是资源整合者 中国房地产行业兼有金融业的属性 2005年以来特别明显 万科一度对行业本质认知不清 2007年9月哈佛商业评论中文版发布郁亮专访 从建造到制造 万科想定位为制造型企业 像福特造汽车一样盖房子 并认为工业化生产技术是竞争利器 要赚造房子和提供服务的钱 不赚地价增值 第三部分轻资产商业模式 3 2轻资产商业模式解读 一 房地产开发业的本质与目前行业流行的 轻资产 概念 房地产开发业的本质 行业流行的轻资产概念 赢利模式倾向金融业就叫 重资产 赢利模式倾向服务业就叫 轻资产 收益结构 产业角色 开放式价值链 股权合作杠杆 做地产 万豪 积极发展服务型板块 投资 开发运营 基金 鼓励外接业务 野蛮生长 培育起在市场竞争中独立生存和发展的能力 项目可不控股 尽量降低股权比例 以少量自有资金撬动庞大的开发规模 并通过溢价出售股权 以及后续开发的股权赢利 开发管理费 超额盈利分享等多种盈利来源 获得更高的自有资金投资回报 轻资产 二 独特的轻资产商业模式 两个鲜明特点 第三部分轻资产商业模式 3 2轻资产商业模式解读 三 轻资产商业模式 地产管理公司 的五种项目开发形式 三种股权合作 两种委托开发 1控股合作地产管理公司拿地 出让股权 保持控股 其他投资方参股 争取溢价卖股适用于其他投资者只愿参股时 5资本托管甲方拥有或可拿廉价地 缺资金和开发能力 地产管理公司与之签署委托开发管理协议并引进基金投资 4纯粹托管甲方拥有土地 资金 但开发能力不如地产管理公司 地产管理公司与之签署委托开发管理协议 2参股合作地产管理公司拿地 出让多数股权后参股 其他投资方控股 争取溢价卖股适用于其他投资者愿意控股时 3收购股权 地产管理公司溢价收购廉价地业主的部分股权 参股或控股 并进行操盘 轻资产实施的五种项目形式 第三部分轻资产商业模式 3 2轻资产商业模式解读 五种轻资产项目形式下的赢利来源分析 轻资产模式下的赢利来源 1 2 3 4 溢价售股控股合作 参股合作时可获得地产管理公司获取的地价明显低于市场价是溢价的前提 按股权比例分享盈利控股合作 参股合作 收购股权形式下可获得 开发管理费收入盈利指按项目开