惠州_公寓市场调查及项目目标客户分析.ppt

惠州市公寓市场调查及项目目标客户分析 世联地产2007年5月22日 谨呈 深圳市又一居投资发展有限公司 酒店式公寓的定义及基本特征 酒店式公寓的定义酒店式公寓是能够提供酒店水准配套 服务与管理的高档公寓 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务 酒店式公寓面向高端客户群 和城市的经济结构和国际化程度息息相关 如果一个城市的经济 贸易 金融越发达 国际化程度越高 对酒店式公寓的需求也就越旺盛 发达国家的酒店式公寓基本上分布在写字楼密集的城市中心或交通便利 具有稀缺景观的地方 酒店式公寓的本质特征 不提供产权分割出售 发展商通过长期经营行为获取利润 家庭式的居室布局 厅房厨厕俱全 四星级以上的配套设施 会所和装修标准 配备全套家私 电器 室内装修标准强调品位感 聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理 在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务 正常情况下 酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40 50 酒店式公寓特征分析1 高档酒店式公寓在装修成本上以星级酒店标准进行装修 投入成本较高 总体要有家庭式的布局看重居住的舒适度和安全性 物业管理一定要好 语言能沟通的酒店式物管最好从装修风格上要多一些欧美国家或日韩国家的文化特色和生活习惯房间装修要简洁明快 颜色以白色 淡黄色为主 实用功能第一装修材料重环保不重品牌 预留多个电话 电视 电脑接口必须配置全套家具和家电 按酒店的档次进行相比 我国目前的酒店投资成本平均水平 要比国际标准高出30 40 酒店式公寓特征分析2 硬件设施与装修要求豪华并配备商务会所与酒店式服务 投入成本大 酒店式公寓特征分析3 酒店式公寓后期酒店式管理公司的选择也对酒店式公寓的档次形成一定制约 国内的一些管理公司由于品牌输出的地区具有多 杂的特点 因此高端酒店式公寓不建议让国内酒店管理公司介入像万豪等国际品牌公司在中国的扩张主要以省会和旅游城市为主 因此建议外资管理公司介入 但是否进驻将影响项目酒店式公寓的档次 惠州高端酒店式公寓客户需求研究 一般规律 国内商务公寓的客户50 是来自欧美的客户 剩下的便是日韩东南亚以及港澳台客户职业 长期出国的生意人 长期在外的经营管理者 以及正放长假的家庭等 主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员据了解 跨国公司尤其是欧美客户的住房津贴的水平普遍较高 其每月津贴从1000美元到最高的一万美元不等 而且这些客户的消费行为是尽可能地将所有补贴用掉 惠州酒店长包房客户现状 其他城市酒店式公寓客户 职业 长期出差惠州的大型企业高管 外企高管行业 电子 汽车 贸易公司 三星 SONY等 酒店式公寓终端使用客户现状 以常驻中国的外企高管为主 惠州高端酒店式公寓客户需求研究 从全市范围看 惠州酒店式公寓客户的分布散 层面过窄 缺乏足够的需求支持 陈江 仲凯高新区SONY TCL 三星 横沥富士康工业园 南部新城数码科技园 大亚湾石化城壳牌 西部工业综合组团东风汽车城 惠州高端酒店式公寓情况 市场缺乏真正酒店式公寓物业 所谓的酒店式公寓均以返租形式实现其高价 惠州高端酒店式公寓情况 凯宾斯基酒店酒店式公寓将会成为高端酒店式公寓的典范 帝景国际商务大厦由两栋塔楼 43层 27层 组成 建成后为惠州第一高楼该项目占地面积15361平方米 建筑面积118843 3平方米 项目地下3层为停车场 1 4层为商场 5层为餐厅 1栋43层为凯宾斯基酒店 1栋27层为写字楼凯宾斯基酒店6 30层为酒店 31 43层为酒店式公寓 共13000平米 德国凯宾斯基饭店股份有限公司创建于1897年 是欧洲历史最悠久的豪华饭店管理公司 总部位于瑞士 以单一五星级凯宾斯基品牌形式发展 目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店 同惠州市帝景集团的合作项目是凯宾斯基饭店在中国的第16个合作项目 金典故事 城市1号公寓 金世界银座 世纪名都 巴黎春天 金銮酒店 三环公寓 莱茵凯旋酒店 鹅城国际 凯悦公寓 金都国际 2005年 2004年 一米阳光 港惠新天地 财富公寓 2006年 惠州小户型楼盘分布情况 麦地片区是惠州小户型住宅最大的供应片区 也是小户型市场最火爆的片区 惠州小户型楼盘调查分析 市场上小户型楼盘主要分为产权式酒店和精品公寓两种 市场上高端产权式酒店 金銮 金世界 以返租实现高价 目前均已烂尾 能够运营的产权式酒店多半以低价出售 档次低端 惠州小户型楼盘调查分析 惠州小户型楼盘调查分析 市场上公寓型产品多为带精装的小户型住宅 未有高端公寓产品 普通公寓价格 5000元 平米 惠州小户型楼盘调查分析 普通公寓价格存在上限 5000元 平米 港惠新天地 项目经济指标地址 河南岸演达一路 石湖路 南岸路的交汇处一 二期总建面 30多万平米一期总建面 16 8万平米一期商业总建面 10万多平米一期住宅总建面 6万多平米二期占地 11000平米二期建面 65000平米产品类型 商业MALL 高层住宅户型区间 7 2116平米商业44平米公寓71 90平米两房 典型案例1 销售情况 商业和公寓开盘日销售率均在90 以上 且现场销售火爆 到场人数上千人 商业成交客户中深圳客户占到90 以上 公寓成交客户深圳客户占到60 以上 港惠新天地营销分析 沃尔玛品牌借势 美国 商业劲旅抢滩惠州第一MALL 沃尔玛抢滩港惠新天地惠州投资牛市来临 跟沃尔玛一起赚钱 跟沃尔玛东进创富 沃尔玛强势进驻 现场 沃尔玛暨主力商家进驻启动仪式 沃尔玛品牌借势 形成市场聚焦 港惠新天地营销分析 深圳特报主流媒体轰炸 开盘前近两个月的深圳特区报大动作炒作 吸引了大量深圳投资客的眼光 积累了大量的深圳投资客 港惠新天地营销分析 活动跟进 盛大活动跟进 引爆市场 港惠新天地客户分析 商业客户 住宅客户 90 的深圳客户 其余10 来自本地 广州 东莞等地 60 的深圳客户 20 来自本地 10 来自广州 东莞等地 财富公寓 项目经济指标占地面积 4003平米建筑面积 14937平米建筑限高 100米产品类型 2栋10层小高层梯户比 两梯十户总套数 156套层高 5m 上2 18m 下2 82m 户型区间 68 87平方米夹层小复式 销售情况 开盘日热销近80 到场人数200人 成交均价5500元 平米 深圳客户50 左右 典型案例2 财富公寓营销分析 光耀品牌借势 荷兰水乡分展场 挖掘老带新 一 荷兰水乡设立分展场 充分利用荷兰水乡的影响力 挖掘荷兰水乡老客户资源 二 光耀老客户成交有额外99折的优惠 老客户带新客户成交老客户可以免物业管理费 充分挖掘老带新 三 财富公寓成交的的深圳客户基本上来自光耀的老客户及老客户带来的新客户 占到总成交客户的50 以上 光耀品牌借势 荷兰水乡分展场 实行老带新 充分挖掘光耀老客户资源 财富公寓营销分析 创新产品高调入市 买一房 送两房 买一层 送一层 3房精装小复式 客厅中空 5米层高 主打产品创新点 引发市场聚焦 财富公寓营销分析 广告全城覆盖 麦科特大道灯箱广告 西湖广告牌 荷兰水乡分展场 荷兰水乡桥头广告牌 花边岭广场灯箱广告 现场形象墙 江北广告牌 现场广告牌 广告全场覆盖 引爆市场 财富公寓客户分析 财富公寓客户 50 的深圳客户 40 的客户来自惠州本地 其余客户来自广州 东莞 惠东等地 城市高端精品公寓 项目定位回顾 核心客户 深圳投资客户 核心客户 重要客户 重要客户 惠州投资客户 江北写字楼高管和商务人士 边缘客户 边缘客户 企业款待客户置业 项目核心客户回顾 深圳投资客户特性分析 在江北投资小面积办公物业及中高端楼盘的深圳客户与本项目契合度较高 典型客户描述一 深圳投资客 有惠州投资经历的深圳投资客户研究 丽日百合家园成交客户客户情况 深圳某企业中层管理人员 在深圳有多次置业投资的经历 在朋友的推荐介绍下购买了丽日百合家园 对惠州的房地产市场以及惠州的发展有一定的研究客户关注 客户最关注片区的升值潜力 对产品档次有一定要求 品质要求高 注重产品外立面 细节部分 对物业管理业较重视销售引导 此类在江北有过投资经验的客户 对江北极其认可 无须太多的销售引导 只要有一定的投资价值 客户都会购买 惠州投资客户特性分析 典型客户描述二 惠州投资客 双子星成交客户 惠州本地 研究 某私企业主张经理业主情况 商人 在惠州马安开厂 主要经营绿网 电子 户外运动器具等 经济实力雄厚 在双子星购买半层物业 有丰富的投资经验 非常看好江北中心区的发展 主要做写字楼的投资 对住宅的投资也有一定的兴趣投资关注点 地段 升值空间 发展商品牌 物业品质 自用客户分析 写字楼企业中高管理层和商务人士成为本项目的主力自用客户群体 典型客户描述三 自用客 某室内装修设计公司王小姐公司情况 公司在深圳 为工作室性质 近期在惠州业务量越来越大 老板经常往返于深惠两地 每次来惠均在酒店入住 为节省成本 预在惠州购买公寓作为长期自住或办公用地 对物业需求 对物业档次要求较高 形象要求好 希望能有酒店式的环境和管理 最好选在区域升值潜力大的区域 可考虑以后转卖 产品要求 带精装修 有档次 有品位其他要求 地段好 交通便利 物业管理好 个性 事业 富有聪明才智 自信 时尚 他们是事业发展阶段的社会精英 他们是热爱自由的创业者 他们追求时尚 酷爱旅游 可能没时间 他们初来惠州 希望有个圈子 以此展开社交 优越感和压力感并存 同时工作压力不断掏空他的智慧和体力 酒吧 运动场 娱乐场成为他们缓释压力 回归自我的精神场所 在一个日益快餐化和标准化的时代 他们试图通过自身